При подведении итогов 2009 года эксперты и аналитики проявили редкое единодушие: из всех сегментов жилой недвижимости наибольший урон в плане объёма сделок и уровня цен понёс коттеджный рынок. Это и понятно: загородный дом - не предмет первой необходимости.

Кроме того, вызванные кризисом финансовые затруднения вынудили частных владельцев и девелоперов выбросить в продажу значительное число загородных домов в разных стадиях готовности, что также не способствовало стабилизации цен. Объём предложения на рынках Подмосковья и Ленобласти вырос приблизительно на 30%, но цены при этом упали в среднем на 40% в окрестностях Москвы и только на 20% в окрестностях Петербурга. Так почему эксперты в один голос заявляют, что загородный рынок Ленинградской области и пострадал от кризиса меньше, чем подмосковный, и восстанавливаться начал раньше?

Важнейшая причина особой устойчивости загородного рынка Ленобласти, по мнению специалистов, заключается в его структуре, отличной от подмосковной. А именно - в большей доле жилья экономкласса, наименее подверженного кризисному влиянию и в кризис даже упрочившего свои позиции. Подобное превосходство Питера над Москвой подтверждают статистические данные. Так, ещё в 2006 году экономкласс составлял не более 15% общего объёма предложения коттеджного рынка Московской области, в 2007-м его доля достигла 21%, и только с началом кризиса, когда строящиеся посёлки начали вынужденно переформатироваться в сторону понижения классности, доля «эконома» стала резко увеличиваться, к концу 2009 года достигнув 35%. А вот в Ленинградской области и до кризиса доля экономкласса среди организованных посёлков была существенно выше (практически в 1,5 раза), а в 2009 году добралась до отметки 72%(!). По данным «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), остальные 28% составили бизнес-класс (14%), «элит» (8%) и «премиум» (6%).

Что же происходило с ценами в 2009 году? Их вызванное кризисом падение составило в питерском классе «премиум» 23% за год, в Подмосковье же этот сегмент подешевел в 2 раза. Чуть меньшее падение было отмечено в сегменте бизнес-класса - около 17% в Ленинградской области и примерно 35% в Московской. (Справедливости ради стоит отметить, что большинство столичных риэлторов яростно отрицают столь глубокое проседание цен на загородную «элитку»: дескать, на «настоящий» («непереоценённый», «с правильной концепцией» и т.п.) премиум-класс цены упали не более, чем на 15%). Оперируя цифрами, следует всё-таки упомянуть и различия в понимании классности загородного жилья у представителей двух столиц: в Ленобласти дом в 150 м² на участке в 10-12 соток - вполне себе бизнес-класс; москвичам подавай не менее 250 м² на 15-20 сотках. Можно предположить, что добрую часть из 14% питерского «бизнеса» москвичи отнесли бы к «эконому», о котором из Питера приходили просто фантастические сообщения. По статистике середины кризисного 2009 года, стоимость экономклассных домовладений в рублёвом эквиваленте выросла на 7%, а стоимость участков, наоборот, снизилась на четверть. Подмосковным девелоперам, на тот момент делавшим продажи исключительно на земле без подряда и радостно поднимавшим цены на волне покупательского ажиотажа, слышать подобное было крайне странно. Понять, почему дешевеет земля, ещё хоть как-то можно («покупатель интересуется, и чтобы поскорее сбыть товар с рук, продавец сбрасывает цену» - невероятная, питерская, недоступная москвичу, но логика!), но рост цен на готовые домовладения в условиях сжатого спроса - это уж ни в какие ворота!

Правда, поразмыслив, обиженные было москвичи утешились, решив: всё дело в том, что в Подмосковье очень мало готовых либо близких к завершению строительства настоящих посёлков экономкласса. И вообще, по данным исследования, проведённого партнёрами коммуникационной группы MODUS, хорошо если половина из заявленных на подмосковном рынке посёлков экономкласса в действительности являются таковыми. Подмосковный «эконом» - это либо архитектурно убогие таунхаусы, расположенные на различном расстоянии от Москвы, либо посёлки, удалённые от столицы на 70 и более километров, что не позволяет рассматривать их в качестве вариантов для круглогодичного проживания - попросту на работу не наездишься. В то же время в Ленобласти приемлемые по цене - на уровне 4 млн руб. за домовладение - объекты экономкласса реально найти и буквально в 10 км от границы города. Причём речь идёт о домах, готовых для проживания и обеспеченных всеми коммуникациями.

Заметим, что и устоявшееся мнение о «качественном превосходстве» московского бизнес-класса над питерским вовсе не так очевидно, как может показаться. В доказательство - лишь один пример. Времена, когда москвичи воротили нос от предложений дальше 30 км от МКАД, сейчас кажутся полумифическими. Подмосковный бизнес-класс давно шагнул за границы не только ближнего, но и среднего Подмосковья. Солидные расстояния отнюдь не мешают девелоперам позиционировать свои посёлки как «предложения категории бизнес», и со стороны экспертов это вызывает всё меньше возражений.

Но вернёмся к экономклассу. Объяснить, почему питерские девелоперы и в лучшие времена делали ставку на «эконом», а московские норовили назвать «премиумом» всё, откуда видно пару сосен, не так легко. Так уж получилось, что «строительной суши» вокруг Петербурга меньше, чем вокруг Москвы (на карте Ленинградская область больше Московской чуть ли не вдвое, но, если вычесть площадь самого города, почти 10 000 км² глади Онежского и Ладожского озёр, различные сельхозугодья и запрещённые к вырубке леса, сфере Real Estate останется немного). Загородный рынок Ленобласти очень молодой, рассчитанный на узкий круг покупателей (большинство питерцев упрямо отказываются жить по принципу «понты дороже денег»), к тому же, имеющий мощного конкурента в лице соседней Финляндии. Наконец, в отличие от столицы, в Питере много годящейся для коттеджного строительства земли и в городской черте.

Короче говоря, рынки разные и по структуре спроса и предложения, и по принятым качественным характеристикам объектов, и по ценам. Тем не менее, среди специалистов бытует убеждённость: эти рынки можно и нужно сравнивать, взяв за основу тот факт, что питерский в своём развитии отстаёт от московского лет на пять. Вторя спецам, следовало бы предположить: питерские девелоперы, поглядев на московских коллег и учтя их опыт «снятия сливок», также отдадут предпочтение посёлкам верхних ценовых сегментов. Ан нет, строили они по большей части, повторим, «эконом».

«Хочешь потешить самолюбие - открывай ресторан французской кухни. Хочешь заработать денег - открывай фаст-фуд», - говорят рестораторы. Мясо есть мясо, и очень ошибаются те, кто думает, что в пафосном ресторане оно от другой коровы. Но, может быть, у пристрастий питерских застройщиков есть ещё одна подоплёка. Загородный экономклассный фаст-фуд требует большой территории, большого масштаба - только в этом случае проект будет успешным; значит, на начальном этапе нужны большие траты, а траты - это в значительной мере стоимость земли. Чем больше участок и официальных и неофициальных статей расходов по его покупке, оформлению, подведению коммуникаций, тем меньше шансы «эконома» на этом участке появиться. Рискнём высказать предположение: реалии взаимоотношений бизнеса и власти в Ленинградской области существенно отличаются от подмосковных и «составляют» не 30% от инвестиционной стоимости всего проекта, а не более 10%.

Так или иначе, эксперты подмосковного рынка ожидают дальнейшей стагнации, а, может быть, и небольшого падения цен по меньшей мере до середины года 2010 года, а питерские подводят приятные итоги и с надеждой смотрят даже в ближайшее будущее.

Как отмечает Ольга Трошева, заместитель генерального директора компании «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость», «на конец декабря в Ленобласти в стадии активной продажи находились около 120 организованных коттеджных посёлков. Всё больше компаний предлагают участки без подряда. В коттеджном посёлке в зависимости от характеристик и класса проекта в среднем продаётся 1-5 домов в квартал».

Наибольшее число посёлков приходится на северные районы Ленинградской области и пригородов Петербурга: Выборгский, Всеволожский, Курортный. По словам генерального директора Общества землепользователей «Прогаль» Аллы Зайцевой, лидеры по объёму предложения на вторичном рынке также не меняются: по участкам это Всеволожский (28%), Выборгский (15%) и Ломоносовский районы, в части построек - Всеволожский (32%), Выборгский и Гатчинский (по 11%) районы области.

А вот покупательский спрос, его характер и предпочтения, конечно же, поменялись. И в этом плане Ленобласть шагает вполне в ногу с подмосковными модными тенденциями. И тут, и там интерес покупателей заметно сместился к недорогим объектам (и домам, и участкам) - к примеру, спрос на готовые дома сегодня лежит в диапазоне от 2,5 млн руб. до 4 млн руб. Стремясь приобрести объекты подешевле, покупатели стали значительно интенсивнее интересоваться домами и участками в отдалённых Кингисеппском, Киришском, Тихвинском, Сланцевском, Лодейнопольском районах Ленобласти. Понятно, что более низкая стоимость подразумевает и серьёзные ограничения по транспортной доступности. Однако сегодня для покупателей цена, видимо, важнее качества жизни.

Об этом же свидетельствует и возросший спрос на участки и дома в садоводческих товариществах. Именно этот сегмент предложения оказался наиболее мобильным в период кризиса. Быстро отреагировав на необходимость снижения цен, продавцы ещё до лета скинули со стоимости своих объектов по 30-40%, зато, использовав классический вариант демпинга, смогли вернуть спрос и провести наибольшее число сделок. Лидерами стали Выборгский и Всеволожский районы, много сделок было в Кировском, Тосненском и Гатчинском районах, где сосредоточено огромное число садоводческих массивов. Вырос по сравнению с докризисными временами и спрос на такие ранее невостребованные дешёвые районы Ленобласти, как Волховский, Сланцевский, Киришский и Лужский. В числе же лидеров по сделкам с чистыми земельными участками специалисты выделяют Приозёрский район.

В целом, нельзя не отметить тот факт, что питерские продавцы различных уровней (от частных владельцев до девелоперов крупных коттеджных посёлков) гораздо быстрее и адекватнее подмосковных приноровились к кризисным реалиям. Начав с весеннего массового снижения цен, они смогли вернуть на рынок спрос в самый горячий летний сезон: снижение объёмов продаж по сравнению с 2008 годом составило немногим более 30%, тогда как в Подмосковье число сделок сократилось более чем в 2 раза. И для сегментов «элит» и «эконом» подобная ценовая терапия оказалась достаточной (хотя в перенасыщенном (по сравнению со существовавшим спросом) сегменте бизнес-класса пришлось идти на более значительные преференции и ценовые корректировки).

Всё вышесказанное заставляет усомниться, что Ленинградская область действительно отстаёт в своём развитии от Московской в среднем на 3-5 лет. Скорее, наоборот - именно столичным специалистам стоит приглядеться к опыту северных соседей. И поучиться у них хорошо зарабатывать не только в тучные времена, но и в голодные годы кризиса. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | февраль 2010 | № 1 (48)