08.08.2011

В условиях выхода рынка недвижимости из посткризисной стагнации покупатели становятся все более требовательными при выборе жилья, отдавая предпочтение качественным проектам, воплощающим идею высокого уровня жизни и максимального комфорта. Девелоперы в свою очередь стремятся четко следовать покупательскому спросу, дополняя свои объекты преимуществами, которые позволят конкурировать с проектами других игроков рынка. Между тем, понятия комфорта и высокого уровня жизни неразрывно связаны с безопасностью.

Проведенный специалистами компании «Цезарь Сателлит» опрос показывает, что лишь 20% девелоперов учитывают внедрение и стоимость системы безопасности на стадии бизнес планирования и проектирования, 35% девелоперов начинают уделять внимание данному вопросу на начальной стадии строительства, а большинство (45%) – занимаются организацией безопасности жилого комплекса непосредственно на завершающей стадии строительства.
Текущие рыночные условия и современный подход к проектированию и  строительству городского жилья диктуют свои условия. Однако какими именно системами безопасности будет оснащен жилой комплекс, зависит от класса возводимого объекта недвижимости.

Наиболее высоким уровнем охранных систем обладают элитные жилые комплексы. Практически все из них обеспечены собственной огороженной и охраняемой территорией, круглосуточной системой охраны, включая видеонаблюдение, имеют ресепшен и систему контроля доступа. Высок и уровень использования в элитных комплексах пультовых охранных систем, что позволяет обеспечить постоянный мониторинг ситуации на объекте и обеспечить должное оперативное реагирование на нештатные ситуации.

На втором месте по уровню обеспечения охранными системами находятся жилые комплексы бизнес класса. Порядка 50% жилых комплексов бизнес класса обеспечены собственной охраняемой территорией и круглосуточной системой охраны. Ресепшен, контроль доступа и видеонаблюдение имеется в 40% объектах данной категории, оставшиеся 60%, как правило, обеспечены домофоном и консьержной службой. Индивидуальные пультовые охранные системы для квартир бизнес-класса предусматривают не более 40% девелоперов.

Менее обеспеченным с точки зрения охранных систем является эконом класс. Несмотря на то, что порядка 90% новостроек эконом класса имеют консьержную службу и домофон, а ряд из них огороженную территорию, этого явно недостаточно. Видеонаблюдение ведется в 30% новых жилых комплексов данного класса. Не стоит забывать, что именно эконом класс, как правило, расположенный на окраинах Москвы и на сопредельных с МКАД территориях, считающихся наиболее криминогенным, наиболее подвержен разным источникам опасности и угрозам.

Для большинства граждан самое страшное, что может произойти с недвижимым имуществом — это потоп или пожар. Действительно, по числу страховых случаев лидирует протечка воды, по размеру материального ущерба - пожары. Однако чаще пожаров жилью угрожают кражи и разбой.

В наибольшей зоне риска находятся жилые комплексы, расположенные вблизи бывших и существующих промышленных зон и крупных торгово-коммерческих объектов (заводы, рынки, склады и т.д.) (20% и 18% соответственно). Этими чертами в большей степени обладает юг, юго-восток и восток столицы. С середины XX века эти районы заселялись трудовыми мигрантами. В настоящее время тенденция продолжается – до сих пор в этих районах селится множество приезжих, т.к. жилье здесь представлено более дешевое, чем в других частях столицы (экологический и социальный фактор удешевляют жилье).

Также значительную долю потенциальной опасности представляет собой расположение в районах с большим пассажиропотоком вблизи железнодорожных и автовокзалов, вблизи крупных транспортных автомагистралей  (18% и 15% соответственно). Таким образом, преимущества транспортного сообщения становятся причиной увеличения доли приезжих, что также увеличивает социальную напряженность и способствует росту преступности.

Далее следуют районы с высокой плотностью застройки, в которых преобладает социальное жилье советских времен, а также новые еще неблагоустроенные районы, как правило, расположенные на окраинах Москвы и на сопредельных с МКАД  территориях (10% и 7%). Наличие в районе крупных строек не способствует снижению криминальной активности. А из-за отсутствия прочных социальных связей между жильцами и четкой расстановки сил органов внутренних дел в новых микрорайонах часты случаи квартирных  краж в новостройках.

Агентства недвижимости часто разрабатывают собственные рейтинги комфортных для проживания районов Москвы. Рассматривая тот или иной район с точки зрения инфраструктуры, «возраста» жилого фонда и транспортной доступности, они редко учитывают индивидуальную для каждого района криминальную ситуацию.

•    Объем жилищного фонда в России – 3,2 млрд. кв. м. При этом на городские поселения приходится более 72% жилья
•    Среди преступлений против собственности наиболее частыми являются квартирные кражи. В московском регионе совершается 40 краж ежедневно
•    Среди угроз для владельцев недвижимости квартирные кражи занимают 2-ое место

Учитывая распространенность такого преступления как квартирная кража и оценивая значимость для владельцев недвижимости этого фактора угрозы (график №3), эксперты ГК Цезарь Сателлит проанализировали обстановку в отдельных районах Москвы именно с позиции количества квартирных краж.

По данным столичного ГУВД, в первой половине 2011 года среди округов Москвы квартир-ные кражи чаще всего регистрировались в Восточном, Южном и Западном округах: 599, 585 и 433 преступления соответственно. Далее идут ЮЗАО (395), САО (362), ЮВАО (361) и СВАО (256). Наименьшее количество квартирных краж было отмечено на северо-западе – 241 случай, в центре – 237 и Зеленограде – 22.

Для более объективной оценки ситуации с квартирными кражами в том или ином округе важно учитывать плотность застройки. В ГК Цезарь Сателлит представили данные по квартир-ным кражам в пересчете на 1000 домовладений по каждому из округов города.

Районы, где квартирные кражи регистрируются часто:
Бирюлево-Восточное (ЮАО)
Источники опасности: 2 направления ж/д, крупное строительство на территории Московского комбината хлебопродуктов, промышленные предприятия в районе
Выхино (ЮВАО)
Источники опасности: кросс-платформенный узел станции метро и железнодорожной платформы, расположение по обеим сторонам МКАД, высокая численность населения, рынки, граничит с Люберцами, известными своим крими-нальным характером,
Гольяново (ВАО)
Источники опасности: автовокзал междугороднего сообщения, промышленные предприятия в большом количестве
Даниловский (ЮАО)
Источники опасности: ж/д станции, 2 станции метро, промышленные предприятия, Даниловский рынок
Дорогомилово (ЗАО)
Источники опасности: 2 ветки и 6 станций метрополитена, Дорогомиловский рынок, вокзал, 2 ж/д ветки, крупные магистрали (ТТК, Кутузовский пр-т), неоднородность застройки
Измайлово (ВАО)
Источники опасности: гостиничный комплекс, торговые ряды, автостанция, 3 станции метро
Люблино (ЮВАО)
Источники опасности: переезд большей части Черкизовского рынка, заводы, исторически много трудовых мигрантов
Перово (ВАО)
Источники опасности: большая численность населения, неоднородность жилой застройки, большая доля ветхого жилья
Теплый стан (ЮЗАО)
Источники опасности: автостанция, рынок
Тропарево-Никулино (ЗАО)

Источники опасности: большое количество недостроенных объектов недвижимости, автобусная станция, большое количество многоквартирных многоподъездных домов.

Районы, где квартирные кражи регистрируются реже:
Алтуфьево (СВАО)
Арбат (ЦАО)
Беговая (САО)
Донской (СВАО)
Китай-город (ЦАО)
Красносельский (ЦАО)
Куркино (САО)
Молжаниновский (САО)
Некрасовка (ЮВАО)
Ярославский (СВАО)

Наиболее эффективную защиту обеспечивает пультовая охрана, так как позволяет осуществлять круглосуточный мониторинг ситуации в квартире и оперативное реагирование экстренных служб в случае тревоги. Оказание услуг по охране квартиры предусматривает не только предотвращение краж и разбоев. Количество опций может быть увеличено за счет дополнительных систем: видеокамер, датчиков, определяющих задымление, возгорание, протечку воды, утечку газа и т.д. Компоненты объединяются в единую сеть пультовой охраны, обеспечивающую удобство эксплуатации. Системы безопасности для городских квартир разрабатываются индивидуально, учитывая особенности планировки объектов недвижимости. Система пультовой охраны позволяет обеспечить: защиту объекта недвижимости, контроль доступа в помещение, круглосуточное видеонаблюдение.

Однако большинство девелоперов уделяет данному вопросу небольшое внимание, и бремя по установке охранной системы в квартире ложится на будущих жильцов дома. Тогда как централизованная постановка квартир на охрану позволяет не только проявить заботу о потенциальных покупателях, но и создать неоспоримое конкурентное преимущество для проекта в целом.

Как показывает практика, построение маркетинговой стратегии продвижения жилого комплекса на основе современных пультовых систем безопасности – является очень эффективным и современным инструментом привлечения потенциальных покупателей и повы-шения инвестиционной привлекательности проекта. При этом эффективность от подобной маркетинговой стратегии в разы превышает расходы на установку индивидуальной пультовой охраны для квартиры.
Таким образом, пультовые охранные системы имеют ряд преимуществ не только для покупателя городской недвижимости, но и для самих девелоперов. Реализация на этапе строительства комплексной охраны жилого комплекса, с установкой необходимых охранных систем и их постановкой на мониторинг способствует росту репутации девелопера, придает эксклюзивность проекту и имеет низкую себестоимость.