РЕКОМЕНДУЕМ
Новости
18.10.2017 Рынок недвижимости – 2017. Смена эпох или новый этап развития?

2017 год запомнится участникам рынка недвижимости прежде всего масштабом изменений во всех областях: правовых, финансовых, социальных. 

10.10.2017 Рынок недвижимости: взгляд с высоты

5 октября Московский Бизнес Клуб провел круглый стол "РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ВЗГЛЯД С ВЫСОТЫ". Мероприятие проходило на одном из самых значимых архитектурных объектов Москвы - Останкинской телебашне - первом по высоте сооружении Европы. 

28.09.2017 Покупатели жилья стали активнее следить за премиями рынка недвижимости

Профессиональная награда может стать дополнительным и при этом весомым преимуществом в борьбе за клиента.

19.09.2017 Холодное лето не испугало покупателей таунхаусов

По сравнению с 2016 годом количество просмотров в проектах в активной стадии строительства возросло на 19%.

12.09.2017 ЖК «Академия Парк»: начало реализации VII очереди и старт продаж дуплексов

Загородный комплекс расположен в двадцати минутах езды от станций метро «Румянцево» и «Саларьево».

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11   12  
все новости
mbk
Rambler's Top100


Сайт загородной недвижимости » Аналитика » В ФОКУСЕ
Секвестированный комфорт

В ФОКУСЕ
Секвестированный комфорт

Любой из нас, выбирающий очередное место жительства (в городе или за его приделами), всегда ищет для себя комфортную среду обитания. При этом одни отдают предпочтение деревянному дому, другие - кирпичному коттеджу с камином в гостиной, третьи - особняку в стиле ампир, возведённому за высоким забором. И в этом случае совершенно неважно, есть ли в коттеджном посёлке спортивный центр с бассейном и теннисным кортом, поскольку всё необходимое для утренней или дневной разминки есть в доме с колоннами. Тогда что же предлагают риэлторы потенциальным покупателям, когда говорят, что в посёлке создана «комфортная среда обитания»?

 

 

Директор по маркетингу ин-вестиционно-строительного холдинга Rodex Group Армен Маркосян cчитает, что сегодня на рынке пока нет чётких критериев понятия «комфортная среда обитания». «Так уж сложилось, что у каждого застройщика они, эти критерии, свои - несмотря на то, что многие используют в рекламе выражение „комфортная среда обитания". Но на деле не все предоставляют нечто большее, чем стандартный коттеджный посёлок с высоким забором и КПП. И тем не менее крупные участники рынка, в том числе и мы, вкладывают в этот термин несколько составляющих: посёлок должен быть расположен в благополучном с точки зрения экологии районе, также в нём должна быть развитая инфраструктура, как минимум - игровые зоны для детей, спортплощадки, продуктовый магазин, ресторан и гостевая парковка. Необходимо также качественное озеленение внутренних территорий. Именно от уровня насыщенности проекта инфраструктурой и ландшафтными решениями напрямую зависит комфорт его жителей» - констатирует Армен Маркосян.

 

Подчас для создания особой атмосферы в посёлке застройщики - которых, надо сразу оговориться, совсем немного - идут дальше банального возведения кафе и парковок и строят нечто особенное. Так, всё тот же холдинг Rodex Group в своём посёлке «Перелески» на Новорижском шоссе строит собственную пивоварню и хлебопекарню, чтобы у всех обладателей домов в посёлке всегда был душистый домашний хлеб и возможность выпить свежесваренного домашнего пива.

 

Но не стоит забывать, что создание комфорта - задача двусторонняя: «правильность» её решения зависит как от девелоперов, так и от будущих жителей. «Чтобы создать это ощущение - „свой дом" - применительно не только к земле и коттеджу, которые приобрёл покупатель, но и в целом к самому посёлку, многие застройщики поддерживают инициативу будущих жителей, - отмечает Ольга Вагнер, управляющий директор коттеджного посёлка «Вестфалия». - Например, помогают им открывать их собственный мини-бизнес (ту же пекарню или кафе) и становиться арендаторами или собственниками площадей инфраструктурных объектов».

 

Безусловно, в понятие «комфортная среда обитания» входит природная составляющая посёлка. Большим плюсом считается наличие леса с прогулочными территориями и природного водоёма. «При отсутствии последних застройщик прибегает к дорогостоящим ландшафтным работам по озеленению территории, созданию искусственных прудов и парковых зон, - добавляет Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME. - В качестве примера можно назвать такие посёлки, как „Резиденции Монолит", „Миллениум парк" и другие. Застройщики позаботились о том, чтобы жителям посёлка было где погулять с детьми и провести время у воды, покататься на катере, поплавать, половить рыбу. Кроме того важным компонентом при организации комфортной среды обитания мы считаем позицию застройщика по созданию gated communities (выбору жителей посёлка). Например, есть в Подмосковье один известный застройщик, который очень внимательно изучает кандидатуру каждого претендента на покупку дома, и в случае получения негативных сведений о потенциальном покупателе, отказывает ему в возможности жить в своём посёлке».

 

Экономический кризис внёс существенные коррективы в создание комфортной среды обитания, точнее, секвестировал её. Около 20 % застройщиков, которые заявили свои проекты в докризисный период, свели комфорт среды обитания к минимуму. Кто-то оставил только забор, КПП и основные коммуникации. Другие не стали лишать будущих жителей всех благ цивилизации и снизошли до организации небольшого магазина во въездной группе. Большая часть девелоперов, специализирующихся на возведении посёлков категорий «бизнес» и «элит» (в которых как раз и возводят масштабные рестораны, магазины и спортивные центры), сохранили в концепции своих посёлков заявленную инфраструктуру, но перенесли сроки строительства, а высвободившиеся финансовые средства направили на скорейшее подключение коммуникаций и строительство домов. А вот в новых проектах, скорее всего, инфраструктура будет минимальна. Да и самих посёлков двух названных категорий в последнее время появляется не так много.

 

«Кризис на рынке недвижимости заметно поумерил пыл девелоперов, и от многого из задуманного в плане инфраструктуры им пришлось отказаться, - констатирует Наталья Белова, руководитель офиса «Варшавский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Однако именно спортивные и детские площадки, а также прогулочные зоны - тот минимум инфраструктуры, который необходим в любом организованном посёлке. Ещё одним элементом внутренней инфраструктуры, на котором серьёзно сказался кризис, стали гостевые парковки, которые начали выносить за пределы посёлка и располагать перед въездной группой».

 

На первом этапе реализации любого проекта возведение инфраструктуры ложится на плечи застройщиков. Это только потом, по мере приобретения домов, в цене квадратного метра которых заложена и стоимость стоящих рядом всех благ цивилизации, девелопер получит сполна за потраченные усилия. А до того момента он может рассчитывать лишь на собственные «мощности», точнее - финансовые средства. «На начальном этапе продаж застройщики, как правило, строят обязательные бесплатные объекты внутренней инфраструктуры, - утверждает Ольга Вагнер. - Это, прежде всего, детские площадки, КПП, ограждение по периметру посёлка, ограждение между участками. Без этого нельзя, поскольку такие нюансы стимулируют продажи и дают покупателю ощущение „жизни" в посёлке. Когда же продажи сокращаются, то потраченные на инфраструктуру средства будут возвращаться девелоперу довольно долго, что в период нестабильной экономической ситуации может грозить разорением. Поэтому застройщику проще не рисковать и довольствоваться малым». Да и потенциальный покупатель становится более экономным и разборчивым: сегодня он скорее откажется платить за бассейн и магазин под боком. Особенно если учесть, что платить придётся не разово, в момент покупки жилья: в среднем «комфортная среда» повышает стоимость объекта на 30 % и более по сравнению с аналогичными предложениями без неё, а затем ещё в течение всей своей жизни «выкачивает» из пользователей средства через коммунальные платежи. «Разброс цен на дома в посёлках с инфраструктурой достаточно велик, - добавляет Армен Маркосян. - В каких-то случаях „комфорт" может добавлять около 10 %, а где-то и все 100 % к базовой стоимости посёлка. Всё зависит от количества и качества инфраструктурных объектов, глубины проработки концепции проекта, проводимых девелопером работ по ландшафтному дизайну и озеленению. При этом повышение продажной цены не прямо пропорционально стоимости инфраструктурного объекта, а зависит от его назначения и привлекательности для потенциальных клиентов».

 

Чем богаче инфраструктура, тем выше класс посёлка и, соответственно, выше цена. Исключением на рынке, пожалуй, является лишь посёлок «Серебряная подкова», расположенный в 15 км по Симферопольскому шоссе. «Здесь предлагается земля без подряда по цене 3,1 млн руб., - говорит Наталья Белова. - При этом минимальный набор инфраструктуры дополнен магазином, кафе, детским центром, лодочной станцией и пляжем. Для сравнения: средняя цена дома с участком в посёлках бизнес-класса с подобным набором инфраструктуры составляет 14 млн руб».

 

Но, что ни говори, положительная сторона у кризиса всё же есть. Он вынудил девелоперов больше заботиться о покупателях. Завлекая бесконечным инфраструктурным разнообразием, продавцы в конечном итоге обрекали жителей «высококомфортных поселений» в будущем выплачивать немалые деньги за функционирование всех этих бассейнов и кортов, независимо от того, посещает их человек или нет. В конечном итоге большая часть народонаселения многих посёлков отказывалась платить за инфраструктуру, а выплаченные за строительство объектов деньги были фактически «выброшены на ветер». «Если в дорогом посёлке функционирование некоторых объектов инфраструктуры ещё может быть осуществлено за счёт значительных расходов жильцов на проживание, - утверждает Елена Первакова, управляющий партнёр компании «Сохо Эстейт», - то в посёлках более низкой ценовой группы оно отпугнёт клиентов и „заморозит" продажи. Стоит также учитывать, что и при строительстве маленького посёлка у инвестора нет возможности строить хорошую инфраструктуру, поскольку либо расходы клиентов на проживание будут слишком высокими, либо инфраструктурные объекты будут убыточными».

 

В то же время не нужно забывать, что кризис проходит, в отличие от желания обитать в комфортной обстановке. Всегда найдутся те, для кого обязательным условием проживания в элитном или просто высококлассном посёлке будет наличие в нём развитой инфраструктуры - вне зависимости от её цены. И всегда найдутся девелоперы, даже в кризис готовые рисковать и создавать истинный комфорт, не секвестируя его.

 

«Безусловно, имеется определённое число людей, для которых и „в шалаше рай", которые любят уединённость и отрыв от цивилизации, - резюмирует Армен Маркосян. - Но для большинства наших клиентов комфорт - как физический, так и психологический - невозможен без развитой инфраструктуры и всех привычных благ. При этом ключевым является умение девелопера не только предоставить клиенту более-менее стандартный набор из магазина, парковки и, возможно, аптечного киоска, но и добавить к этому дополнительные лайфстайл-удобства - некие нестандартные ходы, которые заинтересуют клиента и будут задавать тон жизни в посёлке».

 

Тем же девелоперам, которые сегодня не рискуют ввязываться в строительство инфраструктуры, но мечтают об активных продажах, стоит идти по наиболее простому пути. Например, затевать строительство рядом с уже готовыми посёлками с развитой инфраструктурой. В этом случае можно попытаться убить сразу двух зайцев. С одной стороны, новые жильцы будут обеспечены всем необходимым, с другой, - старый посёлок получит дополнительные финансовые вливания в виде платы за пользование несеквестированными бассейнами, теннисными кортами, кафе и магазинами.

 

№ 4 (51) | май 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Автор: Светлана АНДРЕЕВА
Источник: http://www.VsePoselki.ru
Другие статьи о загородной недвижимости
Больше снимем вместе

Второй год подряд рынок загородной аренды живет под девизом «Экономия, экономия и еще раз экономия», причем это справедливо для всех сегментов - от элитного до низкобюджетного. Состоятельные арендаторы теперь предпочитают снимать жилье на короткий срок, а семьи победнее - оплачивать загородные дома в складчину.

Как понять и полюбить русскую дачу?
  Девелоперы строят загородные дома, которые позволяют жить в них круглогодично. Однако покупатели не спешат покидать мегаполис. В загородные коттеджи, таунхаусы и даже квартиры в малоэтажных жилых комплексах большинство приезжает лишь в теплое время...
Загородные поселки стремятся к простоте

Еще лет 10-15 назад идеальный загородный дом был невероятных размеров и с богатой отделкой. С тех пор покупатели стали более практичными - на первое место вышла функциональность. Застройщики больше не пытаются поразить своих клиентов входными группами из мрамора с позолотой, стремясь к балансу между формой и содержанием.

Элита столкнулась с дефицитом

Дно кризиса на рынке элитной загородной недвижимости, похоже, преодолено. Во всяком случае, девелоперы чувствуют себя гораздо увереннее, чем в прошлом году, и не идут на большие уступки, как раньше. Компании пока не берутся за новые проекты, и потребители начинают ощущать дефицит качественного предложения в элитном сегменте.

Бесподрядное хозяйство

По признанию застройщиков, единственным действенным инструментом для удержания спроса на участки без подряда остается снижение цен

«Золотые сосны» — поселок высшей пробы

Концептуальный поселок клубного типа, построенный в окружении хвойного леса,  - так лаконично можно охарактеризовать поселок «Золотые сосны», расположенный в часе езды от МКАД по Ярославскому направлению.

Легенды и мифы Преображенки

Старинные московские районы, улочки, переулки у большинства ассоциируются с Арбатом, Замоскворечьем, Патриаршими прудами. Но атмосфера Москвы не ограничивается Бульварным или Садовым кольцом. ДН рассказывает о менее знаменитых московских районах, которые сохранили свое очарование до наших дней.

Сезонная охота на русскую дачу

Русская дача - явление уникальное. Это слово не переводится на другие языки, потому что в них отсутствует соответствующее понятие. Историки утверждают, что первые дачи в России появились в начале XVIII века, когда Петр I начал раздавать приближенным земельные участки под Петербургом, в основном по дороге к собственной летней резиденции - Петергофу.

 

Лучшие коттеджные поселки Подмосковья. Загородная недвижимость