Эпоха строительства коттеджных поселков и загородных домов для круглогодичного проживания началась где—то в конце 90-х годов прошлого века. На тот момент в Москве уже произошло четкое районирование по принципу престижности.

Юго- и северо-запад столицы стали наиболее дорогими сегментами на столичном рынке недвижимости. И не потому, что здесь чуть меньше промышленных предприятий и с экологией получше. Просто количество обеспеченных людей, в процентном соотношении, тут оказалось несколько большим, чем в остальных районах. Жители запада первыми начали переходить на "европейский стиль жизни" и обзаводиться загородными особняками. А при выборе подобной недвижимости на первый план выходил главный для всех потребителей фактор – близость к городской квартире. Вот так и стал осваиваться близлежащий к этим московским районам регион Подмосковья.

Исключение составаляло разве что Рублево-Успенское шоссе. Несмотря на то, что по своему географическому положению оно относится к этому региону, история у него своя. Оно давно было облюбовано властью, жить рядом с которой во все времена в России было престижно. Поэтому, независимо от того, где человек имел квартиру – на Преображенке, Покровке, в Кузьминках или в Строгино, – если у него появлялась престижная и высокооплачиваемая работа, а вместе с ней и деньги, единственно верный путь к загородному жилью лежал для него в одном направлении – на Рублевку.

Лишенные амбиций быть как можно ближе к сильным мира сего, но ставящие во главу угла покой и уединение, поначалу стали осваивать Калужское направление. На тот момент там уже были старые дачные поселки и несколько домов отдыха Управления делами президента. Но самое главное – Калуга пришлась по душе "Газпрому", и проблемы с дорогами и коммуникациями были решены в одночасье. Одна беда: на этом направлении не очень-то размахнешься, место мало, а желающих поселиться в собственном особняке – много.

Выручила Новая Рига. Недавно проложенная скоростная трасса шла через необжитые места, с необъятными полями и глухими лесами. И лишь с водой проблематично – только Истра, небольшие речушки да несколько озер. И, тем не менее, мест для реализации замыслов было и остается предостаточно.
А что же юг Подмосковья? Он не пустынен, и медвежьих углов здесь, конечно же, нет. Как практически нет и добротных коттеджных поселков со всей необходимой инфраструктурой, таких, которые риэлторы причисляют к категориям "А" и "В". Сегодня, когда число загородных поселений переходит все допустимые пределы – только на Новой Риге их свыше 70, практически столько же на Рублевке и чуть меньше на Калуге – большого желания осваивать "нетронутый" юг ни у кого нет.

Почему? В первую очередь, несколько подкачала экология. О розе ветров, на которой так любят заострять внимание на западе области, на юге предпочитают вообще не говорить, поскольку все выбросы столицы ветер гонит имеено сюда, на юг. Да, к тому же, и вечно дымящие трубы Капотни, и Люберецкая ТЭЦ – соседство, не внушающее оптимизма. Плюс промышленные центры – Люберцы, чуть дальше город авиаторов Жуковский, следом Раменское…

Выбраться за пределы очагов цивилизации можно, но времени это занимает много, в том числе из—за плохих дорог. Рязанское и Егорьевское шоссе не только очень узкие, но и проходят все через те же Люберцы. Поэтому километровые пробки в часы пик – непременная составляющая этого направления. Если же часа через два преодолеть их все же удалось – путь по Егорьевской трассе все равно, что называется, "без ветерка". Две полосы, особо не разбежишься, тем более если впереди поток грузовых машин.

Понятно, что дороги тут оставляют желать лучшего, но не только они тормоз прогресса. Одна из достопримечательностей этих двух трасс – сразу две железнодорожные ветки, спасение для дачников и бич для автовладельцев. Никаких туннелей и мостов – только переезды со шлагбаумами.

Самое известное и престижное место по этому направлению – Малаховка, когда-то модный Подмосковный курорт, славящийся чистым воздухом (как-никак, сосновый лес вокруг). Жизнь здесь начала бить ключом в конце XIX века. Поселок видел Чехова, Горького, Бунина, которые частенько приезжали на дачу писателя Николая Телешова, где проходили знаменитые литературные "Среды". Великий бас Федор Шаляпин приложил руку к Малаховке. На его деньги здесь был возведен летний театр – к сожалению, сгоревший. Кстати, именно на его сцене дебютировала Фаина Раневская. А после революции 1917 года в еврейской трудовой колонии преподавал рисование Марк Шагал.

Сегодня Малаховка – уже не столь элитарное место. Дух той, прежней жизни, можно почувствовать разве что на старых дачах, куда еще не добралась рука ландшафтного дизайнера, но и их становится все меньше. Дома имеют тенденцию приходить в негодность, тем более, что изначально их строили не для постоянного проживания.

Надо сказать, что одной из отличительных особенностей старых дач, в том числе и находящихся в Малаховке, является то, что к ним "прилагается" большой надел земли. Поэтому современному застройщику достаточно выкупить 3-4 участка – и арена для возведения коттеджного поселка на 7-8 особняков готова. Именно по этому пути и идут в Малаховке. Здесь есть сразу несколько коттеджных поселков такого рода – 5-7 домов, не больше, часть из них уже возведена и функционирует, другие на стадии застройки. Цена на особняки в подобных поселениях сопоставима со стоимостью домов в стародачных местах на севере или западе области. Сейчас на рынке есть несколько предложений, одно из них – дом в лесу, в коттеджном поселке "Сосновый бор", площадью 230 квадратных метров, на участке в 13 соток, выставлен на продажу за $395.000. Впридачу еще гараж с квартирой для прислуги и ландшафт в соответствии с канонами "фэн—шуй".

В другом же поселке, состоящем из 7 домов, предлагается трехуровневый кирпичный особняк, построенный в стиле Гранж, с бассейном, камином, сауной, площадью 250 квадратных метров на чуть большем участке – 16 соток, но без особых "прибамбасов" на улице. На продажу он выставлен за $360.000. Есть особняки и покруче, но за миллион долларов они еще никогда не переваливали.

В коттеджных поселках Малаховки продают не только готовые дома под ключ, но и землю. Так, надел в 24 сотки выставлен на рынке за $80.000. Есть предложения и несколько дороже – 12 соток за $75.000.

Среди строительных компаний, которые, несмотря ни на что, решили осваивать это направление – корпорация "Социальная инициатива". Несколько лет назад в Томилино, пригороде Люберец, она стала возводить "Экопарк" – поселок, состоящий преимущественно из таунхаусов. 500 квартир площадью 91-490 "квадратов" плюс небольшой земельный надел в 1-2 сотки, где можно устроить газон, клумбу или небольшую детскую площадку.

Привлекало это место еще и тем, что оно представляло собой охраняемый мини-город со всей необходимой инфраструктурой: кафе, магазинами, детскими и спортивными площадками. Достоинство поселка состояло еще и в том, что секцию в таунхаусе можно было приобрести не по заоблачной цене – $$450-490 за квадратный метр. Плюс ко всему, добраться до поселка возможно сразу несколькими видами транспорта: автомобиль, маршрутка и "железка". Так что сегодня, благодаря стольким плюсам, все квартиры в "Экопарке" проданы. Желающим можно рассчитывать только на вторичный рынок, где стоимость жилья будет уже несколько выше.

Помимо Томилина, "Социальная инициатива" работает и в Ильинском, одном из стародачных мест этого направления. Здесь реконструируется база отдыха "Ильинское", которая в обновленном виде станет называться коттеджным поселком "Лесная сказка". По генеральному плану на этом месте будет построено несколько малоэтажных малоквартирных домов и таунхаусы площадью от 174 квадратных метров по цене около 10.000 рублей за "квадрат". Надо отметить, что еще несколько месяцев назад корпорация перевела все свои прайсы на рубли, а стоимость приобретаемого жилья теперь стала зависеть от того, 100, 70 или 50 процентов клиент намерен выплатить сразу. Бич юго-востока, как уже было сказано выше – дороги. И если до стародачных мест добраться хоть как—то можно, то осваивать дальние уголки, как это происходит на Новой Риге, Калужском или Дмитровском шоссе, проблематично. А ведь именно здесь находятся самые дивные места с исконно русскими ландшафтами.

К счастью, не всех застройщиков пугает такое положение дел. И 30-километровая зона Егорьевского направления постепенно стала осваиваться. Еще зимой началась рекламная кампания коттеджного поселка "Аврора", расположенного в 35 километрах от МКАД, на так называемом втором бетонном кольце. Поселение будет, пожалуй, самым большим в этой округе: 116 участков, из которых 42 лесных. В качестве плацдарма для застройки выбрано достаточно удобное место с хорошим подъездом. Все дома "Авроры" будут выполнены в едином архитектурном стиле по двум проектам (180 и 330 квадратных метров). Последний двухэтажный особняк рассчитан на две семьи. Земельный надел приличный для этих мест – от 16 до 20 соток. На данном этапе застройщики предлагают особняки по цене $$125.000-250.000. Сейчас поселок представляет собой большую поляну на опушке леса, поэтому оценить можно лишь природный нетронутый ландшафт. Поскольку на дворе уже осень, коммуникации, надо полагать, начнут подводить уже весной. Еще один поселок, находящийся практически на таком же расстоянии от МКАД, но с подъездом по Новорязанскому шоссе – "Тихая заводь". Пейзаж просится на холст Левитана. Тропа через заросли некошеной травы и мелкого кустарника ведет к небольшому спуску. И неожиданно перед вашим взором возникает небольшое заброшенное лесное озеро с проточной водой, вокруг которого стоит березовая роща. Не природа, а нечто сказочное, что так редко встретишь в нынешнем Подмосковье. Именно здесь застройщики и хотят построить поселок – предположительно на 17 домов. Пока построен только один коттедж, не сказать, что хорошо вписавшийся в предложенный ландшафт. Судя по тому, что выкупленная территория до сегодняшнего момента не огорожена, работа на участке прекращена давно.

По всей вероятности, одна из причин – отсутствие интереса к поселку у потенциального покупателя. Почему? Во-первых, "Тихая заводь" находится на территории поселка городского типа Денежниково. Если верить названию, некогда жители деревни не имели проблем с монетами, чего не скажешь о дне сегодняшнем. Возможно, причиной такого положения дел стала протекающая недалеко река-ручей с несколько оригинальным названием – Нищенка. К тому же, здесь еще и находится психиатрическая лечебница, хоть и обнесенная колючей проволокой, но… Соседство, прямо скажем, не очень радует. А на окраине, на территории некогда пионерского лагеря или какого-то дома отдыха, расположилась православная обитель Иоанна Предтечи. Пожалуй, единственный поселок по этому направлению, позиционирующий себя как поселок экстракласса (и самый большой после "Экопарка") – "Белый берег", или на английский манер, как предпочитают говорить о нем застройщики, "White Riverside". Он будет состоять из 100 таунхаусов площадью 400-600 квадратных метров и 50 коттеджей площадью 270 "квадратов", а наделы земли, соответственно, 3 сотки у таунхаусов и 25 у особняков. Застройщики намерены на побережье реки Москва возвести мини-город с ресторанами, кафе, спортивными центрами и собственным яхт-клубом. Цена таунхаусов не отличается заоблачностью ($200.000), особняки с таким "раскладом" по этому направлению встречаются редко – от $1.000.000. Для тех, кто захочет приобрести виллу в "Белом береге", немалый интерес наверняка представляет следующий факт: рядом – аэродром Мячково, приспособленный для посадок судов малой авиации.

Один из факторов подорожания коттеджей, по мнению большинства риэлторов, – подорожание земли. Именно она – причина роста цен на загородку. Так, по данным компании "Миэль", на Новорязанском направлении земля подорожала на 13%, коттеджи на 10%, по Егорьевскому рост составил 9% на землю и 10% на дома. Для сравнения: на Новой Риге за прошлый год цена на землю выросла на 92%, на особняки на 21%. На Рублево-Успенском показатели чуть ниже: на землю – 83%, на дома – 18%.

Между тем, аналитики другой компании – "Инком-Недвижимость" – считают, что подобная тенденция не изменится, и спрос на дома на юге Подмосковья останется на прежнем уровне, за исключением разве что Каширского и Симферопольского шоссе. Уже сейчас спрос на дома по этому направлению несколько вырос, и причина этому – хорошие трассы, обеспечивающие быстрый и удобный подъезд к поселкам.

Лишь совсем недавно на карте Подмосковья появился новый поселок "Троицкий парк". Что может быть лучше жилья в трех километрах от МКАД, в лесу, да к тому же на берегу Битцевского водохранилища? К тому же, поселок возводят на территории старинного парка, разбитого в конце XIX века графом Измайловым. 22 особняка, по заверению застройщиков, будут удачно вписаны в ландшафт, причем в результате строительства не пострадает ни одно из вековых деревьев парка.

Это не голословные заявления, поскольку при проектировании особняков были применены особые свайные технологии. Благодаря этому, любой дом является продолжением сложного ландшафта, созданного природой. За счет разноуровневых фундаментных площадок жителям каждого особняка обеспечен прекрасный вид из окон. Общая площадь домов – 450-600 квадратных метров, расположены они на участках размером от 24 до 63 соток. Цена – впечатляет: $$800.000-1.500.000. Несмотря на близость к Москве, ее присутствие рядом не ощущается. Лес, водохранилище и тишина. Знает ли министерство по природным ресурсам о возведении на водохранилище и в заповедном лесу нового поселка? В 11 километрах от МКАД, у дубовой рощи и небольшого пруда два года назад началось возведение поселка "Раздолье". 55 коттеджей площадью 220-550 квадратных метров расположились на 18-24 сотках. На сегодняшний момент дома стоят от $302.000 до $700.000, в зависимости от площади. Этот факт говорит о том, что цена на особняки по Симферопольскому направлению стала приближаться к стоимости коттеджей по другим направлениям, в частности, по Калуге. Большая часть домов уже продана, но шансы поселиться в "Раздолье" все еще есть.

Один из самых элитных поселков по этому направлению находится в местечке "Суханово", известном еще с тех времен, когда оно было вотчиной боярина Тихона Стрешнева, воспитателя Петра Первого. Это один из живописных уголков Симферопольского направления. Особую привлекательность ему придают старая усадьба, в которой обосновался Дом отдыха архитекторов, и каскад прудов вместе с плотиной. Иными словами, жителям коттеджного поселка есть, куда выйти на прогулку и не только насладиться лицезрением дивных ландшафтов, но и наглядно изучать архитектурные стили, представленные в усадьбе. Ведь творили здесь такие известные мастера как Матвей Казаков, Карл Росси, Джованни Жилярди, Александр Менеласа. Столь известные люди приехали работать сюда неслучайно. После Стрешнева земли переходили из рук в руки, пока, наконец, не достались князьям Волконским, среди которых был и приближенный к императору Петр Волконский. Кстати говоря, именно это место и стало прототипом имения князя Болконского в "Войне и мире" Льва Толстого. Но у потомков министра двора Александра I были другие развлечения. Полюбоваться гротами, беседками, сфинксами у большого пруда, храмом Венеры на вершине холма они приезжали редко, и, в конце концов, решили сдавать земли под дачи.

Что стало с теми старыми дачами, сегодня сказать сложно. По крайне мере, их присутствие не ощущается. Все деревни, которые находятся в непосредственной близости от Суханово, представляют собой скопление русских классических изб с наделом земли под картошку, огородом и несколькими садовыми деревьями – не для красоты, а с целью сбора урожая. А натуральное хозяйство, что в дореволюционные годы, что сейчас, несовместимо с понятием "отдых на природе".

Особняки в коттеджном поселке "Суханово" выходят на рынок крайне редко. Поселок функционирует давно, и изначально в нем продавали лишь землю под застройку – архитектурным проектированием особняков занимались уже сами будущие хозяева. А когда что—то строят для себя, отказаться от этого могут заставить лишь запредельные обстоятельства. В любом случае, если что—то "местное" и может появиться на загородном рынке, стоить оно будет не меньше $2.000.000. Площади вилл в "Суханово" – свыше 500 "квадратов", плюс всевозможные хозяйственные постройки: гаражи, бани, домики для гостей и прислуги. Неудобство лишь в одном: расположен поселок на территории старой деревни с покосившимися хатами, буераками да с благами цивилизации во дворе.

Симферопольская трасса в последнее время стала активно развиваться. На рынок выходят земельные наделы, которые в перспективе превратятся в коттеджные поселки. Пока они – на ближних подступах к Москве, хотя есть и уже выстроенные поселки в 40-километровой зоне от МКАД. "Леониха" – один из них. Сейчас путь до поселка удобным назвать нельзя. Попасть в "Леониху" можно лишь через Старомосковское шоссе. Съезда с Симферопольского у Любучан нет, поэтому и приходится ездить в поселок через Столбовую. Несмотря на то, что на карте Подмосковья показана автомобильная дорога до этого местечка, на самом деле не все соответствует действительности. Непосредственно до места (а это не только коттеджный поселок, но и большое дачное поселение) через лес проложены только бетонные плиты, и, судя по всему – давно.

"Леониха" – оригинальный поселок. Если особняки в финском стиле в Подмосковье не редкость, то местный забор а—ля частокол с массивными воротами – единственный. На данный момент за оградой разместились 11 домов площадью 170-262 квадратных метра на участках от 20 соток стоимостью от $100.000 за дом. На огороженной территории есть также собственный пруд с рыбами, а на случай паводков работает система с перепускными устройствами. Судя по площади поселка – 5,1 га – возможна постройка еще нескольких особняков. Еще одна трасса, которая также относится к югу Московской области – Каширское шоссе. Основное ее неудобство – опять же дорога, узкая и идущая через Подольск. Сейчас на окраине этого промышленного центра построено сразу несколько коттеджных поселков. "Фетищево был первой новостройкой таунхаусов в этом районе. 14 трехуровневых сблокированных коттеджей насчитывают 63 квартиры площадью от 190 до 260 квадратных метров. Поселок продают не первый год, несмотря на относительно низкую цену: от $105.000. Хотя рядом есть вся необходимая инфраструктура: магазин, школа, детский сад, парашютный клуб, конный завод. Недалеко и лес с озером.

Коттеджный поселок "Кузнечики" расположен в нескольких минутах езды от Подольска, на месте бывшего пионерского лагеря, среди лип, сосен и берез. К продаже предлагаются земельные наделы, на которых собственник может возводить тот особняк, который посчитает нужным. На данный момент в поселке построено несколько кирпичных коттеджей, в части из них уже живут. Судя по размеру "Кузнечиков" – 55 га, – это будет поселение высокого уровня со всей необходимой инфраструктурой: магазин, ресторан, закрытый бассейн с несколькими дорожками, фитнес-центр европейского класса с сауной. Особый колорит поселку придает, конечно же, природа, а в перспективе он еще будет находится и на берегу Подольского водохранилища, которое в ближайшее время должны заполнить.

И все же, каковы перспективы юга Подмосковья? Риэлторы считают, что пользоваться спросом оно будет у среднего класса, способного выложить за домовладение не больше $100.000. Однако застройщики не устают повторять, что дом с необходимыми коммуникациями, приспособленный для круглогодичного проживания, не может стоить меньше $200.000. А дома такой на сегодняшний день минимальной стоимости невыгодно ни возводить застройщикам, ни продавать риэлторам. Как будет решаться подобная дилемма – покажет время. В любом случае, это не единственная у компаний-застройщиков и агентств недвижимости проблема, требующая решения.