На данный момент в Подмосковье насчитывается более 300 коттеджных поселков. По сравнению с 2001 годом их количество возросло более чем в 10 раз. Наиболее результативным по числу заявленных проектов был 2003 год, когда в среднем в месяц появлялось около 10 коттеджных поселков по разным направлениям. Сегодня такой феноменальный рост прекратился, но тем не менее новые предложения появляются.

По-прежнему по количеству строящихся коттеджных поселков лидирует Новорижское шоссе. Здесь по данным нашего портала на разных этапах застройки находятся порядка 40 поселков. Следом идет Рублево-Успенское с 37 поселками, правда, 16 из них готовы, но не до конца заселены. Затем идут Дмитровское с 27 поселками и Калужское с 26. Кстати говоря, осенью сразу четыре новых предложения появилось по Ярославскому шоссе. Благодаря "Социальной инициативе" застраивается Горьковское шоссе, которое прежде никогда не интересовало застройщиков.

Начиная с 2000 года у застройщиков появилась слабость на строительство коттеджных поселков. На тот момент предложений было мало, а спрос велик. Потенциальные покупатели стремились за город и покупали все, что было. Поэтому все маломальские интересные предложения на рынке не задерживались. Покупали все и просто землю, и землю с подрядом, и готовые дома. Да и застройщики и продавцы могли заработать не плохой капитал во всех этих трех случаях. Сегодня ситуация кардинально изменилась. За эти пять лет покупатели стали гораздо тщательнее выбирать себе жилье и что-нибудь уже покупать не будут. С другой стороны тот ажиотаж вокруг строительства загородного жилья привел к тому, что на рынке появились предложения, и это не единичные случаи, изначально не популярные у покупателей. Застройщики хотели заработать на таком высоком спросе. Хотя, если бы они появились пять лет назад, рынок бы их "съел".

Но!Что бы не быть голословными несколько примеров. Не для кого не секрет, что наиболее прибыльное занятие – продажа земельных участков под застройку. В тоже самое время загородный дом потенциальному покупателю обойдется несколько дешевле если он его будет покупать не готовым, а строить самостоятельно. По такому пути шли продавцы первых котеджных поселков конца 90-х начала 2000 годов. Но сегодня такая практика не проходит. Только на Новорижском шоссе есть порядка 8 поселков, где продается земля. Три поселка рассчитаны где-то на 100 домов, остальные на чуть меньшее количество, но не менее 30. По тому, что происходит на этих земельных наделах, можно говорить о том, что спросом у покупателей поселки не строятся. "Старый свет" на Новорижском шоссе заявлен еще 3 года назад. Из 87 домов реально строятся три. Тогда же на рынке появился и поселок "Жуковка", расположенный на Ярославке. Рассчитанный на 55 домов, он находится практически в том же состоянии. Почему такое происходит? Вероятнее всего очень сложно найти команду из ста человек, готовых сразу заняться возведением домов. И даже если кто-то и согласится участвовать в такой затее, он прекрасно понимает, что жить на стройплощадке ему придется до тех пор, пока не будет построен последний сотый дом. А через сколько лет это произойдет – ответить на этот вопрос - мало кто сможет.

Не лучше ситуация, когда потенциальный покупатель выступает в качестве долевого участника. При этом юридически, он таковым не является. Компания-застройщик не обладает большими средствами на возведения поселка и в буквальном смысле строит дома за счет покупателей. В конечном итоге и такой поселок возводится очень долго, а это мало устраивает покупателя.

Однако в проигрыше не всегда оказывается покупатель. Застройщик поселка в Николо - Урюпино возводят его на собственные средства. Надо сказать, что место под строительство было выбрано удачное. Эти земли некогда принадлежали роду Одоевских, а тогда места под застройку выбирались более тщательно. К тому же рядом действующая Никольская церковь 17 века, недалеко сосновый бор, для детей элитная школа "Лицей Ковчег – 21 век", конноспортивный комплекс. Поселок состоит из 98 участков от 16 до 28 соток. Площадь домов от 410 до 720 кв. м . Цена особняков от $650.000. Застройщики называют свое детище элиткой. Возможно им и удастся найти эти 98 человек, которые захотят жить на такой маленькой территории в большом доме в окружении таких же особняков, где из загородного пейзажа только небо. При этом стоит учитывать один немаловажный факт – спрос на дома именно в этой ценовой категории не столь высок. К тому же, как говорят и сами риэлторы, именно в этой ценовой категории рынок перенасыщен.

Между тем, есть на рынке довольно удачные проекты. Из тех, что строятся – это "Бельгийская деревня" на Калужском шоссе, "Величъ", на Новорижском, застройщики которого изначально позиционировали его как поселок для себя, отсюда и понятно, что не может быть плохим. "Княжье озеро" там же на Риге. Несмотря на то, что поселок самый масштабный из всех подмосковных поселений, все, что застройщики обещали – они делают, и что не мало важно – быстро.

И все же, каким коттеджным поселкам покупатели отдают предпочтение? Надо сказать, что среди поселков бизнес-класса особой популярностью пользуются готовы дома стоимостью свыше $300.000. А по данным некоторых компаний количество покупателей домов "под ключ" составило 70%. Эта тенденция распространяется и на элитную недвижимость, с тем лишь исключением, что там пользуются спросом не просто дома под ключ, а уже меблированные. И желательно, чтобы такой особняк располагался на участке не меньше гектара. Как раз таких предложений и мало на рынке. Также неудовлетворенный спрос на дома стоимостью выше $10 миллионов. Пользуется спросом и земля, но элитные большие лесные участки в непосредственной близости от МКАД и желательно на северо-западе. Но и таких предложений практически нет.

Есть еще одна тенденция на загородном рынке – стагнация цен. Начиная с лета цены на загородную недвижимость не растут и не падают. Хотя есть и исключения из правил. По некоторым объектам, в частности, в коттеджном поселке "Величъ" в ноябре цены на особняки повысились. Между тем, участники рынка не исключают, что возможно произойдет падение цен на некоторые объекты, но пока это все разговоры.

И все же каково будущее коттеджных поселков? Прогнозы, конечно вещь неблагодарная. Да и всем им по тем или иным причинам не суждено сбыться. Но если судить по той ситуации, которая сейчас сложилась на рынке, застройщикам придется рисковать, при этом рассчитывать на высокий доход от своего детища не стоит. 100-200% прибыли уже никто получать не сможет. Максимум 15-20%. Да и продукт, который будет появляться на рынке должен быть качественным и с хорошо продуманной концепцией застройки. Причем помимо элитного жилья стоит обратить свой взор на эконом-класс. Причем эти поселки должны быть с необходимым набором современной инфраструктуры, но по сути являться дачами, домами для отдыха в выходные дни и летом. Но самое главное – они должны строиться не 3-5 лет, как это сейчас практикуется, а максимум в течение года.

И вопрос вопросов – кто будет покупать дома в коттеджных поселках? Судя по тому, что спрос на загородном рынке все еще есть – есть и потенциал. Насколько его хватит – трудно сказать. Решит ли проблему ипотека – возможно. Хотя, говорить том, что на загородном рынке еще нет ипотеки - не стоит. Есть разные финансовые механизмы, в том числе и ипотека, но, возможно не в таком объеме, как хотелось бы.

Докладчик: Светлана Андреева, главный редактор портала