Эксперты рынка недвижимости последние несколько месяцев говорят о том, что рынок загородной недвижимости, в том числе самой дорогой, «вышел из посткризисной стагнации» и в качестве доказательства приводят растущие ценники. Однако статистика заключенных сделок свидетельствует о том, что загородный рынок, говоря медицинским языком, пусть и вышел из продолжительной комы, но состояние его остается крайне тяжелым.

Возможно, причиной оптимистичного настроения экспертов явилось некоторое оживление, случившееся на загородном рынке в начале года. Обычно зима - период затишья на рынке, а тут клиенты проснулись и стали гораздо активнее, чем в июле, августе и сентябре вместе взятых. Одни объясняют это аномальной погодой: аномальная жара и пожары, бушевавшие летом в Подмосковье, отбили у клиентов желание ездить на просмотры. Вследствие этого покупательский спрос сдвинулся во времени. Такое объяснение, конечно, имеет право на существование, но представляется весьма сомнительным: где, спрашивается, спрос кочевал три «люфтовых» месяца.

Другую причину «небывало активного» спроса называет директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Сложившуюся ситуацию он связывает в первую очередь с преддверием выплаты годовых бонусов топ-менеджерам крупных корпораций, которые обычно приходятся на февраль-март.

«Второй не менее важный фактор, оказавший влияние на покупательскую активность, - финансовая нестабильность на мировых рынках, - рассказывает эксперт. - Довольно часто ходят разговоры о том, что грядет долларовая гиперинфляция, связанная с необходимостью Соединенных Штатов рассчитаться с долгами. Единственные ценности, которые останутся незыблемыми в подобной ситуации - ценности осязаемые: золото, медь, нефть и недвижимость. Возможно, именно этим продиктована активизация спроса на подмосковные домовладения стоимостью от $3-5 млн».

Но обладают ли большой ликвидностью дорогие домовладения Подмосковья, вопрос спорный. Сам факт того, что на рынке, где цены снизились вдвое, нет спекулятивных покупателей, говорит сам за себя.

Да и последние инициативы Минрегионразвития не прибавят очков элитной загородке. Напомним: в конце января министерство внесло на рассмотрение в Госдуму законопроект, определяющий новый порядок налогообложения недвижимости. Задумка проста: заставить владельцев элитных загородных домов отчислять в бюджет больше, чем они платят сегодня. Чиновники уверены, что с принятием закона налоговые поступления резко возрастут. По приблизительным расчетам, налоги на загородные дома бизнес- и премиум-класса с земельными участками могут составить порядка 100 тыс. руб.

Инъекция правды

Существует и другое мнение: мол, загородный рынок так и не смог восстановиться после кризиса, а громкие позитивные заявления участников рынка - попытка раздуть ажиотаж на пустом месте. «Есть только одно объективное свидетельство восстановления того или иного сегмента - это рост цен, который мы и наблюдали в течение 2010 года на рынке элитного городского жилья. Однако на загородном рынке повышения цен не было, а значит, и спроса там нет, - рассказывает директор компании EliteCenter Александр Дьяченко. - Мы слышим радужные прогнозы застройщиков и риэлторов, на перетяжках видим яркие плакаты с призывами «успеть купить последние дома в поселке», а на практике - опустевший недострой».

По мнению специалиста, есть несколько объяснений такому плачевному положению дел на загородном рынке. Во-первых, загородное жилье всегда воспринималось как второстепенное по отношению к городскому. «Люди не стремятся приобрести загородное жилье по причине проблем с инфраструктурой. Апогеем сложившийся катастрофической ситуации с загородной инфраструктурой стал «новогодний конец света», когда на две-три недели жители загорода оказались без света, тепла и какой-либо помощи. Поэтому любой потенциальный клиент при наличии денег предпочтет купить квартиру в городе, а не приобретать потенциальный источник проблем и головной боли за городом», - уверен эксперт.

Во-вторых, еще одной проблемой на этом рынке является отсутствие ипотеки. «Неразвитость наших законов в области права владения землей и загородной недвижимостью делает рынок настолько непрозрачным, что парализует развитие ипотечного законодательства. Если бы банки были заинтересованы в предоставлении ипотеки под залог земли по приемлемым процентным ставкам - это бы сдвинуло спрос с мертвой точки», - добавляет Дьяченко.

Третья проблема - несистемный подход к строительству жилья за городом. Многие стремились построить дешево и быстро в надежде так же быстро все и продать. На докризисном рынке их надежды бы оправдались, но на посткризисном рынке потенциальные клиенты стали особенно разборчивыми: они внимательно оценивают материалы, из которых построены дома, качество работ и прочие характеристики. Поэтому те загородные проекты, которые показывали на докризисном рынке стремительный рост цен и продаж, сейчас простаивают, несмотря на значительное снижение цен.

Готовность № 0

Тенденцию повышения требований, которые покупатели предъявляют к качеству жилья и степени его готовности, подтверждает абсолютное большинство игроков рынка.

«В течение 2010 года покупательские предпочтения были ориентированы на готовые проекты с внутренней отделкой. Спрос на проекты, которые находятся на начальных стадиях строительства, оставался ограниченным», - отмечают в компании «Калинка-Риэлти». А управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов добавляет, что покупатели стали предпочитать не просто готовые поселки, а поселки, в которых «живет» более половины домов.

Эксперты объясняют это тем, что инвестиционный спрос на загородном рынке практически отсутствовал, а немногие покупатели выражали желание в кратчайшие сроки въехать в новый дом.

Однако более правдоподобна версия, что покупатели просто-напросто боялись нарваться на долгострой: в кризис на загородном рынке, в том числе и в элитном сегменте, в него превратились многие проекты. Начатое строительство из-за отсутствия финансового обеспечения, в том числе и полученного от продаж, оказались замороженными, а новое девелоперы не спешили начинать.

В результате наиболее качественные объекты с рынка элитного загородного жилья постепенно вымывались, а новой альтернативы практически не было. В течение 2010 года на рынок вышло семь новых элитных коттеджных поселков, в двух проектах возобновились продажи, еще один вышел в начале нынешнего года.

Всего, по данным компании «Калинка-Риэлти», в декабре 2010 года на первичном рынке загородной элитной жилой недвижимости был представлен 51 поселок, в которых застройщиками предлагались строящиеся или готовые коттеджи, а также земельные участки с обязательным подрядом на строительство. При этом почти половина (49%) поселков была полностью построена или находилась на завершающей стадии.

Мельчающий жемчуг

Сухие цифры говорят лишь о том, что критерии элитности жилья в последнее время значительно скорректировались. Руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-Риэлти» Грошева Юлия рассказывает об этих изменениях: «Расширилась география застройки. Если несколько лет назад максимальный километраж для элитной недвижимости составлял 30-40 км, сейчас новые проекты все чаще появляются на удалении более 40 км от МКАД. Уменьшились площади домов. Раньше элитный загородный дом, как правило, имел площадь 600-700 м2 и более, теперь все чаще - от 400 м2».

Кроме того, на рынке завоевывают популярность мультиформатные поселки (когда в одном поселке представлена недвижимость разных форматов, ценовых категорий и классов) и элитные таунхаусы. А еще несколько лет назад это казалось неприемлемым. Вчерашний моветон сегодня стал нормой.

Но, по-видимому, далеко не все покупатели успели усвоить новые правила, а потому некоторые по-прежнему хотят жить в больших домах на Рублевке, причем недалеко от МКАД. Вот и выходит, что первичный рынок не может обеспечить даже немногочисленный спрос приемлемым предложением. Так что статистика продаж не удивляет. Согласно подсчетам «Калинка-Риэлти», за 2010 год на первичном рынке загородной элитной недвижимости заключено около 280 сделок.

Некоторые эксперты вынужденно признают провал первичного рынка загородной недвижимости. И добавляют, что образовавшаяся в связи с этим активность на вторичном рынке тоже не продлится долго из-за затоваривания рынка неконкурентоспособным предложением. «Из всех объектов, которые поступают к нам в агентство, три четверти мы даже не беремся реализовывать. По нашим прогнозам, в первом полугодии произойдет окончательное вымывание качественного предложения», - отмечает Дмитрий Цветков.

К слову, именно остатки качественного предложения, и только они, демонстрируют в последнее время незначительный спрос. По данным компании «Калинка-Риэлти», в 2010 году в 45-50% поселков долларовые цены по отношению к ценам 2009 года остались неизменными, в 35% поселков - выросли в среднем на 5-7%, стоимость домов в 15-20% поселков снизились.

Тем не менее активные участники рынка повторяют: «Цены на загородку вырастут, спрос достигнет докризисного уровня». Причем уверяют, что произойдет это в ближайшие два года. Правда, реальных предпосылок для этого пока нет. Может, они и не нужны? Говорят же, что аутотренинг способен творить чудеса. Более того, скорость реализации задуманного прямо пропорциональна числу верующих. Если так, давайте все вместе захотим много качественной и дешевой недвижимости. Вдруг сбудется.

В 2010 году на рынке появилось 7 новых проектов

41% продаваемых поселков располагалось в поясе от 21 до 30 км от МКАД

49% поселков, представленных на первичном рынке, уже построены или находятся на завершающей стадии строительства

Средний бюджет домовладений в элитных поселках составил $2,9 млн

В 45-50% поселках в 2010 году цены по сравнению с ценами 2009 года не изменились

280 сделок заключено на первичном рынке в 2010 году