Понятно, что в реальной жизни идеал практически недостижим, но стремиться к нему никто не мешает. Хотя, конечно, о создании какой бы идеальной модели мы ни говорили - красивой фигуре, транспортной системе или модели загородного рынка, очевидных трудностей и глубоко спрятанных подвохов на этом пути полным-полно.

Эксперты, к которым ДН обратился с просьбой отметить основные нестыковки, несуразицы и очевидные глупости, мешающие формированию идеальной загородной системы, нашли их великое множество, причем во всех сферах - от законодательной до креативной.

Главные проблемы, которые тормозят развитие нашего рынка, лежат в области законодательства. Скажем, в Израиле бесконечные несоответствия в законах абсолютно понятны: законодательную базу там изначально составляли выходцы из разных стран, имеющие за плечами юридический опыт своего государства. Например, законодательство, регулирующее выборы в государственные органы власти и систему управления, составлено по польскому образцу, уголовное право - по британскому, земельное - по турецкому. Но у нас-то все учились по одним программам, а результат все равно удручающий. Единственное, что нас некоторым образом извиняет, - законодательная система новой России до сих пор формируется и совершенствуется, так что противоречия между актами и «дырки» в законах неизбежны.

В частности, отмечает генеральный директор Kaskad Family Борис Цыркин, сегодня отсутствует легальное определение понятия «организованная малоэтажная застройка», что не позволяет строго отличать организованные поселки от стихийно-индивидуальной застройки. «Вытекающая из этого вторая проблема - нет юридического понятия инфраструктуры, необходимой и достаточной для обеспечения жизнедеятельности организованной малоэтажной застройки».

«У нас не существует законодательно закрепленного механизма, позволяющего застройщику (управляющей компании) контролировать, как собственники жилых домов соблюдают правила, по которым застраивается поселок, - продолжает тему главный юрисконсульт компании «Аллтек Девелопмент» Светлана Воронина. - Таким правом обладают собственники смежных участков и органы государственной власти в случае, если существенно нарушаются градостроительные и строительные нормы. Обычно девелоперы (управляющие компании) пытаются регулировать застройку, подписывая с собственниками жилых домов правила проживания, договоры совести и другие документы, которые не имеют судебной защиты».

Эксперт отмечает, что проект Гражданского кодекса РФ предусматривает регулирование соседских прав. «В частности, собственники в соглашении вправе договориться не возводить на своем земельном участке здания, сооружения и не осуществлять посадки, ухудшающие состояние соседнего участка».
Отдельная тема - регулирование дачной (садоводческой) застройки. Светлана Воронина подчеркивает, что «Земельный кодекс и закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях граждан» не регулируют вопрос этой застройки коммерческими организациями. Судебная практика противоречива. Это вынуждает девелоперов создавать коммуникации и инфраструктуру с помощью некоммерческих организаций. К тому же нет четкого разграничения, что является дачным строительством, а что - жилищным».

По мнению директора компании «Century 21 Римарком» Владимира Черенкова, на загородном рынке множество проблем, порожденных серьезной дистанцией между законодательной теорией и практикой правоприменения. Так, например, «Земельный и Градостроительные кодексы предоставляют возможность собственнику самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земельного участка, но на практике в кадастровой службе по таким заявлениям пока отказывают. Есть отсылка к Градостроительному кодексу, где написано, что вид использования можно выбрать из тех, что прописаны в градостроительных регламентах. В Чехове, где мы работаем, генплана города нет, соответственно, нет и регламентов. Непонятен и такой момент: регламенты не пишутся для земель вне границ населенных пунктов, то есть для сельхозземель».

Еще на одно несогласование обращает внимание Борис Цыркин - на нестыковку категории «земли сельхозназначения» и видов разрешенного использования, допустимых на данной категории. Имеются в виду земли «для дачного строительства», на которых летом 2011 года Конституционный суд РФ разрешил регистрировать (прописывать) граждан. Налицо юридическая бессмыслица и фактическое отмирание регулятора «категория земли», регламентирующего ее использование.

Руководитель юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Екатерина Гилярова акцентирует внимание на законодательных «затыках» второго порядка. Во-первых, договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания, договор купли-продажи жилых домов (иных строений) - с момента государственной регистрации договора. То есть когда заключается договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (так происходит в 99% случаев), момент права возникает в разное время, хотя объекты следуют одной судьбе.

Во-вторых, в случае регистрации права на не завершенный строительством дом, обязательным документом является разрешение на строительство, но если право на этот же дом регистрируется после достройки, разрешения не потребуется. Наконец, как подчеркивает Екатерина Гилярова, «законодательством не предусмотрены некоторые типы строений, которые существуют на рынке недвижимости в реальности. В связи с этим, например, таунхаус (секция в сблокированном жилом доме) в разных районах Московской области будет иметь разный статус (часть жилого дома, индивидуальный дом, квартира, секция, блок-секция и т. п.), следовательно, и неодинаковые правовые последствия приобретения».

Драматичным финальным аккордом звучат слова Светланы Ворониной: «Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует только управление многоквартирными жилыми домами. Не урегулировано право собственности на общее имущество собственников жилых домов (общую территорию, коммуникации и иные объекты инфраструктуры) в организованной жилой застройке. В результате девелоперы (управляющие компании) могут оставить за собой право собственности на общую территорию и выставить собственникам плату за ее использование либо реализовать иным лицам объекты инфраструктуры (в том числе для частного использования). Но у девелопера (управляющей компании) нет законного основания требовать плату за обслуживание общей территории, что отражается на качестве обслуживания и проживания в поселке».

Конечно, не стоит думать, что рынок находится на краю пропасти, но поработать над законодательными решениями специалистам еще предстоит.
С момента массового появления на рынке участков без подряда - приблизительно с конца 2008 года - стало понятно, что этот формат таит в себе множество дополнительных опасностей для покупателя. Конечно, Владимир Черенков прав: если понятие «участок без подряда» рассматривать в общепринятом смысле, то с ним связаны сплошные преимущества. Им можно распоряжаться по своему усмотрению, строить что-то или просто оставить до лучших времен.

«Другое дело, что такие участки часто предлагаются без подряда лишь на словах - этим грешат недобросовестные продавцы коттеджных поселков. Покупатель часто сталкивается с препятствиями, чинимыми руководством этого поселка, навязанными постфактум услугами, приостановкой развития поселка на годы», - сетует Владимир Черенков.

С коллегой соглашается и руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов: одна из самых серьезных проблем бесподрядных участков - ограничение на строительство. «После покупки участка при согласовании проекта могут возникнуть такие ограничения, о которых не знает даже сам застройщик: скрытые обременения, ограничения по площади, высотности и т. д.».

К списку ловушек, подстерегающих покупателей участков без подряда, эксперты добавляют неправильно оформленную документацию, отсутствие коммуникаций, даже если таковые были обещаны изначально, и вообще невыполнение девелопером проекта своих обязательств. «Очень опасно приобретать земельный участок с деревьями, потому что в некоторых случаях вырубка леса карается по всей строгости закона, а административные штрафы доходят до шестизначных чисел, - обращает внимание потенциальных покупателей Борис Цыркин. - Кроме того, в проблему способны превратиться обременения, о которых клиенты не имеют ни малейшего понятия. Например, когда на земельных участках обнаруживаются системы мелиорации, пути прохождения животных, занесенных в Красную книгу, а также древние захоронения и т. п.».

Еще один дельный совет дает Екатерина Гилярова - не обращать внимания на слишком дешевые предложения: «К сожалению, страсть к дешевизне часто не позволяет покупателям понять, что за подозрительно низкую цену получить выгодное предложение просто невозможно. В итоге продавец берет деньги и исчезает. А покупатель остается с куском земли без коммуникаций и с сомнительными документами на руках».

Что же касается креативных подходов, то основная странность связана, по мнению специалистов, с довольно непонятными прогнозами, которые иногда озвучивают игроки рынка, претендующие на звание профессионалов. Скажем, по воспоминаниям Екатерины Гиляровой, в самый разгар кризиса (в конце 2008 года) некоторые утверждали, что в 2009 году нас ждут безумный рост цен и бурное развитие рынка.

Сегодня с той же настойчивостью звучат уверения о безудержном ценовом росте на территории Новой Москвы (реалисты утверждают, что стоимость квадратного метра будет расти в проектах только возле МКАД, а в целом ситуация останется без существенных изменений) и о развивающейся поляризации загородной недвижимости. «В последнее время мы очень часто слышим, что загородный рынок уходит исключительно в сегмент экономкласса и элитный, - отмечает Борис Цыркин. - Согласиться с этим нельзя: на практике наша компания наблюдает большой спрос на проекты бизнес-класса, а в одном из наших проектов, который только выходит на рынок, на сегодняшний день есть очередь из покупателей».

Проект, который имеет в виду Борис Цыркин, называется «За!Митино». Странное и довольно непривычное название. Названия, в том числе и несуразные, - тема для отдельного разговора: чего стоит упомянутый Владимиром Черенковым поселок «Сосновый аромат» - название, больше подходящее для освежителя воздуха.

Какие названия поселков нравятся больше, какие - меньше, компания Kaskad Family решила выяснить у посетителей соцсети «ВКонтакте», которых компания считает потенциальными покупателями объектов недвижимости (пусть не сегодня, но в ближайшие пять-семь лет - наверняка). «Мы попросили проголосовать за наиболее понравившиеся названия поселков. На последнем месте по популярности оказались названия «с тонким намеком на толстые обстоятельства», обыгрывающие аббревиатуру VIP, сокращение ВВП и т. д. А наибольшее количество голосов набрали «вкусные» названия, такие как «Черничные поля», «Земляничная поляна», «Пряники», - резюмирует полученные результаты Борис Цыркин.

Рассуждать о несоответствиях загородного подмосковного рынка можно еще долго. Но сделаем скидку на его молодость - он несовершеннолетний: ему всего-то 15 с небольшим лет. Остается надеяться, что вскоре рынок повзрослеет и будет соответствовать высоким мировым требованиям, а главное - станет более удобным и понятным для покупателей.