Поиск новых моделей жилой среды - вот над чем работают сегодня девелоперы и архитекторы всего мира. Найти один, оптимальный для всех вариант вряд ли представляется возможным, но предложить комфортные и удобные проекты, которые придутся по вкусу как европейцам, так и американцам, - задача, которая по плечу многим застройщикам.

Тематические поселения - одно из направлений, которым увлечено человечество. Жилая среда только для пенсионеров, лётчиков, экологов, экстремалов... Соответственно, под их требования создаются проекты домов, обустраиваются прогулочные зоны, возводится инфраструктура. Поначалу может показаться, что подобные эксперименты далеки от нужд отечественного девелопмента, поскольку современному покупателю важно, чтобы было «дёшево и сердито», да и без особых изысков. Однако, по мере вникания в суть увлечений западного общества, становится понятно: их новое - это наше хорошо забытое старое. В России, точнее, в Подмосковье и Ленинградской области, нечто подобное уже создавали - пусть и в середине 30 х годов прошлого века. Более того, «остатки былого» и по сей день можно встретить на Рублёвке, Минском шоссе и на юге Московской области.

«По легенде Иосиф Сталин, чтобы как-то поощрить отличившихся в бою лётчиков, предложил выбрать место в Подмосковье, где им хотелось бы жить, - рассказывает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Так на Икшинском водохранилище появился посёлок „Лётчик-Испытатель", где многие известные пилоты построили свои дачи. Наверное, его можно назвать одним из первых посёлков „по интересам" в Подмосковье. Однако такой формат коттеджных поселений не слишком распространён среди покупателей и девелоперов».

Три года назад на одной из конференций по недвижимости, где обсуждали перспективы развития сегмента загородного жилья, российская девелоперская компания, у которой были весьма креативные консультанты, представила несколько весьма любопытных проектов. Одним из них был посёлок для любителей лёгкой авиации - на планах можно было увидеть взлётно-посадочные полосы и частные дома. Особо восхищало то, что на собственном самолёте можно было буквально подъехать к крыльцу дома, практически как на автомобиле. Участников конференции доклад, скажем мягко, развеселил.

Кстати говоря, во Флориде есть поселение, которое называется Jumbolair, известное тем, что там живёт американский актёр Джон Траволта. Его - не Траволту, конечно, а поселение - вряд ли можно назвать коттеджным посёлком, но самолёты в нём натурально стоят рядом с домами, от порога которых можно сразу вырулить на взлётную полосу, идущую через посёлок. И живут в этих домах в основном отставные лётчики.

Опять же в США есть немало экопоселений, одно из них - Serenbe, затерянное в лесах Джорджии. Все дома в нём возведены из экологически чистых материалов и оборудованы энергоэффективными приборами. Помимо жилых зданий, в поселении есть магазины, офисы, рестораны, а также фермы, где выращивают стопроцентно чистые продукты питания. Девиз поселения: «Если ты хочешь изменить мир, начни со своего дома».

Немало в Новом Свете и посёлков для пенсионеров, имеющих формат «55+»: то есть недвижимость в них могут купить только люди старше 55 лет. Здесь всё создано для комфортного проживания пожилого человека, а одно из условий и вовсе выглядит для остального человечества драконовским - дети до 19 лет могут жить в посёлке не более 30 дней в году.

«Не стоит забывать, что в США доминирует общинный тип проживания, - отмечает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», - когда люди одной и той же национальности предпочитают селиться вместе, поскольку Соединённые Штаты - это мультинациональная страна. Классическим примером является русский Бруклин или чайна-тауны в любом крупном городе Америки. Кроме этого, такая „жизнь по интересам" часто обусловлена особенностями налогообложения штата. Например, пенсионеры предпочитают селиться в штатах с низким налогообложением, в частности, во Флориде. Говорить же о том, что в США есть поселения, например, любителей йоги, нельзя».

«В США поселения по интересам не носят массового характера, - уточняет Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - В России всё это происходит по другой схеме. Например, друзья, желая поселиться вместе, покупают несколько домов в одном посёлке. Или, скажем, есть посёлок „Монолит", где дома приобретались только членами клуба „Монолит". Также представители разных национальных диаспор предпочитают селиться по соседству, но весь посёлок они всё равно не выкупают. В США значительно проще „размещаться" концентрированно, поскольку социальный уровень представителей различных групп там равнозначный, а жильё значительно дешевле, да и не является предметом роскоши».

В России корпоративные посёлки для сотрудников чаще всего строили сырьевые компании. Они же нередко переселяли в них своих сотрудников из удалённых регионов. Несколько посёлков такого типа есть на Калужском шоссе, среди них - «Красный колос». В 90 х годах прошлого века группа компаний «Мост» построила для своих сотрудников корпоративный посёлок «Чигасово». Вот только определённой тематической инфраструктуры вроде монтажных или студий в нём не было, жителей объединяло исключительно место работы.

Посёлками по интересам в принципе можно назвать и такие, что возведены на «большой воде» и имеют в своей инфраструктуре яхт-клубы. В основном это жильё для тех, кто может позволить себе не только дорогую яхту, но и виллу в несколько миллионов евро или долларов. Однако подобные проекты изначально имеют некую специализацию, направленную на привлечение определённого слоя покупателей, интересующихся яхтами, горными лыжами или гольфом. И эта изначальная специализация является ключом всей концепции, на которую, как на остов, нанизываются все остальные вещи. Однако покупка жилья в таком посёлке и дальнейшее проживание в нём - дорогое удовольствие.

«Если сравнивать два аналогичных посёлка, один из которых будет „обычным", а другой с тематической инфраструктурой, то, безусловно, стоимость домов в последнем будет немного выше, - предупреждает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». - При этом на эксплуатацию такого посёлка буде уходить больше средств, что значительно увеличивает ежемесячные расходы его жителей. Несмотря на периодическое появление таких проектов, их нельзя назвать широко востребованными. Высокоразвитая инфраструктура влечёт за собой большие издержки жителей посёлка, даже если объекты в большей степени являются самоокупаемыми. Кроме того, это чаще всего сказывается и на удорожании стоимости готовых объектов».

Так что покупатели «тематической» недвижимости - это, как правило, богатые, уставшие от обыденности жизни люди с нестандартным мышлением, коих в России, согласитесь, не так уж много. К тому же, приобретение такого дома является далеко не первой их «недвижимой покупкой». Да и согласятся ли они покупать жильё в новом посёлке, да ещё в период кризиса? Вопрос, на который мало кто может ответить. Поэтому российские девелоперы решили идти по пути наименьшего риска, сведя новые предложения на нет. Экономический кризис не позволяет им мыслить креативно и предлагать жильё для избранных. На повестке дня посёлки экономкласса, без инфраструктуры и всяких там клубов по интересам. «Хотя, конечно, такая идея имеет право на существование, - уверен Владимир Яхонтов. - Но инвестор или застройщик сейчас запускать проект в такой концепции не станет, так как это значительно снизит потенциал его, проекта, реализации. Хотя есть и другие примеры: например, существует программа переселения военных, и есть много застройщиков, которые хотят в эту программу попасть».

«К сожалению, при большом объёме предложения и маленьком спросе не удаётся реализовывать подобные „тематические" идеи, - продолжает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME, - а застройщики рады любому покупателю, вне зависимости от рода его деятельности. Однако есть посёлок в Жуковке, где счастливыми обладателями домов стали представители политической элиты, но это скорее не маркетинговый ход, а сложившиеся обстоятельства. Оценочная стоимость таких домов колеблется в районе $20-40 млн».

Итак, можно ли в современной России реализовать посёлок, в основе концепции которого было бы то или иное человеческое хобби? Большинство девелоперов отвечает на этот вопрос отрицательно. Во первых, прежде необходимо будет собрать инициативную группу людей, которые захотели бы выкупить все дома в этом посёлке, что в принципе маловероятно. Во вторых, необходимо, чтобы у них были одинаковые финансовые возможности, причём неплохие, поскольку дешёвого жилья в России ещё не строят. И, в третьих, так ли необходимо поклонникам лёгкой авиации или гольфа жить в одном месте? Не проще ли уезжать за развлечениями за пределы поселения?

«На мой взгляд, хобби не должно занимать всю жизнь человека, - говорит Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал Эстейт». - Сегодня практически в каждой семье есть автомобиль, который позволяет конкретному человеку или семье без труда приехать в клуб „по интересам", а не выбирать место жительства и отдыха по принципу шаговой доступности к этому клубу. „Темой" же для посёлка могут служить довольно дорогостоящие инфраструктурные решения или природные особенности местоположения, отражающиеся на стоимости земельных участков, давно известные и успешно применяемые девелоперами: водоём, горнолыжный склон с подъёмником, гольф и т. п. И не надо забывать о посёлках, которые также можно называть тематическими, но не по интересам, а по архитектурной концепции - это всем известные посёлки, где реализована идея схожести с домами, типичными для той или иной страны, города или эпохи. Например, „Барвиха-2" и „Барвиха клаб", повторяющие средиземноморскую архитектуру, „Бельгийская деревня" и другие известные проекты».

На самом деле, подобного рода проекты привлекают покупателей, заинтересованных в оригинальном архитектурном проекте, стремящихся к индивидуализации своего жилья и оригинальности его исполнения. Но совершенно необязательно, что людей при этом будет привлекать именно та или иная страна или её образ жизни. Впрочем, о чём мы! Особо оригинальных предложений на рынке загородной недвижимости сейчас нет или практически нет: на дворе всё ещё кризис, и тут не до оригинальничания.

№ 3 (50) ^| апрель 2010 ^| ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ