08.08.2005

          26 июля 2005г состоялось Пятнадцатое заседание Международного Ипотечного Клуба (МИК), посвященное теме «Динамика земельного рынка в летний период: купля-продажа, аренда, индивидуальное жилищное строительство. Способы кредитования строительных проектов: практические рекомендации застройщикам. Роль независимой оценки и  страхования при покупке недвижимости в кредит».
           В летний период развитие земельного рынка  приобретает свою специфику. Вкусами потребителей управляют модные тенденции отдыха и спорта, осваиваются новые территориальные направления, как в России, так и за рубежом. Эти и другие факторы определяют предпочтения при покупке и аренде загородной недвижимости и земли.  На заседании клуба были подробно рассмотрены следующие вопросы: 
-Специфика летнего сезона земельного рынка:
-Перспективы развития рынка загородного жилья московского региона
-Правовое обеспечение сделок купли-продажи и аренды земли
-Риски строительства и эксплуатации загородной недвижимости.
           Участники заседания пришли к единодушному мнению, что потенциал роста цен на загородную недвижимость еще не исчерпан, а значит, вложения в этот сектор рынка пока наиболее доходны. Наибольший и во многом неудовлетворенный спрос приходится на загородную недвижимость так называемого эконом-класса  (до $150.000), большим спросом в этом сегменте пользуются таунхаусы.  Большинство участников сошлись во мнении, что федеральный закон № 214-ФЗ положительно скажется на рынке загородного строительства, однако представители банков по-прежнему не спешат увеличивать объемы кредитования физических лиц на покупку загородной недвижимости в кредит. По мнению участников заседания, доля ипотечных сделок на этом рынке не превышает 5% от общего объема сделок купли-продажи. В виду многочисленных рисков, прежде всего связанных с проблемами адекватной оценки загородной недвижимости и ликвидности большинства объектов залога, присутствующие на заседании представители банков заявили о том, что они  не планируют значительного увеличения кредитного портфеля в этом сегменте рынка. Однако, как заявил заместитель генерального директора АИЖК А.В.Черняк, для федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию нет большой разницы в вопросе предмета залога – агентство выкупает  кредиты, выданные как на покупку квартир, так  и на покупку индивидуальных жилых домов. Но, так как АИЖК работает в основном в других регионах, поэтому не москвичам кредиты на покупку и строительство коттеджей, видимо, являются более доступными.
            Вторая часть Заседания была посвящена различным способам кредитования строительных проектов. С докладом о проблемах и перспективах  строительных компаний на современном этапе выступил А.Л. Ликефет, Президент корпорации «Жилищная Инициатива». Он выразил уверенность,  что законодатель найдет возможность в ближайшее время исправить допущенные ошибки в пакете принятых законов, которые поставили столичный рынок новостроек в трудное положение. Е.С. Музыкина, Начальник отдела купли-продажи закладных ОАО «Центральная Ипотечная компания», поделилась опытом создания механизмов ипотечной программы строительной компании. По ее словам, более 400 семей смогли приобрести квартиры в новостройках с помощью кредитов, выданных  ОАО ЦИК. Н.С. Пастухова, Директор департамента координации ипотечных программ «ПИК Холдинг», рассказала об особенностях финансирования строительных программ в современных условиях. Интересным опытом продажи квартир в новостройках поделился А.М.Синельников, Председатель правления Фора-банка. Клиент, желающий приобрести квартиру в новостройке, перечисляет деньги не на счет строительной компании, а открывает депозитный счет в банке. Банк открывает кредитную линию строительной компании, зная, что на ее будущие квартиры уже есть покупатель, тем самым, уменьшая для себя риски и кредитуя застройщика под более низкий процент. Так как банк имеет возможность отслеживать финансовое состояние застройщика и динамику строительства, то и ипотечный кредит на приобретение квартиры в этой новостройке для потенциального покупателя будет дешевле.  Однако, доля кредитов у Фора- банка пока не превышает 20%, в то время, как у Райффайзенбанка она составляет 30%,  а в Росбанке – 60%.
          Возможностям и технологиям консалтинга и оценки была посвящена третья сессия, на которой выступила с докладом И.В. Гранова, Заместитель генерального директора «Экспертно - аналитический центра» (г. Санкт-Петербург). Оценщики Москвы и Петербурга высказали свои мнения относительно проблем рынка оценки и консалтинга. Особенно актуальной эта тема была в преддверии отмены обязательного лицензирования оценочной деятельности с 1 января 2006 года.