Уж сколько раз твердили миру, что Рублевка была, есть и останется самым элитарным направлением Подмосковья. Это аксиома, которую нужно раз и навсегда принять — и смириться. Сравнения с Рублевкой бессмысленны и абсурдны. Это в России — самое дорогое и теплое "место под солнцем".

Несмотря на данные о том, что Рублево-Успенское шоссе когда-то называлось Царской дорогой, и что загородные дома здесь предпочитала иметь высшая знать дореволюционной России, настоящая "битва" за земельные наделы началась в середине прошлого века. Политическую элиту селили на загородных госдачах в непосредственной близи от генсеков, людям творческим "подарили" Николину гору. Но получить заветный деревянный домик или земельные сотки под его строительство можно было, лишь будучи номенклатурным работником или не последним членом какого-нибудь творческого  союза. Так Рублевка стала элитарной, и путь "простым смертным" на нее был закрыт.

Все изменилось в 90-х годах все того же прошлого века, когда Его Величество доллар начал открывать ранее закрытые двери. Его обладатели, независимо от своего социального статуса, кинулись реализовывать мечту большинства становящихся богатыми людей - жить рядом с элитой, а значит, оказаться в числе избранных. Тогда аренда дачи взлетела до небес. Самыми дорогими стали дома в санатории ЦК в Барвихе. Там годовая аренда доходила до $100000 - за такие деньги можно было купить хороший дом на любом другом направлении. Но, несмотря на столь умопомрачительные цены, желающих жить на Рублевке оказалось в несколько десятков раз больше, чем предложений.  И началось активное строительство особняков, дворцов и коттеджных поселков.

Сегодня стоимость коттеджей здесь начинается с $1500000, однако каков предел - не скажет никто. Как легенду, рассказывают риэлторы историю о продаже особняка на Рублевке за $50000000, но что это был за особняк, где он находится, кто его продал или купил - тайна, покрытая мраком. Рекорд нынешнего года, к тому же официально зафиксированный - $15000000. Этот роскошный особняк расположен на территории санатория "Барвиха".

ЗОЛОТЫЕ СОТКИ

Стоимость земельных наделов на Рублево-Успенском направлении всегда была самой дорогой. Особо отличались и до сих пор отличаются Жуковка и Барвиха (конкретнее - территория вышеупомянутого санатория): в среднем - $100000 за сотку. Хотя встречаются и потрясения. Опять же по неподтвержденным данным, на рынке уже появлялась земля по $160000 за сотку. В коттеджных  поселках в 15-20 километрах от МКАД наделы уходят в среднем за $40000. А в районе знаменитой Николиной горы можно найти землю и за $30000. Но опять же стоит учитывать один немаловажный момент - цена на землю здесь не растет прямо пропорционально удаленности от МКАД. Все определяет место - лесная поляна в 25 километрах от Москвы стоит дороже, чем сельхозтерритория в 15 километрах от столицы. Не стоит забывать и про коммуникации, которые на Рублевке перегружены, а потому подключение к ним стоит немалых денег - с подобным можно столкнуться и на Николиной горе, и в Жуковке. Кстати говоря, и в этих "гламурных" местах есть земельные наделы, которые продаются годами. И место популярное, и с коммуникациями нет проблем, и соседи хорошие, однако участок "затерт" между домами и подъехать к нему можно лишь на легковой машине. Подвезти стройматериалы невозможно, расширить дорогу нельзя, построить объездной путь - дорого.

ЗДЕСЬ ЖИЛ ...

Одна из особенностей Рублевки - дома знаменитых владельцев, периодически появляющиеся  на рынке. Несколько лет назад на продажу периодически выставлялась дача Шостаковича, была дача Буденного. Товар штучный, всегда идущий по высокой цене, однако, как говорят продавцы, подчас, кроме имени, больше ничем не интересный. Дома построены 30-50 лет назад по старым стандартам, из старых материалов - их надо сносить и отстраиваться заново. В плюсах - полувековой лес и хорошие соседи. Поэтому такой "индпошив" продается не столь активно.

Другое дело - герои вчерашних дней. Объект под кодовым названием "дача Грачева" продали, едва он появился  на рыке. Быстро продали и дом Ходорковского (как утверждает молва, за $8000000).  Причем, остался дом "у своих", а по другому и быть не могло, поскольку на Рублевке уже сложилась своя "тусовка". Здесь знают, кто и что продает, ищут "внутренних" покупателей и только потом идут в агентство недвижимости оформлять сделку - опять же, "у своих". Впрочем, эта тактика применима к "штучному товару" и "вторичке" в уже обжитых коттеджных поселках.

ТАУНХАУСЫ - НОВОЕ СЛОВО В ЖИЗНИ РУБЛЕВКИ

Моду на таунхаусы на Рублевке создала компания "МИЭЛЬ-Недвижимость". Это она построила здесь первый поселок таунхаусов "Барвиха-2". Надо сказать, что успех пришел не сразу, несмотря на престижное место, интересное архитектурное решение и не столь высокую для этих мест цену за жилье. Однако сегодня в этом поселке в продаже если что и есть, то только "вторичка".

Второе детище "МИЭЛЬ" - поселок "Барвиха CLUB", ставший лауреатом ежегодной премии "Поселок года - 2004". Сейчас уже готова первая очередь поселка, а госкомиссии он будет сдан в конце следующего года. Поселок будет состоять из 110 секций таунхаусов площадью от 250 м2 до 350 м2 по цене $1500-1700 / м2. Прилагаются земельные участки - от 1 до 4 соток. Появится  и собственная небольшая инфраструктура, включающая магазин, фитнес-центр, детские площадки и офисы.

Однако не все таунхаусы на Рублевке имеют успех. Причины разные.  Несколько лет на рынке продают секции в поселке "Подушкино-таун", сданном госкомиссии. Место престижное, но не столь удачное, внизу оврага, да к тому же затертое коттеджными поселками, состоящими из отдельно стоящих домов.  

Поселок таунхаусов и коттеджей "Флоранс" расположен прямо на обочине Рублево-Успенского шоссе, на окраине Раздор, на огромном поле. 28 секций таунхаусов площадью 300-400 м2 уже возведены, 22 коттеджа площадью 1200-1500 м2 на участке в 35 соток - на нулевом цикле. Цена на жилье - $1200000-1600000. По заверению продавцов, таунхаусы будут сдаваться в аренду. Сказать сегодня, будет ли поселок пользоваться успехом, сложно. Несмотря на престижность места, жизнь на обочине трассы не всем может доставить удовольствие, да и архитектура не столь впечатляет.

РУБЛЕВСКИЙ
"ТОП" В ПОДРОБНОСТЯХ

Совсем недавно свободная территория между Жуковкой и Москвой-рекой стала застраиваться. Здесь на 40 га в ближайшее время появится коттеджный поселок "Park Vill Жуковка" - удобное расположение, самые современные технологии в инженерном обеспечении домов, ландшафтный дизайн и обширная инфраструктура. Кроме того, рядом с поселком расположен спорткомплекс "World Class" и давно функционирующий поселок "Царское село", а чуть дальше - рестораны, модные магазины и спортивно-развлекательные центры. Поселок разбит на 57 участков от 33 до 80 соток, а площади домов - 700-1200 м2.

Коттеджный поселок "Европа" расположен в 23 километрах от МКАД по Ильинскому шоссе, между Рублево-Успенским и Новорижским. Благодаря такому местоположению, к нему можно подъехать со скоростной Новорижской трассы, а пользоваться богатой инфраструктурой  Рублевки. На 27 га поселка возведут 96 домовладений и 3 общественные зоны. Территория поселка разделена на 2 очереди строительства. После окончания первой, ее территория будет отгорожена от второй, взята под охрану и полностью обустроена, включая дороги, заборы, благоустройство общественных зон, освещение застроенных территорий.

На знаменитой Николиной горе сегодня возводят несколько поселков, среди интересных предложений - "Корабельные сосны" и "Николин лес". Коттеджный поселок "Корабельные сосны" рассчитан на 25 домов площадью от 550 до 600 м2. Дома выдержаны в классическом стиле и составляют единый архитектурный ансамбль, но в то же время обладают яркой индивидуальностью и имеют свой выразительный фасад. Каждый особняк построен из кирпича и располагается на собственном лесном участке площадью 30 соток.  Особняки оснащены системами кондиционирования, принудительно-вытяжного вентилирования, автономными отопительными системами. Все дома присоединены к централизованным системам водо-, газо- и электроснабжения и единым очистным сооружениям.

"Николин лес" - новый элитный поселок на Николиной Горе. Площадь его застройки - 14 гектаров. К освоению предлагается 34 земельных лесных участка размером от 36 до 50 соток для индивидуального строительства. Все участки с централизованными коммуникациями. Для удобства жителей на территории поселка предусмотрены спортивные и детские площадки.

Старую Англию на Рублевке можно найти в коттеджном поселке "Ричмонд". Он спроектирован британскими и российскими дизайнерами в английском пейзажном стиле, позволяющем максимально сохранить естественный ландшафт. Каждая деталь, каждый штрих выдержаны в единой форме, что придает поселку элегантность и изысканность. Площадь домов в поселке 394-820 м2 (на участках от 25 до 36 соток). Из инфраструктуры - детские площадки, зона отдыха на берегу водоема, магазины, спортивный комплекс, ресторан и паб. Также есть небольшой комфортабельный мини-отель из 11 двухэтажных коттеджей, которые будут сдаваться в аренду.  

В предместьях Николиной горы, на берегу Москвы-реки уютно расположился коттеджный поселок "Солнечный берег" на 16 домов. Особо потрясает ландшафт места и пейзажи, вид на которые открывается из окон домов поселка. На участках от 14 до 21 сотки расположатся коттеджи площадью 300-510 м2 по цене $450000-1500000.

У поселка будет свой оборудованный пляж с детской площадкой, горками и общественным центром. В непосредственной близости от "Солнечного берега" есть супермаркет, поликлиника, гимназия, теннисный корт, медицинский центр, фитнес-клуб, конноспортивная база, школа верховой езды. А в 5 минутах езды от поселка, в Горках-2, строится Ледовый дворец.




Владимир ЯХОНТОВ
заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

- Рублевка - это шоссе, которое находится "вне рынка" или, если хотите, само по себе является рынком. Здесь живут представители элиты российского общества: бизнеса, шоу-бизнеса, политики, искусства. Здесь совершенно другой уровень цен, чем на любом другом направлении Подмосковья, высокий уровень сервиса и качества застройки, определенный уровень социального статуса проживающих здесь людей. Даже соседствующее с Рублевкой и активно развивающееся Новорижское шоссе отстает от него по всем параметрам, не говоря уже о других направлениях.

Сегодняшний статус Рублевского шоссе - исторически сложившаяся ситуация, да и денег в развитие этого направления было вложено достаточно. Здесь построены города бутиков, сильно развита социальная инфраструктура, и, прежде всего, за счет частных инвестиций.

Последние 5 лет "рублевская" недвижимость дорожает в среднем на 30% в год, теми же темпами растет и цена на землю. Жилье в нижней части Рублевки (до 15 километров от МКАД) - в Барвихе, Жуковке, Раздорах - увеличивается в цене еще стремительней. Свободной земли здесь практически не осталось, количество предложений сильно ограничено, поэтому и цены растут.

Правда, в ближайшее время ситуация изменится - уже сегодня часть потенциальных клиентов Рублевки обращает внимание на Новорижское направление и, скорее всего, в будущем году эта тенденция продолжится. На Новой Риге сегодня строятся качественные поселки класса "де люкс", которые привлекают покупателей недвижимости. Цены на Рублевке останутся высокими, но расти будут медленнее.

     Ваша компания первой стала строить на Рублевке поселки таунхаусов. И, более того, сделала такой вид загородного проживания достаточно популярным. Почему ваш выбор пал именно на такой вид жилья?

- Таунхаусы - это современный, практичный и модный стиль жизни, это целая философия. Это - во-первых. Во-вторых, на

Рублевке очень мало земли, а если говорить об участках недалеко от Москвы, предназначенных для жизни современных деловых людей - таких участков практически нет. Мы же смогли предложить своим клиентам мобильный и удобный образ жизни в собственном доме на престижном направлении совсем близко от Москвы.

Таунхаусы - не дешевое жилье. Коттедж в "Барвихе СLUB", например, стоит от $800000, но это доступнее, чем дом того же уровня в коттеджном поселке за $3000000. При этом житель таунхауса получает массу преимуществ по сравнению с владельцем отдельно стоящего дома: ему меньше приходится думать об обслуживании и техническом оснащении своего дома, поскольку все вопросы решаются комплексно девелопером и управляющей компанией.

Наконец, каждый выбирает свой стиль жизни. Кто-то предпочитает отдельный особняк на 30 сотках или 1 гектаре и жизнь в относительном уединении, а кому-то нужно нечто иное - например, общение с людьми одного круга, одних интересов. В наших поселках таунхаусов люди общаются, встречаются, находят партнеров по бизнесу и даже женятся (!). Это не значит, что мы не строим коттеджные поселки с отдельно стоящими домами - строим, и это очень успешные и перспективные проекты. Просто мы хотим предлагать нашим клиентам разные возможности и разные стили проживания - а они выбирают то, что им больше по душе.

     Появилась информация, что на Рублевке уже есть наделы по $160.00 за сотку? Насколько она верна?

- Я предполагаю, что такие цены есть, хотя я лично о подобных предложениях не слышал. Максимальная цена, о которой я знаю - $100000 за сотку.

Александр СЕРГЕЕВ
заместитель начальника отдела загородной недвижимости инвестиционной компании МГСН

Исторически сложилось, что Рублево-Успенское шоссе - место загородного проживания сначала советской, а теперь и российской элиты, как политической, так и всей остальной. А стремление жить там, где живет элита, зачастую есть у большинства людей, имеющих для этого финансовую возможность. Поэтому сегодня Рублево-Успенское направление стоит обособленно во всех рейтингах. И не потому, что оно лучше, а потому, что так сложилось.  

Максимальная стоимость сотки земли на Рублевке была озвучена на выставке "Золотая недвижимость-2005", проходившей осенью. И эта цифра достигает уже $160000 за сотку. Пока никаких документальных подтверждений этой сумме нет, но на моей памяти подтвержденной является сумма $120000, заявленная в этом году весной. Покупается, как правило, полгектара. Если все это перемножить, то мы получим довольно приличную сумму, равную нескольким миллионам. Поэтому вопрос о стоимости возведения "коробки" здесь стоит в последнюю очередь. При таких расходах на землю на ней можно построить все что угодно.

Второй, по смете, после стоимости земли, идет внутренняя отделка. В этом аспекте строители делят своих заказчиков на две категории. Первая категория - это качественный "ширпотреб от кутюр", в среднем $2500 и выше, а вторая - "индивидуальный авторский стиль". Но учитывая, что площади домов никогда не бывают меньше 500 м2, а как правило 1000 м2 и более, то, соответственно, и сумма получается внушительная. Стоимость дома с внутренней отделкой - $5000000-7000000. Это нормальная цена для Рублевки. При этом подобные дома продаются сугубо по знакомым, как правило, в очень узком кругу, и в открытую продажу поступают крайне редко, поскольку достаточно ограничено число людей, готовых платить такие суммы. Мы пока еще не приблизились к Флориде или Лазурному берегу, где $20000000-30000000 - нормально. Но Рублевка активно приближается к этому.

Но это мы говорили о максимуме. Если рассматривать те сделки, которые проходят достаточно массово, а это дома в коттеджных поселках, то здесь цена на землю начинается от $13000. И земли сельхозугодий в расчет не берем, поскольку их перевод требует  большого количества времени и денег. К слову, стоимость земли здесь не сильно "привязана" к удаленности от Москвы. Так, на 20 километре от МКАД можно найти сотку за $13000-15000, при этом на 24 километре, но у реки - за $25000-28000. А на 26 километре, в коттеджном поселке "Ричмонд" земля идет по $25000-30000 - место замечательное, вокруг лес и водоемы.  

Учитывая, что стоимость земли на Рублевке высокая, в коттеджных поселках практически не бывает какой-то серьезной инфраструктуры, за исключением детских и спортивных площадок, а также ресторана. Все остальное есть на шоссе в виде общедоступных комплексов: "Жуковка-Плаза", например, - это магазины, рестораны, кондитерские, Напротив этого торгового центра - ресторан "Царская охота". Есть также большой фитнес-центр, находящийся недалеко от Жуковки, рядом с Москвой-рекой, а также всевозможные автосервисы.