15.12.2009

По данным компании «Маршал эстейт», более 80% новых проектов 2009 года на рынке загородной недвижимости приходится на участки без подряда. За короткое время земельные наделы, которые еще пару лет назад преимущественно продавались оптом, стали самым ходовым розничным товаром и сегодня составляют уже более половины рынка. В 2010 году эта тенденция продолжится - по самым скромным прогнозам, почти 100% новых объектов и около 75% рынка будут составлять участки без обязательного подряда на строительство.

Продажа участков без подряда началась в отдельных местах с 2007 года, приобретая массовый характер во 2-й половине 2008 года. В этом году каждая вторая покупка на рынке - это покупка участка без подряда.

«Появление этого продукта связано с постепенным затовариванием отдельных направлений и развитием спроса на сегмент эконом, - считает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - однако активное развитие формата участков без подряда, вне сомнения, - плод финансового и экономического кризисов, заставившего обе стороны - и продавцов, и покупателей - осторожнее относиться к затратам и пересмотреть свои модели рыночного поведения».

Одна из причин появления участков без подряда на рынке розничной торговли - полный провал на оптовом рынке. С начала 2009 года не произошло почти ни одной крупной сделки. Компании, которые к этому времени уже обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения. Крупные участки земли стали межевать на куски от 8-20 соток - в основном это предложения в сегменте эконом, где цена за сотку начинается от 20 тысяч рублей без коммуникаций, в радиусе 50 км от Москвы и дальше.

Несмотря на то, что в 50% таких проектов прокладка коммуникаций и общая инфраструктура поселка либо вообще не предусмотрены, либо просто обещаны, без какого-либо продолжения, рынок это предложение воспринял достаточно активно и, благодаря участкам без подряда, весной и летом появилось явное оживление. Спрос на такой товар достиг более 60% от общего количества покупателей.

Вслед за крупными компаниями участки без подряда начали продавать и девелоперы - как в составе организованных коттеджных поселков, так и отдельными проектами. 80% игроков рынка, вышедших со своими проектами в 2008 году, подвергли концепции своих поселков модернизации и упрощению, отвечая реалиям спроса. В результате вторые и третьи очереди, вместо запланированных концепцией коттеджей, стали продаваться в формате «без подряда».

Сегодня в эконом-классе около 90% новых проектов - участки подобного вида. Землю в этом сегменте можно купить за 50-60 тыс. рублей за сотку, да еще и в рассрочку - очевидно, что пока покупатель заинтересован в таких предложениях.

В бизнес-классе такие проекты тоже есть, однако этот сегмент сегодня с трудом выживает в условиях обеднения и уже началпродавать свои сотки по цене вчерашнего эконома - по 150 000-200 000 тыс. руб.

В элитном сегменте продавец пытается держать цену, но при появлении реального покупателя падает до цены вчерашнего бизнеса - от 300 000 руб. за сотку. Даже эксклюзивные участки на раскрученных направлениях сегодня готовы продавать с 50% дисконтом.

Наиболее быстро продаются участки, где стоимость сотки минимальна - объем предложения в ценовом диапазоне 75-100 тыс. руб. за сотку с коммуникациями очень ограничен. Рынок объектов подороже - 100-150 тыс. руб. за сотку с коммуникациями уже перегружен, однако такие объекты все равно довольно хорошо продаются.

Несмотря на снижение цен на рынке почти на 30% (многие проекты понизились до себестоимости), покупатель все же разборчив и ждет еще более дешевых предложений. Возможно, в 2010 году их ожидания оправдаются - старые проекты, даже по цене строительства, не смогут конкурировать с новыми в цене, если она достигнет 30-50 тыс. руб за дачную сотку.

В то же время не исключено, что демпинговые цены новых проектов будут связаны, скорее, с полным отсутствием подведенных коммуникаций, нисколько не подешевевших за время разорительного кризиса. Покупателю останется выбирать - покупать участки в серьезном проекте за 100 тыс. руб. за сотку или в чистом поле - но в 2-3 раза дешевле.

Диаграмма 1. Объем предложения участков без подряда (количество в штуках) в зависимости от стоимости за 1 сотку земли

Диаграмма 2. Зависимость динами продаж участок без подряда от цены контракта за весь участок

Диаграмма 3. Зависимость динамики продаж от стоимости за 1 сотку земли

Диаграмма 4. Зависимость динамики продаж участков без подряда в зависимости от удаленности от МКАД

Справка:
«Маршал Эстейт» - девелоперская компания, специализирующаяся на проектах на рынке загородной недвижимости. Основными направлениями деятельности Маршал Эстейт являются девелопмент, гостиничный бизнес и сдача в аренду земельных участков. Среди проектов компании - коттеджный поселок «Окская слобода», курортный комплекс «Царьград Спас-Тешилово». Основным акционером Маршал Эстейт являются фонды прямых инвестиций под управлением Marshall Capital Partners