РЕКОМЕНДУЕМ
Новости
18.10.2017 Рынок недвижимости – 2017. Смена эпох или новый этап развития?

2017 год запомнится участникам рынка недвижимости прежде всего масштабом изменений во всех областях: правовых, финансовых, социальных. 

10.10.2017 Рынок недвижимости: взгляд с высоты

5 октября Московский Бизнес Клуб провел круглый стол "РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ВЗГЛЯД С ВЫСОТЫ". Мероприятие проходило на одном из самых значимых архитектурных объектов Москвы - Останкинской телебашне - первом по высоте сооружении Европы. 

28.09.2017 Покупатели жилья стали активнее следить за премиями рынка недвижимости

Профессиональная награда может стать дополнительным и при этом весомым преимуществом в борьбе за клиента.

19.09.2017 Холодное лето не испугало покупателей таунхаусов

По сравнению с 2016 годом количество просмотров в проектах в активной стадии строительства возросло на 19%.

12.09.2017 ЖК «Академия Парк»: начало реализации VII очереди и старт продаж дуплексов

Загородный комплекс расположен в двадцати минутах езды от станций метро «Румянцево» и «Саларьево».

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11   12  
все новости
mbk
Rambler's Top100


Сайт загородной недвижимости » Аналитика » РЫНОК
Денег накопил, а домик не купил

РЫНОК
Денег накопил, а домик не купил

Легенда такова: есть молодая семья с маленькими детьми. Родителям хочется, чтобы дети бегали босиком по участку хотя бы в пару соток, учились сажать цветочки и играли в песочнице с машинками, а не с собачьими экскрементами и брошенными шприцами. Одна проблема - деньги. Есть $100 тыс. Как водится, где 100, там и 120-130, если подзанять. Но никак не больше. На что можно рассчитывать?

 

Расписали и подходы: во-первых, на что стоит ориентироваться в случае покупки готового дома, во-вторых, что сулит приобретение участка с дальнейшим строительством и подводом коммуникаций. И, наконец, что делать, если не годится ни то ни другое. Мы искренне благодарны тем экспертам, с которыми не нашли взаимопонимания: «Дом всего за $100-130 тыс.? Вы, собственно, что называете домом?». Но еще больше благодарны тем, кто вздохнул и ответил: «Ну, если постараться...». Итак, у наших героев в наличии 3,3-4,3 млн полновесных отечественных рублей.

 

Въезжай и живи


Как это иногда случается с литераторами, их персонажи материализуются и начинают командовать сюжетом. То же с нашей молодой семьей: они разругались. Причина банальна: «Пока ты, криворукий, дом построишь, дети женятся!» Супруг свою половинку обожает и всегда готов уступить (пусть потеряем пару недель, но сама убедится, что готовый дом нам не потянуть): «Давай поищем, послушаем умных людей».


Причем оба старательно обходят вопрос, для чего им нужен дом: для постоянного жительства или на выходные - кто ж его знает, как там получится? У всех есть такие знакомые, которых не поймешь и не поймаешь: то всю рабочую неделю на даче ночуют, то в выходные в городе торчат.


Начнем с готового предложения. Безжалостен к молодым супругам управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов: «Минимальная цена покупки готового загородного дома с подведенными коммуникациями в организованном поселке в Московской области составляет 5 млн руб. Дешевле купить готовый дом или таунхаус не получится. С бюджетом около 4 млн руб. попробуйте поискать небольшой деревенский дом или дачу в 30 км от МКАД и далее, но качество строения будет таково, что правильнее говорить об объекте под снос».


«В принципе с таким бюджетом возможна и покупка готового дома, и покупка участка с последующим строительством, - обнадеживает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, - но, безусловно, есть серьезные ограничения. За указанную сумму удастся приобрести небольшой таунхаус площадью 90-110 м2 с небольшим кусочком земли типа палисадника. Там можно разбить клумбу - не более. Причем предложение будет не на самых престижных и дорогих направлениях и не в непосредственной близости от МКАД».


По данным руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, в ценовом диапазоне 4-5 млн руб. находится до 9% всех предложений загородных домов на рынке: нижняя планка дает нам надежду! Все они, разумеется, относятся к сегменту экономкласса. Например, в жилом комплексе «Полесье» в 18 км по Минскому шоссе. Да, всего лишь таунхаус, только 66 м2, участок лишь две сотки, а вся ключевая инфраструктура: магазины, школы и т. п. - в 3 км от поселка. Но! От 3,8 млн руб. - поставленному нами условию отвечает.


Другой пример, приведенный экспертом, - квартиру-студию в малоэтажном жилом доме (три-четыре этажа) площадью 35-45 м2 в поселке «Лосиный остров» с магазином и детским садом всего в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе - пропускаем мимо ушей: желанных двух соток там нет. Хотя предложение укладывается в диапазон 2-3 млн руб.


Переходим ко второму варианту - приобретение участка для строительства дома.

 

Своею собственной рукой


По словам Дмитрия Таганова, поселок «Биосфера», расположенный в 75 км по Симферопольскому шоссе, предлагает участки без подряда, а также землю с подрядом. В первом случае участок в 10 соток обойдется в сумму от 800 тыс. руб. А вот если брать те же 10 соток с подрядом, то в сомнительную для нашей молодой семьи вилку 4-5 млн руб. умещается коттедж площадью 106 м2.


Разница в цене между предложением на старте продаж и к моменту полной реализации проекта способна достигать 100%, утверждает эксперт. Если говорить об этапах строительства конкретного дома, то на стадии котлована объект будет стоить процентов на 40 дешевле, чем готовый к внутренней отделке. Следовательно, имеет смысл покупать участок с подрядом, а не готовый объект. Это также позволит собственнику самому выбрать архитектурное решение будущего жилища. «На выгодность покупки участка с подрядом косвенно указывает и тот факт, что на первичном рынке экономкласса предложений готовых домов практически нет», - заключает Дмитрий Таганов.


Заочным оппонентом выступает Дмитрий Котровский: «Покупка участка с последующим возведением дома на нем - гораздо более хлопотный процесс с не очень прогнозируемым результатом. В этом сценарии много факторов риска, связанных с качеством строительных материалов, качеством проекта, качеством работ и т. д. При бюджете $130 тыс. говорить о какой-либо солидной фирме с именем и репутацией сложно, особенно если в эту сумму уже заложена стоимость участка».


Для тех, кому трудно смириться с жестокой действительностью, Дмитрий Котровский предлагает расчеты вразбивку. За имеющуюся у наших героев сумму реально приобрести хорошего размера участок 15-20 соток в зависимости от направления и удаленности от Москвы, но тогда не останется денег на строительство. С другой стороны, в $100 тыс. обойдется «коробка» небольшого размера 6×6 м, не исключено, даже с коммуникациями, но без отделки снаружи и внутри. Если повезет, немного на ремонт и останется, но цену приличного участка в бюджет никак не вписать.


Тему стоимости участка развивает управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи» Василиса Баженова: «Если на $120 тыс. необходимо приобрести участок, подвести коммуникации, построить дом с отделкой, хотя бы минимальной, чтобы можно было приезжать с детьми на выходные, то это будет достаточно далеко от Москвы - точно сильно дальше 70 км. Судите сами: цена сотки на 70-75-м км по Ярославскому шоссе сегодня составляет более 200 тыс. руб., а это не самое дорогое направление. На Киевском шоссе сотка на 70-90-м км стоит почти 500 тыс. руб. Соответственно, легко посчитать, во сколько обойдется участок необходимого размера».


Да чего уж там считать... И 10 соток по Ярославке не светит. Расчеты экспертов до обидного совпадают. Василиса Баженова приводит в пример поселок «Подсолнухи» в 50 км по Пятницкому шоссе: каркасный дом от 100 до 125 м2 с привлечением профессиональной бригады обойдется примерно в 3 млн руб. Но цена домовладения с участком от 12 соток начинается от 5,5 млн. Понятно, домики под фахверк, лес за околицей, до Истринского водохранилища на велосипеде с утречка слетать в радость, к тому же в излучине Истры - Воскресенский Новоиерусалимский монастырь, самим Никоном основанный... Встряхнулись - не потянем.

 

В тачку - и на дачку


Обозрели монастырь с птичьего полета? Ну а теперь - на грешную землю. «На эти деньги семья точно купит хорошую дачу в сформированном садоводческом некоммерческом товариществе, - приходит на помощь управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Коммуникации скорее всего будут ограничиваться электричеством и летним водопроводом. В таких предложениях газ, как правило, баллонный, канализация - индивидуальный септик».


Примеры эксперта вдохновляют: двухэтажная дача, построенная в 2009 году, брус, в отличном состоянии, полностью меблирована и готова к проживанию. Да, Орехово-Зуевский район, 80 км от МКАД. Но за 1,5 млн руб. и санузел в доме. Да, коммуникации те самые. Участок правильной формы, с плодовыми деревьями, газоном, дорожками. Бытовка и деревянная баня 15 м2.


Далеко? Не то направление? А вот два (!) дома на одном ухоженном у0частке с бассейном! (Размер участка продавец указать забыл.) «Дмитровский р-н, 45 км от МКАД, 2,8 млн руб. Первый дом 35 м2, двухуровневый, щитовой, жилой». Но второй! «60 м2, двухуровневый из профилированного бруса, новый, под ключ. В доме душевая кабина, холодная и горячая вода (котел твердотопливный)». Коммуникации те же, но газ в 2012 году, частично оплачен. «Строился для себя».


Тоже не нравится? Какими мы стали привередливыми, как только появился выбор... Что ж, ищите сами. Параметры расстояния вам задает Дмитрий Котровский: «Если выбирать не самые дорогие направления и не ограничиваться ближайшими 30 км от Москвы, а расширить поиски, скажем, до 70-75 км, то в предложенный бюджет уместится нормальный участок и не новый дом с минимальной отделкой и удобствами в кооперативе или садоводческом товариществе».


Ну а от Дмитрия Таганова получите окорот по стройматериалам: «Дома из кирпича или импортного клееного бруса не рассматриваются. Надо рассчитывать на сэндвич-панели, газосиликатные блоки и, если удалось сэкономить на участке, клееный брус или оцилиндрованное бревно отечественного производства. Так, в пределах 1 млн руб. стоит поискать дачный дом из сэндвич-панелей площадью до 100 м2. Увеличение площади на каждые 10 м2 обойдется в 100 тыс.руб.».


Есть шанс воспользоваться опытом солидных девелоперов, которые экспериментируют в стиле фьюжн. Допустим, совмещают канадскую каркасную технологию и финский клееный брус или используют сэндвич и монолитный каркас с заполненным кирпичом. Все это не для индивидуального строительства? Но тут главное - не комплексовать: можно все, что не запрещено законом. Дерзайте, экспериментируйте!


Василиса Баженова напоминает, что большинство дач вполне реально приспособить для отдыха зимой. Нужны небольшие доработки: утепление фасадов, окон, дверей, модернизация отопления и т. п. Наш герой хочет доказать своей половинке, что он не криворукий? В чем же дело? Всегда есть место для компромисса: уступить и купить что-то условно готовое, а там удовольствий - непочатый край.

 

Альберт АКОПЯН
Источник: http://www.VsePoselki.ru
Другие статьи о загородной недвижимости
Больше снимем вместе

Второй год подряд рынок загородной аренды живет под девизом «Экономия, экономия и еще раз экономия», причем это справедливо для всех сегментов - от элитного до низкобюджетного. Состоятельные арендаторы теперь предпочитают снимать жилье на короткий срок, а семьи победнее - оплачивать загородные дома в складчину.

Как понять и полюбить русскую дачу?
  Девелоперы строят загородные дома, которые позволяют жить в них круглогодично. Однако покупатели не спешат покидать мегаполис. В загородные коттеджи, таунхаусы и даже квартиры в малоэтажных жилых комплексах большинство приезжает лишь в теплое время...
Загородные поселки стремятся к простоте

Еще лет 10-15 назад идеальный загородный дом был невероятных размеров и с богатой отделкой. С тех пор покупатели стали более практичными - на первое место вышла функциональность. Застройщики больше не пытаются поразить своих клиентов входными группами из мрамора с позолотой, стремясь к балансу между формой и содержанием.

Элита столкнулась с дефицитом

Дно кризиса на рынке элитной загородной недвижимости, похоже, преодолено. Во всяком случае, девелоперы чувствуют себя гораздо увереннее, чем в прошлом году, и не идут на большие уступки, как раньше. Компании пока не берутся за новые проекты, и потребители начинают ощущать дефицит качественного предложения в элитном сегменте.

Бесподрядное хозяйство

По признанию застройщиков, единственным действенным инструментом для удержания спроса на участки без подряда остается снижение цен

«Золотые сосны» — поселок высшей пробы

Концептуальный поселок клубного типа, построенный в окружении хвойного леса,  - так лаконично можно охарактеризовать поселок «Золотые сосны», расположенный в часе езды от МКАД по Ярославскому направлению.

Легенды и мифы Преображенки

Старинные московские районы, улочки, переулки у большинства ассоциируются с Арбатом, Замоскворечьем, Патриаршими прудами. Но атмосфера Москвы не ограничивается Бульварным или Садовым кольцом. ДН рассказывает о менее знаменитых московских районах, которые сохранили свое очарование до наших дней.

Сезонная охота на русскую дачу

Русская дача - явление уникальное. Это слово не переводится на другие языки, потому что в них отсутствует соответствующее понятие. Историки утверждают, что первые дачи в России появились в начале XVIII века, когда Петр I начал раздавать приближенным земельные участки под Петербургом, в основном по дороге к собственной летней резиденции - Петергофу.

 

Лучшие коттеджные поселки Подмосковья. Загородная недвижимость