Основные события 2004 года: Главным событием 2004 года можно назвать впервые произошедшее резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости. Это невиданная ситуация после кризиса 1998 года.

Анализ рынка загородной недвижимости в 2004 году

Основные события 2004 года:

Главным событием 2004 года можно назвать впервые произошедшее резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости. Это невиданная ситуация после кризиса 1998 года.

Снижению темпов роста цен, которое началось в июне текущего года, есть несколько объективных причин:

1. Общее насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых сегментах.

2. На рынке загородной недвижимости отразилась сложная ситуация в банковском секторе, ожидания игроков рынка, что деньги из банков население изымет и вложит в недвижимое имущество, не оправдались. Кроме того, банки сократили свои программы кредитования застройщиков недвижимости.

3. Ситуация вокруг ЮКОСа вызвала отток иностранных инвестиций и вывод капиталов из страны крупными представителями российской бизнес-элиты.

4. Шумиха вокруг всевозможных нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков и заявления федеральных чиновников по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований или с нарушениями, отсутствие четкого понимания правовых вопросов, касающихся землепользования, тоже отрицательно сказались на покупательской активности. Осенью этого года ожидается принятие новой редакции Лесного кодекса, в котором будут прописаны все основные положения землепользования участков Гослесфонда, что внесет ясность в правовое регулирование вопроса и снимет сложившееся напряжение на рынке.

5. Общая нервозность населения, связанная с участившимися террористическими актами.

Летом ярко проявилось сезонное снижение покупательской активности, что вынудило застройщиков организовывать летние скидки, которые доходили до 15 %. Хотя осенью спрос восстановился и начал плавно расти.

Сегодня застройщики должны быть готовы к снижению рентабельности данного бизнеса ввиду огромной конкуренции и умеренным ростом спроса. Более того, с каждым годом снижается рост цен на землю (который два года назад составлял 100% в год), рентабельность также с каждым годом уменьшается. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых. И в связи с тем, что рынок дорогих поселков насыщен, многие застройщики ушли в сегмент поселков эконом - класса, тем более что спрос в этом сегменте велик.

Сегодня мы можем констатировать, что большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию и в ближайшем будущем, когда появится окончательная ясность по правовым, экономическим и политическим аспектам, следует ожидать существенного повышения спроса на данный сегмент рынка с соответствующим повышением цен.

Главные тенденции 2004 года, итоги реализации:

На протяжении 8 лет Рублево  Успенское направление было лидером спроса у покупателей элитной загородной недвижимости. В 2004 году впервые приоритетным направлением стала Новая Рига. Совокупный рост цен на Рублево-Успенском направлении в текущем году не превысил 20 %. Увеличение спроса на Новую Ригу вызвало рост цен на объекты недвижимости этого направления на 30 %.

Изменение приоритетов в направлении объясняется несколькими причинами:

1. Цены на Рублевке выросли до такого предела, что купить хорошее загородное жилье менее чем за 1 млн. долларов уже не возможно. Хотя на данный момент основной спрос приходится на бюджет от 500 тыс. до 1 млн. долларов. Это как раз тот ценовой сегмент, в котором находятся предложения Новорижского направления.

2. Одним из самых важных критериев выбора загородного жилья сегодня является транспортная доступность. Скорость движения по Рублево  Успенскому шоссе не велика, к тому же оно периодически перекрывается для проезда правительственных кортежей. Новорижское направление  относительно благополучно в этом отношении. Кроме того, строительство Краснопресненского проспекта окончательно решит проблему загруженности участка МКАД от Рублево  Успенского до Новорижского шоссе.

3. Экологическая обстановка на Новорижском направлении благоприятна и не уступает Рублево  Успенскому шоссе, особенно на левом участке шоссе. Хотя с правой стороны в районе Павловской Слободы часть земель предназначена под промышленное производство и на некоторых участках уже функционируют или строятся малые промышленные предприятия.

4. Инвестиционная привлекательность. Покупатели элитного загородного жилья часто рассматривают объект недвижимости не только как место жительства, но и как выгодное вложение средств. И при покупке оценивают будущую доходность этих вложений.

Спрос на Новорижское направление был всегда, но только года 3-4 назад, когда появилась реальная конкуренция на Рублево  Успенском шоссе, застройщики стали обращать внимание на Новую Ригу, и уже к следующему (2005) году на рынок выйдут не менее 15 новых поселков на данном направлении. Сложится ситуация, когда предложение начнет превышать спрос. Для того, чтобы застройщику удачно выступить на этом рынке, необходимо грамотное позиционирование и продвижение своего проекта. Если раньше достаточно было просто построить поселок, сегодня уже необходимы: хорошая концепция, архитектура, богатая инфраструктура и грамотное позиционирование и продвижение объекта. Лидером продаж Новорижского направления в 2004 году стал загородный комплекс  Резиденции Бенилюкс , расположенный в 17 км от МКАД. За прошедший год было реализовано почти 50% площади частных землевладений (около 37 га). Рост стоимости земли в поселке составил 50%. Этот проект был создан на основе исследований мирового и отечественного опыта загородного строительства. Можно сказать, что застройщики создали не просто проект загородного комплекса, а попытались создать свою философию загородной жизни.

Архитектор комплекса разрабатывает проекты домов совместно с покупателями, дорабатывает и адаптирует их пожелания под единую архитектурную концепцию.

Девелоперы  Резиденций значительно повысили инвестиционную привлекательность своего объекта, реконструируя русло реки Синички, расширяя его до 50 метров. Важным моментом, выделяющим этот поселок, является прежде всего создание в нем развитой инфраструктуры. Важным моментом является наличие собственной дороги, к проектным работам привлечены лучшие архитекторы России и Европы. Несомненно, затраты на проектирование и строительство серьезные, но только при таком подходе возможно сегодня успешно продавать дорогие поселки.

Одним из примеров неудачного строительства может служить поселок Подушкино  таун, состоящий из 22 квартир в таун  хаусах, расположенный в 12 км от МКАД по Рублево  Успенскому шоссе. Поселок был построен более 2х лет назад, за это время было реализовано немногим более половины квартир. В данном случае мы видим полное отсутствие продуманной концепции застройки, площади квартир достигают 540 М2, отсутствие развитой инфраструктуры, разбитые подъездные пути и проч. Единственным достоинством поселка является его местоположение, но в сложившихся условиях высокой конкуренции даже оно не смогло повлиять на спрос. Цены в поселке выросли чуть более, чем на 20% за 2 года, данный проект никак нельзя отнести к инвестиционно привлекательным.

Что же касается Калужского направления, традиционно занимающего третье место по популярности, то сегодня здесь строятся дорогие поселки с очень продуманной и дорогой инфраструктурой. Спрос и предложение коттеджных поселков за последние 3 года на Калужском шоссе увеличились в разы. Калужское шоссе становится реальной альтернативой Рублевке для жителей Юго - Запада. Основные причины увеличения спроса на Калужском направлении это: рост благосостояния москвичей и хорошая экологическая обстановка района. Наиболее удачным поселком Калужского шоссе является Стародачное, реализованный полностью за 2004 год. Поселок состоит из 32 домов, стоимость составляла от 500 тыс. до 800 тыс. долларов.

Еще одной заметной тенденцией 2004 года можно считать оживление коттеджного строительства за 30 км от МКАД. Сейчас стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, спрос рождает предложение, поэтому этот сегмент рынка на протяжении еще 2-3 лет будет активно развиваться. Спрос на поселки эконом-класса был всегда, но застройщики занимались "дорогими" поселками, приносящими им неплохую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики, что называется, "пошли в народ". Удачным примером может быть коттеджный поселок Истра кантри клаб, расположенный в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе, занимающий территорию около 200 га.

Также в этом году активно продолжилась застройка земель, расположенных по Дмитровскому шоссе на Пироговском, Пяловском, Пестовском, Клязминском водохранилищах. Дело в том, что на этих водохранилищах уже давно существуют яхт-клубы - это Водник, Галс и др. При строительстве поселка инвестор задается вопросом, стоит ли строить объекты инфраструктуры в поселке или не строить - это строительство достаточно затратное и заметно снижает рентабельность проекта.

Но можно купить участок под застройку рядом с пансионатом или яхт-клубом, то есть там, где эта инфраструктура уже есть, сильно при этом сэкономив. Поэтому Дмитровское шоссе с его водохранилищами и яхт-клубами оказалось одним из самых привлекательных.

Все это справедливо и в отношении Осташковского шоссе, которое расположено рядом с Дмитровским, и по нему тоже возможно добраться до этих водохранилищ.

Дополнительным плюсом Дмитровского направления являются модные горнолыжные базы под Яхромой, и дом на воде по Дмитровке становится актуален и летом, и зимой. Но у участков у водохранилищ по Дмитровскому шоссе есть и существенные недостатки - это шум самолетов, которые взлетают и заходят на посадку в Шереметьево и узкое, сильно загруженное шоссе.

Не обделено вниманием и Истринское водохранилище, оно расположено на большем удалении, чем многие водохранилища по Дмитровскому шоссе, но добраться до поселков, расположенных на нем, возможно по Новорижскому шоссе, которое не загружено и это расстояние преодолевается достаточно быстро.

Прогнозы:

1. Цены на загородную недвижимость продолжат свой рост, но в пределах 20% в год. Будет происходить расслоение рынка и появится более четкая граница между удачными и неудачными проектами в связи с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. В следствие этого рост цен по успешным проектам будет составлять до 40-50%, а по неудачным проектам роста цены практически не будет.

2. Поскольку стоимость земли велика, и ее составляющая часть в проекте значительна, можно прогнозировать увеличение предложения поселков с более плотной застройкой, это таун  хаусы и малоэтажные многоквартирные дома.

3. Из-за высокой стоимости подмосковной земли и в поисках большей рентабельности инвесторы и девелоперы обратят свое внимание на регионы (этот процесс уже идет).

Ситуация на рынке загородной недвижимости во многом будет зависеть от политики государства. Принятие законопроектов, регламентирующих земельные отношения и развитие ипотечного кредитования, могут внести свои коррективы в рынок загородной недвижимости.

Директор департамента
загородной недвижимости
Paul s Yard
Андрей Васильев