По нашему мнению 2007 год продолжит основные тенденции прошедшего года. Принципиальных и кардинальных изменений не произойдет.

Рост цен, возможно, будет не таким интенсивным и такого космического, резкого взлета цен как в 2006 году может быть и не будет, но плавный подъем цен сохраниться. Понятно, что процесс повышения цены не может быть бесконечным, но рост цен, 2-3% в квартал возможен. Однако, если прогнозы международных аналитиков, прозвучавшие на всемирном форуме в Давосе, оправдаются, и стоимость одного барреля возрастет до 150 долл. США, то можно предположить, что стоимость недвижимости и в первую очередь, загородной существенно возрастет. Одной из тенденций 2007 года можно назвать увеличение количества покупателей, приобретающих дома по т.н. "белой" схеме", когда в договоре прописывается реальная стоимость покупки. На сегодняшний день такие сделки составляют 60-70% от общего количества. Это связано с тем, что у большинства топ-менеджеров прозрачные доходы. Время чемоданов денег уходит в прошлое, рынок становится более цивилизованным.Еще одной тенденцией мы можем назвать рост доли объектов загородной недвижимости, приобретаемых с помощью ипотеки. На сегодняшний день, порядка 30% наших покупателей приобретают дома с помощью ипотечных кредитов. По нашему мнению доля покупателей, приобретающих дома в кредит возрастет в 2007 году до 85 %. Им выгодно приобретать жилье в кредит. С одной стороны, банки охотно выдают кредиты, а с другой – кредиты позволяют компенсировать нехватку средств на приобретение домов. В результате, потребитель покупает то, что хочет, а не то, что может.На сегодняшний день на рынке представлено более 350 поселков из них в активной продаже находятся порядка 200. Об уменьшении количества поселков и речи быть не может. Боле того, по нашему мнению темпы роста количества поселков в Подмосковье сохранятся в 2007 году. По нашим подсчетам прирост составит порядка 60%. Увеличение количества коттеджных поселков наблюдается на всех основных направлениях: Новорижское, Киевское, Дмитровское, Калужское, Минское, Ильинское.

Распределение предложений по сегментам (эконом, бизнес, элит).

Мы думаем, что рынок загородной недвижимости, не смотря на прогнозы аналитиков, еще далек от насыщения. В 2006 году предложения по сегментам распределились следующим образом: практически насыщен сегмент элит (порядка 80%), близок к насыщению и сегмент бизнес-класса (порядка 60%). Что же касается эконом-класса, то степень его насыщения составляет 25-30%.

Все мечтают купить недорогой загородный дом. Дефицит сложился из-за того, что застройщикам не выгодно строить поселки эконом-класса. Земля дорожает, коммуникации дорожают, строительные материалы дорожают, стоимость рабочей силы дорожает, плюс инфляция. Все перечисленные причины существенно тормозят развитие загородной недвижимости эконом-класса.В обозримом будущем принципиальных изменений не произойдет. Застройщик будет строить то, что ему выгодно. В 2007 году продолжится рост спроса на жилье эконом и бизнес-класса. По нашему мнению распределение сложится следующим образом: коттеджные поселки бизнес-класса составят 68% от общего количества предложений, эконом-класс – 17% и элит – 15%.

Предпочтения потребителей.

Предпочтения потребителей, сформировавшиеся в последние годы, вряд ли в ближайшее время изменятся.

Если говорить о видении потребителя по сегментам, то оно следующее:

Эконом-класс. Критерии выбора – стоимость объекта. Эконом-класс – это дешево и сердито. Площадь коттеджей - 100-150 кв.м; земельные участки – до 15 соток; материалы, используемые при строительстве – пеноблоки, сэндвич-панели, дерево; стоимость объекта 350-400 тыс. долл. США.

Бизнес-класс. Критерии выбора – соотношение цены, качества и месторасположения. Площадь коттеджей – 200-600 кв.м.; земельные участки – 15-30 соток; материалы, используемые при строительстве – кирпич, монолит, дерево; наличие минимальной инфраструктуры, централизованное водоснабжение и газоснабжение, транспортная доступность в пределах 40-50 км; стоимость объекта от 400 тыс. до 1.5 млн. долл. США.

Элит. Критерии выбора – это место, место и еще раз место. Площадь коттеджей – от 600 кв.м.; земельные участки – от 30 соток; материалы, используемые при строительстве – монолит-кирпич, кирпич; престижный район, развитая инфраструктура, центральные коммуникации, транспортная доступность до 20 км; стоимость объекта от 1.5 млн. долл. США.

Покупатель коттеджей бизнес-класса и элит определяет ликвидность загородного дома по следующим параметрам: проект дома, его площадь, стадия строительства, месторасположение на участке. Значительным критерием является так же площадь земельного участка, его форма и расположение.

Инфраструктура.

Требования к инфраструктуре разные в зависимости от класса поселка. В эконом-классе она, как правило, ограничивается охраной, уборкой территории и вывозом мусора. В бизнес-классе к стандартам инфраструктуры относят: детские и спортивные площадки, прогулочная зона, охраняемая территория, централизованное электро-, газо-, водоснабжение, развитая инженерия и нормально функционирующие жилищно-коммунальные службы.

Инфраструктура элитного поселка близка к инфраструктуре бизнес-класса, только выше уровень, выше сервис, выше качество. Основной принцип инфраструктуры элитного поселка – все только для своих.

Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Характерным примером может служить строительство на Новорижском шоссе мега комплекса "Павловское Подворье".

Тенденции в загородном строительстве.

Не смотря на высокий спрос, в последние годы существенно возросла конкуренция, особенно в сегменте бизнес-класса. В связи с этим девелоперы стали серьезней подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе консалтинговые компании, известные архитектурные бюро, иностранные строительные компании. Например, строительство нашего коттеджного поселка Грин Хилл ведет западная компания, применяющая при строительстве новые, прогрессивные технологии. Тем более что сегодняшний уровень развития строительных технологий предоставляет множество новых возможностей для создания выразительных архитектурных решений. Архитектурные решения и концепции нового проекта так же оказывают существенное влияние на выбор потребителя. Что касается покупательских предпочтений, то наибольшим спросом сейчас пользуются дома классической архитектуры и стиле "фьюжн".

Ценовая политика.

Ценовая политика складывается из следующих основных факторов. Во-первых, престижность направления и месторасположение поселка. Коттедж, построенный предположим на Егорьевском шоссе, будет стоить ниже аналогичного коттеджа, возведенного на Новорижском направлении. Во-вторых, стоимость строительных материалов. В-третьих, коммуникации и инженерия. И, в-четвертых, инфраструктура.Сезон продаж в загородной недвижимости только начался, поэтому говорить о ценовой политике и ее изменениях пока рано. Мы думаем, что первые итоги можно будет подводить в конце июня 2007 года. Однако мы предполагаем плавный рост цен на уровне 1-1.5% в месяц в течение всего года.

Покупательская активность.

Что касается покупательской активности, то она не только не снизилась, а наоборот – увеличилась. Хочется отметить, что с января рынок заметно активизировался. Причем не с 10-11 как в прошлые годы, а с 1 января у нас уже пошли показы. Причем количество показов сначала января было больше, нежели в ноябре и декабре вместе взятые.Сложно спрогнозировать на весь год покупательскую активность. Поведение потребителей бывает порой просто непредсказуемым. Например, летом, как правило, рынок замирает и активизируется с середины сентября. Это связано в первую очередь, с периодом отпусков. В этом году все произошло с точностью до наоборот. Лето 2006 года, вопреки, ожиданиям было очень плодотворным, а в сентябре и октябре рынок застыл в ожидании. Бешеный рост цен, который мы наблюдали с начала 2006 года, сильно перегрел рынок. Все застыли в ожидании, не будет ли стагнации или какого-либо падения рынка. Но падения не произошло. Когда потребители поняли, что изменений стоимости в сторону уменьшения не будет, они вернулись на рынок. С ноября рынок загородной недвижимости активизировался и продажи возобновились. Но есть, на наш взгляд очень важный момент, существенно влияющий на рост стоимости – это отсутствие земли в ближнем Подмосковье. В связи с этим существенно расширяется география застройки. Основной объем предложения сегодня сосредоточен в пределах 35-40 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, география активного строительства расширяется до 50 км.

Предложения на рынке загородного жилья по направлениям.

Направления (Процентное соотношение):

Из приведенных данных видно, что сменился лидер. На первом месте находится Новорижское направление, существенно обогнав Рублево-Успенское шоссе. Это связано с тем, что, с одной стороны Рублевка исчерпала свои земельные ресурсы и новых предложений там практически нет, а с другой ресурс Новой Риги только начинает развиваться и потенциал данного направления очень высок.Хороший темп развития показало Калужское направление. Основными причинами увеличения объемов стали сравнительно недорогая земля, живописные места и хорошие подъездные пути, а также развитая инфраструктура.

Рост популярности Дмитровки объясняется близостью большой воды, наличия курортных зон и мест для занятия летними и зимними активными видами отдыха, возросшей транспортной доступностью.Популярность Киевского и Минского направления славятся своими стародачными местами. Кроме того, реконструкция Киевского шоссе существенно повышает его привлекательность.

Анна Михайлова
Коммерческий директор
Проекта "Грин Хилл"