Коттеджные поселки в Подмосковье. Коттеджные поселки на Новой Риге. Коттеджные поселки на Ярославском шоссе. Ярославское направление, несмотря на то, что дорога известна с незапамятных времен, в табеле о рангах среди направлений, популярных для загородной застройки, стоит где-то в середине рейтинга. И это при том, что Ярославка — север Подмосковья, где экологическая ситуация намного лучше, чем в остальных районах, много лесных массивов и водоемов, включающих сразу несколько водохранилищ, и, к тому же, отсутствуют вредные производства и свалки.

Такая ситуация связана с тем, что сама трасса слишком загружена, а пробки в районе Королева вообще являются притчей во языцех. Местные власти обещают решить эту проблему и через полтора года построить на выезде с МКАД эстакаду, а в дальнейшем убрать с трассы светофоры и даже расширить ее. Возможно, эти действия и стабилизируют строительство. Пока же на стадии застройки на направлении находятся порядка 10 – 12 различных коттеджных поселков, причем в разных ценовых сегментах, исключая разве что элитный. Хотя к последней категории можно отнести поселок "Любимовка", названный так благодаря нахождению рядом с усадьбой Любимовка, принадлежавшей когда-то реформатору русского театра Константину Сергеевичу Станиславскому, где летом проходят ежегодные фестивали молодых драматургов.

"Любимовка" — поселок, функционирующий уже давно. Правда, некоторое время назад на его территории было заметно некоторое оживление. На окраине поселка, на свободных наделах стали возводить особняки. Но их было немного, и на рынке они быстро разошлись. Сейчас, если и появляются дома из "Любимовки", то только так называемая вторичка. К минусам направления можно отнести и наличие нескольких бурно растущих вширь городов: Мытищи, Королев, Пушкино. Их развитие приводит к поглощению не просто территорий, а таких известных и популярных стародачных мест, как, например, Валентиновка, Болшево, ставших сейчас частью Королева. С другой стороны, разрастание городов ближнего Подмосковья привело к появлению таунхаусов. Сейчас подобного вида жилье можно встретить на окраинах многих областных населенных пунктов — есть они и в Королеве, и в Юбилейном, и в Ивантеевке.

Но самым большим и первым на Ярославке стал поселок "Междуречье", строящийся не первый год на окраине города Пушкино, расположенный, к тому же, практически на обочине шоссе. Он состоит из около 200 секций таунхаусов площадью 197 – 237 м2 с прилегающей территорией в 2 – 4 сотки. Предполагается, что это будет мини-город с собственной школой, детским садом, службой быта, спортивным центром и всей необходимой для современной жизни инфраструктурой. Первая очередь поселка уже сдана, срок сдачи второй очереди — II квартал 2006 года. Цена на таунхаусы из силикатного кирпича и пенополистирола — от $550/м2 при 100% оплате и $600/м2 при рассрочке на полгода. В среднем секция таунхауса обойдется потенциальному покупателю в $110 000 – 150 000.

В отличие от "Междуречья", таунхаусы в Ивантеевке расположены практически в центре города. Здесь их чуть больше десятка. Они охраняются, к тому же, есть собственная детская площадка. Но и цена на них чуть выше — $200 000 за таунхаус в 200 м2. По мнению многих экспертов, Ярославское направление — это, прежде всего, место для загородного проживания так называемого среднего класса. Цена на дома в большинстве коттеджных поселков в среднем не выходит за пределы $300 000. Да и площади этих особняков, как правило, не превышают 300 м2. В качестве примеров: в поселке "Подмосковное имение Благово" на 45 домов цена особняков площадью 175 – 275 м2 составляет $147 000 — 300 000, в "Чистых прудах", состоящих из 200 коттеджей, площадь которых начинается от 200 м2, дома стоят от $250 000. В том же диапазоне находится и цена на особняки в поселке "Доброе".

Пожалуй, одно из самых интересных предложений по Ярославскому направлению — коттеджный поселок "Вальдорф", расположенный в живописном реликтовом лесу и выполненный в едином архитектурном стиле. Его немаловажным достоинством является то, что при строительстве использовался принцип максимального сохранения окружающей среды. Поэтому все деревянные дома, возведенные на территории "Вальдорфа", буквально вписаны в свободное пространство. Это, в свою очередь, делает поселок уютным и камерным, несмотря на то, что там будет построено примерно 56 особняков. Причем лес скрывает все вспомогательные постройки, находящиеся на поселковой территории.

Потенциальным покупателям предлагаются 8 проектов домов (площадь которых — от 135 м2 до 280 м2), возводимых на участках площадью не менее тридцати соток. Несмотря на то, что дома деревянные, при их строительстве используются современные технологии: внешние стены покрываются составом на восковой основе, а не привычной пропиткой или лаком. "Вальдорф" не только находится в лесу, но им же и окружен, а в непосредственной близости есть несколько лесных полян, которые в зимнее время используют как полигоны для поездок на снегоходах. На границе участка есть еще и живописное лесное озеро — прекрасное место для созерцания и медитаций. Для любителей горных лыж в двадцати минутах езды — парк "Волен" и "Сорочаны". А в непосредственной близости расположен пансионат Гостелерадио России "Софрино", где есть большой бассейн, и где жители поселка могут заказать конную прогулку по окрестностям. Кстати говоря, покупатели уже давно оценили "Вальдорф". И на сегодняшний момент на 85% поселок распродан, а в большинстве домах уже и живут.

Поселок "Визендорф" классом несколько ниже. На участках не менее 12 соток здесь возводятся дома площадью от 126 м2 до 206 м2, выполненных в едином архитектурном стиле. Планировка поселка выполнена таким образом, что практически на берегах двух лесных озер, находящихся на территории "Визендорфа", будет расположена зона отдыха с банным комплексом, беседками и спортзоной. Улицы поселка будут выполнены в виде аллей, образованных высаженными деревьями разнообразных пород. Управление строительством осуществляется специалистами из Австрии. Цена на дома в поселке — от $99 000.

На Ярославском шоссе (так же, как и на соседних — Осташковском и Дмитровском) есть несколько коттеджных поселков, возводящихся на водохранилищах. К счастью или нет, но природа подчас диктует свои условия. И так сложилось, что со стороны Ярославки берега водохранилищ представляют собой густые сосновые леса. Там же, где деревья уступают место полям, уже давно стоят либо деревни, либо стародачные поселки. Плюс к этому, на берегах Пестовского и Учинского водохранилищ осталось еще много "советских кемпингов". Точнее, зон отдыха, состоящих из деревянных шалашей на два спальных места и с полным отсутствием того, что называется современные коммуникации. Но, как ни странно, у подобных мест есть свои поклонники, особенно из числа рыбаков-любителей. И аренда таких чудо-избушек, особенно летом, стоит прилично — от $300 до $500 в месяц.

Тем не менее, сейчас на рынке есть два интересных предложения, не считая вторички в коттеджных поселках и в так называемой точечной застройке. Это поселки "Пестовская гавань" и "Золотой плес". Оба они расположены в живописных местах у старых деревень и довольно внушительны по количеству предполагаемых к возведению домов — более двухсот в каждом. В данных момент оба поселка находятся на нулевом этапе застройке. Говоря конкретнее, место под поселок "Пестовская гавань" обнесено забором, а там, где будет "Золотой плес", поставлен щит и будка охранников. Если подходить оптимистично к темпам строительства, которые демонстрируют застройщики поселков, то, скорее всего, жить в первых домах можно будет года через три. К тому же, стоит учитывать, что у конкурентов с Осташковского и Дмитровского шоссе дела идут несколько быстрее, да и выбор там побогаче. Словом, застройщикам "ярославских" поселков есть о чем задуматься.

Как и на любом другом подмосковном направлении, на Ярославке есть свои нереализованные проекты. На окраине Королева, а точнее, в его районе Первомайский, на территории старой усадьбы, когда-то — а точнее, до революции — принадлежавшей владельцам расположенной рядом ткацкой фабрики, было решено возвести новое поселение. Это должен был быть маленький изящный городок, состоящий из коттеджей, таунхаусов и малоэтажных домов. Пока мечта не реализована. Причин тому несколько, и одна из них — это окружение поселка. Район Первомайский — это рабочая окраина, где не только сохранились, но и функционируют построенные еще до революции "спальни" для рабочих. Причем, вид этих строений подчас удручающий: часть окон забита фанерой, с некоторых деревянных домов снесены крыши, некое подобие крыльца представляют собой доски, переброшенные от выхода дома на землю.

Коттеджный поселок "Жуковка" расположен на Красноармейском шоссе (как ни парадоксально, но он был первым заявленным поселком по этому шоссе). Однако что-то не сложилось. Периодически продажи земли и домов то прекращаются, то возобновляются вновь. В стадии строительства сейчас находятся лишь два-три дома. И это несмотря на то, что место выбрано удачно: берег природного озера с островами, а в ста метрах — лес.

Но все-таки, интересных и реализуемых проектов на Ярославке больше, чем всех остальных. И подобная тенденция будет сохраняться, поскольку место обязывает: огромные лесные пространства, чистые водохранилища — словом, экологическая обстановка не вызывает вопросов. Осталось решить лишь транспортную проблему, и тогда число желающих жить на Ярославке заметно возрастет, а, стало быть, и интересных проектов станет больше.

Коттеджные поселки на Новой Риге: НЕТ ПРЕДЕЛА СОВЕРШЕНСТВУ

В области загородного строительства, а в частности — интересных проектов коттеджных поселков, Новая Рига может дать сто очков вперед любому подмосковному направлению.

По части экспериментов в загородном строительстве, а в частности — интересных проектов коттеджных поселков, Новая Рига может дать сто очков вперед любому подмосковному направлению. Число действующих, строящихся и существующих пока еще на бумаге коттеджных поселков здесь перевалило за сотню. И поверьте, цифра не окончательная — мест для новых экспериментов все еще достаточно. Так что же так влечет на эти земли компании и их потенциальных покупателей? Вроде бы и с ландшафтом направлению в самой популярной для застройщиков 30-километровой зоне не очень-то повезло: бескрайние сельхозполя, перемежаемые кое-где лесополосами, отсутствие большой воды, реки Липка да Истра — хотя кое-где и с пляжами, но все равно, скорее, для красоты, и полное отсутствие гор, пригодных для более или менее серьезных спусков на лыжах и сноубордах…

Еще год назад в качестве основного аргумента в пользу этого направления называлась скоростная трасса и полное отсутствие бича современных дорог — пробок. Однако сегодня о прошлогоднем скоростном режиме приходится лишь вспоминать: как ни покажется странным, Ее Величество пробка поселилась и здесь. Правда, место выбрала для себя несколько неожиданное: начиная где-то с 15 км от МКАД, заканчивая второй бетонкой. Вторым достоинством шоссе на протяжении всех лет, пока идет бурная застройка, называют хорошую экологию. Западная роза ветров не подвела и не изменила своего направления. Смог, копоть и выхлопные газы столицы по-прежнему идут на восток, а на строительство вредных производств пока еще никто не решился. Хотя складские помещения и индустриальные парки начинают завоевывать пустующие территории а это увеличит число не просто автомашин, а тяжелых груженых фур.

Несмотря на то, что коттеджная застройка на Новой Риге началась еще в конце прошлого века и идет довольно бурно, ближайшая достойная инфраструктура до недавнего времени находилась на Рублево-Успенском шоссе или в столице. Возможно, это было вызвано тем, что сама Новорижская трасса проложена в стороне от населенных пунктов. Как бы то ни было, восполнять пробел начали сравнительно недавно, причем застройщики мега-коттеджных поселков. И одной из первых была компания "Сапсан", возводящая единственный по-настоящему мега-коттеджный поселок бизнес-класса в Подмосковье — "Княжье озеро", в котором открытой является практически вся зона инфраструктуры (а это детский сад, школа (филиал негосударственного образовательного учреждения "Школа Бакалавр"), в которой детям, помимо обычных уроков, преподают музыку, хореографию, сценическое искусство). Успешно функционирует уютный ресторан "Рыбацкая деревня", расположенный на берегу озера, где каждый желающий может наловить рыбы прямо к столу. Также уже работает SPA-центр и химчистка, в скором времени закончится строительство торгового центра. В перспективе будет возведен православный храм, появятся вертолетная площадка, спортивный центр, роллердром.

На сегодняшний день в "Княжьем озере" около 160 коттеджей заселены, практически столько же возведено и проходит стадию отделочных работ, достраивается 3-я очередь и в 2007 году будет сдана 4-я. Всего же в поселке планируется построить свыше 850 домов различной площади — от 120 м2 до 800 м2 на участках от 11 до 50 соток, по цене от $2 000/м2. Поражает в застройщиках особо бережное отношение к жителям "Княжьего озера". Специально для них ежемесячно выпускается цветная газета, в которой освещается жизнь поселка, устраиваются праздники, а с недавнего времени появилось и свое "реалити-шоу". В начале весны было решено в одном из построенных скворечников поставить скрытую камеру. Долго ждали будущих жильцов, и вот, наконец они прилетели. Задуманный проект чуть было не испортила любопытная кукушка, но, к счастью, дом ей не приглянулся. Семья скворцов обустроила свое гнездо, высидело птенцов, научила их летать — за процессом в прямом эфире наблюдал весь коттеджный поселок. Так что не случайно "Княжье озеро" вот уже третий год подряд называют лучшим коттеджным поселком в Подмосковье.

При том обилии предложений, которыми славится Новая Рига, заставить обратить на себя внимание потенциального покупателя довольно сложно, и не всем это удается. Выигрывает тот, кто представляет интересный проект. Так, в прошлом году на Новорижском шоссе началось возведение небольшого коттеджного поселка на 34 дома — "Старая Рига". Надо сказать, название не претенциозно и отвечает задуманному авторами. Все проекты кирпичных особняков поселка стилизованны под двухэтажные средневековые дома, еще оставшиеся в старой части латвийской столицы. По размеру они небольшие, от 200 м2 до 500 м2 на участках от 12 до 14 соток, стоимостью от $1 750/м2. Одно из основных достоинств поселка — застройка целевым способом. Иными словами, никому из потенциальных покупателей не придется жить в доме, вокруг которого еще будет оставаться стройплощадка. Чуть дальше от "Старой Риги" реализуется еще один интересный проект — "Киселево". Он состоит из двух связанных между собой территорий — обособленной VIP, на участках которой расположены рукотворные ручьи и запруды, и бизнес- с широким выбором домов и участков. Многоуровневый ландшафт позволяет достичь в поселке эффекта уединенности каждого домовладения. На территории VIP (или де люкс, как чаще называют на загородном рынке недвижимости поселки такого класса) возведут лишь 9 домов на участках от 40 соток с собственным выходом в лес. Особый интерес представляет архитектурное решение этих особняков — панорамное остекление, позволяющее раздвинуть границы между домами и окружающей природой. В другой части поселка предлагаются дома площадью от 170 м2 до 320 м2, возведенные на участках от 12 до 25 соток. Здесь же расположится административное здание и другие объекты инфраструктуры.

Можно без особой натяжки сказать, что вторичного рынка на Новой Риге нет, он формируется по мере ввода в эксплуатацию поселков, а основные сделки происходят на первичном рынке. При этом обозначился огромный спрос на таунхаусы подмосковья, традиционно высок он на небольшие (300 – 400 м2) коттеджи, и стабилен на большие дома, но тут предложение опережает спрос.

Особой популярностью на Новой Риге, конечно же, пользуются коттеджные поселки, расположенные в 20-километровой зоне от МКАД. Но стоит учитывать, что строительство коттеджей по этому направлению идет вот уже 10 лет. И земля, которая вдруг появляется в доступной продаже, с эстетической точки зрения практически не интересна. Поэтому те, кто хочет построить нечто особо привлекательное, идут дальше на запад, в район Звенигорода. Здесь и хвойные леса, и живописные берега Москвы-реки, и оригинальные природные ландшафты, и уникальные памятники архитектуры. С недавних пор здесь, в "Русской Швейцарии", как еще называют эти места Подмосковья, возводят коттеджный поселок "Солнечная поляна". Проекты его домов созданы известной московской мастерской "Атриум" и представляют собой 40 кирпичных домов площадью от 250 м2 до 400 м2 на участках от 16 до 25 соток. Рядом находится известный пансионат "Солнечная поляна", инфраструктурой которого могут пользоваться все жители поселка. Недалеко — берег Москвы-реки с благоустроенным пляжем, лодочной станцией, спортивными площадками и водной горкой для детей. Сразу несколько поселков по Новорижскому направлению возводится под брэндом "Эколэнд". Инвесторами проекта являются компания "Русский дом недвижимости" и "Агентство недвижимости "СКИП". "Главным" поселком проекта, его визитной карточкой, безусловно, стал коттеджный поселок "Опушкино", расположенный на 38-м километре Новорижского шоссе. Обращают на себя внимание несколько особенностей поселка. Покупателям предлагаются участки размером от 15,5 до 34 соток и коттеджи площадью от 180 м2 до 350 м2. Это обеспечивает широкий ассортимент в пределах одного поселка, что на подмосковном загородном рынке встретишь не так уж часто.

По словам руководителя проекта "Эколэнд" Владимира Склярука, "Опушкино" — это коттеджный поселок бизнес-класса для людей с высокими запросами. Именно поэтому застройщики стремятся найти оптимальное решение, золотую середину. Например, планируют обширную инфраструктуру, которая позволит жителям "Опушкино" иметь все необходимое за пределами мегаполиса. Разумеется, сюда входят помещения для занятий спортом, детские площадки, зоны отдыха, ресторан, магазин, автостоянки и др. Но в то же время застройщики постарались исключить из этого списка избыточные объекты, которые неоправданно повышают финансовую нагрузку на каждого отдельно взятого жителя поселка. Они даже заказали авторитетное исследование, результаты которого подтвердили их догадки: слишком "навороченная" инфраструктура привлекает внимание к поселку, но не требуется покупателю в повседневной жизни.

Главной особенностью шоссе является отсутствие транспортной проблемы. С открытием в 2007 г. тоннеля, соединяющего Новую Ригу с центром Москвы, добраться отсюда до Кремля можно будет за считанные минуты. Сравнимого нет (и не будет) ни на одной трассе (исключением можно назвать Киевское шоссе, но оно безнадежно проигрывает из-за аэропорта "Внуково").

Чтобы положить начало застройке этих территорий, решено устроить открытый конкурс на лучший проект частного загородного дома среди молодых архитекторов. Он называется "Архитектурная Опушка", и будет объявлен в ближайшее время. Специальное жюри конкурса отберет из представленных работ один, самый необычный и яркий проект, по которому в "Опушкино" будет построен коттедж. Еще два проекта, отмеченные конкурсной комиссией, будут предлагаться покупателям к застройке. Авторы проектов-победителей получат денежное вознаграждение.

Как и большинство девелоперов, компания, возводящая "Опушкино", предлагает для застройки поселка линейку домов, планировка и фасады которых могут корректироваться в соответствии с пожеланиями конкретных заказчиков. Вместе с тем, как показала практика, среди покупателей немало людей, которые хотят строить коттедж исключительно по индивидуальному проекту. Специально для них выделили в поселке "Опушкино" два особых микрорайона, которые будут застраиваться только по оригинальным архитектурным проектам. Их будут отличать нестандартные решения, новаторство, стилистическая смелость. Таким образом, желания самых взыскательных покупателей будут удовлетворены. Более того, благодаря необычной архитектуре эти микрорайоны станут своеобразной достопримечательностью и украшением всего поселка.

С недавнего времени Новая Рига открыла для себя такой популярный вид загородной недвижимости как таунхаусы: земли мало, квартир много — экономия. Однако на Новорижском шоссе встречаются и исключения из правил. Так, в коттеджном поселке "KOROVINO" к таунхаусу прилагаются участки площадью от 4 до 12 соток. Все дома поселка (площадью от 200 м2 до 360 м2) выполнены в европейском стиле и расположены у лесной опушки. На данный момент квадратный метр в таунхаусах в среднем стоит $1 800, но уже к осени цена может повыситься до $2 200. Помимо жилых домов, в поселке будет и собственная инфраструктура с прогулочными зонами, спортивными и детскими площадками. А в непосредственной близости скоро откроет свои двери торгово-развлекательный комплекс с супермаркетом, бутиками, салоном красоты, химчисткой. Из развлечений — крытый каток, боулинг, кинотеатр, рестораны, кафе.

Сегодня на Новой Риге представлен весь спектр коттеджного строительства, причем инвесторы, архитекторы и строители берут и количеством, и качеством, и разнообразием. Хотя одна тенденция все же прослеживается — здесь застройщикам "полюбились" мега-поселения с числом домов свыше 200. Причем возводить их предпочитают в 30-километровом радиусе от МКАД. Так что есть вероятность, что максимум лет через пять этот район на Новой Риге можно будет смело присоединять к Москве — в качестве малоэтажного пригорода.

Новорижское шоссе за последние годы стало самым популярным у покупателей загородной недвижимости. Несколько лет назад цены на землю здесь были сравнительно невысоки, а выбор участков под застройку огромен (учтите еще близость к Рублево-Успенскому шоссе и активно развивающуюся инфраструктуру). В итоге сегодня по числу возводящихся поселков Новая Рига намного опережает остальные направления.

Шоссе строилось как дублер перегруженного Волоколамского, аккуратно обходя населенные пункты. Можно было долго "рулить" по скоростной трассе, не имея возможности съехать с нее, соответственно, не было также необходимых для возведения поселков коммуникаций и необходимой для жизни социальной инфраструктуры. Сегодня строятся новые транспортные развязки, прокладываются коммуникации, возводятся торгово-развлекательные комплексы, спортивные сооружения, школы и т.п. Один из крупнейших комплексов (42 000 м2) планируется на 8-м километре, рядом с новой развязкой на д. Поздняково в поселке "KOROVINO".

Сблокированные по несколько секций двух- или трехэтажные дома со встроенным гаражом и небольшой лужайкой... Именно такое жилье и называется таунхаус. Возводят его преимущественно на окраинах городов либо, как в Подмосковье, в 10–15 км от столицы. Судя по тому, что в последнее время на российском рынке появилось достаточно много предложений в данном сегменте, этот тип жилья пользуется хорошим спросом у покупателей.

Успех с обманом

Таунхаусы хоть и не получили в русском языке эквивалентного названия, но существуют на отечественном рынке более 10 лет. Вряд ли можно сказать, что они сразу завоевали сердца покупателей. Первый российский эксперимент по копированию жилья европейских и североамериканских пригородов оказался удачен, во многом благодаря необычности на тот момент предложения и грамотной рекламной кампании. К тому же архитекторы проекта завоевали несколько престижных премий. Все вместе это и стало слагаемым успеха — и сблокированные дома на окраине столичного микрорайона Митино довольно быстро ушли с молотка.

Не менее удачным стал и проект на окраине подмосковного Одинцова — "Княжичи". У оказавшихся в этом месте даже возникало ощущение, что это Америка, а вовсе не Россия. Но на том победная поступь на несколько лет и приостановила свой бег. Строить таунхаусы не переставали, но уже не с таким размахом и не всегда удачно. До сих пор на рынке есть поселки, в которых вот уже десять лет никто так и не удосужился начать жить. И речь идет не об одной, двух секциях в блоке, а практически о целых поселениях. В чем причина? В каждом случае своя: неудачная концепция или месторасположение, непродуманный проект, разорение застройщика — что тоже не редкость. Причем такие примеры можно найти и на элитарном Рублево-Успенском шоссе, и на менее продвинутом Осташковском.

Не столь интересными для застройщиков оказались эксперименты и в пригородах подмосковных городов. Если в Королеве и Салтыковке на такое жилье есть спрос, то в Лобне и Подольске серьезные проблемы с реализацией, не говоря уже о таких городах, как Дмитров или Чехов. Местным жителям таунхаус не по карману, а приезжие скорее выберут особняк в коттеджном поселке, чем таунхаус в городе. По сути, таунхаус — довольно обманчивая вещь. В Северной Америке — это жилье людей, прямо скажем, не богатых, только-только подбирающихся к категории "средний класс". Соответственно и строительные материалы для таких домов (сэндвич-панели, керамзито-бетонные блоки) недорогие, и стоимость строительства, и земля. В России же материалы и затраты те же, но материальные границы "среднего класса" у нас в стране размыты, и позволить себе такое жилье может не то чтобы богатый, но по крайней мере обеспеченный человек.

Где выгоднее?

Несмотря на все сложности, на сегодняшний момент на подмосковном рынке жилья насчитывается около 70 поселков, где возводят таунхаусы. Если говорить о тенденции, то 2 года назад подобных поселений было лишь 30. Значит, застройщику выгодно, и он смог убедить покупателя в необходимости такого жилья? Согласно статистическим данным, при возведении таунхаусов застройщик экономит 30% средств за счет подведения коммуникаций сразу к десятку домов, в то время как в поселке из отдельно стоящих домов подводятся коммуникации к каждому особняку. К тому же 15% экономится на строительных материалах. Кроме того, гораздо короче сроки возведения таунхаусов. Снижаются и архитектурно-дизайнерские затраты, поскольку при проектировании таунхауса достаточно несколько типовых секций.

Где выгоднее строить? Путем проб и ошибок выяснилось, что застройщику интереснее всего возводить сблокированные секции не дальше, чем в 15 км от МКАД. Этот район пользуется повышенным спросом у покупателей. Земля здесь самая дорогая в Подмосковье, а застройщики на вверенном им "куске" могут построить гораздо больше жилья, если строят таунхаусы — значит и прибыли у них больше. А потенциальный покупатель со своей стороны заплатит за таунхаус меньше, чем если бы покупал в этом же месте отдельно стоящий особняк. К тому же застройщики при возведении такого типа жилья должны подумать и об удобной транспортной доступности, поскольку таунхаус — альтернатива городской квартире, а значит, не должно быть проблем с подъездом.

Но, может, выгоднее строить таунхаусы на менее "золотых" наделах? Ведь тогда в конечном итоге покупатель получит более дешевое жилье. Как ни покажется странным, но на практике таунхаусы, расположенные в 30-километровой зоне от Москвы, даже на самой скоростной трассе Новой Риге, продаются с трудом. Почему? Рынок не дает однозначного ответа на этот вопрос, нередко ссылаясь на загадочную душу российского покупателя.

Короче говоря, большинство застройщиков, понимая сколько проблем у них может возникнуть с продажами таунхаусов, пошли по менее рискованному пути. Они возводят коттеджные поселки, в которых потенциальному покупателю предлагают несколько типов жилья: отдельно стоящие дома, таунхаусы, а в последнее время и квартиры в малоэтажных домах. Подобная практика оказалась довольно успешной и начала активно завоевывать рынок.

На Калужском направлении, помимо коттеджных поселков, в которых продается только земля, успехом пользуются и поселения, состоящие из таунхаусов, расположенных, в основном, в непосредственной близости от МКАД. Следом за загородным проектом "Дубровка" на рынке появилось еще одно не менее масштабное предложение — "Потапово". Несмотря на то, что этот жилой комплекс находится в 5 км от МКАД, фактически это окраина столичного района Южное Бутово. Новый комплекс будет состоять из малоэтажного дома, таунхаусов и коттеджей. Последние (площадью 415 м2) будут располагаться на 6 сотках и продаваться по цене 60500 руб./м2. Под блокированные коттеджи площадью 394–523 м2 стоимостью от 58565 руб./м2
отводят 4 сотки, таунхаусы площадью 420 м2 на участке в 2,5 сотки идут по 41678 руб./м2. Всего же здесь предполагается построить порядка 1600 единиц жилья.

Как считают аналитики — это не последний столь масштабный проект на Калужском направлении. Более того, многие уверены, что через несколько лет по популярности и уровню цен загородная недвижимость, находящаяся между Калужским и Киевским шоссе, сможет сравниться с недвижимостью, расположенной на Рублевке и Новой Риге.

Классные таунхаусы

Несмотря на то что в Северной Америке таунхаусы являются принадлежностью практически одного сегмента рынка, в России они представлены, если так можно выразиться, во всех сегментах. В классе де-люкс – "Барвиха-club", коттеджный поселок на Рублево-Успенском шоссе, неоднократный призер всевозможных конкурсов на звание "Лучший коттеджный поселок года". С точки зрения архитектурной концепции "Барвиха-club", пожалуй, самый интересный из всех представленных на рынке таунхаусов проект – класс и цена обязывают. Весьма значительно число поселков, относящихся к категории "бизнес-класс". Среди них: "Новоархангельское", Korovino, "Кленово". Понятно, что в этой ситуации застройщикам приходится довольно сложно. По уровню, качеству материалов и строительства, месторасположению эти поселения довольно похожи. Как быть застройщику в такой ситуации? Каждый ищет свой путь. Так, застройщики "Кленово" сдают таунхаусы "под ключ". Подобная практика на загородном рынке встречается весьма редко. Как правило, покупатели предпочитают сами обустраивать свое жилище. Но застройщики "Кленово" провели собственные исследования и оказалось, что представители той категории граждан, которая покупает таунхаусы, предпочитают, что называется, въезжать в дом сразу. Выбирать шпаклевку, обои, вести переговоры со строительными бригадами — это лишние заботы. Лучше все доверить профессионалам и в означенный час всего лишь завезти мебель.

Конечно, на загородном рынке таунхаусов не обойтись и без поселков экономкласса. Однако если несколько лет назад их можно было встретить и в непосредственной близости от МКАД (примером может служить проект "У озера"), то сегодня цены существенно выросли, и в указанном ценовом сегменте (до $250000) рядом с Москвой предложений нет. "Эконом-" можно найти разве что в мегапоселениях (таких, как "Мечта") или на окраинах подмосковных городов.

Цены на недвижимость на Новой Риге сегодня сравнялись с ценами Рублевки, но здесь появляются поселки разных ценовых категорий — все зависит от класса поселка и его удаленности (самый же дорогой дом стоит 17 миллионов). А цену земли, помимо ее расположения, определяет еще и класс поселка. Самые дорогие предложения — у поселков класса "де люкс", стоящих в лесной зоне и у водоемов. Земли без подряда на строительство в продаже очень мало, верхний предел цены — уже выше $60 000 за сотку. Например, в районе деревни Поздняково (9 км от МКАД) последние лесные участки с коммуникациями продаются в диапазоне $40 000 – 50 000/сотка.

Хорошая экология, развивающаяся транспортная и социальная инфраструктура, высокий уровень поселков, социальная однородность населения обрекли Новую Ригу на успех. Участков под застройку все меньше, спрос на качественную загородную недвижимость растет, проживание за городом иногда становится не просто модой, а необходимостью. Поэтому потенциал у Новой Риги огромен: она застроится, обживется, будет радовать владельцев комфортом и экологией и удивлять новых покупателей высокими ценами.

Стабильность — основное качество

Стабильность! Пожалуй, это слово довольно точно и емко характеризует загородный рынок недвижимости Калужского направления. Как только этот рынок сформировался и начал активно функционировать (то есть, в последние 10 лет), по количеству сделок и строящихся объектов данный район Московской области прочно держится в тройке лидеров, пропуская вперед себя лишь элитарную Рублевку и землеобильную Новую Ригу.

Конечно, желающих сместить с "призового" пьедестала Калужское направление было и остается предостаточно. Но как только положение шоссе начинает становиться шатким, всегда "из кармана" достается "джокер": открывается сразу несколько крупных торговых центров, сконцентрированных в одном месте, реконструируется соседняя трасса, появляется новый проект коттеджного поселка, аналогов которому нет ни в России, ни в мире…

Вот и сейчас, пока застройщики всех остальных направлений активно обустраивали земли, расположенные в непосредственной близости от МКАД (в результате чего устремили свои взоры за бетонку, где еще остались свободные территории под коттеджные поселки), Калуга, напротив, заявила на рынке сразу несколько проектов, находящихся в 10-километровой зоне от столицы. Причем, это не просто бывшие колхозные поля, коими славится ближнее Подмосковье, а земли с лесными наделами. И участки предполагаются не по 15 соток, а площадью от 30 соток до 2 га. Похвастаться таким размахом не может даже Новая Рига, где свободной земли и по сей день остается предостаточно, но без подобных изысков.

Калужскому направлению, в отличие от основных конкурентов, досталось от прошлых времен хорошее наследство. В XVIII–XIX веках места столичное дворянство облюбовывает здешние места для загородного времяпрепровождения и начинает строить усадьбы. Революционные потрясения не обошли стороной эти семейные гнезда, и все же большинству повезло — их всего лишь превратили в пансионаты и санатории. А в конце прошлого века вокруг зон отдыха стали возникать первые коттеджные поселки. Такой подход был обусловлен тем, что застройщики могли подключиться к действующим коммуникациям, а будущие жители пользоваться дорогами и уже сложившейся инфраструктурой. Несмотря на, казалось бы, минимальные для застройщиков затраты, стоящееся жилье было ориентировано на покупателей с достатком выше среднего. Впрочем, и сегодня приоритеты направления не изменились, и большинство коттеджных поселков на первичном рынке принадлежат к среднему ценовому сегменту — бизнес-классу.

Если говорить о спросе на дома в зависимости от площади, то наибольшим успехом пользуются особняки от 200 до 300 кв. м. Рублевка такими цифрами не оперирует. Таунхаусы Барвихи в расчет в данной ситуации не берем. Нет таких домов и на Алтуфьевском, правда, и поселков там лишь 3.На Новой Риге дома такой площади можно найти лишь после 24 км. от МКАД. По всем остальным направлениям дома такой площади есть практически в каждом поселке. Площадь же земельного участка не должна быть меньше 16 соток.

Теперь о материале домов. Основное предпочтение россияне отдают кирпичу. Однако при этом дома лишь в 36 коттеджных поселках построены из этого материала, а в 125 - с его использованием. Около 15 поселков построены из дерева: бревно, брус. 17 поселений состоят только из монолитных особняков. Во всех остальных поселках коттеджи могут быть возведены как из различных материалов, так и с сочетанием материалов в одном особняке.

Дорогих поселков мало, но те, которые есть, отличаются особой оригинальностью. Один из них — коттеджный поселок "Бельгийская деревня", застройщиком которого выступает известная компания "Лоджик Риэлти". Это настоящая Северная Фландрия на среднерусской равнине. Причем нет никакого диссонанса: архитекторам проекта удалось вписать 2–3-этажные стилизованные под средневековье особняки в предложенный ландшафт, центром которого стало небольшое лесное озеро. Особую неповторимость особнякам придает бельгийский отделочный кирпич, разный по цвету, структуре и размеру. Для его кладки из Европы застройщики "выписывали" каменщика, который обучал российских строителей тонкостям мастерства. Ученики оказались прилежными, и качество возводимых ими домов отвечает не только российским, но и европейским требованиям.

Согласно плану, "Бельгийская деревня" будет состоять из 70 особняков площадью 350–600 м2, расположенных на участках 20–50 соток. Помимо коттеджей, на территории поселка возведут и небольшую инфраструктуру: детский городок, спортивные площадки, общественно-досуговый центр с магазинами и аптекой. Также здесь разобьют парк с мощеными прогулочными аллеями, а на берегу озера построят летнее кафе, лодочную станцию и пляж. Для предания местности идиллии через озеро перекинут легкий пешеходный мост — место романтических свиданий и отдыха от суетного мира. "Бельгийская деревня" не просто элитный коттеджный поселок, но еще и эксклюзивный, поэтому цена домов в нем начинается с $2000000.

По данным Управляющей компании "Масштаб", в структуре спроса на загородную недвижимость на Калужском направлении заметное место занимают участки как с подрядом на строительство (30%), так и без него (50%). А наиболее востребованная площадь надела — от 15 до 50 соток. Меньшей популярностью среди потенциальных покупателей пользуются участки размером менее 15 и более 50 соток. Равные доли совокупного спроса (по 10%) разделили между собой коттеджи и таунхаусы, поэтому неслучайно сегодня на загородном рынке недвижимости по Калужскому направлению заявлено сразу несколько коттеджных поселков, где в продаже, в основном, земля.

Коттеджный поселок "Антоновка" расположен на 10 км Калужского шоссе в живописном месте на опушке леса. На данном этапе потенциальные покупатели могут приобретать земельные участки без подряда на строительство площадью от 17 до 85 соток по цене от $17000 до $24000 за сотку (в зависимости от местоположения). Позже желающим будет предложена возможность приобрести готовый дом или участок с инвестиционным контрактом на строительство. Позаботились застройщики и об инфраструктуре поселка. В "Антоновке" будет богатый набор мест отдыха и проведения досуга — как для взрослых, так и для детей: летнее кафе с террасой на берегу речки Сосенки, клуб с баром и сигарной комнатой, бильярдный зал, открытые теннисные корты и спортивные площадки; для детей построят клуб с игровым центром, пляж на берегу пруда, который зимой предполагается превращать в каток. Лес, в окружении которого находится поселок, арендуют, почистят, вымостят дорожки в специально отведенных прогулочных зонах, поставят беседки и уличные скамейки.

Рядом с поселком возведут и внешнюю инфраструктуру, включающую торгово-бытовой комплекс с супермаркетом, рестораном, барами, кинотеатром, боулингом. Будет построен и спортивный центр с бассейном, крытыми кортами и катком. А в непосредственной близости от поселка возведут школу. Вынесение таких объектов за границы поселка обусловлено лишь одним — избавить потенциальных жителей от содержания громоздкой, но необходимой инфраструктуры.

Чуть дальше "Антоновки" расположен коттеджный поселок "Президент", стоящий в смешанном лесу и также недавно заявленный на загородном рынке. Он разбит на 91 участок площадью от 25 соток до 2 га. И в нем, как и в предыдущем поселке, продаются участки без подряда. Надо сказать, что в "Президенте" каждый взыскательный потенциальный покупатель найдет надел своей мечты. Здесь есть участки с вековыми дубами и елями, полянами на опушке леса, березовой рощей, лесными таинственными оврагами. Сейчас, пока природа девственна и нетронута, здесь много птиц и грибов. Хотелось бы надеяться, что будущие хозяева лесных угодий бережно отнесутся к своей покупке и попытаются по возможности сохранить всю непревзойденную красоту русской природы.

исло коттеджных поселков существующих в Подмосковье у многих аналитиков разнится. Кто-то называет цифру свыше трехсот, кто-то более двухсот. Такое разногласие вызвано разными причинами. Одни слишком предвзято относятся к такому понятию как коттеджный поселок, другие не берут в расчет те поселки, дома в которых не выходят на рынок, третьи не считают коттеджным поселок количество домов в которых не больше 5. По данным нашего портала на сегодняшний день в Подмосковье функционирует 141и строится 249 поселков ( здесь идет речь о различных этапах их застройки - от процесса подведения коммуникаций до уже готовых домов).

За пять лет бурного развития коттеджного строительства каждый застройщик и продавец методом проб и ошибок четко определил для себя, каким должно быть такое поселение, что оно должно в себя включать, из каких материалов должны строиться дома и каков максимальный срок строительства. Но насколько их предложения соответствуют спросу?

Начнем с направления. На сегодняшний день самым популярным направлением остается Новорижское. Здесь и строится большинство коттеджных поселков, затем идет Рублево-Успенское, Калужское, Дмитровское, Пятницкое шоссе, правда, в последнем отдают предпочтение домам у воды. Есть претенденты и на Симферопольское. К сожалению, юго-восток и восток Подмосковья спросом не обременен. Это вызвано тем, что большинство потенциальных покупателей выбирает место для загородного жилья в непосредственной близости от квартиры в Москве. А на этих направлениях в Москве процент обеспеченных граждан невелик. Однако за последний год на Горьковском, Егорьевском, Рязанском направлениях заявлено сразу несколько поселков.
По-прежнему потенциальный покупатель предпочитает жить на расстоянии 15-30 км. от МКАД. На таком отдалении от первопрестольной меньше проблем с экологией, стоимость особняка также меньше, чем тот же вариант, но на 10 километров ближе. Поселки в 50-километровой зоне и далее также пользуются спросом, но при некоторых условиях. Главное, они должны быть эконом-класса, а это - при стоимости домов до $150.000. Таких предложений очень мало. Для примера, "МАМАПАПАСЫНСОБАКА" в 65 км. по Ленинградке. Там дома от $87.000. "Аистово" в 98 км. по Можайке. Там дома от $85.000. Второе важное условие – поселок должен быть оригинальным: находиться либо на берегу водоема, либо на живописной опушке леса и обязательно быть камерным. Уезжать из города на природу и попадать в тот же город, но в уменьшенном размере, – это не тот случай.

Правда, в последнее время благодаря ипотеке, банковским кредитам, всевозможным рассрочкам и у всех остальных появился шанс. Но, как признают сами риэлторы, покупка загородного особняка — это не решение жилищных проблем. То же самое можно сказать и про таунхаусы. Несмотря ни на что, это круче, чем квартира в многоэтажке, и вовсе не дешевле даже при том, что стоимость квадратного метра квартиры обычно выше, чем секции таунхауса. Все потому, что жилая площадь таунхауса начинается от 150 м2. Соответственно при стоимости $2000 за м2 за секцию придется отдать не меньше $300000. Но зато содержание таунхауса, как утверждают риэлторы, обойдется покупателю ничуть не дороже, чем городская недвижимость.

На сегодняшний день рынок испытывает большую потребность в поселках эконом-класса. К сожалению, таких практически нет. Таунхаусы, которые в какой-то мере пытаются решать эту проблему, у нас строятся в основном в пригородах, будь то окраины столицы - Рождественно, Куркино - или подмосковных городов: Королева, Лобне, Пушкина. Современные технологии также позволяют строить дешевое жилье, однако, в нашем случае при их использовании такие особняки особо дешевыми назвать нельзя. Причем даже кирпичные дома строят в один кирпич, и далее идет использование всевозможных утеплителей. Но идет этот дом на рынке как кирпичный и стоит также - как кирпичный. Чего не испытывает рынок, так это недостатка в дорогих особняках - как в коттеджных поселках, так и среди точечной застройки. Если суммировать все ценовые предложения на загородном рынке – то средняя цена дома - $$450.000-500.000. На сегодняшний момент не последнюю роль отводят потенциальные покупатели и архитектурному стилю. Надо сказать, что стиль середины 90-х -квадратная коробка с несколькими окнами и эклектика с портиками, балконами, колоннами - не пользуется спросом. Большинство проектов особняков, предлагаемых сегодня на рынке это стилизации. В каких-то случаях под североевропейские направления, в каких-то - под американский стиль. Но Hi-Tech по вкусу только избранной публике. Также желательно, чтобы коттеджный поселок был построен в едином стиле, а особняки, расположенные в нем, находились не за высоким забором, а за декоративной изгородью. Эти просьбы современные застройщики не оставляют без внимания, и большинство застраиваемых поселков идет по такому пути. Хотя есть и исключения из правил, когда в будущем коттеджном поселке на рынок выходит только земля, и каждый ее хозяин строит свой особняк уже по собственному усмотрению.

Уже более года назад рынок предложил покупателю свою инициативу – загородные усадьбы. Идея интересная, но пока значительного распространения не получила. Хотя есть вероятность, что через какое-то время рынок будет испытывать дефицит в таких предложениях.

Практически в это же время на рынке появилось еще одно интересное предложение - дома-гостиницы: аппартаменты в малоэтажных многоквартирных домах с полным набором гостиничных услуг. Первая ласточка – поселок "Витро Вилладж", находящийся между Калужским и Варшавским шоссе. Сейчас в продаже первая очередь поселка. Как говорят продавцы – продажа идет успешно. Ну, а насколько удачным окажется проект – покажет время.
Иван Сидоров