Обычно понятие "бульвар" употребляется только с понятием "городской". Даже по определению известного словаря "бульвар это широкая аллея, расположенная посреди городской улицы или вдоль набережной". Это слово имеет французские корни и обозначает место для прогулок горожан. Но в последнее время бульвары стали появляться также в некоторых загородных поселках. В этой статье мы постараемся определить уместна ли такая застройка за городом и чем руководствуются при таком строительстве девелоперские компании.

Руководители строительных компаний считают бульвар полноценным градостроительным инструментом, который с успехом тоже может применяться на загородном рынке недвижимости. Для них этот объект служит способом для лучшего раскрытия видовой перспективы пейзажа поселка. Бульвар позволяет сфокусировать внимание жильцов загородного населенного пункта и их гостей на выбранной девелоперской компанией доминанте. Кроме того, такое архитектурное решение позволяет организовать безопасное движение. В тоже время выгодно такое строительство тем, что появляется возможность создать дополнительные прогулочные зоны и увеличить расстояние между домами на противоположных сторонах дороги. К тому же появляются дополнительные способы для применения большего выбора ландшафтных решений. Специалисты считают, что в таком случае появляются возможности для организации полугородского образа поместья.

Современные представления архитекторов о бульваре сходятся в том, что это улица, на которой находятся цветники, аллеи, скамейки, фонари и скульптуры. При этом часто по бульвару могут проходить автомобильные дороги, дорожки для пешеходов и велосипедистов. На бульвар люди приходят в основном для отдыха и развлечений. Поэтому необходимо, чтобы на этой территории нашлось место для мелкой торговли, отдыха и развлечений. По мнению многих специалистов исторически так сложилось, что бульвар становился центром общественной жизни населенного пункта. Но так бывает в городе. А вот в современных коттеджных поселках создается в настоящее время что-то очень похожее на городской бульвар, но только в миниатюре.

Например, известны случаи, когда территорию поселка разделяли с помощью широкой прогулочной дороги с общественными зонами надвое. Конечно, такое сооружение можно назвать бульваром только в очень общем смысле, так как стандарт подразумевает гораздо большую длину и ширину. Но в некоторых элитных поселках были возведены полноценные бульвары. Наиболее удачным, по мнению специалистов, считается бульвар в коттеджном поселке Гринфилд, который находится на Новорижском шоссе примерно в 30 километрах от МКАД. Производит большое впечатление и бульвар в  коттеджном поселке Linden Park, расположенный на Калужском направлении. Здесь было найдено и приведено в исполнение очень интересное дизайнерское решение, когда бульвар как бы сливается со старой липовой аллеей. В поселке Графские Пруды бульвар построен таким образом, что он начинается сразу от въезда до самого пруда по центру застройки. Этот бульвар в длину имеет более километра и 50 метров в ширину.

Можно обратиться к мировому опыту строительства загородного рынка жилья. В Америке люди очень любят создавать общественные зоны в населенных пунктах. За океаном почти половины всех поселковых территорий оставляют под общественные места, хотя это наносит ущерб индивидуальным земельным наделам. В России же люди пока все же предпочитают иметь свои личные земельные участки и отдыхать на них. Но специалисты утверждают, что мода на подобную отчужденность проходит. Владельцы загородных особняков уже насладились такой отличной от города обособленностью и начинают постепенно выходить из своих "раковин" в пользу общественной жизни.

Ведущие архитекторы считают, что люди в настоящее время готовы решать подобные проблемы с помощью расширения и благоустройства общественных зон. К таким зонам относятся и устройства бульваров в поселках. Однако девелоперские компании являются очень практичными людьми, которые стараются не нарушать баланса между красотой поселка и экономической выгодой. Для того, чтобы создать красивый бульвар в загородном коттеджном поселке, требуется не так уж много денег. Не велики потери и земли, так как разделительную полосу все равно сделать придется, а для увеличения ее до размера бульвара нужно максимум полгектара. Потерянные при таком решении земли, как правило, потом с лихвой окупаются, так как дома в поселке с бульваром обладают большей ликвидностью. Было также замечено, что благодаря такому дизайнерскому решению улучшается внешний вид поселка и настроение его жителей.

Опытные архитекторы рассказывают, что когда они предлагают девелоперским компаниям реализовать идею коттеджного поселка с бульваром, то заказчики хотя и часто принимают подобные идеи, но относятся к этому с определенной долей скептицизма. Обычно те застройщики, которые решаются на подобный эксперимент об этом потом не жалеют, так как уровень продаж жилья в подобном месте является достаточно высоким. Причина подобной скорости реализации жилья заключается в уникальности общественных зон поселка. Специалисты по проектированию территории загородных населенных пунктов заметили, что пешеходные и велосипедные дорожки проложенные в лесу пользуются у потребителей гораздо большей популярностью, чем ухоженная, но мощеная улица городского типа. Хотя, конечно, наличие бульвара в поселке не является самым важным пунктом при выборе потенциальными покупателями загородного дома, но без сомнения это является "мелочью", которая формирует первое приятное впечатление о поселке. Это происходит подобно тому, как покупается автомобиль. Часто важным оказывается не мощность двигателя, а возможность с комфортом в машине передвигаться.

Для создания бульвара в поселке потребуются не только усилия, но и определенные затраты. Необходимо высадить деревья, кустарники, цветы, вымостить тротуары и дорожки, заасфальтировать дороги, оформить газоны. Все это требует средств. Но самая дорогая составляющая стоимости бульвара это земля. Чем ближе населенный пункт находится к Москве, тем дороже земля в данном месте будет стоить. Соответственно, и себестоимость бульвара, возведенного здесь будет больше. Создавая территорию для прогулок местного населения, девелоперская компания теряет несколько участков, которые он мог бы застроить и предложить покупателям. Это объясняет то, что для таких престижных мест как Рублевка, где цена земельных участков очень большая, не характерно строительство большого общественного пространства. В настоящее время на рынке загородного жилья прослеживается следующая тенденция: чем дальше коттеджный поселок расположен от столицы, тем больше вероятность, что в нем появится такая загородная роскошь как бульвар. Наличие такой общественной зоны девелоперы преподносят в качестве аргумента в пользу конкурентных преимуществ.

Не каждый девелопер может позволить себе выделить около ста соток земли под бульвар. Часто на практике оказывается, что бульвар является основной составляющей ландшафтного благоустройства загородного поселка. Если в поселке есть бульвар, то, как правило, экономический класс этого населенного пункта будет на пункт выше. Исходя из опыта можно сказать, что отсутствие бульвара незначительно скажется на уровне продаж загородного жилья, а вот наличие в поселке не ухоженного ландшафта территории может отрицательно сказаться на общей ликвидности жилья. Считается, что оформление ландшафтного дизайна территории является дорогим удовольствием и ориентировано, как правило, на элитный сектор современного рынка загородной недвижимости. По данным аналитических служб строительство бульвара на территории коттеджного поселка может увеличить стоимость коттеджного жилья примерно до 30%. Многие девелоперские компании справедливо считают, что для получения такой существенной дополнительной прибыли стоит украсить участок малыми архитектурными формами и небольшими парками.

Однако считается, что настоящий бульвар можно построить только на территории мегапоселков. Во многих случаях бывает выгоднее отказаться от идеи построить на территории коттеджного поселка бульвар и остановиться на варианте проведения добротной двухсторонней дороги и тротуара. Например, это может быть эффективно в поселках с высокой плотностью застройки. Дома в таких загородных поселках строятся по типу таунхаусов или малоэтажных многоквартирных домов. Бульвар городского типа будет хорошо смотреться в дорогой организованной градообразующей среде. В таком месте бульвар будет выглядеть как широкая пригородная улица с магазинами, ресторанами и кафе.

В настоящее время бульвар в загородном коттеджном поселке призван одновременно в себе совмещать две функции: коридор для различного вида транспорта и зоны отдыха. Благодаря такому ландшафтному дизайну в поселке будет создаваться спокойный, но общительный ритм жизни. По мнению аналитических служб уровень рентабельности реализации загородных проектов должен обеспечивать девелоперским компаниям как минимум 40% прибыли. Из этого следует, что создание полноценной инфраструктуры, к которой можно отнести и строительство бульваров, возможно только при сохранении высокой степени рентабельности, то есть такое строительство будет экономически обосновано только в крупных проектах. Обычно это все-таки поселки элит-класса.

Но возникают бульвары в поселках бизнес- и эконом-класса. Причин этого может быть несколько. Конечно, это может быть желание застройщика, но гораздо чаще основная причина выглядит куда прозаичнее. Бульвар тут нужен для маскировки коммуникационных зон, которые уже нельзя использовать под что-то другое. Но можно долго рассуждать о том нужны ли загородным коттеджным поселкам бульвары или нет. Реальность свидетельствует о том, что они строятся, существуют и, что самое главное, уже полюбились владельцам загородных особняков. В настоящее время ведущие архитектурные компании разрабатывают очень много проектов загородных поселков с использованием такого архитектурного "излишества" как бульвар.