Сергей ЛУПАШКО,
президент группы компаний "РЕСКОР"

За последние несколько лет в списке популярных направлений Калужское прочно держит третье место, пропуская вперед себя лишь Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Однако уже сегодня по некоторым аспектам положение дел на этом "подиуме" несколько изменилось. Так, по объему продаж Калужское направление уже на втором месте, опережая Рублевку, которая из—за плохой доступности (слишком часто перекрывается трасса) и недосягаемо высоких цен на дома в некоторых поселках постепенно теряет своих потенциальных клиентов. По престижности Калуга также на втором месте, но уже следом за главной правительственной трассой.

Причина такой популярности направления – экология, экология и еще раз экология. Здесь практически нет крупных промышленных предприятий, много лесных угодий, рек и масса небольших водоемов – озер и прудов. Лес и вода – вот что всегда привлекало сюда людей. Плюс ко всему, хорошая трасса, правда, не такая широкая как Новорижское шоссе, но и не забитая, как Рублевка. К тому же, на Калуге – что редко встретишь по другим направлениям – очень много боковых дорог, трасс так называемого местного назначения, по которым можно добраться до нужного населенного пункта.

На сегодняшний момент по Калужскому направлению идет бурное строительство коттеджных поселков, однако до пика еще далеко. Земля под застройку выдавалась и будет выдаваться, но интересной мало. Остаются резервы перевода земель из сельхозназначений и переводы лесных участков.

Одной из отличительных особенностей нынешней ситуации на этом направление стал возросший интерес к таунхаусам, которые представляют собой одновременно и квартиру, и дом за городом, откуда можно ежедневно ездить в столицу. Сейчас подобных поселков несколько, и пользуются они хорошим спросом. Однако, такие поселения будут развиваться только в непосредственной близости от Москвы. Все, что дальше бетонки – жилье дачного типа, использующееся для поездок на выходные и летом.

Цена земли на Калуге несомненно ниже, чем на Рублевке, где ее диктует авторитет трассы, но выше, чем на Новой Риге. Для сравнения: сотка земли по Калуге в 20 километрах от МКАД стоит в районе $$5.000-7.000, на том же расстоянии, но на Новорижском направлении – несколько дешевле. Ситуация со стоимостью домов несколько другая, здесь все зависит от материалов, площади, производителей коммуникационного оборудования, которое поставлено в особняке. И, тем не менее, приличный дом по этому направлению не может стоить ниже $1.000 за кв. м.
Между тем, элитарных поселков здесь не так уж и много (впрочем, быть много их не может по определению). К примеру, наша компания сейчас занимается строительством такого поселка со скромным названием "Сенатор клуб", который располагается на территории действующего пансионата.

Если же говорить о перспективах Калужского направления, то они огромны. Все больше и больше поселков будет появляться каждый день и час, поскольку только в стадии разработки их уже находится около 15-20, не говоря уже о тех, которые функционируют или только застраиваются.

Сергей ЦЫВИН,
руководитель отделения ДЗН "Проспект Вернадского" "ИНКОМ-Недвижимость"

Хорошее экологическое состояние – один из аспектов, который позволяет Калужскому направлению занимать лидирующее положение на рынке загородной недвижимости. Обилие лесов (правда, в отличие от Рублевки, в основном, лиственных), удобные и красивые места – это все из серии плюсов направления. Отрицательный момент лишь в одном – близость к аэропорту Внуково, хотя от этого в большей степени страдает Киевское, а не Калужское шоссе.

В любом случае, это направление перспективно – вряд ли инвесторы согласились бы вкладывать в нечто бесперспективное. Другой вопрос – строительство поселков постепенно отодвигается от МКАД, становится более удаленным. Если первоначально поселки "Бельгийская" и "Альпийская деревни", корпоративные поселения Газпрома находились в 8-15-километровой зоне, то теперь мест, где можно было бы разместить подобные поселки, в указанном диапазоне удаленности становится все меньше. И стройплощадки отодвигаются в район 15-25 километров, где сейчас идет достаточно бурный их рост. Хотя, есть разные проекты. Несколько месяцев назад продан участок 5 га у "Бельгийской деревни". Пока идет согласование, но в перспективе поселок будет небольшим, камерным и компактным.

Отсутствие свободной земли на ближних подступах к МКАД обусловлено еще и возведением огромного торгового городка с крупными супермаркетами. Кроме того, на направлении есть уже несколько сложившихся стародачных мест: Ватутинки, Советский писатель. Они в меньшей степени коттеджные поселки в нынешнем понимании, но места престижные и находящиеся, опять же, в непосредственной близости от Москвы.

Сейчас на рынке загородной недвижимости наметилась одна интересная тенденция. Люди, приобретшие когда-то недвижимость на Рублевке, стремятся оттуда уехать. Понятно, что двухполосное транспортное шоссе, которое периодически перекрывается для проезда спецтранспорта, напрягает. А ездить на работу, выезжая из дома за несколько часов до начала рабочего дня, тяжело. В этом плане Калуга наиболее презентабельна. По крайне мере, добраться до Москвы намного проще.Характерной особенностью этого направления является то, что здесь очень много коттеджных поселков строится вокруг загородных домов отдыха, расположенных в старинных усадьбах. Как правило, места, где они находятся, выбирались не худшие, в связи с этим они достаточно сильно притягивают и застройщиков, и инвесторов. Тем более, что жители большинства поселков, построенных в подобных местах, имеют возможность пользоваться всей инфраструктурой пансионатов.

Между тем, на Калужском направлении очень мало коттеджных поселков с собственной большой инфраструктурой, какая, к примеру, есть на Новой Риге. Там застройщики пытались создать замкнутую систему коттеджного поселка, где люди будут получать все. Опыт показал, что, по большому счету, человеку и не надо этого всего. Человек, напротив, хочется выехать из места постоянного проживания в какое-то шоу-заведение, находящееся рядом, но не на собственной территории. А там получилось, что вся инфраструктура – под окнами. Да к тому же, по цене несколько выше, чем единоразовое посещение клуба или бассейна. Да к тому же, расходы за всю эту собственную инфраструктуру входят в ежемесячный платеж. Обеспечить приток сторонних клиентов подобные структуры не могут, иначе будет нарушена замкнутость корпоративности, а содержать самостоятельно – дорого. И постепенно застройщики от этого отказываются в пользу чего-то минимального: гостевой стоянки, кафе-ресторана, детской площадки. Калуге, к счастью, удалось избежать подобного явления.

Если говорить о ценовой политике, то сейчас цена на дома на Калужском направлении на 20% меньше, чем на Новой Риге, но постепенно эта разница сокращается. В Бельгийской деревне квадратный метр идет по $$2.000-2.500, дома – при минимальной цене – по $800.000, и это поселок VIP-класса. А средняя цена вообще домов в поселках по этому направлению – $$500.000-600.000 с участком в 15-20 соток при его площади 350-400 кв. м. Земли же под застройку не много – так, в Фоминском она идет по $$8.000-10.000 за сотку.Перспективы у Калуги хорошие. Третье место она будет держать прочно, хотя, возможно, когда-то будет его делить с Дмировским шоссе, поскольку там много воды. И, тем не менее, Калужское направление останется среди доминирующих на рынке загородной недвижимости.

Валерий ЛУКИНОВ,

коммерческий директор ООО "АльтерВЕСТ", руководитель секции "Загородная недвижимость"

Калужское шоссе, как известно, входит в тройку лидеров среди всех направлений по объему продаж и по ценам в Подмосковье. Оно наиболее растущее по цене, плюс ко всему, его ликвидность за последнее время заметно возросла в связи с тем, что там поселились люди, которые сейчас вершат нашу судьбу. Среди них – премьер-министр правительства России Михаил Фрадков.

Но это не единственная причина, делающая это направление одним из популярных. Через Калужское шоссе проходит достаточно много дорог, которые соединяют его с Киевским направлением. Благодаря этому обстоятельству, например, в наши поселки можно добраться сразу с двух направлений. Кроме этого, по карте видно, что лес занимает гораздо больше места, чем поля, а это чистый воздух и благоприятная экологическая атмосфера. Нет большой воды, зато от МКАД до своего поселка я добираюсь за 11-12 минут, если не в час пик. Хотя на Калуге пробки явление редкое. Когда возникают затруднения в движении, то машины движутся медленнее, не останавливаясь.

Сейчас самые высокие темпы роста цен наблюдаются сразу по трем направлениям: Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому. Если посмотреть на темпы роста за 2002 - 2004 годы, то фактически цены здесь выросли в два- три раза, когда по остальным направлениям рост составил 50-70%. Сравнивая цены на участки, видим: на Новой Риге земля в два раза дороже, чем на Калужском шоссе. И подобная ситуация будет таковой всегда, поскольку в скором времени Новорижское шоссе с центром Москвы соединит тоннель, который опять же будет способствовать росту цен на землю. К тому же Новорижское – широкая трасса, способная пропускать большое количество машин. Плюс же Калужского в другом – по этой трассе нет потока грузового транспорта и огромного количества поселков. Шоссе достаточно свободно.

Стоимость же домов практически везде одинакова, поскольку одинакова цена строительства по всем направлениям. Если сравнивать одинаковые объекты по разным направлениям, различия в цене, конечно же, будут, но это обусловлено ценой на землю и разным качеством строительства.

Коттеджные поселки по Калужскому направлению отличаются от всех других. Здесь нет таких поселений, как на Рублевке, с глухими заборами и большими домами. Мне кажется, что Калуга стремится к домам от 350 до 500-600 кв. м, а не 1.000-1.500 как на Рублевке.

Между тем, рынок сейчас испытывает потребность в домах до 200 кв. м, и в связи с этим у нашей компании появился новый проект в Ново-Троицком. Для среднего класса мы готовим интересное предложение – двухсекционные коттеджи на две семьи плюс участок для каждой семьи в 7,5 соток. И стоить будет такое жилище в 198 кв. м с отоплением и окнами – $150.000. И таких предложений на загородном рынке нет.

Если же говорить в целом об интересных проектах по Калужскому шоссе, то это еще один наш поселок, который уже функционирует – Ново-Спасское. Это концептуальный поселок с единым архитектурным стилем и прозрачными заборами. Он был отмечен участниками секции "Загородная недвижимость" VII Национального конгресса по недвижимости, проходившей в здании Культурного центра Ново-Спасское (это функционирующий культурный центр, включающий ресторан, бар, зал). Довольно любопытен и поселок "Стародачное". И, конечно же, поселок класса "де люкс" "Бельгийская деревня".

Ну а перспективы у направления большие. Сейчас, скорее всего, на рынок будет выставлено большое количество наделов земли. Но выставляться она будет не сразу, а частями, чтобы не допустить спада цен. И высокие цены на землю будут держаться еще как минимум года два. И в год будут расти минимум – на 80%, максимум – на 120%.