Насколько оправдано движение девелоперов из столицы в регионы? Может ли репутационная составляющая проекта соперничать по значимости с экономической? Страшно ли "взрослеть", превращаясь из небольшого девелопера в крупного игрока рынка? На эти и многие другие вопросы отвечает генеральный директор ГК "Московский ипотечный центр" Андрей РЯБИНСКИЙ.

Андрей Михайлович, в чем сегодня принципиальное отличие работы девелоперской компании в Москве и в Подмосковье? Правы ли те, кто утверждает, что в области работать проще, лучше и выгоднее?

— Не просто проще, а несоизмеримо проще, выгоднее и интереснее. В Москве стало очень сложно ввиду того, что рынок превратился в кланово выстроенную систему — если и не замкнутую совсем, то крайне закрытую. В Подмосковье подобного развития событий нет, там удается организовать конструктивную работу, получать от нее удовлетворение и главное, результат.
Давайте называть вещи своими именами: в Москве надо иметь очень серьезный административный ресурс для того, чтобы в принципе существовать на рынке — не говорю о масштабных проектах, а вообще, хоть о какой-то работе. Некоторые со мной могут не согласиться, но это мое мнение и мои наблюдения. Исходя из этого, мы и выстраиваем свою политику: компания поработала в Москве, а сейчас полностью ушла в Подмосковье. Теперь будем "клонироваться" в регионах. У нас уже появились первые региональные проекты.

Возвращаясь к столичному рынку... Как вы оцениваете новые правила игры, предложенные московскими властями? Я имею в виду и запрет на точечную застройку, и ситуацию с реконструкцией кварталов, и недовольство девелоперов попытками превращения их в подрядчиков… Некоторые утверждают, что мы стоим на пороге массового исхода девелоперских компаний из столицы.

— Сразу могу сказать: все вами перечисленное только подтверждает мысль, что Москва - рынок закрытый, закрывающийся все больше и больше. Какие-то девелоперские компании в городе останутся. Другое дело, что их число заметно сократится, а влияние города на строительный процесс, напротив, существенно возрастет. Такие санкции заметно осложнят жизнь девелоперам — они потеряют часть рынка и будут вынуждены уходить в Подмосковье, в регионы и за рубеж. Но есть и обратная сторона. До сих пор, насколько я успел заметить, строительство ввиду высокого интереса к девелоперскому рынку велось стихийно — и зачастую инфраструктура уже не успевала "догонять" темпы возведения новых жилых массивов. И если город берет на себя больше власти, больше прав в решении строительных вопросов, то можно надеяться, что развитие начнет вестись концептуально, и один проект будет логически увязан с другим. Для Москвы и ее жителей это, безусловно, плюс. Ну а бизнес должен учиться выживать в тех условиях, в которых он находится.

Канун Нового года — время итогов и прогнозов. В этом году прогнозы слишком уж расходятся — от $10 000 за м2 среднестатистического столичного жилья к 2010 году до дву-, а то и до трехкратного падения рынка. Каково ваше мнение?

— Думаю, я не очень оригинален, считая, что цены будут расти. Другое дело, что без существенных, резких рывков — рост рынка будет осуществляться постепенно, более низкими темпами, чем раньше. Падение — и дву-, и даже четырехкратное — вполне возможно. Мы все прекрасно помним 98-й год, когда цены упали в 4 раза. Тут все напрямую зависит от экономических мегапотрясений, каким и был кризис 98-го. Но мне кажется, что сейчас все довольно стабильно. Прошли выборы в том направлении, в каком и ожидалось; мы не будем обсуждать, хорошо или плохо, что победила конкретная партия, поскольку речь идет совершенно не о политике, а об экономике, а ей выборы не принесли никаких неожиданностей, напротив, гарантировали определенную стабильность.

Впрочем, спрогнозировать кризис довольно сложно — по крайней мере, кризис 98-го года никто так и не спрогнозировал. Но если кризис будет, это значит, что была допущена системная ошибка, которая рушит все прогнозы — они ведь, как математическая модель, составляются при соблюдении определенных условий.

Раз уж мы заговорили о ценах — ваша оценка влияния американского ипотечного кризиса на наш рынок недвижимости?

— Кризис повлиял не на рынок недвижимости вообще, а все-таки только на ипотечный рынок. Да, какие-то банки отказались от ипотечных программ, какие-то ужесточили условия — словом, ипотечная волна несколько спала. Стало быть, несколько спал спрос на недвижимость, и как следствие — чуть-чуть "притормозили" цены. Но как мы можем наблюдать, уже упоминавшихся потрясений не случилось — все находится в пределах спокойных колебаний. Плюс к этому есть банки, начавшие активно занимать освободившуюся нишу — к примеру, заявляя о готовности кредитовать заемщиков, которым отказали в других банках, и таким образом "растворяя" часть проблемы.

Основная мысль, которую я хочу донести — сейчас все колебания, по крайней мере, в Москве и Подмосковье, находятся в пределах… скажем так, неволнующих значений. Называть происходящее кризисом в полном смысле слова было бы неверно.
Но это с точки зрения заемщиков-физлиц. А с точки зрения девелоперов?

— Да, мы столкнулись с тем, что банки, с которыми у нас существовали договоренности о выдаче довольно крупных кредитов, отложили окончательное решение вопроса.

Правда, конкретно на нас это не сказалось. У нас есть определенная "подушка", позволяющая, не отклоняясь от планов, реализовывать намеченные проекты. Что касается других компаний (а я уверен, что в схожей ситуации оказались многие), то все зависит от двух вещей — существует ли такая "подушка" в принципе и каков объем строительства. Все-таки нас тут нельзя сравнивать с очень крупными девелоперами, у которых в силу объемности их проектов, вполне возможно, возникают проблемы. У нас в контексте данного вопроса сложностей нет: объекты, заявленные на этот год, построены и сданы, заявленные на следующий год будут строиться по плану. Более того, мы даже построили чужой объект — точнее, достроили за другим инвестором.
Зачем?

— История была следующая. На Ходынском поле, по адресу Хорошевское шоссе, 56, строился жилой комплекс из 6 домов, а это более 500 квартир. Инвестор (имени называть не буду, поскольку ситуация разрешилась, а компания повела себя порядочно настолько, насколько могла в сложившихся обстоятельствах) — так вот, эта компания была генеральным инвестором, а МИЦ — соинвестором на 30%. В какой-то момент, примерно на половине, строительство остановилось.

Мы оказались в ситуации, в которой с нашей стороны все финансовые условия участия в проекте были выполнены, а наши партнеры не смогли выполнить обязательств по доведению объекта до логического конца. И мы решили занять активную позицию: собрали всех жильцов на расширенное совещание (люди, конечно, пришли поникшие, ожидали от нас предложения существенно доплатить за жилье) и немедленно объявили, что доплачивать ничего не надо — все будет построено за наш счет. Словом, мы вытаскивали этот объект. Вообще, по количеству временных и организационных затрат проще возвести объект с нуля, чем разобраться в каскаде проблем, оставшихся от предыдущего застройщика. По сути, в тот момент на нас легла двойная ответственность. Мы обязались достроить дома не только для частных инвесторов, то есть несли ответственность перед физическими лицами, но и муниципальные корпуса, которые предназначались для очередников и отходили городу, и здесь уже речь идет об ответственности перед городскими властями. На сегодняшний день все 6 корпусов благополучно сданы.

Зачем это все? Наверное, это как раз тот случай, когда за громкими фразами "социальная ответственность" и "репутационный риск", которыми зачастую оперируют люди, понятия не имеющие об истинном смысле этих слов, стоит добросовестно проделанная работа и 500 семей, которые не остались на улице.

Интересно, а соинвестирование не испугало вас как система?

— Вот это очень хороший вопрос. Подобная схема работы нас не испугала в прямом смысле этого слова, но заставила очень серьезно задуматься о том, как впредь избежать подобных инцидентов! Я знаю немало компаний, которые влезали в соивестирование и испытывали потом огромные проблемы. Мы же выросли из риэлторской компании, и к девелоперскому бизнесу перешли, финансируя долевое строительство — то есть, выкупая объемы у крупных застройщиков. Тогда мы на этом зарабатывали, и достаточно неплохо, но, представьте: если мы честно сыграли на 40% дома, а тот, кто сыграл на оставшиеся 60%, не выполнил своих обязательств, мы, получается, напрямую зависим от чужих финансовых схем и чужого менеджмента. И дабы подобное больше не повторялось, было принято решение о переходе от голой инвестиционной к классической девелоперской деятельности, которой мы сейчас, собственно, и занимаемся.

Как вы видите дальнейшее развитие своей деятельности и ставите ли себе какие-то планки для преодоления?

— Во-первых, смело можно сказать о том, что мы успешно закончили реструктуризацию внутри компании, которая последовала сразу же за слиянием с АН "Мир Недвижимости", вошедшим в апреле 2007 года в состав ГК "Московский ипотечный центр". По ее итогам мы насчитываем сейчас 9 отделений по Москве и более 700 сотрудников. Большая их часть относится к риэлторскому сегменту нашего бизнеса. Поэтому, говоря о развитии, скажу, что мы планируем расширять и дальше это направление, увеличивая и упрочняя свое присутствие на рынке.

В части инвестиционной и девелоперской деятельности за следующий год мне бы хотелось довести общие площади, над которыми мы будем работать, где-то до 550 000 – 600 000 м2. Это некий объем, который уже можно назвать солидным, даже очень серьезным. Я понимаю, что есть структуры, оперирующие миллионами "квадратов", но у нас пока речь идет о том, чтобы перейти из своего эшелона небольших девелоперских компаний в эшелон компаний крупных. Не берусь утверждать точно, но у меня есть все основания полагать, что в следующем году это произойдет.

Девелоперы жалуются, что все меньше предлагается участков и все больше готовых инвестпроектов. Вы тоже считаете, что инвестпроект менее интересен?

— Лично мы больше любим делать все сами, "с нуля". В таком проекте мы готовы отвечать за каждую запятую в каждом документе и за каждый экономический показатель, который если и плывет, то мы знаем, куда он плывет и чем это обусловлено. Поверьте, так гораздо проще.

Скажем, наш проект в Нижнем Новгороде — это некий полуфабрикат. Полностью же готовый, "упакованный" инвестроект нам не нужен, мы не доверяем его содержимому и с гораздо большим удовольствием сделаем это "содержимое" сами. Поэтому с соответствующими предложениями мы сталкивались, но не очень охотно на них реагировали. На сегодняшний день у нас нет ни одного такого проекта.

К тому же, готовые инвестпроекты, которые предлагаются на рынке — это, как правило, очень плохо подготовленный материал с некачественным уровнем проработки, в котором масса юридических и прочих несоответствий. Да и сам проект нередко оказывается слабым и далеко неоптимальным по большинству из возможных показателей.

Но, скажем, если мы возьмем такой показатель как норма прибыли — вы на какие проценты в принципе согласны?

— Думаю, это должно быть что-то не менее 40% годовых.

Вы принципиально занимаетесь только жилыми проектами? Или коммерческой недвижимостью тоже?

— Пока в активе компании только один нежилой проект. У нас есть большой участок земли в Подмосковье — около 1 400 га. На них будет располагаться промышленный парк, только I очередь которого составит 520 – 560 га. Концепция сейчас в стадии разработки, и уже на этом этапе появились первые наши будущие резиденты, заинтересовавшиеся проектом. Впервые в черновом, так сказать, варианте мы покажем проект весной в Каннах — посмотрим, как на него прореагируют, хотя уже понятно, что основными потребителями станут зарубежные компании. Часть территории будет ориентирована на логистику, часть — непосредственно индустриальная недвижимость, а больше пока рассказывать, извините, не буду.

Руководители крупных компаний любят говорить: "Если бы маленькие компании знали, насколько трудно быть все время на виду, они бы не стремились вырасти". Вы понимаете, что, превращаясь в крупного девелопера и привлекая к себе внимание, вы становитесь более публичными, а значит, в определенном роде мишенью?

— Вопрос в наше время актуальный — что называется, есть прецеденты. Но, думаю, что в большинстве случаев это стремление к росту определяется еще на уровне принятия решения — хочу ли я быть наемным работником или владельцем собственного бизнеса. Поэтому, говоря о масштабах бизнеса и о самом факте владения и управления каким-либо бизнесом — в обоих случаях это вопрос амбиций, и мы этим амбициям подвержены. Определенно соглашусь с тем, что по мере того, как расширяется и укрупняется бизнес, пропорционально растут и проблемы, с ним связанные, — как количественного, так и качественного характера. Но также определенно могу сказать: мы не готовы оставаться маленькими только потому, что быть большими тяжело.
Какие тенденции проявились на рынке в этом году и получат продолжение в следующем? Может быть, появится что-то новое, с чем мы пока не сталкивались?

— Наверняка, отвечая на этот вопрос, все говорят о ценах, о строительном рынке. Я не буду повторяться, соответствующих комментариев уже дано слишком много. Мне кажется, что одна из самых важных тенденций следующая: в 2006 – 2007 годах "отвалилось" немало девелоперских компаний. На первый взгляд многим этот бизнес казался простым: есть административный ресурс, получил объект, дальше дело техники, а доводить проект до конца и вовсе не обязательно, особенно если получил некоторые дивиденды. Но все оказалось не так просто, и фирмы, исповедующие эту идеологию, ушли с рынка. Вторая волна — уход компаний, которые были не готовы вести девелоперский бизнес по своему культурно-техническому уровню (либо культурно не готовы, либо технически). Потом произошла серия скандалов, вызванная этими двумя событиями, и власть обратила внимание, что у девелоперского бизнеса есть серьезная составляющая, которая называется социальная ответственность, и стало быть, этот бизнес должен властью контролироваться. Сейчас власть на всех уровнях, во всех ее проявлениях очень серьезно смотрит на девелоперов, поэтому на первый план выходит репутация — перед администрацией и властями города, перед деловыми партнерами, перед жильцами. И выясняется, что какие-то компании могут бороться за получение объектов, потому что им доверяют, а какие-то — не могут, потому что с ними не хотят иметь дело.

Означенная тенденция является очень важной, поскольку это — естественный или искусственный, но отбор, который непременно должен был произойти на рынке и который ведет к его, рынка, цивилизованности. Да, становится сложнее работать бизнесу, но подобные меры призваны максимально обезопасить конечного потребителя. Сложнее становится строить, но больше гарантий, что построенное не рухнет. Сложнее (и дороже) решать вопрос с коммуникациями, но менее возможна ситуация возникновения в чистом поле микрорайона, который ни к чему не подключен или подключен по временной схеме. Думаю, движение рынка к цивилизованности, выкристаллизация компаний, готовых взять на себя решение сложных и дорогих, строительных и репутационных задач, возможность для новичков попасть в это сообщество только при условии серьезного подхода к своей работе и есть самый важный итог года.