Средний класс является экономической опорой любого государства - так говорят нынешние учебники экономики. Во всём мире делается ставка на средний класс, который в индустриально развитых странах составляет большинство населения - 60-80 %: врачи, преподаватели, учителя, высококвалифицированные рабочие и др. Для них разрабатываются программы жилищного строительства, за них держатся банки.

В России средний класс молод и пока ещё не завоевал твёрдых позиций как экономическая основа общества, тем более в такой традиционно инертной сфере, как жилищное строительство. И всё же именно средний класс наиболее интересен девелоперам - рано или поздно на рынке недвижимости, в том числе загородной, править бал будет именно он.

» Широки просторы родины. И среднего класса

Сегодня понятие среднего класса в России крайне широко. С одной стороны границей этой категории являются «новые бедные», с другой - «новые богатые». Социологами принято разделять «сам по себе средний класс» на три большие группы: низший средний класс, средний средний класс, высший средний класс. В России больше всего представителей низшего среднего класса (около 60 %), среднего среднего класса - 30 %, и совсем незначительный процент у высшего среднего класса - 10 %.

Причём между тремя категориями лежит дистанция огромного размера, поскольку доход представителей первой группы обычно может обеспечить лишь насущные потребности, в то время как третья группа имеет широкие возможности. «Такое „видовое разнообразие" вполне может служить отправной точкой для девелопера при планировании коттеджного посёлка», - считает Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово строительной корпорации «Лидер».

Если говорить более конкретно, то, по мнению экспертов компании «Логис - Загородная недвижимость», наиболее массовый «нижний средний класс» - это семейные люди от 30 лет с 1-3 детьми. Они имеют доход от $2 000 в месяц на одного члена семьи, работают менеджерами среднего звена в крупных корпорациях, топ-менеджерами в средних компаниях или являются владельцами небольшого бизнеса.

» Верхние не хотят,
нижние не могут

У представителей нижнего среднего класса обычно есть где жить в городе. Однако со временем жильё перестаёт удовлетворять владельца, и он задумывается о покупке загородного дома. Причин тут много - от метражной стеснённости до поиска лучшей экологии и престижа. «Загородный дом - это здоровье. Кроме того это статус - ты не средний класс, если живёшь в пыльном городе», - считает Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости агентства Prime Time Realty. Здесь возможны два варианта: покупка «домика выходного дня» - дома для кратковременного проживания (на выходных, на лето, на зимних каникулах и т. п.) и приобретение загородного дома как замены городской квартире. В первом случае потенциальный покупатель обращает внимание на охраняемые коттеджные посёлки со стоимостью домовладений до 8-10 млн руб. За эту сумму в среднем он получает дом площадью 150 м² на участке 10 соток в не более чем полуторачасовой доступности относительно Москвы. Ежемесячное обслуживание дома обойдётся в несколько тысяч рублей.

Среди этих же покупателей, считают в «Логис - Загородная недвижимость», популярны «дальние дачи». Здесь наиболее востребованы дома общей площадью 150-250 м² с балконами, без гаражей, с участком от 15 соток. В связи с наличием у большинства покупателей хороших автомобилей, расстояние около 100 км от Москвы становится вполне популярным. В сегменте «дальние дачи» из инфраструктуры востребованы только магазин с самым необходимым набором товаров, аптечный пункт, спортивная и детская площадки, зона отдыха с пляжем. Разумное время в пути от дома до дачи - до 1,5 ч.

В случае если семья решает переехать за город «насовсем», рассматриваются пригородные посёлки, в том числе формата недорогих таунхаусов: за счёт удалённости от города метраж жилья увеличивается при сохранении цены городской «малогабаритки». В качестве примера Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», приводит посёлок «Бристоль» в 7 км по Киевскому шоссе, предлагающий квартиры в таунхаусах площадью 86 м² по цене 4 млн руб. «В Москве за такие деньги купить квартиру даже вдвое меньшей площади просто невозможно, - считает Антон Архипов. - Поэтому жильё так называемого среднего класса - это тот альтернативный вариант для покупателя, который позволит улучшить его жилищные условия». Ещё один пример, по стоимости соизмеримый с московской «однушкой», - посёлок «Вестфалия» в 87 км по Симферопольскому шоссе. Стоимость домовладения здесь начинается от 4,2 млн руб. и включает в себя дом площадью 130 м² с участком 15 соток. Такие дома в посёлке построены и проданы, но основная часть клиентов ориентируются на дома площадью 160-200 м² стоимостью в пределах 5,7-7,1 млн руб.

«Несмотря на значительную удалённость от Москвы, более 50 % семей наших клиентов планируют в том или ином составе жить в посёлке постоянно. Многие перевозят сюда родителей, а сами „наезжают" на выходные. В пределах 15 мин езды от посёлка находится наукоград Пущино с хорошими школами. Организация работы школьного автобуса - задача управляющей компании посёлка», - рассказывает Ольга Вагнер, управляющий директор компании PeterHaus.

Если же рассматривать средние и по цене, и по удалённости предложения, то за стоимость панельной «трёшки» - 10-15 млн руб. - покупатель получает коттедж площадью от 150 м² на участке 10-15 соток в не более чем часовой доступности от Москвы. Посёлок должен быть охраняемым по периметру, иметь на своей территории мини-маркет, службу быта, административное здание. Стоимость ежемесячного содержания домовладения существенно выше - до 10 000-12 000 руб., не считая коммунальных платежей. В силу постоянного проживания покупателей интересует наличие поблизости от посёлка социальной инфраструктуры - школ, детских садов и т. п.

Представители нижнего среднего класса - люди непритязательные. «Ключевыми параметрами для покупки, - считает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов, - являются всего два фактора: загородный дом должен иметь современный формат, то есть не являться дачей „советского" образца, и цена этого дома должна быть посильна для совершения покупки». Ради цены представители сегмента готовы «сквозь пальцы» смотреть и на непрестижность направления, и на необходимость покрывать значительно большие расстояния, и на огрехи эксплуатации. Готовы они и на определённые компромиссы в области качества строительства. «Да и вопрос „у кого покупать" не имеет существенного значения. Поэтому ни о какой готовности к переплатам „за бренд" в данном случае речи не идёт», - констатирует Олег Самойлов.

Представители среднего среднего класса имеют жилую недвижимость в черте города, однако в силу потребностей хотят иметь в «довесок» и загородный дом. В таком случае взгляды потенциальных клиентов устремляются на коттеджные посёлки, имеющие в своём составе некий потребительский минимум с точки зрения инфраструктуры - здесь должен быть магазин, аптечный пункт, детские площадки. Сам посёлок должен непременно охраняться. Как правило, представители этого подкласса ориентированы на покупку коттеджа площадью 200-300 м² на участке 15-20 соток и стоимостью от 15 до 25 млн руб. Ежемесячные расходы на содержание коттеджа могут составить до 15 000 руб.

Высший средний класс. Здесь, помимо чисто бытового комфорта, покупка загородной недвижимости является имиджевой или же статусной составляющей. Стоимость домовладения увеличивается до 30-35 млн руб., однако за эти деньги клиент приобретает дом площадью 300-500 м² с земельным участком 20-30 соток. Речь идёт о коттеджных посёлках с благоприятным окружением, тщательным образом продуманной внутренней инфраструктурой и многоступенчатой системой охраны. Стоимость ежемесячного содержания домовладения доходит до 20 000 руб.

«К домам, представляющим интерес для представителей „высшего среднего класса", предъявляется гораздо более широкий список требований, - подчёркивает Олег Самойлов, - включающий в себя как минимум престижность местоположения, удобство транспортной доступности, экологию местности, однородность социального окружения, безопасность проживания и развитость социальной инфраструктуры. Высокое внимание уделяется и вопросам качества строительства, а также последующей эксплуатации не только дома, но и посёлка в целом. Причём представители среднего класса, включая верхний сегмент, как правило, хорошо считают деньги. Поэтому фактор стоимости эксплуатации для них также имеет существенное значение. Плюс для „высших" почти неприемлемы „компромиссы". И в случае, если как дом, так и посёлок, в котором он расположен, не обладают полным набором желаемых характеристик, вероятнее всего, сделки не будет вовсе. Даже по сниженной цене».

» Идеальный загородный дом для ипотеки -
это московская квартира

Чтобы купить что-то нужное, надо сначала продать что-то нужное. Эта экономическая формула, переделанная из мультяшной фразы, очень хорошо характеризует ситуацию с покупкой загородного дома. Покупателей загородных объектов опять же можно разделить на несколько групп. Представители «нижнего среднего», переезжающие за город «навсегда», часто продают городскую квартиру (или две) и покупают коттедж или таунхаус «за наличные». Ещё одна схема - взять кредит под залог московской квартиры, сдать её в аренду, купить загородный дом и выплачивать ипотеку с привлечением средств, получаемых от аренды квартиры. «Как правило, покупатели из среднего класса используют бизнес-подход в приобретении недвижимости. Если есть возможность заплатить в рассрочку - они делают это. Однако чаще всего в нашей стране деньги действительно приносят в чемодане», - говорит Антон Ларин. Происходит это по той простой причине, что взять «чистую» ипотеку для покупки загородного дома, к сожалению, очень сложно.

«Получить кредит на загородный дом было сложно и до кризиса, теперь же эта задача по плечу очень немногим», - считает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». У ипотечного пессимизма есть несколько причин. Во первых, в российской практике залог дома возможен только вместе с залогом земли. Отсюда вопрос о целевом назначении земли. Нужно - земли поселений, но очень часто на практике коттеджные посёлки строятся, например, на землях сельхозназначений. Во вторых, нужно, чтобы дом был среди однородных строений. То есть дворец среди курятников - совсем не то, что будет кредитоваться. Третья причина того, что «идеальный дом» для загородной ипотеки - это московская квартира, состоит в том, что большинство банков под залог загородной недвижимости даёт кредит до 60 % стоимости, тогда как под залог московской квартиры - до 80 %. Кроме того оценка дома стоит значительно больше, чем оценка квартиры, так как каждый дом по-своему уникален. К дому должен быть круглогодичный подъезд, должны быть коммуникации: газ, канализация, электричество. Если что-то отсутствует - могут отказать в кредите.

По словам специалистов компании «Маршал Эстейт», некоторые банки готовы кредитовать объекты только в пределах 30-40 км от МКАД, другие рассматривают вариант в 150 км - если поблизости находится офис банка. Интересно, что в ряде банков деревянный дом (особенно на вторичном рынке) в качестве предмета залога не рассматривается. В этом случае логичнее всего обращаться за помощью к девелоперам, которые предлагают на свой продукт рассрочку или разрабатывают с банками специальные ипотечные программы.

Банк даёт кредит под залог загородного индивидуального жилого дома под более высокие процентные ставки, чем под залог городской квартиры. Учитывая и повышенные ставки, и меньший (по отношению к стоимости объекта) размер кредита, и значительно большую вероятность отказа в кредитовании, если есть возможность получить кредит не под залог загородного дома, а под залог квартиры - это всегда выгоднее. «Разница между кредитом под залог собственной квартиры и кредитом под залог приобретаемого загородного дома составляет в среднем 2-3 процентных пункта, - поясняет Дмитрий Овсянников. - Если кредит 5 млн, то 2 % этой суммы составят 100 000 и это - только за год. За срок кредитования сумма переплаты будет ещё больше. Так надо ли терять такие деньги?».

И всё же, несмотря на все сложности, желание купить себе «кусочек родины» у москвичей не утихает. «2010 год, - прогнозирует Андрей Васильев, генеральный директор компании «Загородный Проект», - должен стать переломным в сознании москвичей по отношению к загородной недвижимости. Этот год - хорошее время для приобретения загородного дома. Объекты стали более доступными по цене, плюс должен сработать отложенный спрос. Но не будем забывать о том, что переориентация жителей Москвы в пользу пригорода будет ещё во многом зависеть от наличия на рынке адекватного предложения в необходимом объёме».

Идеальный ипотечный заёмщик: человек 25-40 летнего возраста, имеющий стабильный и высокий доход, подтверждаемый справками по форме 2 НДФЛ, работающий по найму и не являющийся руководителем фирмы, где работает. Лучше, если он имеет первый взнос процентов 50 от стоимости закладываемого объекта.

Светлана КОНДАЧКОВА

управляющий партнёр Urban Realty

Если свести воедино многочисленные оценки аналитиков и экспертов, то средний класс - это развивающаяся и прогрессирующая социальная прослойка населения, которая характеризуется следующими признаками:

средний состав семьи - 3-4 человека;

средний доход на члена семьи - от 1 500 до 3 000 у. е.;

ежемесячные траты на питание - не более 30 % ежемесячного дохода;

наличие в собственности более одного объекта недвижимости;

наличие машины;

место работы - крупные корпорации, средний бизнес;

работа служит не только средством жизнеобеспечения, но и способом самовыражения с нематериальными мотивационными подходами - карьера, признание, власть и пр.;

активный образ жизни.

№ 4 (51) ^| май 2010 ^| ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ