За последние годы очень многие состоятельные люди смогли переехать из шумного и пыльного города на постоянное местожительство за МКАД на природу. Но современные граждане не хотят при этом превращаться в "первобытных дикарей" и жить без всех "прелестей" цивилизации. А такое легко может случиться, если купленный ими дом окажется стоящим к гордом одиночестве в лесу, а остальные земельные участки могут находиться рядом, но быть не застроенными. Таким образом, получается, что комфорт за городом сам собой не возникает. Для того, чтобы жизнь за городом не была дикой в полном смысле этого слова кто-то должен создать и поддерживать удобство загородной жизни.

Для таких целей на рынке загородной недвижимости существуют управляющие компании. При хорошем профессионале у владельцев загородных домов обычно серьезных проблем с жизнью в поселке не бывает. Однако некоторые управляющие компании могут не только не решить возникшие сложности, но и, наоборот, создать жителям коттеджных поселков дополнительные трудности. Как собственники загородного жилья могут быть капризными и несговорчивыми, так и компании по управлению могут быть недобросовестными. Поэтому, как показывает практика, проблем в этой сфере загородного рынка хватает. В этой статье мы обсудим вопрос о возникающих сложностях между управляющими компаниями и жильцами загородных особняков. Отдельно будут рассмотрены аспекты качественного выбора компании и трудности по определению оплаты их услуг.

В соответствии с современным законодательством собственник жилого помещения вправе сам решать все вопросы относительно своего жилья, в том числе он может сам найти для своей собственности управляющего. Важно помнить, что такое право есть не только у владельцев городских квартир, но и у собственников загородных домов. Многие помнят об этом праве, но на практике применять его не получается, так как на загородном рынке недвижимости выбирать-то часто просто не из кого. В настоящее время ситуация такова, что конкуренция на рынке управляющих компаний достаточно слабая. Возможно со временем все как-то изменится, но пока довольствоваться приходится тем, что есть. В результате, как часто бывает при отсутствии должной конкуренции, отношения таких субъектов рынка как собственников загородного жилья и управляющих компаний напоминают затяжные боевые действия.

Откуда берутся управляющие компании?

На современном загородном рынке недвижимости в самом начале запуска проекта коттеджного поселка, как правило, управляющей компанией становится та же самая фирма, которая является застройщиком данного населенного пункта, то есть девелоперская компания сама создает управляющую компанию поселка. Выгода от того действия очевидна. Такая компания уже сразу знает что и где в поселке из коммуникаций находится и, самое главное, какого качества.

Если представить себе то, что происходит в поселке, который только что был застроен и реализован в потребительской среде, то можно понять, почему очень удобно, что именно застройщики берут инициативу в свои руки. Понятное дело, что жители в период оформления документов об удобстве жизни в поселке пока не беспокоятся. Хватает им забот и во время обживания загородного дома. Но территории поселков даже в период своего становления должны как-то существовать. Строители, естественно, хотят, чтобы возведенные им поселки пользовались заслуженной популярностью. В связи с этим застройщики стараются заботиться о своем "детище" и дальше. Не стоит забывать, что это является также для них и источником дополнительной прибыли.

Как показывает практика, необходимо от двух до трех лет для того, чтобы владельцы загородных домов закончили отделку своих коттеджей, а также озеленение участков. Но самое главное, что касается вопроса об управляющей компании, соседям необходимо хорошо познакомиться и научиться принимать совместные решения, а для этого требуется время. За время начального становления коттеджного поселка, когда собственники еще заняты своими проблемами с домами, фирмы-застройщики создают управляющие компании, которые, в свою очередь, смогут создать хорошую социальную и развлекательную инфраструктуру, а также произвести ландшафтные работы и благоустроить территорию поселка. Затем наступает период становления коттеджного поселка, когда владельцы загородных домов уже задаются вопросами о том, кто и как в их "родном" поселке управляет, беря с них деньги. В это время решается вопрос о том, останется ли в данном месте "править" прежняя управленческая компания или будет выбрана новая.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию, необходимо провести общее собрание владельцев домов в коттеджном поселке и принять соответственное решение. Но на практике компании прилагают много усилий, чтобы найти общий язык с жителями поселков. В свою очередь, собственники жилья стремятся тоже не портить отношения со своими "управленцами". Все дело в том, что им просто не куда друг от друга деться. Но есть примеры, когда на загородном рынке недвижимости все же управляющие компании менялись по инициативе собственников жилья.

А коммуникации чьи?

Достаточно часто, рано или поздно в результате выяснения отношений между управленцами и владельцами коттеджей всплывает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат находящиеся на территории поселка коммуникации. Такой вопрос может стоять на повестке дня особенно остро, если управленческая компания показывает себя не с лучшей стороны и величина разовых и ежемесячных коммуникационных платежей кажется не обоснованной. Параллельно с этим возникают вопросы о том, как сделать так, чтобы это было собственностью владельцев загородных коттеджных домов. Не возникает недоразумений с тем понятием, что коммуникации, которые находятся на территории дома и участка, принадлежат домовладельцу. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний.

Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления. Деятельность управляющей компании будет регулироваться государством, если она выступает для потребителей в качестве ресурсоснабжающей организации. Если междомовые коммуникации коттеджного поселка принадлежат управляющей компании, то вопросы управления такими системами будут решать органы местного самоуправления. Могут коммуникации находиться и в собственности застройщика. Тогда важно понять за счет каких средств они построены. Может быть и то, что разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены девелоперской компанией на свои средства. Тогда, соответственно, данные системы принадлежат им на праве собственности.

Если коммуникации строились за счет средств владельцев коттеджей, то тогда подобные системы коммуникаций принадлежат собственникам жилья и они вправе требовать от строительных компаний передать эту составляющую инфраструктуры в общую долевую собственность. Но в таком случае владельцам коттеджей придется нести полные расходы по реконструкции и ремонту оборудования. Но в том случае, когда все коммуникационные системы работают слаженно и качественно, а сумма платежей за этот комфорт составляет приемлемую сумму, то состоятельные владельцы шикарных особняков даже не задумываются о том кому и на каких правах принадлежат поселковые коммуникации.

Как платят управляющей компании?

Тарифы на подачу в дома электричества, газа, отопления, воды и так далее в нашей стране устанавливает государство через органы местных и региональных властей. У управляющей компании таких прав, конечно, нет. Собственникам жилья коттеджного типа следует это помнить и учитывать в отношениях с управляющими компаниями. Добросовестные компании стараются во всех платежных документах указывать номера соответствующих постановлений органов государственной власти. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта Федерации, так как данная сфера экономики является сетевой локальной монополией.

Если какая-то управляющая коттеджным поселком компания решит, что она имеет право сама устанавливать цены на коммунальные услуги в свою, естественно, пользу, то очень скоро у нее должны возникнуть серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Касалось бы закон очень четко защищает владельцев собственного жилья и управляющая компания, ну просто, никак не может взять "дополнительные" деньги с собственников. Однако этот закон, в прочем как и любой другой в нашей стране, можно легко обойти, что управляющие компании с удовольствием и делают. Кроме официальных коммунальных платежей управленческие компании с жителей коттеджных поселков берутся дополнительные денежные средства, которые носят название "эксплуатационные расходы" или "поселковые сборы". Такая сумма уже не может регулироваться государством и дает большой простор для действий управляющей организации.

Понятно, что управляющая компания не будет работать просто за "спасибо". В общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, оплата труда специалистов. Каждый владелец загородного дома в поселке обязан платить за подобную работу. На общем собрании жителей поселка, которое обычно проводится раз в год, управляющая компания должна представлять информацию о бухгалтерской отчетности. На таком мероприятии любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение. Сбор на управленческие нужды в поселках разного экономического формата будет составлять различную величину. В элитных поселках он будет больше, чем в населенных пунктах эконом-класса. Повлиять на эту сумму можно только с помощью решения общего собрания владельцев жилья в коттедже. На таком собрании будет обсуждаться перечень услуг компании и их расценки, с которыми собственники коттеджей могут согласиться или нет.