Сегодня аналитические статьи о коттеджных поселках присутствуют на любом сайте о недвижимости, и это не странно. Рынок загородного жилья активно развивается и представляется перспективным.Поскольку если раньше загородный дом был иного порядка стоимости по сравнению с квартирой в Москве или области, то на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в загородном доме подчас стоит в два раза дешевле, чем в среднем по Москве. И, следовательно, может представлять интерес как выгодная альтернатива жилью в городе и ближайших городах-спутниках, при этом являясь более престижным, комфортным и экологически чистым в понимании большинства людей, выбирающих сегодня жилье.

Сколько же всего сегодня поселков представлено на подмосковном рынке? На сегодняшний момент в рекламной прессе и в Интернете заявлено о существовании более 300 коттеджных поселков в радиусе 55 километров от МКАД. Однако, согласно исследованию аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" только 171 из них оказался активно застраиваемым и продаваемым. Еще около 150 поселков являются либо давно распроданными (на продажу может быть выставлено всего 1-2 дома на вторичном рынке), либо представляют собой объекты очень отдаленной перспективы с неопределенным сроком начала строительства.

Это обстоятельство указывает на определенную неточность бытующих сегодня представлений о загородном рынке. Так мнение о лавинообразно растущем от года к году числе поселков не совсем верно, потому что почти половина из известных сегодня поселков, активно продававшихся еще год-два назад, сейчас уже фактически ушли с рынка. Из 171 активно продаваемого на сегодня поселка более 100 вышли на рынок недавно.Учитывая количество поселков, было бы сложно детально охватить в одной статье все направления загородной недвижимости Подмосковья. Тем более каждое направления характеризуется сложившейся историей и характерными чертами. Поэтому, в поисках реальных примеров, мы обратимся к коттеджным поселкам Киевского и Калужского направления до 50 км. от МКАД. при этом охватить даже их все было бы не так просто - около 20 поселков. Сегодня обратимся к тем коттеджным поселкам, которые характеризуют направления развития рынка, и, продемонстрируем на конкретных примерах существующие тенденции.

Другим источником неточностей является представление о ценах на коттеджи. В рекламе в одном разделе одновременно могут попадаться как цены на дома вторичного рынка в уже сложившихся коттеджных поселках, так и цены во вновь строящихся поселках. Очевидно, что это два разных товара и цены на них могут различаться на 20%-30%, особенно если учесть завышение цен предложения на вторичном рынке. Соответственно застройщик, ориентируясь на уровень цен предложения в сложившихся поселках, сделает неверные выводы о реальной стоимости домов во вновь проектируемом поселке.

Более того, часто приводимые в прессе данные о повышенных темпах роста цен на загородное жилье – порядка 50% в год и более в 2003-2005 годах – также связаны с не совсем корректным сравнением прежней стоимости домов в проектировавшихся поселках с сегодняшними ценами предложения в домах вторичного рынка, расположенных в сложившихся поселках. Оценка реальных темпов роста цен на загородное жилье является более умеренной и приближенной к темпам роста цен на жилье в Москве – порядка 30% - 35% в год. Такой рост цены повторимся был характерен для 2003-2005 годов. При этом 2006 год стал знаковым не только для рынка квартир в Москве. Рост цен на загородную недвижимость также бьет все рекорды. Только к июню 2006 года стоимость метра загородного жилья выросла на 30-40% и до конца года по мнению аналитиков должна будет удвоить этот результат, что и подтвердилось повышением цен подавляющим большинством участников рынка загородной недвижимости. Характерным примером такой тенденции являются давно известная на рынке, благодаря обширной рекламной кампании, группа коттеджных поселков под одним именем - "Европейская деревня". До последнего времени являвшиеся одним из самых выгодных предложений на рынке коттеджных поселков по Калужскому шоссе до 35 км, владельцы Европейской деревни вынуждены были поднять цены на свои дома и участки вслед за общим ростом рынка и цен на строительные услуги в Подмосковье.Также тенденция резкого роста рынка характеризуется появлением объектов нового типа, в которых уже сейчас закладывается цена с учетом такого роста. Примером тут может послужить новый коттеджный поселок по Киевскому шоссе – Графские Пруды ХХI век. Поселок сейчас находится в стадии становления, коммуникации только на полпути к нему, а стоимость земли сейчас уже составляет более 20 тысяч долларов за сотку – это при реальном удалении от МКАД 30 километров и наличии предложений только со строительным подрядом.

При этом отметим, что рост цены не обусловлен ростом качества. К сожалению, повышение стоимости не сопровождается улучшением класса ни строительства, ни предлагаемых окружающих природных условий, ни уровня обслуживания. Так при росте стоимости, поселки все дальше отдаляются от МКАД, не предлагая ничего нового – те же центральные коммуникации, которые на поверку оказываются общими лишь на поселок скважиной и септиком. Примером тут может послужить активно продававшийся в конце 2005 начале 2006 года поселок "Вау-Тутинки". Стоимость сотки земли там не превышала 20 тысяч долларов, это при том, что добираться до Москвы было в два раза ближе.

Отметим отдельно, что не все представители рынка пошли на повышение цен, Сохранились некоторые островки стабильности. Среди них, как наиболее близкий по удаленности ко всем вышеперечисленным поселкам, назовем коттеджный поселок Графская усадьба - 33 километра от МКАД. При том, что в данном случае, по словам продавцов поселка, мы имеем дело с центральными коммуникациями городского типа. Стоимость сотки земли тут в среднем 11 тысяч долларов. Кроме того отличительной чертой поселка являются уникальные источники минеральной воды и на редкость небольшое количество домов – в разы меньше чем у рассмотренных ранее.

Общая тенденция к снижению цены с удалением от Москвы сохраняется, но по мнению руководителя группы аналитиков "Земля-инвест" Станислава Аршина, постоянно растущая напряженность транспортных магистралей может сместить предпочтения рынка от ближайших 15 километров от Москвы в сторону 30-50 км. Понятной эта точка зрения становится в свете планов правительства Московской области по реконструкции трассы А-107, также известной как "бетонка". Что значительно разгрузит транспортное сообщение на 25-25 километровой отметке и приведет к повышению привлекательности земель под ИЖС и коттеджных поселков именно на таком удалении. По мнению Станислава Аршина – стоит ожидать роста стоимости земли в коттеджных поселках, имеющих свои отличительные особенности и уникальные черты.

Также заметен растущий с каждым годом спрос на удаленные поселки – далее 100-150 километров от Москвы. Это характерно для направлений, где есть водохранилища и крупные зоны рекреации. Это направление развития рынка получило новый импульс в свете постоянного роста цен на землю и отсутствия или крайней ограниченности предложений со сравнимыми природными условиями рядом с Москвой.

В последующих исследованиях мы подробно коснемся каждого направления – в первую очередь Савеловского, поскольку оно имеет на наш взгляд большой потенциал роста, благодаря уникальным природным факторам, динамичному развитию инфраструктуры.