Аналитические службы уже привыкли к тому, что на рынок городского жилья влияет сезонный фактор. Он выражается в активности клиентов в течении всего "рабочего" года и в ее снижении в летние месяцы. Это связано с периодом летних отпусков и желанием отдохнуть подальше от столицы. Ситуация пошла по другому сценарию только в 2006 году, но на то были другие экономические причины. А существует ли проблема влияния сезонного фактора на динамику цен и количество продаж на рынке загородной недвижимости? Как покупателю понять в какое время года самые низкие цены на недвижимость за городом и самые приемлемые условия сделки? Присутствует ли взаимосвязь между изменениями на рынке городского жилья и загородного? В этой статье мы постараемся дать ответы на эти вопросы.

Поговорим сначала об аренде загородного жилья. Спрос на эту услугу обычно начинает активно увеличиваться в начале весны и остается достаточно высоким до середины лета.

Именно в этот период года заядлые любители дач подбирают себе жилье на лето. Достаточно большое количество инвесторов тоже принимают решения о покупке загородного коттеджа уже в готовом виде или о начале его строительства весной. Ведь в это время все вокруг цветет и благоухает, и природа так и манит к себе. Уставшие за год потенциальные инвесторы мечтают выбраться из загазованной Москвы в прекрасный загородный мир и по настоящему отдохнуть.

Зимний период представляет определенные трудности и для покупателей, и для продавцов домов за городом. Продавцы сталкиваются с тем, что из-за снежных сугробов тяжело добраться непосредственно до участка. Придется расчищать подъездные пути к дому, а также территорию вокруг него, так как разборчивый клиент наверняка захочет осмотреть дом со всех сторон. Особенно сложно это делать при большом количестве осадков. Дом вы все-таки хоть как-то, но показать все же сможете, но вот продемонстрировать все прелести земельного участка вам не удастся, так как снег свою работу сделает и все будет надежно сокрыто от ваших глаз. Кроме того, покупатель потребует у вас обязательно хорошую скидку за тот нюанс, что покупку он совершает сейчас, а в его качестве сможет убедиться только позднее с наступление первых ручьев.

Весной и летом продавать такое жилье проще. На покупателя при принятии решения, безусловно, оказывают влияние такие объективные факторы как цена и качество. Но в мире маркетинга большое внимание уделяется и субъективным моментам. Так покупатель осматривая участок весной и летом видит после шумной и серой столицы как цветут цветочки, шумит ветерок и поют птички. Все это просто не может не привлекать. Из такого места не хочется уезжать или хотя бы хочется сюда вернуться снова. Этот психологический момент обязательно положительно сказывается при принятии решения о приобретении недвижимости или участка под строительство и предприимчивые риэлтеры этим успешно пользуются.

Но гораздо больше на рынок загородной недвижимости по сравнению с сезонным фактором оказывает влияние изменение спроса и предложения на рынке городского жилья Москвы и Подмосковья. Так при росте цен на квартиры в городе примерно через период времени, который составит от 3 до 6 месяцев, можно ожидать и повышение уровня цен на загородную недвижимость. Так как желающие купить по определенной ими цене жилье в столице есть, но уже нет такой возможности. Вот они, исходя из своих финансовых ресурсов, обращаются на рынок загородного жилья. Следовательно, происходит увеличения спроса на данный товар и, соответственно, рост его цены.

Достаточно часто в последнее время в риэлтерские фирмы обращаются клиенты, которые хотят продать свою квартиру в Москве и приобрести хороший дом за городом. При таких потребительских желаниях спрос на загородную недвижимость увеличивается, а это способствует и увеличению цен на данном рынке. Банки с недавнего времени стали выдавать ипотечные кредиты под покупку жилья за городом. Этот фактор тоже поспособствовал привлечению дополнительных клиентов в данный сегмент рынка и по выше поднял планку цены.

Проведем краткий анализ объема продаж жилья за городом в 2007 году. Самое большое количество проданных объектов недвижимости с ценой до 300 тысяч долларов в Московской области было отмечено в июле и августе. Из этого диапазона цен самым большим спросом пользовались дома стоимостью от 150 до 200 тысяч долларов. Это можно связать с финансовой доступностью данного сектора, а также с тем, что в тот период времени на рынке не было достаточного предложения жилья бизнес- и элит-класса. Кроме того, на улице было лето, а в это время года очень богатые клиенты, которые приобретают жилье самого дорогого формата, особой активности не проявляют. Их потребительский спрос стабилен в течении всего года. То есть, июль и август прошлого года стал сезоном покупок недорогих домов.

Данный анализ подтвердил ежегодную закономерность того, что в секторе эконом-класса в весенне-летний период наблюдается рост количества проданного жилья. Происходит ожидаемое увеличение цены на него, как следствие роста запросов покупателей. В такой рыночной ситуации становится не очень выгодно приобретать не дорогое загородное жилье. Аналитики советуют лучше отложить покупку до осени. Вообще, нужно сказать, что осень становится самым лучшим временем для приобретения жилья на этом рынке. Но на достаточно большую сумму цены опускаются только в течении зимы. Однако стоит опасаться, что не добросовестные продавцы, которых сейчас, к сожалению, очень много, могут в свою пользу воспользоваться тем, что под сугробами можно легко спрятать недостатки вашей будущей покупки. Очень многие инвесторы не испытывают желания идти в этом деле на рискованную сделку и предпочитают дождаться весны, чтобы было видно все достоинства и недостатки земельного участка.

Специалисты-аналитики выделяют два периода для самых выгодных и менее рискованных покупок на рынке загородного жилья. Первый период начинается с середины августа и заканчивается его концом. Второй период попадает на начало и середину сентября и длится до начала октября. В это время спрос будет уже не такой активный и риэлтеры готовы идти на различные скидки и выгодные для вас системы рассрочек. Кроме того, вы можете спокойно, без снежных сугробов, осмотреть ваш участок. Особенно это становится актуальным при самостоятельном строительстве коттеджа.

По статистическим данным участки земли под застройку больше пользуются спросом весной. Можно наблюдать даже настоящий пик покупательской активности в данном секторе рынка недвижимости. До следующей весны как раз есть необходимое время для строительства дома. Так что ровно через год можно уже будет пользоваться произведением своего труда. Готовые коттеджи элит- и бизнес-класса продаются практически ровно на протяжении всего года и сезонный фактор особого изменения не приносит. Только нынешняя зима стала исключением. Можно наблюдать редкое в это время года затишье на рынке жилья за городом. Такое положение объясняется тем, что инвесторы заняли выжидательную позицию в отношении снижения цен на жилье по всем сегментам рынка. Сыграло свою роль и то, что прогнозируется снижение ставок ипотечного кредитования в ближайший период.

Если более детально рассмотреть весь период продаж, то можно увидеть, что наибольшим спросом загородная недвижимость пользуется в весенний период, а, точнее, в апреле. Затишье наступает зимой. А с началом марта на рынке опять начинает идти бойкая торговля коттеджами и участками. К маю наблюдается некоторое снижение покупательской активности, но за счет небольшого снижения количества проданных домов элит- и бизнес-класса. Реализация коттеджей эконом-класса в мае не значительно, но возрастает.

Но весной стремительно увеличивается аренда не больших загородных домов, конечно, с участком земли на лето дачниками. А вот брать в аренду солидные коттеджи начинают обычно с наступлением осени. Потому, что снять такой дом весной будет уже дороже, да и приглянувшийся особняк может уже кто-то занять.

По другим аналитическим данным активность покупательского спроса на рынке загородной недвижимости наиболее сильная с октября до середины декабря и с начала марта по июнь. В летние месяцы происходит средний по уровню процесс продаж объектов подобной недвижимости. Эксперты это связывают с периодом летних отпусков и с тем, что потребители, у которых есть желание провести лето за городом уже смогли об этом позаботиться, а другие выбрали для своего отдыха иные различные места. Но ни в какой период времени года на загородном рынке жилья ажиотажного спроса нет, как нет и основательных простоев. Этот сектор рынка практически стабилен в отношении ценового диапазона и не испытывает на себе резкие скачки объемов продаж и цен. Еще каких-то пять лет назад более активно покупали дома за городом летом, но теперь инвесторы научились, как говорится, готовить сани летом, то есть заранее думать об летнем отдыхе. Так на сегодняшний день объем продаж жилья за городом летом превышает аналогичный показатель в зимнее время только на 30 процентов.

Если вас не очень интересует находящийся вокруг вашего уже построенного или только за планируемого загородного дома земельный участок, то вы можете заняться этой покупкой зимой. Отдавайте себе только отчет, что ваша покупка будет не много напоминать "кота в мешке", так как в зимний период недостатки участка легко скрываются за снежным покровом. Особенно вам нужно будет узнать реальное состояние грунта, если вы задумали сами осуществить строительство дома. Практически стабильными можно назвать цены на коттеджи в течении всего года. Фирмы-продавцы предложат вам большое количество разнообразных вариантов. Цену при этом они завышать не будут, так как в этот период идет конкурентная борьба за каждого покупателя. Наоборот, вы сможете рассчитывать на приятную скидку и удобную для вас систему рассрочки платежа. В конце осени и начале зимы удобно приобрести участок земли и задумать строительство на нем. За зимние месяцы вы сможете оформить все необходимые документы, создать проект дома и ландшафтный дизайн к нему, посчитать все затраты и заключить договор с подрядчиком. Весной же вы сможете уже непосредственно вести строительные работы.

В это время года тоже выгодно подобрать себе жилье за городом. Данный рынок достаточно насыщен различными вариантами предложений. В подавляющем большинстве (около 70 процентов) здесь представлены дома, которые являются самым ходовым "товаром" со стоимостью до 200 тысяч долларов. Однако на всем рынке загородной недвижимости по настоящему качественное жилье можно приобрести только в 10 случаях из 100 предложенных. Сейчас тоже время неплохих скидок и рассрочек.

То есть, мы пришли к следующим выводам. На рынке загородного жилья сезонный фактор выражен не очень ярко. При чем, чем дороже класс жилья, тем этот фактор будет оказывать все меньшее влияние и, наоборот, чем дешевле дома, тем влияние ощущается больше. Спрос на коттеджи элит- и бизнес-класса считаются стабильными во все времена года. Очень большой спрос появляется на этом рынке, но не когда покупаются, а когда арендуются не большие дома на дачный период. Начинается этот ажиотаж весной и заканчивается в конце лета. Выгоднее всего приобрести жилье за городом осенью, так как цена снижается и можно рассчитывать на рассрочку платежа. Зимой цены еще ниже, но под слоем снега легко спрятать недостатки земельного участка. Изменения на рынке городского жилья влияют на ситуацию на рынке загородного жилья, но не очень сильно.