Рынок загородной недвижимости в настоящее время активно функционирует. Строительство организованных коттеджных поселков идет своим ходом. Девелоперские компании занимаются бизнесом в этом секторе экономики и, в основном, надо сказать весьма успешно. Сейчас, когда осень уже почти уступила свое место зиме, хотя и без полноценного снега, самое время подвести итоги уходящему году и сезону. В основе этой статьи лежат данные анализа загородного рынка, проведенные различными экономическими источниками. Рассматриваемый период исследования составил девять месяцев текущего года. К тому же в этой публикации будет дан прогноз относительно загородного рынка недвижимости на ближайшие месяцы, которые еще осталось нам прожить в 2008 году.

Оценка уровня спроса и предложения

Статистические данные говорят о том, что в настоящее время на загородном рынке Подмосковья существует около 400 коттеджных поселков, в которых активно продается недвижимость. В этом секторе экономики находятся еще 30 поселков, продажа в которых осуществляется только периодически. Согласно последним данным аналитических служб, только за летний период текущего года на рынке стали экспонироваться также 27 новых коттеджных поселений. Стоит заметить, что более половины из них расположены за пределами 40-километрового радиуса от столицы. В настоящее время можно, опираясь на статистику, также сказать, что сегодня коттеджи предлагаются к продаже практически на всех направлениях от Москвы.

Серьезным недостатком загородного рынка является то, что далеко не все виды построенного жилья отвечают современным требованиям и потребностям клиентов. Интересно, что не только девелоперы, но и "грамотные" покупатели стали понимать, что качественного загородного жилья, на само деле, строится не много. По оценкам аналитических служб на рынке качественных объектов сейчас примерно только 30%. Потребители загородного рынка ситуацию по выбору престижности направлений от МКАД за последний год в основном изменять не стали. Самым престижным по-прежнему остается Рублевка: самые дорогие коттеджи находятся именно здесь. Но за этот год неоспоримым лидером также стало такое западное направление как Новорижское. Повышенным спросом у потребителей стали пользоваться также Дмитровское, Киевское и Калужское направления.

Но проблем на загородном рынке, как и везде, хватает. Иногда процесс может идти не по схеме "построили-продали", а по схеме - "построили, но не продали". Поэтому нельзя сказать, что все продаваемые объекты загородной недвижимости были успешно реализованы на рынке. Делая анализ продаваемых объектов в обсуждаемом периоде, можно сказать, что специалисты в основном называют только одну причину неудачных реализаций коттеджных поселков: то, что изначально была выбрана неудачная концепция проектов.

"Проблемные" поселки не смогли выдержать конкуренцию по отношению с другими проектами. На рынке "выживает" в настоящее время та компания, которая смогла в большей степени учесть потребности своих клиентов. Настоящий успех в конкурентной борьбе окажется у тех, кто сможет не просто ответить проектом на потребности покупателей, но и успешно предугадать желания своих потребителей. Часто такие желания могут оказаться даже неосознанными для самих потенциальных клиентов. Подводя итоги летнего сезона, в целом можно сказать, что покупательская активность летом была достаточно высокой.

В этом году на рынке загородной недвижимости Подмосковья, как и в предыдущие годы, стало появляться больше мегапроектов организованных коттеджных поселков, а крупные лэндлорды начинают осваивать свои земли. В большем масштабе стали появляться на рынке проекты эконом-класса. Долгое время такие проекты мало интересовали девелоперов, хотя на рынке они являются самыми "ходовыми" и спрос на них в настоящее время является неудовлетворенным, но прибыль для предпринимателей, конечно, была большей от проектов элитного назначения. Кроме того, наблюдается активное развитие формата "дальних дач". Такие проекты предполагают строительство коттеджных поселков, которые находятся на большом удалении от МКАД. В настоящее время, согласно данным статистики, потребителям предлагается более 60 поселков, которые расположены на расстоянии от 70 до 120 км от МКАД.

Освоение земель, которые расположены далее 70 км от столицы, сегодня дают возможность девелоперским компаниям реализовать свои самые смелые проекты. Покупатели, выбирая для себя жилье, которое находится на значительном расстоянии от Москвы, в первую очередь, ценят доступность загородного жилья по цене, которая выгодно отличает подобные объекты "дальней" недвижимости от проектов, расположенных непосредственно вблизи столицы. К тому же рынок "дальних" коттеджных поселков может предоставить покупателям большее разнообразие форматов загородной недвижимости. Например, потребитель может купить не только земельный участок, но и участок с подрядом на строительство, готовый коттедж или таунхаус.

Из новых тенденций на рынке можно заметить, что в этом году большинство из предложений участков земли эконом-класса приходится на восточные направления от столицы, которые раньше не были популярными. Аналитики сообщают, что ежеквартально около 30% новых проектов, которые выходят на рынок, находятся на Симферопольском шоссе. В основном там продаются участки без подряда на строительство, что очень характерно для развития и освоения нового направления. В целом же по рынку продажи загородной недвижимости отмечается насыщение предложений в премиум- и бизнес- сегментах. В то же время по-прежнему ощущается нехватка предложений в секторе эконом-класса. То, что на загородном рынке появляется все больше фирм, которые ведут здесь свой бизнес, обеспечивает рост конкуренции и побуждает девелоперские компании искать новые концептуальные решения для создания загородных поселков.

Анализ влияния недостатков загородных объектов

Ситуация на рынке загородной недвижимости в настоящее время является таковой, что сегодня очень трудно найти пригодные для застройки земли, находящиеся в непосредственной близости от Москвы. Поэтому девелоперские компании все свои силы направили на освоении более удаленной территории. Для привлечения потенциальных покупателей в достаточно отдаленные районы Подмосковья они ищут свежие решения. Интересной находкой стало развитие в этом направлении новых видов транспорта. Так стали активно использоваться за городом в последнее время вертолеты. Они позволяют жителям загородных поселков без пробок, быстро добраться до столицы. Некоторые компании стали практиковать создание в коттеджном поселке службы вертолет-такси. Но такую "роскошь" могут себе позволить только поселки элитного уровня.

Можно выделить еще один фактор, с которым приходится мериться предпринимателям загородного рынка недвижимости, по мнению специалистов, это дефицит энергомощностей и недостаток уровня местной инфраструктуры. В настоящее время достаточно часто девелоперской компании приходится самой заниматься строительством недостающих распределительных подстанций, кабельных и воздушных линий. В результате дополнительные работы, которые вынуждены выполнять девелоперы, способствуют удорожанию проекта и увеличению времени реализации проекта. Практика показывает, что чем масштабнее проект коттеджного поселка был первоначально задуман, тем больше в последствии возникнет проблем с системами коммуникаций.

В основном за город решаются переехать на постоянное местожительство семьи с детьми. Поэтому для них становится актуальным расположение поблизости с коттеджным поселком детского сада и школы. Но на практике часто можно увидеть, что такой вид инфраструктуры доступен далеко не всем поселкам. Поэтому потенциальные клиенты, исходя из интересов своей семьи, вынуждены мериться с экологическими проблемами города. Также росту спроса на загородную недвижимость препятствует недостаточная обеспеченность поселений торговой и развлекательной инфраструктурой. Психологи утверждают, что потенциальные покупатели при переезде за город больше всего боятся оказаться оторванными от всех благ цивилизации. В таком случае, как бы ни была красива природа в какой-то местности, но привычные удобства жизни будут прежде всего. Тяжелее всего на сегодняшний день обстоят дела с транспортной доступностью коттеджных поселков. Многие люди с удовольствием купили бы себе загородный дом, если бы на дорогу на работу они затрачивали немного времени.

Проблемой для развития рынка коттеджного жилья является то, что банковские структуры не очень охотно занимаются ипотечным кредитованием загородной недвижимости. Такая позиция банков связана с тем, что в их глазах загородная недвижимость является достаточно рискованной сферой инвестирования. На самом деле достаточно вероятен риск того, что строящийся дом превратится в долгострой, а коттедж в случае невозможности клиентом погасить свои финансовые обязательства будет трудно быстро и за "хорошую" стоимость продать. Таким образом, данная политика банков приводит к тому, что кредиты под объекты загородной недвижимости выдаются под высокие проценты и на короткие сроки.

Но, надо сказать, что сами клиенты загородного рынка тоже достаточно настороженно относятся к приобретению коттеджей в кредит. Не для кого не секрет, что загородные коттеджи стоят очень дорого и для их покупки клиентам придется брать, соответственно, кредит на большую сумму. К этому еще также прибавятся и большие проценты, и большой срок выплаты. Но такое себе могут позволить люди, которые очень уверены в своем завтрашнем дне, а это в наше непредсказуемое время является большой редкостью. К тому же банковские программы, связанные с объектами загородной недвижимости имеют существенные ограничения по максимальной сумме выдаваемого кредита. Поэтому потенциальному покупателю загородного рынка часто приходится в большей степени рассчитывать на свои силы. Цены же на загородную недвижимость в среднем в течении текущего года росли от 1 до 2% ежемесячно.

Анализ динамики рынка

В настоящее время, согласно аналитическим данным, лидером по объему предложения на первичном рынке коттеджных поселков является Новорижское шоссе. Его доля предложений на рынке составляет порядка 30%. На втором месте по данному показателю находятся Калужское и Дмитровское направления: каждому досталось примерно по 18%. На Рублево-Успенское шоссе приходится 11% от всех предложений на рынке. По уровню спроса продолжает лидировать Рублево-Успенское направление. Увеличилось за этот неполный год и количество заявок на проекты по Минскому и Осташковскому шоссе.

По оценкам экспертов этим летом в основном совершались покупки загородной недвижимости инвестиционного характера. Это обуславливается в первую очередь тем, что в течение всего года инвестиционный рынок испытывал падение. И сейчас люди переводят свои активы в хоть и менее ликвидный, но более надежный, по сравнению с другими, рынок загородного жилья. Анализирую итоги летнего сезона, можно сделать выводы о том , что подавляющая часть объектов предложения находится в сегменте бизнес-класса. В секторе жилья эконом-класса по-прежнему наблюдается превышение спроса над предложением. В сегменте элитных коттеджей, как и раньше, зафиксирована тенденция к переизбытку предложения. В целом, на протяжении всего лета наблюдался стабильный спрос практически во всех сегментах загородной недвижимости. Не было ни явных всплесков активности, но не было и периодов затишья.

Только в сегменте де-люкс было замечено некоторое снижение потребительского спроса, но и то не очень значительное. Мнения специалистов сходятся в том, что главной причиной подобной тенденции можно считать недостаток на рынке новых интересных проектов. Компании, которые занимаются строительством поселков подобного класса часто преследует цель создать себе имидж. Но в настоящее время девелоперских компаний, которые нуждаются в создании определенного имиджа, не так уж и много на рынке. К тому же большее количество девелоперов сегодня занято возведением объектов эконом-класса. Основная масса фирм, работающих на загородном рынке недвижимости, обладает недостаточным объемом средств для строительства в секторе бизнес и де-люкс-уровня. Было также отмечено, что за последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается то, что срок экспонирования объектов становится все больше.

Прогноз специалистов

Прогнозы экспертов сходятся в том, что к началу 2009 года сегмент загородной недвижимости эконом-класса по уровню спроса и объема предложения превысит аналогичные показатели по бизнес- и элит-проектам. Для стимулирования сбыта девелоперы бизнес и элит-сегментов будут придумывать новые формы и схемы оплаты.

Будут предлагать более развитую инфраструктуру коттеджных поселков и интересные форматы загородной недвижимости. Согласно прогнозам, цены будут догонять рост инфляции, которая за прошедшие девять месяцев составила около 20%. До конца года ожидается достаточная покупательская активность.

Аналитические службы также прогнозируют, что количество "дальних дач" будет только увеличиваться. Это связано с высокой стоимостью жилья в столице и около нее, так как большинству потенциальных покупателей недвижимость такой стоимости не по карману. В настоящее время инвестиционные покупки на рынке загородной недвижимости составляют всего 17%. Но по прогнозам специалистов ожидается, что этот процент увеличится. Должно это произойти за счет перетекания активов с фондового рынка на рынок загородной недвижимости, так как последний сегодня имеет более высокий потенциал рентабельного роста, чем городская недвижимость.

Оценки экспертов загородного рынка сходятся в том, что продажи в текущем квартале будут не ниже аналогичного периода 2007 года, а может даже больше, так как потенциальные клиенты московского рынка недвижимости из-за сложившейся непростой экономической ситуации в стране уже не смогут приобрести себе жилье в столице. Им выгодно в таком случае купить для своей семьи качественную недвижимость за городом. Поэтому уровень спроса на загородном рынке может увеличиться за счет притока данной новой целевой группы потребителей.