Банки, акции, "чулок"? Какой из предлагаемых вариантов является наиболее привлекательным для выгодного вложения собственных средств? Вопрос вопросов, на который экономистам и политологам, анализирующим экономическую и политическую ситуацию в стране, на сегодняшний  день, по прогнозам специалистов, и в частности представителей компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", загородная недвижимость становится особо привлекательным инструментом для инвестиций. И достаточно высокодоходным – хотя, конечно, не таким ликвидным, как рынок московских квартир, но зато более стабильным. Подобная тенденция наблюдается вот уже несколько лет. Если вспомнить, в связи с этим обстоятельством, финансовый кризис 1998 года, то тогда цена столичных квартир резко пошла вниз, зато "загородка" держалась стабильно. Все это потому, что данный рынок сам по себе инертен и не подвержен резким колебаниям, но, опять же подчеркнем, не столь ликвиден, поэтому интересен в первую очередь вариантами долгосрочного инвестирования.

Директор Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник, анализируя сложившуюся в России ситуацию, связанную  с банковским кризисом, сказал, что никаких катастрофических изменений на рынке сегодня не произошло и в ближайшее время не ожидается. А некоторое снижение оборотов, в частности, столичного рынка недвижимости, начавшееся весной этого года, не связано с ситуацией в банковской сфере – оно является кратковременным сезонным колебанием, а не среднесрочной тенденцией.

"Поэтому, – утверждает Геннадий Стерник, – можно предположить, что это снижение в ближайшее время прекратится и не приведет к  изменению ценовой динамики на рынке. Более того, Аналитический центр скорректировал прогноз роста на 2005-2006 годы, согласно которому  до конца 2006 года серьезных угроз рынку не ожидается. Рост стоимости квартир в Москве в 2004 году сохранится на уровне 40-45%.  В 2005 году он несколько замедлится – до 10%, и в 2006 году наступит стабилизация с диапазоном колебаний $2.400-2.500.  Загородка, памятуя банковский кризис, не ощутила его и вовсе. Весной этого года несколько снизилось количество звонков, однако напродажах земельных участков и загородных домов это практически не отразилось". И все же, каковы факторы, позволяющие обычному частному инвестору использовать недвижимость в качестве серьезного инструмента для вложения средств? По словам Савелия Орбанта, директора Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", загородный рынок позволяет вкладывать средства на разных этапах строительства и при этом получать стабильный доход. С другой стороны, именно на этом рынке есть достаточно много предложений, позволяющих инвестировать во что—то не одно: в земельные наделы, в строящиесякоттеджи, в лесные участки, в сельхозземлю. Другое дело – необходимо определиться, в каком сегменте загородного рынка наиболее высок доход. Так, в прошлом году темпы роста цен на земельные наделы были достаточно велики. На Новорижском направлении рост составил 92%, на Рублево-Успенском – 83%, на Калужском – 41%. В нынешнем году этот показатель даже несколько выше. Земля продолжает дорожать, что наза на Новорижскывается, с катастрофической быстротой. За полгодом направлении она выросла в цене на 70%, на Рублево-Успенском – на 58%, на Калужском – на 34%. А если дорожает земля, то тянет за собой все, и, в первую очередь, стоимость квадратного метра жилья.

Как видно из представленных компанией "МИЭЛЬ-Недвижимость" данных, на нынешнем этапе наиболее привлекательными для инвестиций являются 4 направления. Сколковское, несмотря на высокие показатели, слишком "коротко" – всего несколько километров, поэтому предложений там мало. А в число лидеров направление вышло благодаря непосредственной близости к столице.

Кроме этого, сохраняются высокие темпы роста цен на предложения в лесных массивах и в районах водохранилищ. Фактор соседства с "большой водой" и лесом значительно повышает ликвидность загородного жилья, и влияние его ежегодно возрастает. Кстати, увеличивается не только цена, но и количество предложений. Так, на Дмитровском направлении, славящимся своими водохранилищами, еще в прошлом году было 8 коттеджных поселков, а в нынешнем – уже 17.

Если же говорить о "лесных" предложениях, то, по мнению директора Департамента продаж Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, данный сегмент рынка очень перспективен, и в ближайшие годы следует ждать серьезного роста его популярности. Уже сегодня на отдельных загородных направлениях стоимость лесных участков при прочих равных до 30% выше стоимости обычной земли. При этом, согласно структуре опроса, 68% потребителей предпочли купить именно лесные участки.

Эти предложения на рынке будут появляться все чаще и чаще, и во многом – благодаря механизму принятого Лесного кодекса, по которому лесной фонд можно будет брать в аренду на срок до 49 лет с правом дальнейшего продления договора.

Несмотря на весь шум, который поднялся вокруг строительства коттеджных поселков в лесных зонах и на водохранилищах, если все документы арендаторам оформлены согласно действующему законодательству, никаких проблем возникнуть не может. Так, согласно ст.31 Лесного Кодекса России, по договору аренды лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством обязуется предоставить арендатору участок лесного фонда за плату на срок от одного года до 49 лет. И после оформления этих документов арендованный участок становится собственностью на срок, прописанный в договоре.

Согласно п.32 Положения об аренде участков лесного фонда арендатор, выполняющий все обязательства по договору, по его истечении имеет – при прочих равных условиях – преимущественное право перед другими претендентами на заключение аренды на другой срок. Кроме того, дополнительную роль играет и тот фактор, что арендатор построил на этом участке собственный дом, а федеральное и региональное законодательства все активнее защищают интересы собственников и всячески расширяют их права.

В то же время, основанием для получения в аренду участка земли является право на отдых, т. е. гражданин России вправе найти себе участок леса и уже на нем позаботится о своем отдыхе. При этом реализация этого права не должна идти вразрез с планами территориальных органов и мешать окружающим отдыхать. На повестке дня остался лишь один вопрос: где взять эти участки. В соответствии со ст. 34 ЛК РФ, участки лесного фонда предоставляются по результатам конкурсов, в исключительных случаях – по решению органов государственной власти субъектов России. Строительство на лесных участках также может вестись лишь при одном условии – застройка не должна превышать 10% площади участка. Иначе, зачем покупать лес?

На данном этапе на рынке есть предложения по аренде лесов сроком на 49 лет. Так, "МИЭЛЬ-Недвижимость" может предложить в районе реки Истры лесные участки площадью 40-60 соток с построенными на них домами.

Между тем, приносят доход не только инвестиции в землю, но и в саму недвижимость – в дома, поскольку их стоимость также увеличивается. Только за год средняя цена квадратного метра выросла с $1.300 до $1.697. Осталось только выбрать объект для инвестирования.

Для разрешения этого вопроса важно проработать цель и стратегию: сколько денег инвестировать, на какой срок, с какой доходностью. А чем больше доходность – тем больше рисков, как впрочем, и везде. Вложение средств в недвижимость, приобретаемую с целью последующего проживания – это так называемое пассивное инвестирование, и здесь важно приобрести объект на нулевом этапе, когда в наличии есть только земля. В этом случае стоимость дома будет намного ниже, чем при покупке его сразу под ключ.

Также возможно вложение в недвижимость с последующей сдачей ее в аренду, но в этом случае нужно провести серьезный анализ на тему – где и какие дома для этой цели следует приобретать. И третий способ, лучше всего соответствующий самому понятию "инвестирование" – вложение средств в строящийся объект с дальнейшей его продажей.

Чтобы не быть голословными, рассмотрим, как строился и реализовывался поселок компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" "Барвиха-2", в котором сейчас практически все продано. В поселке было три типа домов: недорогие, средние и дорогие. Самые дешевые дома – наименьшие по площади, число которых составляло 25% от общего – были реализованы за 16 месяцев. Рост их отпускных цен (с первой продажи за $183.000 до последней за $289.000) был равен $106.000 или 58%.

Большие по площади коттеджи продали за 18 месяцев. Прирост отпускной цены для них оказался равен $107.000 или 38% от первоначальной стоимости, что составило 25% годовых. Дома в самом дорогом сегменте шли от $400.000 до $487.000. Прирост цен за период продаж равнялся $87.000 или 22%, а это – 16% годовых. При этом сейчас на вторичном рынке такой коттедж выставлен на продажу за $790.000. Так что ожидаемая прибыль продавца будет равна $303.000 или 62%. И по мере заселения коттеджного поселка ценность и стоимость дорогих коттеджей будет неуклонно расти опережающими темпами по отношению к остальным, менее дорогим коттеджам.

Исходя из этого можно выделить три основные стратеги инвестирования – получение прибыли в ограниченный промежуток времени, в чуть больший и в неограниченный.

Какой путь интересен с финансовой точке зрения? Прежде всего тем, кто в любом случае решил инвестировать собственные средства в загородную недвижимость, стоит знать несколько важных вещей. Поселки строятся в несколько очередей, и для возможных инвестиций лучше выбирать первую, где дома идут по минимальной цене. "Инвестиционный" особняк должен находиться не у въезда в поселок и не у дороги, поскольку наибольшим спросом пользуются особняки минимальной стоимости, но без недостатков месторасположения. Поэтому, когда строительство будет завершено, именно эти дома будут проданы быстрее всего и по самой выгодной для данного поселка цене.

Стоит также отметить, что вторая из вышеназванных стратегий предполагает инвестиции в более дорогие дома, спрос на которые всегда есть. Если же вы терпеливы и ожидаете прибыль спустя 3 года и более, то в этом, третьем случае стоит выбирать самые дорогие объекты для инвестиций.

Важно лишь помнить: какую бы из стратегий вы ни выбрали, каждая предусматривает рентабельность не менее 30% годовых.
Светлана АНДРЕЕВА,
по информации
российской компании
"МИЭЛЬ-Недвижимость"