Загородное строительство в Подмосковье происходит за последние годы очень стремительно. Это связано с тем, что многие люди хотят вырваться из круга загазованности и постоянного шума на природу и свежий воздух. При чем они выдвигают условия, чтобы их новое место жительство было очень комфортным и находилось не далеко от Москвы. Но многие потенциальные покупатели для осуществления своей загородной мечты не могут обойтись своими собственными сбережениями. Хороший выход из создавшегося положения можно найти в ипотечном кредитовании. Однако эта сфера экономической деятельности только развивается в нашей стране. Поэтому закономерно, что для банков и для заемщиков существует еще много непонятных моментов и трудностей. В настоящее время, хотя объекты загородной недвижимости по цене не уступают городскому жилью, загородная ипотека значительно отстает от городской. В этой статье будут обсуждаться причины такой кажущейся пассивности.

Сомнения банковских организаций

Конечно, развитие загородного ипотечного кредитования выгодно как банкам, так и потенциальным покупателям загородной недвижимости. Давайте сначала обратим внимание на то, что останавливает банковские структуры от активизации данного вида кредитование. Понятно, что в организациях кредитования находятся люди, которые умеют прогнозировать риски. Поэтому самая основная причина "холодности" со стороны банков заключается в том, что на загородном рынке недвижимости в настоящее время наблюдается большая степень непрозрачности, то есть сомнительная легитимность выделения земельных участков, "кривые" правоустанавливающие документы. Довольно часто можно встретить не соответствие того, что написано на бумаге и того, что находится на этой земле на самом деле. Может быть по документам видно, что в данном месте находится только небольшой одноэтажный домик с баней, а в действительности там стоит трехэтажный особняк со множеством построек на территории участка. Банк в качестве залога такую "эфемерную" недвижимость принять, конечно, не может.

Вторая причина слабой активности банков в секторе жилья за городом заключается в том, что достаточно трудно оценить в стоимостном выражении загородные объекты. Рынок еще не разработал четкую классификацию загородных домов, в отличие от городского рынка жилья. За пределами города каждый дом является по-своему уникальным: другого такого по архитектуре может и можно найти, но вот по месторасположению и окружающей природе уже точно нет. Третья причина банковской осторожности заключается в относительно невысокой ликвидности домов за городом. Если городское жилье в среднем находит своего покупателя за две недели, то загородный дом может ждать своего нового владельца, как свидетельствует статистика, в среднем от четырех до шести месяцев. Кроме того, жилье в городе продается и покупается круглый год, а вот за городом ситуация уже другая. Зимой виден спад покупательской активности, так как снег мешает полностью понять, что же за участок перед вами и какая природа его окружает.

У покупателей загородных домов тоже есть причины не очень-то стремиться к банковской финансовой поддержке. Специалисты отмечают, что многие большие проекты загородных коттеджных поселков обходятся совсем без ипотеки. На рынке загородной недвижимости, по последним сведениям аналитиков, только 10-15% покупок совершается через ипотечное кредитование от общего числа продаж. Причем на рынке существует много объектов недвижимости, которые у банка подозрений не вызывают и которые бы он с удовольствием помог приобрести клиентам, разумеется, с определенной выгодой для себя. Девелоперские компании тоже только "за" кредитование своих проектов, так как это значительно увеличивает количество покупателей. В последнее время застройщики сами предпочитают выходить на банковские структуры для того, чтобы убедить их в ликвидности своих проектов. Затем уже строители объясняют клиентам всю выгоду ипотечного кредитования. Такой подход становится выгодным для всех сторон, участвующих в процессе купли-продажи загородного дома.

Потенциальные покупатели

По статистике основная масса клиентов загородного рынка недвижимости Подмосковья это жители столицы. Так как стоит подобное жилье очень дорого, то позволить приобрести себе его могут только очень обеспеченные люди. А зарабатывать такие деньги лучше всего, конечно, в Москве, чем в других регионах нашей страны, где уровень доходов значительно ниже. Конечно, не редки случаи, что люди приезжают уже с большим количеством денег в столицу, но тогда в первую очередь они стремятся приобрести жилье в городе. Только через несколько лет успешной карьеры, когда они почти уже стали москвичами, они стараются определиться с постоянным жильем за городом.

По профессиональной принадлежности тоже можно отследить интересную картину дифференциации покупателей загородного жилья. Более 80% клиентов данного рынка недвижимости являются бизнесменами и менеджерами крупных компаний. Примерно 70% из них связаны с нефтью, газом или металлом. На втором месте в списке людей приобретающих объекты загородной недвижимости стоят работники из финансовых структур. Третье место занимают политики и представители шоу-бизнеса. Дворников и сантехников в этом списке почему-то нет.

Люди, которые обычно перебираются за город на постоянное местожительство, являются семейными. Одиночки стараются так далеко от цивилизации не отрываться. Ведь тогда вероятность счастливого знакомства уменьшается в несколько раз из-за небольшого количества соседей. Молодые люди очень ценят столицу за возможность в ней хорошо поработать, а за тем хорошо отдохнуть, пользуясь всеми благами цивилизации. Но как только у молодой пары появляется ребенок, то их мышление меняется. Они начинают обычно больше беспокоиться о малыше, чем о своем отдыхе. Родители стараются создать свой дом и обеспечить ребенку хорошую экологию и красивую природу рядом. Банковские организации готовы выдать ипотечный кредит, конечно, всем, не зависимо от их места работы. Главное, чтобы доходы были достаточными и надежными. Кроме того, важно учесть , что ипотечное кредитование отличается от привычного тем, что необходимо внести первоначальный взнос за жилье. Как правило, клиенты для этого используют собственные накопления или деньги от продажи предыдущего жилья.

Объекты ипотечного кредитования

Рассматривая варианты ипотечного кредитования с предложенным залогом в виде загородного жилья, банки выдвигают, как правило, только два основных условия. Во-первых, их интересует техническое состояние объекта, так как кредит нельзя получить под ветхое жилье или находящееся в аварийном состоянии. Во-вторых, документы на коттедж и землю под ним должны быть в полном порядке. Было замечено, что самые дорогие по цене загородные объекты продаются без ипотечного кредитования. Такая ситуация обуславливается двумя факторами. Люди, которые приобретают суперэлитное жилье, уже давно отвыкли брать деньги в долг. Дома, которые принадлежат в подобным покупкам, находятся обычно на Рублевке. Кроме того, многие крупные государственные чиновники не могут полностью объяснить источники получения ими таких денег. Никто не сомневается, что такие источники у них есть, но вот справки банку, к сожалению, там выдать не смогут.

Люди, которые хотят приобрести себе загородное жилье бизнес- или эконом-класса, чаще всего становятся клиентами банков по поводу ипотечного кредитования. Дома, которые им подходят являются, как правило, типовыми и находятся не на самых престижных направлениях от Москвы. Очень большой спрос в данном секторе на загородные дома типа таунхаус. Это вертикальные секции в большом доме с отдельными входами и участками. Такое жилье чаще всего попадает в ранг кредитуемого. Их можно быстро и легко продать, так как стоят они не очень много, а спрос на данное жилье в настоящее время считается полностью не удовлетворенным. Благодаря таким хорошим ликвидным свойствам, банки охотно берут в залог таунхаусы.

Условия ипотеки

При сравнении процентных ставок по ипотеке загородного жилья можно сказать, что этот показатель для городского жилья несколько ниже, чем для загородного. Связано это с тем, что риск и неопределенность в загородном секторе все же выше. В последнее время банки стали предлагать своим клиентам различные льготы по кредитованию. Банковские структуры снижают процентные ставки, осуществляют перекредитование на льготных условиях и производят полное кредитование обмена квартиры с включением в его сумму всех текущих расходов. К осуществлению таких специальных программ их побуждает конкуренция, которая существует на рынке ипотечного кредитования.

Прогнозирование

Все аналитические службы, которые работают с жильем за городом, в один голос говорят, что для более эффективного развития рынка загородной недвижимости просто необходимо ипотечное кредитование этого сектора экономики. Такая банковская деятельность должна приносить не малую прибыль банкам, а их клиентам давать возможность приобрести себе желаемое жилье за городом. Кроме того, интересно, что в последнее время ипотекой стали пользоваться люди, у которых есть необходимые денежные средства. Речь идет о бизнесменах, которые для себя считают не выгодным изымать деньги из оборота. Они получат больше прибыли от средств, оставшихся в бизнесе , чем им придется заплатить по кредитам банку.

Загородная ипотека является перспективным видом банковской деятельности. Мода, существующая в настоящее время на загородное жилье, побуждает людей искать необходимые денежные средства. Опыт всего мира показывает, что ипотечное кредитование с течением времени только будет набирать свои обороты. Со временем банковская система научится предоставлять клиентам именно то, что будет выгодно как банку, так и покупателям жилья за городом. В свою очередь, потенциальные покупатели будут больше доверять банкам и искать у них помощи в виде целевого займа. Девелоперские компании, в свою очередь, тоже будут полнее сотрудничать с банками по вопросам ипотечного кредитования своих проектов.