Современный строительный рынок загородной недвижимости в последние годы развивался стремительными темпами. Было даже такое время, когда люди, получившие возможность совместить проживание на природе и, в тоже время, наслаждаться всеми прелестями цивилизации, покупали дома за городом не далеко от столицы не очень-то придирчиво их рассматривая. Но ситуация в последние годы изменилась и девелоперским компаниям приходится все труднее выживать на рынке из-за сильной конкуренции. Действительно, грамотное строительство в Подмосковье является очень прибыльным делом, поэтому число компаний, занимающихся возведением загородного жилья, с каждым годом становится все больше. Современный покупатель загородного дома является, из-за большого количества предложений, очень взыскательным клиентом, который, надо отдать должное, хорошо разбирается в предложенных ему вариантах.

Кроме того, проблема востребованного строительства усложняется еще и тем, что, оказывается не только Москва не резиновая, но также и ближнее Подмосковье. Дело в том, что наиболее востребованная земля, которая находится не очень далеко от города и располагается на самых престижный направлениях, практически застроена. Так что строительные компании уже несколько последних лет осваивают дальнее Подмосковье.

Даже при развитие современных строительных технологий, ориентированных на быстрые темпы работы, как правило, строительство загородного дома может занимать несколько лет. Поэтому возникает необходимость, которая с течением времени только увеличивается, в работе над теми проектами, которые после их выполнения можно будет быстро продать и, причем, по приемлемой цене. На практике оказывается, что не так-то просто правильно угадать потребительские интересы, которые будут преобладать на рынке загородной недвижимости через несколько лет. Поэтому многие участники загородного рынка Московского региона перед началом реализации проектов, особенно это касается крупномасштабных, стараются заручиться поддержкой аналитических служб. Ведь даже строительство коттеджей, которое ведется с твердой уверенностью в получении достаточно большой прибыли, будет идти веселее.

Для того, чтобы сделать экономически обоснованный прогноз, специалисты аналитических служб проводят специальный анализ емкости рынка. Компании, которые работают на строительном рынке загородной недвижимости уже давно знают, что даже при успешной реализации одного пробного небольшого проекта, не существует гарантии, что последующие аналогичные варианты тоже будут отличаться большой рентабельностью. Спрос на какой-то определенный вид жилья может легко истощиться. Практика последних лет показала, что рост спроса из-за различных обстоятельств легко может смениться снижением. Обычно так происходит, когда на рынке наблюдается насыщение или перенасыщение количества предложений. Во многих случаях даже активное применение программы продвижения товара на рынке может не принести желаемого результата. В этой статье речь пойдет о методике определения емкости загородного строительного рынка недвижимости Подмосковья.

Емкость рынка измеряется для того, чтобы сделать прогноз относительно рентабельности того или иного проекта с течением времени. С помощью такого анализа можно предотвратить потери, в данном случае, при строительстве загородных объектов недвижимости. Под понятиям емкость рынка понимается показатель, который определяет какое количество квадратных метров жилья можно реализовать в течении определенного времени по определенной цене при сложившихся условиях. Понятие емкость рынка во многом перекликается с понятием спроса: емкость рынка является количественным показателем спроса. При разговоре о емкости загородного рынка недвижимости Подмосковья, уместно будет в качестве единицы измерения взять один год. Тогда под емкостью загородного рынка недвижимости Подмосковья будет пониматься количество квадратных метров жилья за городом, которые можно будет продать по фиксированной цене в течении года. Стоит обратить внимание на то, что разные форматы загородной недвижимости будут иметь различный спрос.

Емкость рынка как показатель является обратно пропорциональной величиной цене за квадратный метр жилья, то есть, чем выше будет подниматься цена объекта недвижимости, тем меньше потенциальных покупателей у него будет. Поэтому целесообразно при расчете емкости рынка учитывать уже сложившийся уровень цен. Нужно помнить, что показатель емкости рынка может существенно изменяться под воздействием проведения различных маркетинговых мероприятий. В связи с проведением таких мероприятий специалисты выделяют базовую емкость рынка и потенциальную емкость. Под базовой емкостью понимают уже сложившееся количество спроса на данный вид жилья, который не требует проведения специальных мероприятий по его увеличению. Потенциальная емкость рынка может быть достигнута с помощью интенсивных мер по продвижению товара и формированию спроса. При определении емкости рынка данного района необходимо учитывать не только потребительскую аудиторию рассматриваемого района, а также потенциальных покупателей с других районов нашей страны и зарубежья.

При расчете емкости рынка в различных населенных пунктах нашей страны, как правило, учитывают в основном только потенциальных покупателей из жителей города и области. Такой спрос называется локальным и обычно он составляет в зависимости от престижности города от 50 до 90% возможных клиентов. Для специалистов измерение и анализ локального спроса, как правило, не вызывает особых сложностей. Другое дело, когда анализ составляется для территорий, которые традиционно пользуются повышенным спросом у потребителей. К таким городам и районам в нашей стране относятся Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и юг России. При работе с такими особыми регионами важно учитывать еще миграционный спрос, который появляется в результате кардинального изменения местожительства людей. Такой вид спроса поддается измерению гораздо сложнее. Хотя обращать на него стоит самое пристальное внимание, так как он занимает достаточно большую долю рынка. По оценкам специалистов в Подмосковье он составляет от 20 до 50% всей емкости рынка. В зависимости от политических, экономических и экологических ситуаций в регионах нашей, а также других странах миграционный спрос может значительно меняться. Абсолютно точный прогноз по такому спросу дать практически никто не может, так как это зависит от очень большого количества различных факторов. При чем тогда необходимо делать прогноз на изменение ситуаций во всем мире, а это дело, согласитесь, не очень благодарное.

Также при расчете емкости рынка для проведения более полного анализа весь исследуемый спрос принято делить на платежеспособный и инвестиционный. Обычный традиционный платежеспособный спрос возникает на фоне потребностей клиентов в приобретении жилья для проживания или обмена. Но есть и другой вид спроса - инвестиционный. Он подразумевает приобретение загородной недвижимости с целью получения прибыли. Само название этого вида спроса происходит от слова "инвестиции" и указывает на способ вложения денежных средств с последующей перепродажей жилья. С различными колебаниями, но процесс инфляции в нашей стране идет достаточно серьезными темпами. На фоне этого давно проверенным и излюбленным способом наших россиян становится вложение свободных денежных средств в недвижимость. Это позволяет сохранить деньги от обесценивания, а также получить по ним немалые проценты. Часто выгода от таких вложений превосходит хранение денег на выгодных банковских вкладах. Поэтому в таком районе как Подмосковье процесс приобретения жилья для последующей перепродажи или сдачи в аренду идет очень активно и нуждается в особом учете при расчете емкости рынка загородной недвижимости.

Основным методом, которым пользуются экономисты для расчета емкости рынка, является опрос населения. Как метод получения информации он хорошо себя зарекомендовал. Перед началом непосредственного опроса формируется выборка, то есть определяется опрашиваемая аудитория. Затем составляется список необходимых для получения результата вопросов в виде анкеты. Потом результаты проверяются, полученные данные систематизируются и обрабатываются. На основании полученных данных и делается впоследствии анализ рынка загородной недвижимости. Для определения емкости рынка базовой величиной является размер целевой группы, которая подразумевает под собой количество людей, которые в определенное время имеют желания и возможности приобрести себе новое жилье за городом. При этом, как уже говорилось ранее, цели покупки могут быть самыми различными.

Полная величина емкости загородного рынка недвижимости рассчитывается путем сложения емкостей рынков со стороны каждого региона. В таком случае важным является точное определение таких суммарных составляющих. Показатель емкости рынка со стороны каждого региона принято рассчитывать с использованием следующей методики. От величины всего экономически активного населения данного региона берется процент целевой группы, который был определен с помощью анализа анкетных данных. Это позволяет от относительного процентного показателя перейти к качественному натуральному. Затем полученная величина корректируется с помощью процента вероятности переезда. Показатель вероятности переезда из одной местности в другую является очень важной составляющей расчета емкости рынка. Он отражает реальную картину того, что не все люди, которые составляют платежеспособный спрос на данную недвижимость, смогут это сделать на практике. Проблемой могут стать, в том числе, также многочисленные психологические факторы. Было замечено, что чем на большем расстоянии населенные пункты находятся друг от друга, тем меньше вероятность того, что такой переезд будет осуществлен в реальности. Если вероятность переезда в Подмосковье из Москвы и области можно принять за единицу, то по мере удаления от этого региона такой показатель будет уменьшаться.

В случае не учета показателя вероятности переезда можно получить неверный вывод в отношении прогноза изменения спроса с течением времени на определенный формат загородного жилья. Можно придти к выводу, что емкость спроса со стороны других регионов будет больше, чем желающих купить загородное жилье в Москве и ближайшем районе. Такая ошибка в расчетах будет считаться существенной, так как покажет нереальное количество потенциальных клиентов из других мест нашей страны и зарубежья. Экономисты отображают кривую вероятности переезда как плавно снижающуюся линию по мере удаления рассматриваемого района от других мест. Показатель вероятности переезда называют также коэффициентом эффективного спроса. Произвести вычисление значения функции вероятности можно двумя способами. Можно сделать это с помощью метода экспертных оценок или с помощью экономического моделирования. Делая расчет емкости рынка загородной недвижимости по Подмосковью, в настоящее время принято использовать следующие показатели. Вероятность переезда внутри Москвы и Подмосковья принимается за 100%. Тогда на переезд людей из соседних областей можно рассчитывать уже на 70-80%, а вот вероятность того, что коттеджи около столицы приобретут потребители из смежных регионов будет уже составлять около 50%. Возможность переезда из удаленных районов будет оцениваться от 10 до 30%.

Для того, произвести анализ емкости рынка со стороны жителей города и области, необходимо обычно провести два специально разработанных социологических опроса, а затем их проанализировать. На первый взгляд, более трудоемким представляется проведение подобных опросов в других регионах. Ведь согласно вышеназванным аргументам, для большей точности расчетов необходимо провести анкетирование по всей нашей стране, а еще лучше, и в других странах тоже. Однако экономистами-аналитиками была разработана специальная методика, позволяющая получать точный результат при определении емкости рынка, и в тоже время, избежать особых трудовых и финансовых затрат. Для этого все регионы группируются по какому-то определенному критерию. Так можно выделить для России семь групп, в которых районы распределены по территориальному принципу. Можно также применить другой способ разбивки на группы: с помощью макроэкономического рейтинга. Примером удачной группировки последним методом является комплексная оценка социально-экономического развития регионов. Она позволяет произвести оценку регионов, с точки зрения вероятности, в первую очередь, у населения необходимых денежных средств для приобретения достаточно дорогого по уровню цен жилья в Подмосковье.

Таким образом, можно уже достаточно точно после проведения анализа рынка говорить о том, будет ли тот или иной проект загородной застройки выгодным для девелоперских компаний или нет. Советуем вам не полагаться при работе над проектами на русский "авось", а обратиться за оценкой к специалистам. А как мы увидели у них есть соответствующие методики определения емкости рынка определенного формата загородной недвижимости.