Уж сколько раз твердили миру, что более надежного способа, чем вложение средств в элитные коттеджи, нет. Именно этот сегмент рынка во времена любых потрясений остается стабильной и надежной гаванью, где вечный штиль. Сегодня это утверждение можно проверить на практике, ведь на земном шаре серьезный экономический кризис: закрываются банки, поднимаются процентные ставки по кредитам, падает цена на нефть. Что происходит с недвижимостью? Часть проектов - заморожена, другая - жд ет своего часа. "Спрос на дорогое жилье сократился пока на 40%", - констатируют продавцы. Спрашивается: а как же над ежная гавань?

Как считает Николай Калинин, генеральный директор ООО "Вуокатти-Русь", "уменьшился спрос, но в гораздо меньшей степени, нежели в случае с жиль ем категории бизнес- и даже эконом-, поскольку "люксовый" товар кризисы затрагивают в наименьшей степени. Объяснение этому - уникальность подобных предложений. Для „штучного" товара не бывает плохих врем ен. Кризис тем и хорош, что способен отсеять вс е лишнее и оставить на плаву действительно элитарное предложение". "Покупатели заняли выжидательную позицию, - продолжает Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate. - Сегодня можно выделить две группы клиентов: те, кто планировал покупку, но под влиянием кризиса решил отложить приобретение загородного дома до момента появления более гибких условий, и те, у кого эта возможность появилась только недавно, вследствие корректировки цен на рынке. Основной причиной, по которой обе категории откладывают покупку, является не столько отсутствие денег, сколько ожидание стабилизации ситуации".

На рынке стагнация. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что так ведут себя только рынки готового жилья и "вторички". В условиях дефицита кредитных средств, девелоперы постепенно начали сокращать рабочие объемы и отказываться от проектов, находящихся в бумажной стадии. Если раньше появлялось 3 - 4 элитных коттеджных поселков за квартал, то сегодня их число сократилось как минимум в три раза. На плаву остались компании, занимающиеся строительством объектов с минимальным привлечением заемных средств. Более того, по итогам III квартала и за два месяца IV, новых предложений на рынке элитного жилья не появилось. В конечном итоге, проекты, находящиеся на стадии реализации, будут развиваться, при этом сроки ввода в эксплуатацию могут быть сдвинуты, строительство остальных - пока приостановлено.

"В условиях кризиса, интересы одних покупателей элитного жилья направлены на сохранение бизнеса, других - на сохранение сегодняшнего статуса, т. к. в период нестабильности смена административного аппарата (топ-уровень компаний, государственных структур) весьма вероятна, - констатирует Елена Логвина, руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ". - Выражаясь проще, ну не до покупки роскошного жилья. Таким образом, очевидно сокращение спроса. В последнее время для элиты были актуальны приобретения с помощью ипотеки - не из-за нехватки средств, а в силу того, что деньги вкладывались в бизнес и использовались более эффективно".

Армен Маркосян, директор по маркетингу холдинга "Сапсан", рисует более мрачную картину: "Строительство не только замедлилось, но местами и вовсе прекратилось. Начинающие девелоперы сворачивают свои проекты, сбрасывая их целиком по низким ценам, некоторые делают большие скидки на домовладения (30 - 40%). У опытных, крупных девелоперов тоже есть проблемы, в основном, из-за кредитного портфеля. Для того чтобы привлечь покупателей, они также снижают цены, но только на те пос елки, которые находятся на стадии строительства, в готовых - больших скидок нет".

По пути скидок клиентам пошла, в частности, компания Villagio Estate, представляющая на подмосковном рынке самый дорогой сегмент загородной недвижимости. Девелоперы предлагают покупателям более гибкие условия приобретения жилья. Например, для привлечения клиентов, которые сегодня не решаются на покупку загородного дома, в компании была разработана специальная программа. Суть е е заключается в следующем: при покупке дома в рассрочку в элитных пос елках Villagio Estate (Millennium Park, Monteville) компания гарантирует возврат суммы до 30% в случае снижения рыночных цен на загородную недвижимость после заключения договора. Таким образом, клиенты Villagio Estate получают защиту от колебания цен на рынке недвижимости и особо желанную в нынешнее непростое время стабильность.

Есть ещ е один путь, по которому пошли в эпоху кризиса компании, специализирующиеся на строительстве и продаже элитного жилья, - смена категории с элитной на бизнес-. Многие застройщики, позиционирующие свой продукт как элитный, на самом деле попадают в категорию "бизнес". И, наоборот, есть бизнес-пос елки, по своему исполнению ничем не уступающие элитным. "Тем не менее, идти по пути изменения статуса - не лучший вариант", - таково мнение большинства участников рынка. "Это приведет к смене контингента покупателей, - констатирует Елена Логвина, - к снижению цены, что не всегда целесообразно, учитывая стоимость земли, на которой обычно строится элитный дом". "При изменении параметров (в частности, используемых материалов и т. д.), влияющих на классность проекта, застройщики рискуют вообще отпугнуть покупателя, - продолжает Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-Реал Эстейт". - А покупатели жилья бизнес-класса просто не могут и не будут платить столь высокую цену, хотя клиент никогда не сможет проверить соответствие использованных стройматериалов определенным стандартам. Например, если речь идет об используемом цементе. И здесь, конечно, существенно возрастает важность такого фактора, как надежность застройщика и соблюдение принятых обязательств с его стороны".

В силу экономических причин, часть покупателей, безусловно, может переориентироваться на проекты бизнес-класса, которых на рынке достаточно. Но подобное явление вряд ли будет носить массовый характер. Покупка элитного жилья - дело престижа и статуса, и о вопросе экономии приходится забыть.

Стоит учитывать еще один немаловажный момент: в кризисный период критерии элитного жилья более ужесточатся. Очень многое из того, что в рекламе значилось "элитным", перестанет быть таковым, потому что спрос - самый объективный барометр. Клиент станет разборчив и требователен, а его внимание к качеству и уникальным характеристикам - более пристальным.

"Если мы говорим об элитарном покупателе, который собирается приобретать достойное его запросам жиль е, то можно с уверенностью сказать: он никогда не будет экономить на себе, - считает Николай Калинин. - Если мы говорим о продавце элитного продукта, будьте уверены: он никогда не испортит свою репутацию в погоне за сиюминутной выгодой. Тот, кто ищет элитный продукт, хорошо знает, чего хочет. Он, скорее, отложит покупку, но не пойдет на компромисс. Но, не исключаю и того, что некоторая „элитка" сама превратится в „бизнес" по инициативе продавца".

По прогнозам экспертов загородного рынка, спрос на элитку останется на прежнем уровне. Есть вероятность того, что цена на некачественное жилье начнет падать, а стоимость хорошего останется на прежнем уровне, либо с минимальным падением - в пределах 5%. Девелоперы будут активизировать спрос, разрабатывая новые специальные акции и дисконтные программы.

"В условиях сложной экономической ситуации, покупка элитной недвижимости остается наиболее привлекательным вложением средств в качестве долгосрочных инвестиций, - считает Павел Трейвас. - Хранить средства в банковской ячейке - бессмысленно. Инфляция в этом и будущем году будет съедать ежемесячно несколько процентов. Покупка элитной загородной недвижимости становится выгодной инвестицией в будущее".

Как долго будет длиться затишье на рынке - сказать сложно. Пока "старый" покупатель не готов приобретать жилье, а новый еще не созрел. Оживление наступит после кризиса: появятся новые лица, компании, выстоявшие и не "сбросившие" недвижимость по низким ценам, начнется реализация проектов, но уже по новым расценкам. "Элитное жилье всегда будет востребовано, ведь в последнее время потребительская грамотность заметно выросла, - уверен Армен Маркосян. - Люди стали четко понимать, что элитное жилье - это не только большой, комфортный, дорогой дом, но это ещ е и пос елок с ч етко продуманной и выполненной концепцией, вплоть до развитой инфраструктуры. У данного сегмента никогда не исчезнут потребители. Спрос может прекратиться только в том случае, если в одночасье в нашей стране исчезнет определ енная прослойка населения, но мы понимаем, такого никогда не произойдет".

"Элитная недвижимость всегда будет пользоваться спросом, - резюмирует Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. - Во время кризиса кто-то потеряет средства, а кто-то и заработает. Как раз им и понадобится элитное жилье".

Автор: Светлана АНДРЕЕВА

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | 2008 | № 11 (40) | http://www.d-n.ru/