Социальные программы и рынок - до недавнего времени эти две вещи в России были несовместимы. И порой казалось, что никто не заставит рынок, - причем любой рынок, для которого главное - доход, - работать не то чтобы с убытком, но с минимальной прибылью. Однако ничто не вечно. И один из самых доходных отечественных бизнесов - рынок недвижимости решил участвовать в реализации президентской программы "Доступное и комфортное жилье гражданам России".

Причем не просто рынок недвижимости, а загородный - наиболее элитарный и доходный. Но что может предложить этот сегмент в части возведения доступного и комфортного жилья? На конференции, организованной кампанией Real Press Media при поддержке инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP и VESCO, ее участники предложили строить загородное малоэтажное жилье. Мероприятие объединило представителей власти, инвестиционных компаний, банковских структур, землевладельцев, девелоперов, строителей и ведущих игроков рынка недвижимости в решении проблемы с доступным жильем.

Обещанного
три года ждут

Когда-то жителям Советского Союза обещали, что каждая семья будет иметь отдельное жилье. Перехода от слов к делу не произошло, да и страны не стало. Появился рынок недвижимости, который год от года увеличивает темпы строительства, однако и он не в состоянии удовлетворить потребности жителей. Правда, уже по другой причине - доходы народа уступают запросам застройщиков.  

На сегодняшний момент в России проживает около 45 миллионов семей, 61% которых нуждается в улучшении жилья. При этом лишь 12% могут позволить себе купить квартиру или дом. Московский регион не является исключением из правил. Из 5 миллионов семей, проживающих здесь, более половины нуждаются в отдельных квартирах. И все те же 12% - платежеспособны.

По данным аналитиков рынка недвижимости, в конце третьего квартала этого года стоимость квадратного метра жилья в Москве составляла $3770. На однокомнатную квартиру стоимостью $120 000 необходимо 114 средних доходов москвича, или почти 10 лет сбережений. В Подмосковье цена "квадрата" почти вполовину ниже, при этом она превышает средний доход жителей области в 5 раз. Могут ли в этой ситуации улучшить свои жилищные условия россияне и когда?

Все дороги ведут
в Подмосковье

Согласно данным опроса, проведенного ВЦИОМ, 59% респондентов заявили, что предпочли бы малоэтажный индивидуальный дом в пригороде жилью в городской многоэтажке. Причин здесь несколько: хорошее жилье - дорогое, вторичный рынок страдает значительным износом, экология не поддается критике. К тому же, если возвратиться к цене квадратного метра, то не всегда его стоимость соответствует качеству. Более того, ни для кого не секрет, что цены на столичную недвижимость явно завышены. Ну, а если сравнивать стоимость квартир в новостройках столицы с домами за городом, то подчас они близки. Более того, помимо стен потенциальный покупатель приобретает за городом еще и надел земли.

И все же, можно ли купить особняк в Подмосковье и заплатить за него столько же, сколько и за среднюю квартиру в Москве? Вероятность есть, правда, если выбранный поселок относится к экономклассу и расположен за 80 км от МКАД. Подобные предложения все чаще стали появляться на загородном рынке. Но по-прежнему их количество является недостаточным.

Кто уже строит
доступное жилье?

Одними из первых на загородном рынке стал строить коттеджные поселки экономкласса инвестиционно-строительный холдинг RODEX GROUP. А начиная с 2005 года эта компания участвует в программе "Доступное жилье" на загородном рынке. Ее цель - обеспечить жителей московского региона доступным и комфортным жильем. Холдинг вышел на рынок с современными дачными поселками повышенной комфортности, в которых дома стоили от $100 000. Поначалу это было два поселка: "Славенка" в 63 км от МКАД по Новорижскому шоссе и "Аистово" на Можайском водохранилище. Менее чем за год застройщиком удалось реализовать более 300 домов. Согласно рейтингу девелоперов Подмосковья, холдинг занимает лидирующее место по объемам строящегося жилья экономкласса. Именно эти показатели дают возможность говорить, что за заявлениями об участии в программе по возведению "Доступного жилья" есть реальные действия. К тому же, холдинг, помимо действующих двух поселков, вышел на рынок еще с несколькими.

Переезжаем?

Несмотря на то, что загородный рынок активно развивается, поселки экономкласса - в дефиците: спрос удовлетворяется лишь на 15 - 30%. "Как ни парадоксально, но тормозом в развитии загородного малоэтажного строительства в России является само государство, - заявил на пресс-конференции руководитель департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко. - Оно слабо вовлечено в процесс формирования нормальных условий для развития строительной отрасли". По-прежнему не разработан комплекс мер по созданию прозрачного рынка земли. На сегодняшний момент, несмотря на то, что государство - якобы монополист земли, в реальности оказывается, что лакомые куски уже находятся в частных руках. Причем большинство собственников используют свое приобретение как вложение капитала в недвижимость, рассчитывая в перспективе продать надел, когда его цена значительно вырастет. И в первую очередь это касается земель, расположенных вокруг столицы - как раз тех, где возводить малоэтажное недорогое жилье особенно актуально.

Еще одна проблема, о которой обыватель вряд ли когда-либо задумывался - отсутствие регламента для упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов и получением технических условий для тех, кто участвует в реализации национальных проектов. Государство должно также сказать свое веское слово в решении проблемы, связанной с привлечением иностранной рабочей силы. Ведь ни для кого не секрет, что основные строители в Подмосковье - гастарбайтеры. Это дешевая рабочая сила и совершенно бесправная, а также не несущая никакой ответственности за качество возводимого жилья.

Быть или не быть
альтернативе городской квартире

На прошедшей конференции большинство докладчиков заявляло, что малоэтажное загородное строительство уже сейчас становится альтернативой городским многоквартирным домам. Поскольку современный загородный коттедж не только обладает всеми характеристиками городской квартиры, но и имеет ряд преимуществ. Во-первых, любой коттеджный поселок охраняем, а значит, "Мой дом - моя крепость" - не только утверждение, а факт. Беспокойные соседи за стенкой - тема также неактуальная. А приусадебный надел, гараж, баня - всю эту роскошь в городской квартире вряд ли можно найти. Так что подобная альтернатива городской квартире - просто идеал, а если коттедж еще и можно приобрести по цене квартиры - есть над чем подумать потенциальному покупателю.

Частные инвесторы и инвестиционные компании уже достаточно давно воспринимают рынок загородной недвижимости как привлекательный объект вложений. Здесь невысокие риски, растущий спрос и высокий уровень доходности, достигший в первом полугодии 2006 года 30 - 50% годовых. Взаимосвязь прямая - чем больше инвесторов, тем больше коттеджных поселков. Главное не забывать об одном - коттедж даже экономкласса пока может себе позволить лишь тот, кто в состоянии купить квартиру в Москве.

Эксперименты
в Подмосковье
для жителей столицы

Анализ рынка недвижимости Московской области показывает, чтосегодня все больше и больше проектов предлагается для москвичей и тех, кто работает в столице. Причем это жилье дешевле московского и намного интереснее с точки зрения архитектуры, удобства, комфорта, экологии. Прежде всего, это таунхаусы, расположенные не у границы с МКАД. Что касается 10-километровой зоны от столицы, то здесь квартиры в малоэтажных домах даже по определению не могут быть дешевле квартиры в Москве - хотя бы из-за своего большего метража - ни отдельно стоящий особняк ни таунхаус не могут быть меньше 150 м².

В основном относительно недорогие таунхаусы и малоэтажные дома строятся у подмосковных городов - Люберец,  Королева, Лобни, Подольска. А также в составе жилых комплексов, возведенных как на территории все тех же городов Московской области, так и построенных на самостоятельно освоенной площади. Стоимость данного жилья снижается за счет цены на землю, которая в Подмосковье все еще дешевле, чем в столице, и новых строительных технологий, позволяющих добиться оптимального сочетания цены и качества. Так что это - также один из способов решения проблем доступного жилья.