Положение дел на рынке загородного жилья остаётся сложным. Возникла парадоксальная ситуация: застройщики не могут продолжать строительство, пока не возобновятся продажи, а покупатель не готов приобретать недвижимость в посёлках, сроки завершения которых вызывают вопросы. В этих условиях девелоперы ищут или вспоминают иные механизмы оживления продаж.

До кризиса предложение росло как на дрожжах. При этом в условиях ажиотажного спроса символической скидки относительно средних «заявляемых» рыночных цен было достаточно, чтобы дома - даже в не самых ликвидных посёлках - находили покупателей. «Девелопмент загородного жилья проще проектов в области многоэтажного строительства и требует значительно меньше ресурсов, - рассказывает о той ситуации директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин.- Застройщики активно приобретали землю, в том числе не предназначенную для строительства, и выставляли на рынок всё новые коттеджные посёлки. Многие игроки не имели достаточного опыта и ресурсов, качество предложения во многих посёлках было невысоким: не оформленная надлежащим образом исходно-разрешительная документация, спорная концепция посёлков, плохое качество строительства, отсутствие необходимой инфраструктуры встречались сплошь и рядом».

В то же время, с наступлением кризиса ситуация изменилась кардинально. Сегодня строительство многих посёлков остановлено, лишь крупные девелоперы смогли продолжать работы темпами, близкими к запланированным.

«Основным фактором оживления спроса на загородном рынке Подмосковья в 2010 году станет финансирование проектов, точнее, его возрождение, - надеется исполнительный директор СРО «Альянс строителей» Татьяна Шалина. - Если девелоперам удастся найти новые источники финансирования или аккумулировать уже имеющиеся средства для завершения хотя бы части замороженных проектов, то есть вероятность, что рынок оживёт. Застройщикам нужно попытаться разорвать тот замкнутый круг, в который они попали: нет стройки - нет продаж, нет продаж - нет стройки». В этих условиях с особой остротой встал вопрос поиска новых формул финансовых механизмов стимулирования спроса на загородном рынке. Что сегодня в арсенале девелоперов? И как эти механизмы согласуются с «генеральной линией»: «малоэтажка плюс ипотека»?

» Загородная ипотека: не в коня корм

Наверное, наилучшим образом простимулировать рост спроса на загородном рынке могли бы банки, возобновив выдачу ипотечных кредитов по сниженной процентной ставке. Как свидетельствует статистика, до кризиса более 50 % всех покупок на загородном рынке жилья совершались по ипотечной схеме, когда дом в коттеджном посёлке можно было приобрести под 30 % первоначального взноса и с кредитом под примерно 10 % годовых в рублях.

Большинство банков в период кризиса отказалось от ипотечного финансирования загородного жилья практически без объяснения причин - ссылаясь на свои внутренние распоряжения. Так, в АИЖК вообще отказались говорить на эту тему, переадресовав запрос на свой сайт. Банк «ВТБ 24» раньше предлагал ипотеку для покупки загородного дома, но теперь финансирует только приобретение квартир в Подмосковье по ставке около 16 % в рублях или 12 % в долларах. «Очень немногие банки, как „Райффайзен", предлагают ипотеку под залог существующей недвижимости, - уточняет заместитель генерального директора CENTURY 21 Рублёвка Андрей Кулиба. - Но ставка составляет от 20 % в рублях и 16 % в долларовом эквиваленте - что очень дорого и делает покупку загородного дома экономкласса совершенно невыгодной, поскольку при таких ставках переплата за дом через пять лет составит 100 %».

Эксперты затрудняются даже в самом общем виде предположить, какими должны быть условия по ипотечному займу, чтобы сделать его интересным для приобретателей загородного жилья, но единодушно сходятся в том, что ипотека не может стать локомотивом развития загородного рынка. «Ипотека никогда не была сильно развита на рынке загородной недвижимости, здесь влияют и высокие ставки, и немаленькая цена домовладения», - считает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу «Пересвет-Групп». «Загородный дом - это, скорее, продукт роскоши, даже коттедж экономкласса. Те, для кого кредит - серьёзное обременение на многие годы, не пойдут на это ради загородного дома», - утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. «О загороде можно будет говорить не раньше, чем ипотека вернётся на рынок первичного жилья в многоэтажных домах», - завершает блиц-опрос Сергей Лушкин.

«Кредитным организациям интересна загородная недвижимость, расположенная в пределах 10-20 км, максимум 30 км от МКАД, по причине её большей инвестиционной привлекательности и меньших рисков, - высказывает осторожный оптимизм коммерческий директор ГК «Светлый город» Константин Смирнов. - При этом другого, более эффективного финансового инструмента для поддержки и стимуляции спроса нет. Ипотека будет эффективна при более низких процентных ставках». «Нет, ипотека в загородном экономклассе не заработает ни при каких ставках, реально достижимых в нашей стране в обозримом будущем, - уверен генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. - Чистая математика. Людям, которым интересен экономкласс, не потянуть ежемесячные платежи ни при 10-11 %, ни при 7-8 % годовых. Точнее, банк не даст им необходимой суммы».

То есть требования властей развивать ипотеку и одновременные пожелания опережающего развития массового загородного жилья кажутся «разнонаправленными» и недостаточно обоснованными.

» Рассрочка - «мавр»:  сделает своё дело и уйдёт

Альтернативу ипотеке составляют прямые продажи от застройщика. Здесь практикуются акции, рассрочки платежа, бонусы, предлагаются собственные, альтернативные ипотечным программы.

«Рассрочка - это, безусловно, крайне привлекательная опция, причём как в „экономе", так и в „бизнесе", и даже в „элитке"», - утверждает Ирина Могилатова. «Безусловно, рассрочка весьма интересна покупателям частных домов, - согласен президент Гильдии риэлторов Москвы, директор АН «Собственник» Илья Шкоп. - Однако она требует от строительной компании большого собственного финансового задела. Поскольку при этом вся её прибыль откладывается на срок рассрочки».

Минимальная процентная рассрочка составляет 1 % стоимости объекта в месяц, беспроцентная рассрочка может достигать трёх лет. «По мере преодоления кризиса условия по рассрочке будут совершенствоваться, - уверена Ирина Кирсанова. - Вероятно, что и на рынке загородной недвижимости станут активно предлагать беспроцентную рассрочку 50-70 % до конца строительства, как на рынке новостроек Москвы». «Большое развитие в последнее время получила программа поэтапной рассрочки платежа, когда покупатель выбирает участок и проект и оплачивает от 20 % стоимости,   рассказывает Андрей Кулиба. - После заключения предварительного договора рассрочки, где указана полная стоимость и сумма ежемесячных или траншевых платежей, например, раз в квартал, девелопер приступает к строительству. Такая схема достаточно удобна и выгодна для покупателя, поскольку на первоначальном этапе он избавлен от посреднических услуг банка и не платит процентов».

Тем не менее, долговременные перспективы рассрочек неясны. «Устойчивый переизбыток предложения рынку недвижимости, в частности загородному, не грозит, - считает независимый аналитик Ян Загатский. - По мере улучшения ситуации роль рассрочки будет сужаться, нельзя ожидать от неё большего. Рассрочка в наших условиях - это всего лишь инструмент адаптации к кризису».

» Скидка, говорите? Ну-ну...

«Реальное влияние кризиса на поведение девелоперов стало заметно лишь в I квартале 2009 года, - рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - Девелоперы начали искать индивидуальный подход к потенциальным покупателям, предоставлять рассрочки платежа и давать значительные скидки при покупке объектов загородной жилой недвижимости, размер которых в отдельных случаях достигал 50-60 %. Однако снижать официально стоимость объектов недвижимости в прайс-листах большинство девелоперов не спешило».

Летом 2009 года многие девелоперы официально снизили стоимость объектов недвижимости, выставленных на продажу, и в прайс-листах. Вообще о снижении цен и предоставлении скидок стали говорить более открыто - информация начала появляться в СМИ и на сайтах девелоперских компаний. Осенью наступило ценовое равновесие, большинство девелоперов определилось с ценовой политикой, однако даже на официально сниженную стоимость всё равно предоставлялись скидки, хотя уже не такие значительные, как летом: средний размер скидок в это период варьировался от 10 до 15 %. Такой же точки зрения придерживается Ирина Могилатова: «На сегодня скидка на объекты, выставленные по рыночным - подчёркиваю, по рыночным, а не по завышенным ценам, не может быть более 5-10 %, что, впрочем, было и в докризисные времена». «При торге прямо на месте», - уточняет Андрей Кулиба.

С коллегами не совсем согласна Ирина Кирсанова, которая уверена, что скидки, по крайней мере, в загородке, и сегодня остаются самым мощным аргументом девелопера: «И сегодня можно получить скидку до 20 % - правда, при стопроцентной оплате. И пока длится межсезонье. Ожидается, что весной спрос будет расти, а, значит, размер скидок снижаться». А Константин Смирнов утверждает, что такую скидку можно получить и за единовременный платёж от 70 %.

«Насколько сейчас рано говорить об ипотеке, настолько поздно рассчитывать на скидки, - резюмирует тему скидок Татьяна Шалина. - Во-первых, девелоперы резко сократили объём предложений с дисконтом. Во-вторых, сегодняшний покупатель вообще слабо верит в скидки. Поэтому скидки уже не оказывают существенного влияния на принятие решения о покупке».

» Без подряда, или Загородный дом в два прыжка

Помимо финансовых механизмов оживления продаж, на загородный рынок вышли и структурные механизмы. «Продуктом-2009», несомненно, стали земельные участки без обязательного подряда на строительство, доля которых в общем объёме нового предложения, по расчётам Ольги Широковой, составила 78 %. «Если в начале прошлого года на рынке недвижимости Подмосковья было около 50-60 посёлков, продающих участки без подряда, то к декабрю их насчитывалось уже более 150, - развивает тему Татьяна Шалина. - Свыше 75 % из них - это посёлки экономкласса». «Такие посёлки в будущем станут бесконечной стройкой, а о единой архитектурной концепции можно забыть», - предупреждает Сергей Лушкин.

Похоже, проблема заложена на многие годы. «Это выгодное вложение средств, которое ни к чему не обязывает, к тому же земля всегда является твёрдой валютой на рынке, чем охотно и пользуются покупатели», - говорит Андрей Кулиба. Тем, кто сегодня вложился в участок без подряда, остаётся надеяться, что справа от него не вырастет «замок Дракулы», а слева - избушка на курьих ножках. «Подобное менее вероятно, чем 10 лет назад, - надеется Михаил Храмов. - Люди оценили преимущества единого стиля. В том числе, как фактора ликвидности».

Чем объясняется «взрыв» популярности участков без подряда? Можно ли было избежать такого развития рынка? «Вряд ли, - полагает Ирина Кирсанова. - Земля, особенно в ближайшем Подмосковье, уже давно стала дефицитом. И вдруг появилась возможность купить её без „обременения" в виде подряда, разделив расходы: сначала на покупку участка, а затем на строительство дома». «Выход большого числа проектов с продажей участков без подряда способствует развитию сегмента „эконом", который ранее был менее интересен девелоперам, - говорит Ольга Широкова. - То, что сейчас мы наблюдаем на рынке загородной жилой недвижимости, является не просто реакцией на кризис, а реакцией, „подготовленной" его развитием».

«Участок без подряда - привлекательный продукт для тех покупателей, которые хотят построить дом самостоятельно. Если же девелопер, который заявлял объект в единой концепции с готовыми домами, вдруг меняет её, то надо понимать, что у него, вероятно, нет достаточного количества средств, и, соответственно, могут возникнуть сомнения в выполнении им обязательств по остальным пунктам, а именно по строительству инженерной инфраструктуры, дорог и т. п.», - предупреждает Ирина Могилатова.

Прогноз развития формата в текущем году даёт Татьяна Шалина: «В этом году спрос на такие участки будет только расти, что в конечном счёте приведёт к повышению цен на землю. В конце 2009 года сотка в некоторых посёлках уже подорожала на 30-40 %. Тенденция повышения спроса на участки без подряда характерна для среднего и дальнего Подмосковья, а выход их на рынок, очевидно, будет продолжаться в течение всего года».

» Технологии экономии

Считается, наконец, что девелоперы ищут решение финансовых проблем и в переходе на более дешёвые технологии и материалы строительства. Конечно, нельзя не отметить преимущества каркасного строительства - относительная дешевизна, по сравнению с прочими технологиями, скорость возведения, меньшие затраты на земельные работы и подготовку фундамента. «Проблема в том, - отмечает Константин Смирнов, - что перед девелоперами, использующими каркасные технологии, стоит задача доказать не только ценовые, но и потребительские преимущества их предложения перед более привычными для жителей России. А это нелегко - здесь сказываются не только существенные климатические различия, но и менталитет нашего покупателя, который хочет иметь дачу, как говорится, „на века"».

Но можно ли сэкономить, оставаясь в рамках традиционных технологий, и методами, исключающими «скрытую экономию»? Константин Смирнов утверждает, что можно: «Сейчас актуальны технологии создания замкнутых инженерных систем, поскольку работа по подключению к инженерным сетям может занимать до 40 % от общей стоимости проекта. При использовании современных технологий по водоснабжению, канализации и санированию общая стоимость объекта значительно снижается».

Какие же механизмы окажутся наиболее эффективными в кризис и, может быть, сохранят своё значение после него? Правильный ответ: ни один, но все. Снижение ставки на каждые четверть процента и общее смягчение условий кредитования привлекут на рынок новые тысячи потребителей. Многих выручит рассрочка. Покупка без скидки - себя не уважать. Девелоперы, оставляющие посёлки без подряда под своим управлением, справились с паникой и ненавязчиво ограничивают свободу творчества «участковладельцев» неким подобием концепции по материалам, этажности и т. п. Ну и, конечно, многие проблемы призван решить «управленческий императив» правительства РФ чиновникам от строительства -  30 000 руб. за м². 

№ 2 (49)   |   март 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ