В настоящее время рынки недвижимости Московского региона активно развиваются. Это касается как московского рынка, так и загородного. В чем-то процессы купли-продажи загородных домов и городских квартир, безусловно, похожи. Но нельзя не обратить внимание и на отличительные черты. Если вы хотите произвести оценку стоимости городской квартиры, то, обратившись к специалистам из риэлторских агентств, как правило, получите достаточно близкие к друг другу стоимостные показатели. Разница в оценке московских квартир редко превышает пять процентов. Интересно, но если вы решите произвести оценку объекта загородной недвижимости, то тогда расхождение в оценке будет, как показывает практика, в десять-двадцать процентов. В этой статье мы проанализируем подобную ситуацию и рассмотрим пути ее исправления.

То, что городскую квартиру относительно легко оценить можно объяснить тем, что на данный вид недвижимости уже достаточно давно и устойчиво сложилось сочетание ряда потребительских свойств. То есть в городских условиях практически каждому типу квартир соответствует определенный уровень качества. Конечно, существует разница относительно внутренней и внешней отделки, качества инженерных сетей и количества дополнительных помещений, но все эти изменения происходят в пределах одного типа жилья. Каждому типу застройки также соответствуют свои городские районы. Они могут, конечно, местами пересекаться, но только среди близких по классу объектов недвижимости. Поэтому вам достаточно назвать риэлтеру месторасположение жилья и какие-то его основные параметры, и ответ об оценке жилья в городе будет уже готов.

Совокупность критериев оценки, сложившихся в понимании потребителей и продавцов, будет называться стандартом объектов недвижимости. То, что в городской черте такие параметры уже давно определились, делает покупку квартиры процессом, сценарий которого не сложно понять человеку из любого слоя населения. Этот фактор позволяет первичному рынку городского жилья развиваться очень быстрыми темпами, так как цену на товар, исходя из спроса и предложения, можно узнать за считанные минуты. Остальное же строительство городских проектов в настоящее время сводится к проявлению различных привлекательных нюансов.

Ситуация на рынке загородной недвижимости выглядит совсем не так. В данном секторе экономики на сегодняшний день нет сложившихся критериев оценки потребительских свойств загородных дом, что значительно усложняет процесс определения стоимости жилья. Все дело в том, что в нашей стране долгое время были такие социальные условия, которые не создавали предпосылки для проживания в индивидуальном загородном доме с уровнем городских удобств. Можно сказать, что они появились только более десяти лет назад. Современные строительные прогрессивные технологии и оборудование систем коммуникаций индивидуального дома за городом стали доступными в применении совсем недавно. Поэтому не удивительно, что большинство людей не имеют единого представления о тех видах загородного жилья, которые можно выделить при классифицировании по определенным требованиям. Время в данном случае будет постепенно решать эту проблему, но пока еще его прошло слишком мало.

Потенциальный потребитель загородного рынка должен определить для себя исходные параметры рабочих объектов. Это необходимо в случае если он собирается продать или купить дом, а также если у человека возникает желание построить себе самостоятельно жилье за городом. В первую очередь необходимо определиться с местоположением дома: на каком направлении от Москвы он будет находиться и как далеко от МКАД. Затем стоит определить кукую площадь будет занимать сам дом и участок земли, который к нему примыкает. Исходя из этих параметров, уже можно первоначально судить о настоящей или будущей стоимости определенного объекта загородной недвижимости. Для того, чтобы оценка стоимости была не приблизительной, а реальной нужно еще знать информацию о типе дома, его планировке и наборе подсобных помещений, качестве строительных работ. Конечная цена дома все больше будет определяться, если будет известна инженерная "начинка" дома. В нее может входить энергоснабжение, системы контроля, вентиляция и кондиционирование, водоснабжение и отопление и другое.

После того, как кажется вся информация о загородном доме собрана, все равно точную оценочную стоимость заочно может не получится. Потому что нужно знать не просто наличие определенных критериев, но и их реальных качеств. Например, система контроля может оставлять желать в действительности лучшего, но быть заявленной как высокого уровня. Реальное положение дел можно будет, в таком случае, узнать только посетив данное место, чтобы в комплексе собирать информацию, а затем ее проанализировать. Стоит еще также учесть, что достаточно часто приобретение такой крупной покупки как элитная загородная недвижимость уже рассматривается большинством клиентов как выгодный способ вложения денег. В такой ситуации они изначально предполагают, что в случае продажи дома можно получить больше той суммы, которую они затратили на его строительство и покупку участка. Поэтому люди, которые хотели бы приобрести или построить себе загородный дом, но которые могут это сделать только после продажи принадлежащей им недвижимости в городе, достаточно часто не идут на подобную операцию, а занимают выжидательную позицию, так как риск проигрыша достаточно высок.

Подобная логика присутствует и у руководителей девелоперских организаций. Очень немногие из них готовы вкладывать свои достаточно крупные средства в объекты загородного рынка, не зная, что это принесет в будущем. В результате в данном секторе экономики остаются работать "всерьез и надолго" только те, компании, которые имеют достаточно средств для того, чтобы за счет получаемой прибыли перекрыть убытки от неудачных проектов. К тому же опыт в этом деле имеет решающее значение. В настоящее время вместо четко сформированного спроса на рынке есть лавинообразно возрастающее, но не подкрепленное практикой желание у населения жить за городом. В результате происходит торможение массового развития загородного строительного рынка, хотя финансовые и другие ресурсы для этого есть. Специалисты из аналитических служб утверждают, что до появления общепринятых стандартов на загородное жилье ситуация вряд ли изменится.

Они также предлагают выход из такой парадоксальной ситуации, когда клиенты в принципе готовы приобрести себе жилье за городом, а предприниматели готовы инвестировать сюда свои средства. Аналитики предлагают произвести аккумуляцию всей уже накопленной информации по реальному загородному спросу. В результате дальнейшего анализа полученной информации можно будет составить объективное представление о реальном спросе со стороны покупателей на рынке загородной недвижимости и затем применять его для значительной активизации строительной деятельности. Все дело в том, что одной коммерческой, пусть даже крупной, организации это сделать фактически невозможно, так как для подобной работы требуется много знаний, сил и времени. Получить качественные достоверные результаты можно только объединив усилия десятков работающих в данном сегменте рынка предприятий.

В принципе, по всем параметрам загородный дом в сравнении с городской квартирой больше способен удовлетворить основные потребности человека. Да и массовое сознание людей устойчиво к тому, что жизнь в загородном доме кажется им более привлекательной перед жизнью в городской квартире. Но данное представление можно назвать, к сожалению, единственным стандартом в отношении загородных домов. Практика показывает, что потенциальные потребители могут четко оперировать только тремя понятиями относительно загородной жизни. Первый момент заключается в том есть загородный дом или нет. Второй момент сводится к тому, как далеко от Москвы данное жилье находится и как быстро оттуда можно добраться до столицы. Третий пункт, понятный всем потребителям, это возможность зимнего проживания в доме: можно или нет.

В дальнейшем мнения людей о характеристиках и свойствах загородных домов очень сильно расходятся. Потенциальные клиенты рынка загородной недвижимости могут оценивать различные моменты жилья, исходя из своего жизненного опыта, урывочных знаний в области строительства. Акцент при разговоре они могут делать на площади и ландшафте участка, на этажности, на составе помещений, на фонтане и клумбе перед домом и так далее. Конечно, все эти характеристики загородного жилья важны. Но практика показывает то, что вся проблема в заключается в том, что неискушенный загородной жизнью горожанин не воспринимает загородный дом как многогранную систему, состоящую из множества взаимосвязанных элементов. Дело в том, что в доме нужно будет с комфортом жить много лет и поэтому система, которая будет поддерживать коттедж в функциональном состоянии, должна отвечать определенным стандартам. После того, как произойдет выработка единых стандартов загородной недвижимости строительные компании и клиенты смогут о загородном доме говорить на понятном всем языке.

То, что сегодня на загородном рынке недвижимости не существует общих стандартов жилья, для кого-то и хорошо. В таком случае каждый владелец дома может претендовать на уникальность своего жилища и в каких-то ситуациях сыграть на не компетенции покупателей. Однако в более широком смысле видно, что отсутствие общих стандартов способно создавать трудности для всех субъектов рынка. Из-за этого покупатели загородной недвижимости испытывают сложности с приобретением дома, так как по общему описанию объекта, как правило, нельзя определить все ключевые характеристики дома. В таком случае им приходится посетить большое количество домов с целью найти нужный вариант. Сложности возникают и при определении ликвидности строящегося дома, так как нет стандартов по прогнозированию будущей продажной цене.

Можно даже сказать, что для строительных компаний отсутствие единых стандартов на качество загородных объектов представляет наибольшую сложность, что препятствует развитию конкурентного рынка загородной недвижимости. Благодаря наличию общих стандартов, эффективность строительства коттеджных поселков, скорее всего, бы значительно повысилась. При этом стоит учесть, что стандарты подобного уровня не могут быть сформированы раз и на всегда. Нет, они должны постоянно дифференцироваться на основе анализа тенденций существующего спроса и предложения. Некоторые специалисты предлагают отталкиваться при создании стандартов для загородного жилья от следующих параметров: архитектурно-планировочных решений, то есть учет количества и размера помещений, и норм теплоизоляций. В настоящее время на территории нашего государства существуют нормы, предназначенные для каждого отдельно взятого стенового материала. Они в обязательном порядке должны учитываться строителями при возведении домов любого вида проживания. При идеальном варианте строительства покупатель должен быть уверен, что приобретаемый им дом отвечает существующим нормам и требованиям к теплопотерям, но на практике это не всегда так, ведь застройщики тоже хотят на чем-то сэкономить в свою экономическую пользу.

Архитектурно-планировочные решения, применяемые в загородных домах, практически не ограничены никакими нормами. Они полностью зависят от пожеланий и потребностей заказчиков. Исключения составляют только проведение работ в заповедных зон. Там ограничения могут накладываться на материал и этажность домов. В настоящее время во многих западных странах существует практика использования общих норм по размерам, количествам и назначениям помещений. Эти нормы разрабатываются специалистами и идут на благо собственникам загородного жилья. Конечно, заказчик может построить дом по индивидуальному проекту, но, как правило, в большинстве случаев он придерживается функционально грамотных решений.

В целом же специалисты сходятся в том, что стандарты загородного жилья в основном схожи для всех типов загородных домов. Так, уровень удобств должен быть не ниже, чем в городе. При разговоре о домах "элит"- и "бизнес"-класса, количество удобств может быть и больше. Очень актуальным за городом моментом становится наличие систем безопасности, в которую входит охрана и сигнализация. Чтобы в непогоду за городом не оказаться в "каменном" веке, необходимо применять передовые теплосберегающие технологии. Кроме этого, только приветствуется, чтобы в загородном доме были резервные источники тепла (кассетные камины, окна - стеклопакеты и так далее). Многие потенциальные клиенты загородного рынка недвижимости хотят видеть рядом с собой однородную социальную среду и единое коммунальное обслуживание. На высоком уровне должна быть инфраструктура организованного коттеджного поселка. Обращать внимание при выборе дома стоит также на отделку дома внутри и снаружи. Вас должен порадовать как вид природного ландшафта данной местности, так и уровень вмешательства в это человека.

В настоящее время аналитики загородного рынка высказывают уверенность в том, что с развитием рынка стандарты на недвижимость сформируются естественным образом.