20.06.2008

По мнению Ивана Шулькова, Директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба": "Основными причинами динамичного роста рынка загородной недвижимости столичного региона являются: значительная инвестиционная привлекательность девелопмента в Подмосковье, а также более либеральные условия для девелоперской деятельности, на фоне высокой обеспеченности ресурсами – физическое наличие большого объема неосвоенных территорий и динамично развивающийся рынок земли позволяют привлекать новых инвесторов".

В то же время, в абсолютном выражении объем спроса на загородную недвижимость в количественном выражении остается несоизмеримо малым по сравнению с городским рынком. В то время как объем сделок в городе может составлять десятки тысяч в год (от 60 000 до 80 000), то для всего загорода – это 3-4 тысяч сделок в год, включая все сегменты. В денежном выражении разница не столь велика, но все же существенна – объем сделок в денежном выражении в городе превышает аналогичный показатель в 5-6 раз. Это обозначает значительный потенциал для дальнейшего роста.

Таким образом, наиболее прогрессивным рынком для девелопмента жилой недвижимости последние несколько лет является рынок недвижимости Московской области.

Тенденции рынка

1. Рост числа активных участников рынка, имеющих возможность привлечения значительных финансовых ресурсов, среди которых можно выделить следующие основные группы:

-Крупные землевладельцы, которые начали вовлекать свои активы в хозяйственный оборот
-Московские девелоперы
-Крупные риэлторы
-Банки
-Крупный бизнес
-Игроки фондового рынка
-Западные девелоперы и фонды

2. Комплексное освоение территорий и развитие Мегапроектов

"В последнее время мы отмечаем явную тенденцию значительного укрупнения проектов, и появление целого ряда так называемых Мегапроектов, предполагающих освоение  территории площадью от 100 га", - комментирует Иван Шульков.

Эксперт называет следующие причины появления и факторы развития Мегапроектов: 
•Окончание процесса раздела крупных земельных активов и их легализацию
•Смещение вектора развития столичного мегаполиса в сторону субурбанизации - разрастания пригорода
•Политическая стабильность и экономический рост
•Выход на рынок новых участников с большими финансовыми ресурсами.
Основным преимуществом Мегапроектов, за счет их масштабов, является более высокий уровень и полноценность проектируемой инфраструктуры, необходимой для постоянного проживания, а также возможность создания достаточно однородного социума.
Наряду с этим, в "Усадьбе" отмечают и определенные сложности: "Вполне очевидным недостатком Мегапроектов являются достаточно длительные сроки строительства - в среднем 5 - 10 лет. Основными проблемами развития, которые могут быть решены только на государственном уровне, будут оставаться неудовлетворительная транспортная ситуация и энергодефицитность региона", - считает Иван Шульков.
В среднесрочной перспективе, Мегапроекты будут формировать полноценный пригород московского мегаполиса и задавать стандарты загородной жизни для все большего числа москвичей, при выходе на рынок они будут способны оттягивать на себя значительную часть покупательского спроса.

3.  Многоформатность проектов

Последнее годы наблюдается тенденция к появлению многоформатных жилых комплексов, в которых наряду с традиционным загородным форматом – коттеджами, проектируются таунхаусы и апартаменты в малоэтажных домах.

Основные причины:

►Более высокая плотность застройки – более высокий валовый доход

Основной причиной такой тенденции является желание и возможность застройщиков за счет таких форматов, как таунхаус и апартаменты, увеличить валовой доход и норму прибыли от проекта, поскольку данные виды объектов позволяют создавать гораздо больше добавленной стоимости на единицу площади земельного участка.

►Соответствие класса и формата объекта качеству месторасположения

Качество различных частей землеотвода зависит от воздействия положительных (наличие на территории деревьев, близость к лесному массиву, водоему и т.д.) и отрицательных (близость к транспортной магистрали, въезду в поселок, хаотичной неорганизованной застройке и т.д.) факторов.

Разнородность качества различных частей осваиваемых землеотводов также способствует появлению в жилых загородных комплексах нескольких форматов объектов недвижимости, поскольку различные форматы и ценовые сегменты имеют разные критерии качества месторасположения.

► Диверсификация рыночных рисков и ассортиментная политика

Проектирование и строительство разноформатных  загородных жилых комплексов дает возможность вывести на рынок более полную линейку предложений по формату и цене и таким образом расширить целевую аудиторию покупателей, а также соблюсти один из основных принципов девелопмента – соответствие уровня, качества и цены объекта его месторасположению.

4.На загородном рынке недвижимости наблюдается явная тенденция увеличения доли "пригородных" форматов жилой застройки – таунхаусов и квартир в малоэтажных домах. Объекты недвижимости данных форматов тяготеют к близости к городу, поскольку ориентированы на постоянное проживание. 

Строительство малоэтажного жилья планируется сделать генеральным направлением в нацпроекте "Жилье" и оказывать поддержку на государственном уровне.

Последние два-три года значительными темпами растут объемы предложения в форматах таунхаус и квартира в загородном жилом комплексе, которые представляют собой альтернативу традиционному загородному формату – коттеджу, и вызывают интерес более широкого слоя потенциальных покупателей.

Пригородная застройка по определению имеет более низкую плотность, а соответственно, формирует более комфортную среду обитания

Иван Шульков объясняет: "Районы малоэтажной застройки (3-7 этажей) имеют значительно меньшую антропогенную нагрузку. Плотность населения в таких районах ниже, чем в городских кварталах, что позволяет говорить о более комфортной среде обитания и более высоких потребительских характеристиках данных районов". 

Основной покупатель недвижимости в пригороде – средний класс

Значительно выросла доля жителей Москвы, относящихся к верхнему слою среднего класса, которая хотела бы жить в более экологичном и менее густонаселенном пригороде, но вариант коттеджа для них пока недоступен. Вывод на рынок предложений объектов недвижимости подобного формата позволяет охватить данную целевую аудиторию, которая безусловно гораздо более многочисленна, чем целевая аудитория коттеджных поселков. Это подтверждается и высокой динамикой продаж.

По мнению экспертов Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", единственным масштабным реализованным примером малоэтажной застройки может считаться мкр. Куркино, главным недостатком которого является транспортное сообщение с Москвой. В целом, первый опыт субурбанизации столичного мегаполиса в формате малоэтажной застройки оценивается как положительный. 

На сегодняшний день на стадии проектирования находится значительное количество загородных многоформатных проектов, в которых представлены как малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, так и более привычные коттеджи.

Примеры

-Новорижское – "Рублево-Архангельское", "Павлово-2".
-Рублево-Успенское – "Рублевское предместье".
-Минское – "Родники", "Княжичи", "Vitro Club",
-Сколковское – "Грюнвальд", "12 месяцев".
-Пятницкое – "Росинка", "Эдем", "Рождествено", "Angelovo Residence".
-Ленинградское – район Куркино, "Гран-При", "Ивакино", "Ивакино-Покровское". 
-Южное Бутово – "Маленькая Москва".

В 20 км зоне от МКАД продолжится развитие тенденции к смещению акцента в девелопменте территорий в сторону доступных для более широкого круга потенциальных покупателей "пригородных" форматов, таких как таунхаус и квартира в малоэтажном доме.

На данный момент в 20 км зоне от МКАД заявлено более чем о 20 проектах, включающих в себя мало- и среднеэтажную многоквартирную застройку.
 
По данным Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", в 2008-2009 гг. возможен выход на рынок следующих проектов:
-"Гран-При" 313 га, Путилковское шоссе, (таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).
-"Ивакино", 113 га, Ленинградское шоссе, 450 000 кв.м. (таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).
-"Жемильи", 38 га, Ильинское шоссе, 110 000 кв.м. (таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).
-"Заречье", Сколковское шоссе, (таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).

5.В последнее время активно развивается сегмент "дальних дач"

Основные зоны расположения проектов такого формата:
-Новорижское шоссе (от 40 км)
-Дмитровское шоссе (от 40 км),
-Пятницкое шоссе (район Истринского  вдхр.)
-Киевское шоссе (Калужская область),
-Симферопольское шоссе (район р. Ока). 
Спрос на подобные объекты неуклонно растет.

6.  Формирование крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки

"Например, на Новорижское шоссе в 20 – 22 км от МКАД расположен крупный район застройки поселками Агаларов Estate, Бенилюкс, Millennium Park, Монолит, Риверсайд, Гринфилд, Шервуд, Онегино, Монтевиль, которые буквально примыкают друг к другу, а общая площадь такой территории составляет свыше 1 000 га", комментирует Иван Шульков.

7. Активный рост количества проектов и объема предложения, усиление конкуренции

В "Усадьбе" приводят следующие данные относительно объема предложения по основным загородным направлениям:
-Новорижское шоссе – более 80 загородных ЖК. Свыше 4 000 коттеджей и 1 000 таунхаусов.
-Дмитровское шоссе – около 2 000 коттеджей и 800 таунхаусов.
-Киевское шоссе – 1 000 коттеджей + 200 таунхаусов.
-Калужское направление – 700 коттеджей + 200 таунхаусов.
-РУШ – 300 коттеджей + 500 таунхаусов.
-Минско-Можайское направление – 300 коттеджей + 300 таунхаусов.
-Ленинградское шоссе – 300 коттеджей + 400 таунхаусов.
-Пятницкое шоссе – 400 коттеджей + 100 таунхаусов.
-Волоколамское шосе – 200 коттеджей + 200 таунхаусов.

8. Продолжится динамичное развитие инфраструктуры на наиболее активно развивающихся загородных направлениях: планируется появление торгово-деловых и социальных объектов на Новорижском и Киевском шоссе, и спортивно-развлекательных - на Дмитровском шоссе.

9. Усилится роль транспортной составляющей в качестве драйвера развития отдельных загородных направлений.
Транспортная составляющая – важнейший фактор развития загородного направления.
Сейчас она является главным тормозом развития всего загородного рынка. В долгосрочной перспективе развитие рынка загородной недвижимости Московского региона будет зависеть от работы над проектами транспортной инфраструктуры как в Москве так и за ее границами.

Что касается конкретных направлений, то Киевское шоссе значительно укрепит свои позиции на 3-м месте по объему предложения, после Новорижского и Дмитровского шоссе. Будет наблюдаться заметное увеличение количества проектов на Киевском шоссе и значительный рост объемов предложения – на данный момент известно о проектировании более 10 загородных жилых комплексов на Киевском направлении до ММК, которые могут выйти на рынок в период 2008-2010 гг.

Новорижское шоссе выигрывает по сравнению с остальными благодаря более благоприятной транспортной доступности и перспективе прямого сообщения с центром Москвы, чем и привлекает значительную часть и девелоперов, и покупателей. Активное развитие наблюдается и на Киевском направлении, по тем же причинам.

"Главным фактором, существенно сдерживающим развитие загородного рынка недвижимости Московского региона, является усложняющаяся транспортная ситуация.  Однако, если принимаемые в данный момент меры по улучшению транспортной составляющей как в столице, так в области, дадут реальные результаты – можно ожидать увеличения динамики развития загородных направлений, в том числе и как альтернативы проживанию в Москве", считает Иван Шульков.

По данным Агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба"