В последние годы все больше людей ощущают потребность в постоянном общении с природой. Шум и загазованность большого города действуют отрицательно на физическое и эмоциональное состояние. Родителей все больше беспокоит здоровье их детей. Кроме того, просто стало модно жить за городом, а не в центре мегаполиса. Но, конечно, не все желающие совместить комфорт городской жизни и хорошей экологии могут себе позволить купить удобный загородный коттедж. Здесь главным критерием будет выступать не желание человека, а его платежеспособность. Многие потребители попадая на рынок загородной недвижимости, уверены, что, продав, например, комнату в коммунальной квартире они смогут приобрести себе хороший просторный коттедж, находящийся буквально в "пяти минутах езды" от столицы. Однако столкнувшись с реальностью, потребители понимают, что в настоящее время даже, если продать однокомнатную или двухкомнатную квартиру в центре города, то может не хватить денег на покупку приличного коттеджа. Хотя в последнее время подмосковная территория осваивается очень активно, но, в основном, идет строительство домов бизнес- и элит-класса. Недорогая же недвижимость относится к классу эконом-жилья. Такое жилье, к сожалению, на сегодняшний день поставляется на рынок не в таком количестве, как хотелось бы многим потребителям. Спрос на этот вид жилья, по оценкам специалистов, является не удовлетворенным в полной мере.

Интересно, что девелоперские компании прекрасно осведомлены о том, что построенные недорогие коттеджи очень пользуются спросом у потребителей. Аналитические службы даже отмечают, что спрос на дома эконом-класса примерно в три раза превосходит количество предложений такого формата жилья. Только возникает вопрос: почему же фирмы-застройщики гораздо больше заняты строительством более дорогих домов, чем дешевых аналогов, когда спрос выше на последний формат. Кроме того, надо сказать, что достаточно большой спрос на жилье эконом-класса возник не только сегодня и нельзя сказать, что компании просто не успели на него быстро отреагировать. Нет, такая ситуация с дешевым жильем на рынке недвижимости длится уже достаточно долго. Многие строительные фирмы, которые только пришли на этот рынок, начинают мечтать о том, что, вот, они-то, наконец, будут поставлять на рынок недорогое и качественное загородное жилье. Однако их энтузиазм быстро проходит, как только они сталкиваются с реальной ситуацией. Они достаточно быстро корректируют свои планы в пользу строительства домов элит- и бизнес-класса. По законам рыночной системы предпринимателям в сфере строительства недвижимости необходимо удовлетворить имеющийся спрос. Однако, исходя из тех же законов, следует, что девелоперские компании не будут работать себе в убыток или совсем без прибыли. Понятно, что больше их будут интересовать проекты, при реализации который возможно получение гораздо большей ожидаемой прибыли. В этой статье мы разберем причины того, что строительство недорогой загородной недвижимости становится не рентабельным.

Застройщики предпочитают возводить коттеджные поселки на землях сельскохозяйственного назначения и садовых участках. Это связано с тем, что, осваивая новые земельные участки, девелоперские компании могут ошибиться в выборе и не угадать желания клиентов. Такие ситуации могут даже привести к тому, что компания станет банкротом. Гораздо безопаснее работать на уже испытанных временем участках. Все это накладывает определенные ограничения на использование при строительстве земли. А где существует ограниченность ресурсов, то там уже начинает возникать ценовой рост как на сами ресурсы, так и на то, что с помощью их создается. К тому же застройщики в финансовом отношении вынуждены рассчитывать только на собственные свободные средства. Это связано с тем, что банковские структуры не очень-то охотно выделяют кредиты под загородное строительство. На самом деле, им есть чего опасаться. Ведь еще не понятно, что из обещанного по проекту получится в действительности. Может это будет очередной долгострой или произойдет "заморозка" стройки. Так что финансовые возможности девелоперской компании тоже являются фактором, при котором фирмы не будут браться на любые проекты.

По статистическим данным, больше всего в последнее время за городом строятся дома бизнес-класса. По количеству построек на втором месте стоят дома эконом-класса. И на третьем месте уже находится жилье элит-класса. Однако для всех желающих приобрести недорогое жилье все равно его, явно, не хватает. Замечено было, что в последнее время проекты возведения коттеджных поселков стали укрупняться. Так как люди проживающие за городом не хотят полностью отрываться от цивилизованного мира и становиться дикарями, то практически в каждом поселке должны быть определенные объекты инфраструктуры.

Первоочередными должны быть объекты социальной инфраструктуры: медицинские пункты, больницы, школы, детские сады, аптеки. Также жизнь будет гораздо удобнее, если в поселке будут магазины, парикмахерские, салоны красоты, кафе и так далее. Но содержание таких объектов стоит достаточно дорого. Затраты по эксплуатации таких нежилых мест ложатся финансовым бременем на жителей коттеджных поселков. Поэтому подразумевается, что они будут состоятельными людьми. Кроме того, экономически выгодно, если поселки с разнообразными видами объектов инфраструктуры имеют большое количество домов.

В последнее время все больше стало появляться проектов смешанных поселков, в которых находятся дома различного класса. Хотя девелоперским компаниям необходимо помнить об однородности социальной среды населения таких небольших населенных пунктов. Так как не все жители домом элит-класса предпочитают иметь соседей, которые живут в домах эконом-класса. Однако строительство поселков смешанного типа позволяет застройщикам снизить уровень риска от экономических операций и занять более выгодное положение на рынке, так как область целевой аудитории не будет уже ограничиваться только одним сектором. Повышенный спрос также позволит быстрее реализовать построенное жилье и вложить деньги в новые проекты. Для снижения величины предпринимательского риска в последнее время все больше девелоперских компаний используют методику строительства очередями. Если продажи домов на одной очереди идут очень бойко и видно, что проект удался, то закладывается следующая очередь строительства. А вот если проект не оправдал ожидания, то дальнейшая застройка представляется не выгодной.

Ситуация с недостатком предложений дешевого жилья на рынке загородной недвижимости вряд ли кардинально изменится за последнее время, так как в настоящее время мнение многих застройщиков заключается в том, что заниматься такими проектами просто не выгодно. Против такого строительства выступает также следующий фактор. По оценкам специалистов, желающие приобрести жилье эконом-класса не всегда являются собственниками какого-то вида автотранспорта. Для удобства такой социальной группы в данном случае поселок должен находиться на достаточно близком расстоянии от столицы. Земли, которые находятся в радиусе 30 километров от МКАД пригодные для строительства, стоят очень дорого по сегодняшним меркам. Поэтому строить дешевое жилье на них становится не выгодно. Кроме того, в случае положительного решения о строительстве домов эконом-класса, придется дополнительно заботиться о качественных дорогах к поселку. Также будет необходимо провести линии общественного транспорта в данной территории. Все это только служит увеличению себестоимости проектов и делает такое строительство менее рентабельным.

Можно выделить еще один значимый фактор, который делает строительство дешевого жилья за городом не выгодным. Встречается достаточно часто, что человек, который приобретает себе недорогой дом за городом, больше не имеет постоянного местожительства. В таком случае у него возникает обязательное условие при покупке такого дома, что туда нужно прописаться и получить государственную регистрацию. Для застройщика это выливается в дополнительные проблемы, которые связаны с расходованием финансовых и трудовых средств. Первая трудность заключается в том, что возводить такие требуемые поселки можно только в тех местах, которые имеют соответствующий статус. Но обычно таких свободных участков земли, которые находятся совсем рядом с Москвой, уже нет или стоят они очень дорого. В таком случае необходимо перевести уже имеющиеся земельные наделы из одной кадастровой категории в другую. Но на практике это сделать не так-то просто. Поэтому, в принципе, фирмам-застройщикам лишние трудности, которые к тому же вряд ли окупятся, не нужны. Практика целевого выделения участков земли под застройку в Московской области существует, но такие участки приобретаются обычно на конкурсной основе или на вторичном рынке недвижимости. Такие процедуры тоже увеличивают себестоимость проекта и понижают вероятность продажи построенных объектов по дешевой цене.

Теперь остановимся на проблемах подведения инженерных коммуникационных систем к загородным объектам недвижимости. Разберем всю сложность этой процедуры на примере подключения загородного дома к электричеству. Понятно, что произвести подключение можно не в любом месте Подмосковья. Существуют специальные органы, которые контролируют этот процесс. От них зависит: будет ли у вас разрешение на подключение. Надо сказать, что фирмы-застройщики получают достаточно много отказов на проведение таких операций с электричеством. Даже если такое разрешение получено, то, скорее всего, плата за подключение будет большой. Существуют даже целые районы, в которых подключение к электричеству вообще не возможно, так как там нет необходимых мощностей. Примерно такие же сложности возникают и при проведении других видов коммуникаций.

Экономисты-аналитики загородного рынка недвижимости подсчитали, что сумма затрат на строительство недорого жилья, к которым относятся стоимости работ, земли, коммуникаций, материалов, как раз, и получается очень близкой к продажной цене домов эконом-класса. Чтобы строители получили достойную их работе прибыль, делается соответствующая наценка на себестоимость, и после этого цена обычно уже входит в диапазон цен жилья бизнес-класса. Это происходит потому, что проведение коммуникаций стоит практически одинаково с любым форматом жилья. Стоит еще вспомнить то, что районные власти требуют у застройщиков в обязательном порядке построить дополнительные объекты инфраструктуры. Району и его жителям это, в целом, выгодно, а, вот, застройщикам как-то не очень. У них появляются дополнительные затраты, которые они переносят на стоимость возведенных объектов. Кроме того, понятно, что практически везде есть особые неформальные отношения с правящими кругами. Такие отношения тоже требуют дополнительных денежных ресурсов. Все эти моменты значительно увеличивают себестоимость строительства и делают продажу жилья по низким ценам не выгодной.

На рынке загородной недвижимости не много найдется качественно выполненных проектов домов эконом-класса. Такая ситуация связана с тем, что проектные фирмы не очень охотно занимаются такой работой. Гораздо выгоднее работать с большими и шикарными проектами, которые дороже оплачиваются. Так, что аналитики советуют людям, которые хотят комфортно жить за городом найти способ разбогатеть или просто подождать лучших времен.

Если вы собираетесь приобрести себе загородный дом эконом-класса, то, скорее всего, он будет небольшим по площади домом коттеджного типа. Около него будет находиться небольшой участок земли, а в самом доме будет самый минимальный набор коммуникаций. По стоимости такой формат загородной недвижимости можно сравнить с небольшой квартирой в столице. Если девелоперские компании решаются на строительство поселка с домами эконом-класса, то необходимо помнить, что в населенном пункте домов должно быть не меньше нескольких сотен. Такой проект по силам только очень крупным строительным фирмам. Компании должны быть опытными застройщиками с большим объемом финансовых средств. Только фирмы с такими характеристиками могут позволить себе поставлять на рынок недвижимости дешевое жилье.

Стоит обратить внимание на еще один фактор, который способствует увеличению стоимости ранее недорогих объектов загородной недвижимости. Девелоперские компании специально занимаются тем, чтобы цена на соответствующий формат жилья не была низкой. Причина этого заключается в перекупщиках, которые скупают недорогое жилье, там самым создавая уменьшение предложений на рынке недвижимости. Таким образом, спрос увеличивается, а за ней увеличивается и цена домов эконом-класса. В такой ситуации при выгоде остаются только посреднические организации, а не строители и покупатели. Многие девелоперские компании в последнее время стали продавать земельные участки с уже проведенными на них всеми необходимыми системами коммуникаций. Это очень выгодный бизнес, так как земля с течением времени только увеличивается в цене, а реализовать такие наделы можно достаточно быстро. Получаемая прибыль, при этом, является достойной.

В настоящее время видно, что застройщикам выгодно работать на загородном рынке недвижимости с цены, а не с оборота. То есть проще и выгоднее продажа пяти коттеджей Подмосковья по миллиону долларов, чем строить пятьдесят коттеджей по цене сто тысяч долларов. Все это способствует тому, что рынок дорогой загородной недвижимости постепенно затоваривается, а количество предложений жилья эконом-класса оставляет желать лучшего. Поэтому рынок недорогого жилья формируется крайне медленно и не получает должного развития. Будем надеяться, что со временем девелоперские компании найдут пути эффективного строительства загородных объектов эконом-класса. Так в последнее время все большую популярность набирает у строителей и покупателей такой формат жилья как таунхаус. Например, их выгодно построить на землях, которые считаются не престижными в элитных поселках: вдоль автодорог или если окна такого дома будут выходить на какой-то не очень эстетичный пейзаж.