В отношении Подмосковья фразу Марка Твена, ставшую в России за последнее время крылатой: - "Покупайте землю, это товар, который больше не выпускают", - отечественные бизнесмены восприняли буквально. И скупили практически всю "свободную" землю в радиусе 100 километров от столицы.

Одни следуют закону рынка, согласно которому земля является надежным долгосрочным активом, и ждут, когда же она достигнет максимальной цены, чтобы продать ее и получить весьма существенную прибыль. Другие развивают купленные "наделы" самостоятельно. Причем спектр возводимых объектов достаточно широк: от коттеджных поселков, гольф-полей, курортов до техно-парков. Подобный разброс объясняется достаточно просто: среди крупных владельцев земли много банков, холдингов, риэлторских и девелоперских компаний, готовых инвестировать в любой бизнес, правда, с одним условием - получить большой доход.

И ОПЫТ, СЫН ОШИБОК ТРУДНЫХ...

Несколько лет назад 1 500 га рублевской земли купила известная пищевая компания "Вимм-Билль-Данн", обещавшая заняться на самом элитарном направлении молочным животноводством. Но после подсчетов экономистов оказалось, что молоко с "золотых" гектаров будет дороговато даже для жителей Жуковки. Поэтому идея подъема сельского хозяйства на отдельно взятой территории сошла на нет, а компания решила заняться строительством бизнес-центров и коттеджных поселков.

Чуть больше 2 лет назад компания "Инком-Недвижимость" приобрела 1500 га земли колхоза "Россия" в Истринском районе, скупив земельные паи колхозников. Экспериментов с животноводством компания изначально не предпринимала и сразу заявила, что на землях будет возводить мини-город. Реализация проекта уже началась - на 30 га земли строится коттеджный поселок "Риверсайд" с домами, рекреационными зонами и инфраструктурой.

Компания "Центр Капитал" взяла количеством, скупив более 120 000 га на южных рубежах области, в Серпуховском, Чеховском и Каширском районах. Дальнейшая судьба этих земель пока не известна, но явно, что это будет не масштабное коттеджное строительство - слишком далеко от Москвы.

КТО НЕ УСПЕЛ, ТОТ ОПОЗДАЛ?

Что делать тем, у кого нет в активе земли, но есть желание строить и достигать новых бизнес-горизонтов? Ничего невозможного нет. Владельцы земли все равно постепенно будут сокращать свои активы и выводить гектар за гектаром на рынок. Однако земля в этом случае будет идти не по "бросовым" ценам, как в середине 90-х, или небольшим, как в самом начале XXI века. В этой ситуации главное помнить об одном немаловажном факте: практически вся земля, которая выходила и выходит на рынок - сельхозназначения. Чтобы начать на ней строить, необходимо перевести ее из одной категории в другую. Скажем, если инвестор приобрел участок сельхозназначения и намеревается строить на нем коттеджный поселок, то перевод земли по ИЖС может занять год и более. Причем на вывод одной сотки в среднем уходит до $2 000. Плюс подведение коммуникаций, разграничение участков, забор, генплан. А потом еще и строительство домов, которое сегодня занимает не меньше трех лет. Архитектурное решение особняков и всего поселка также играет существенную роль, поскольку и спустя несколько лет после покупки земли эстетический облик коттеджей не должен устареть и оставаться востребованным потенциальным покупателем.

ВРЕМЯ ДИКТУЕТ СВОИ УСЛОВИЯ

В начале 80-х годов прошлого века россияне за благо считали получение под дачу 6 соток земли, в середине 90-х не плохо было иметь и 12, а в начале нынешнего века и 25 соток оказалось мало. Сегодня аппетиты еще более выросли. Требуются гектары под ранчо, усадьбы, загородные резиденции. Но найти землю в таком объеме в ближнем Подмосковье достаточно сложно, хотя и реально. Кстати говоря, и на самом элитарном направлении - Рублево-Успенском такой вариант возможен. Правда, цена - заоблачная, учитывая, что стоимость сотки в Жуковке доходит до $170 000, а на Николиной горе земли по цене ниже $40 000 просто нет. К тому же, здесь чем больше площадь земельного участка, тем стоимость сотки выше, а не ниже, как на других направлениях.

И все же те, кто решил построить себе ранчо или усадьбу, предпочитают уехать куда-нибудь подальше от Москвы и вообще от городов. Туда, где много леса и воды, девственная природа и тишина. Цены там не так кусаются - $10 000 - 30 000 за га, а время в пути сокращается за счет использования "малой авиации". Интерес к ранчо и усадьбам с каждым годом растет. Об этом свидетельствует и число компаний, которое стало заниматься таким видом недвижимости.

Одним из первых, кто вывел на рынок соответствующее предложение, был инвестиционный холдинг Rodex Group. На сегодняшний момент компании принадлежит порядка 300 га земли на берегу Можайского водохранилища. На продажу выставлено несколько десятков участков различной площади - от 4 до 12 га. Причем компания предлагает клиентам не "голую" землю, а участки с подведенными к ним дорогами и коммуникациями. Кроме того, она разрабатывает проект всего комплекса "Ранчо" или "Усадьбы", включающего главный дом, помещение для охраны, гараж и все то, что захочет лицезреть на своей территории заказчик: беседки, пирсы, прогулочные зоны, вертолетные площадки. Стоимость такого "Ранчо" для потенциального покупателя - $2 000 000 и выше (цена возрастает прямо пропорционально количеству земли и построек).

Большая земельная компания, появившаяся на рынке несколько позже, вышла с проектом "Долина имений". Она собирается осваивать около 650 га земли, но уже в Калужской области. Под каждое имение предусмотрено выделить от 1 до 5 га стоимостью от $500 до $1 000 за сотку. Причем проект будет разделен на три части, в каждой из которых запланировано строительство детского сада, школы, торгово-развлекательного комплекса.

Землю под усадьбы предлагают и на берегу Озерницкого водохранилища - в Рузском районе. Там затеян один из наиболее масштабных проектов дальнего Подмосковья с таким претенциозным названием "Рузская Швейцария". Но, помимо 3 000 усадеб, будут построены еще и коттеджные поселки, бизнес-центры, а также сафари-парк и аэроклуб.

БОЛЬШЕ 25 СОТОК НЕ ПРЕДЛАГАТЬ

И все же большинству россиян, желающих жить в собственном доме, достаточно иметь участок не более 25 соток, причем лучше - в коттеджном поселке. На сегодняшний момент самые дорогие участки расположены, конечно же, на Рублево-Успенском шоссе. Их стоимость сопоставима разве что с ценой земли на французской Ривьере. Следом идет Новая Рига, где надел в 10 километрах от МКАД стоит порядка $25 000, но уже в 40 километрах от кольцевой есть сотки и за $3 000, и за $5 000. На Калужском направлении в непосредственной близости от Москвы можно купить землю и за $15 000, а на расстоянии 40 километров от МКАД земля стоит здесь так же, как и на Новой Риге. Самая дорогая земля на Дмитровке находится у водохранилищ - $35 000 за сотку, в то время как в 15 километрах от столицы можно найти участок и за $10 000. На всех остальных направлениях цены практически одинаковы, за исключением разве что юго-востока, где цены заметно ниже (правда, и поселков там практически нет).

Но самое главное, что нужно уяснить потенциальному покупателю, решившему купить землю без подряда в коттеджном поселке, состоит в следующем: такое поселение может строиться годами. Поэтому если и покупать землю, то лучше с подрядом, а еще лучше - с уже готовым домом в уже готовом поселке.

Алексей ЛИТВИНОВ

начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний СКМ. Проект - "Европейская деревня"

И ЦЕНА НЕУКЛОННО РАСТЕТ...

На данный момент на загородном рынке земли в основном представлены земли сельхозназначений, которые перепрофилируются под дачное строительство. Процесс изменения целевого назначения земельных участков очень длительный по времени и затратный по деньгам. В связи с этим цена на данный товар неуклонно растет: за прошлый год только на Калужском направлении прирост, в среднем, составил 10 - 15%, да и по другим направлениям цифры не меньше. Поэтому выгоднее землю попридержать, и крупные монополисты земли, скупившие практически все сельхозпредприятия вокруг Москвы, не торопятся с ней расстаться и ежегодно выставляют лишь небольшие наделы. Такая тактика продаж также способствует повышению цен.

На сегодня сложились четыре основных - по спросу - направления: Рублево-Успенское, Новорижское, Калужско-Киевское и Дмитровское. Безусловный лидер в этой четверке - по-прежнему Рублевка: вокруг любого нового участка под строительство возникает просто ажиотажный спрос. Следом идет Новая Рига: активно строящееся Звенигородское шоссе, которое обеспечит прямой выезд из центра Москвы на данную трассу, продолжает подогревать интерес к участкам на этом направлении.

Третье место по праву занимает Калужско-Киевское. К тому же, шансы надолго задержаться на третьем месте у этого направления значительно возросли в связи с реконструкцией Киевского шоссе. На четвертом месте, потеснив Минское шоссе, расположилось Дмитровское, где особо ценными считаются места у "большой" воды и горнолыжных спусков. Но не исключено, что через некоторое время расклад сил изменится: фаворитом останется Рублевка, а все остальные названные трассы окажутся на одном уровне, прежде всего - по цене выставляемой земли. Такая тенденция уже наметилась.

Конечно же, стоимость участков зависит от нескольких факторов, и первый из них - близость к столице. Но ближайшие от МКАД места практически все разобраны. И если что-то и выставляется, то в глубине от трассы, куда необходимо проводить новую дорогу и коммуникации. Не менее привлекательны по сравнению с близкорасположенными к Москве участками, а зачастую и дороже - участки с лесными угодьями и у воды. Порой совсем не обязательно у водохранилища ("большой" воды") - достаточно и хорошего озера, которое может придать поселку особую эстетическую прелесть и уют. К сожалению, ощущается нехватка и таких мест. В основном же на рынке представлены "голые" поля, хорошо еще, если на опушке леса, в 10 - 30 километрах от МКАД. Есть на рынке предложения и в более дальнем диапазоне - в 40, 50 и даже в 100 километрах от Москвы. К ним в последнее время также появился интерес, в основном у тех, кто хочет возвести имение - фамильную усадьбу. Но все же спрос на дальние земли заметно ниже.