В последние годы в российской экономике наблюдается положительная динамика по многим ключевым показателям. Конечно, проблем в целом хватает. Однако по сравнению с западными странами, в которых происходит кризис ликвидности на финансовых рынках, в нашей стране в этом отношении пока все спокойно. В этой статье мы поговорим об инвестициях на рынке недвижимости и о том, насколько привлекательна данная сфера для отечественных и зарубежных инвесторов.

По подсчетам специалистов доходность от инвестирования в российскую недвижимость за последние пять лет составляет около 20% годовых. При чем больший процент прибыли получается от строительства недвижимости коммерческого характера высокого класса. Многие инвесторы хотят знать, сохранится ли такая тенденция на последующие годы. Многих предпринимателей, особенно из других стран, настораживает то, что спрос у российских потребителей изменяется под воздействием различных причин, которые бывает трудно предугадать заранее, и которые могут противоположно отличаться от мирового опыта экономических учений. Многим очень тяжело работать с "загадочной русской душой". Строительство крупного формата объектов недвижимости, как правило, занимает несколько лет. За это время могут произойти коренные изменения в покупательских предпочтениях. Дом, который еще несколько лет назад считался элитным, сегодня может быть продан только в убыток для девелоперов. Кроме того, в нашей стране достаточно несовершенная банковская система. Хотя кредитные учреждения, в целом, стремятся все полнее удовлетворить потребности своих клиентов, но в последнее время происходит подорожание потока банковских кредитов. В средствах массовой информации по этому поводу активно идут дискуссии: как скажутся такие изменения на объеме инвестирования в российскую недвижимость?

В мировой экономике до прошлого года специалистами фиксировался постоянно стабильный небольшой рост инвестиций в недвижимость. Однако в прошлом году аналитики стали отмечать снижение объемов инвестиций на мировом рынке. На самом деле, многим экономистам еще в сентябре прошлого года стало ясно, что мировую экономику ожидает в самом ближайшем будущем общий кризис. Примером этого может служить тот факт, что осенью 2007 года в одном из самых старейших банков Лондона, который многие годы считался символом надежности, выстроилась очередь из вкладчиков, которые хотели забрать свои денежные средства из-за опасения распространения североамериканского кризиса ипотеки. В такой ситуации государству пришлось разрабатывать и применять в спешном порядке антикризисные мероприятия.

В последние десятилетия рынок недвижимости нашей страны является очень привлекательной зоной для иностранных инвесторов. Их привлекает высокий уровень прибыли от вложений. Таких предпринимателей даже не останавливает то, что в нашей стране достаточно большой риск при операциях с недвижимостью. Но, по мировым стандартам, зона такого риска является допустимой, так как полученная прибыль от сделок при инвестировании является для активов международного класса беспрецедентно высокой. Конечно, не стоит думать, что только в нашей стране возможно получение такой высокой прибыли от проектов. В других странах их тоже не мало. Здесь главное сделать правильную оценку эффективности вложений инвестиций в российскую недвижимости. Говоря предпринимательским языком, нужно "почувствовать" проект, который принесет своему владельцу максимальную прибыль. Очень важно правильно рассчитать момент входа в сделку и стартовые позиции инвесторов.

Ради справедливости стоит заметить, что в последнее время общий уровень доходности при инвестировании в недвижимость в нашей стране снижается. Такое снижение происходит достаточно плавно и не на сильно большую величину. Одним из факторов, которое в последнее время влияет на такое снижение величины прибыли от проектов, является мировой кризис ликвидности и удорожание кредитов в наших банках для девелоперов. Банковские проблемы вынуждают кредитные учреждения не очень охотно сотрудничать с клиентами, которые занимаются строительством объектов недвижимости.

Эксперты-аналитики отмечают, что банки в последнее время рассматривают такие проекты буквально под увеличительным стеклом. При чем интересно, что банки с удовольствием потом сами приобретают отвергнутые ими для кредитования проекты. Они вкладывают затем в них денежные средства и получают достаточно высокую прибыль. Многие инвесторы практически спокойно идут на риск в данном виде предпринимательства, так как возможность получения "солидных" денег очень высока.

Если вкладывать денежные средства в объекты недвижимости, которые уже построены и эксплуатируются, то прибыль будет достаточно большой. Однако, по оценкам специалистов, самый большой доход можно получить от инвестирования в объекты, которые находятся на раннем этапе строительства, и последующей их продажи уже в стадии готового "под ключ" объекта. Но при этом предпринимательский риск тоже будет увеличиваться. Наибольшую прибыль приносит рынок элитных домов и офисов.

Хотя в последнее время, как отмечают аналитики, рынок дорогих объектов недвижимости становится все более насыщенным, так как строят много, а покупают гораздо меньше. Такая тенденция касается не только Москвы и Подмосковья, но и всего российского рынка в целом. Очень хорошо в настоящее время раскупаются объекты эконом-класса, но они, конечно, приносят инвесторам меньшую прибыль. По этому компании предпочитают дожидаться клиентов бизнес- и элит-класса. Однако долго такая ситуация продолжаться не может и в скором времени ожидается рост инвестиций в недорогую недвижимость.

Аналитические службы инвестиционно-девелоперских компаний с сожалением отмечают, что около 90% всех проектов, которые предлагаются к реализации на российском рынке недвижимости, не соответствуют мировым стандартам и имеют существенные недостатки. Конечно, не очень-то приятно, но многие специалисты западных компаний открыто говорят о низком профессионализме российских коллег. Однако высокая прибыль от проектов заставляет все же иностранных специалистов идти на сотрудничество с нашими инвесторами. Их не пугают даже многочисленные встречи с российской бюрократией. В последние годы процедуры согласования девелоперских проектов с органами государственной власти становятся все сложнее. Кроме того, очень много выгодных проектов московские власти оставляют за собой. К тому же, в городе действует запрет на точечное строительство. За год в среднем около 15% девелоперских проектов не получают разрешения на реализацию.

Перечислим еще некоторые недостатки работы с инвестициями на рынке недвижимости.

Специфика многих наших чиновников при выполнении своей работы заключается в том, что они часто боятся брать на себя ответственность за принятые решения или ими движет желание получить вознаграждения от инвестора в виде взятки. Ситуация во многих других регионах нашей страны не такая напряженная в этом отношении. В свое время многие инвесторы "по случаю" приобрели участки земли для строительства, но их надежды на перспективность таких земель не оправдались и по-этому такие проекты лежат мертвым грузом. Так как кредиты банков все дорожают, а клиенты становятся все разборчивее в качестве, то российские инвесторы стремятся к сотрудничеству с иностранными коллегами.

Инвесторы, которые беспокоятся о защите вложенных средств в российскую недвижимость от мирового кризиса ликвидности, могут прислушаться к советам специалистов о том, что вкладывать деньги в таком случае выгоднее в элитную загородную недвижимость.

Понятно, что выжить на рынке легче крупным компаниям и именно у них будет максимально возможная прибыльность проектов. Для больших фирм даже возросшие ставки кредитования не представляют серьезной угрозы. В прошлом году на наш инвестиционный рынок недвижимости вышли новые иностранные институциональные инвесторы: пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании. Конечно, что-то на этом рынке, безусловно, будет меняться. Однако больших изменений все же в ближайшем будущем не предвидится. Специалисты только прогнозируют, что благодаря недостатку качественных коммерческих площадей, будут увеличиваться арендные ставки.

С точки зрения инвестирования очень выгодным представляется то, что такие вложения позволяют уберечь денежные средства от инфляции. Даже если на объекты недвижимости будет распространяться моральный и физический износ, то происходят они достаточно медленно. Прибыль от инвестиций в недвижимость зависит от общего развития ситуации на рынке и от изменения стоимости конкретного объекта. Выгодно строительство зданий. Выгодно и приобретение каких-то объектов недвижимости для последующей сдачи их в аренду. Конечно, выгоднее купить недвижимость элит-класса в престижных районах. Много современных инвестиционных проектов связаны с недвижимостью за городом.

Выгоднее всего вкладывать средства в загородную недвижимость, которая находится на самых престижных направлениях от столицы. Наибольшим спросом у покупателей пользуются дома, которые расположены в коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой . Более всего востребованы дома, находящиеся на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях не далеко от Москвы. Такие поселки привлекательны еще на стадии строительства, а с течением времени стоимость домов в них только увеличивается.

Рынку российской недвижимости присуща быстрая динамика процессов. Если чрезмерно медлить с принятием решения, то можно упустить какую-то выгоду. Необходимо также верно выбирать стратегию. Таким образом, аналитические службы, работающие как в России, так и за рубежом, не могут выдвинуть ни одного серьезного аргумента, из-за которого не стоит вкладывать деньги в российский рынок недвижимости. Пока еще этот рынок позволяет, чтобы на нем появлялись новые инвесторы. Прибыль будет у тех, кто сегодня прочно обосновывается на рынке недвижимости. Может быть, через несколько лет инвестирование в этот сектор экономики будет уже не таким высокоприбыльным. Успех за теми, кто быстро принимает решения.