РЕКОМЕНДУЕМ
Новости
24.07.2017 Продажи на загородном рынке идут только в самых лучших коттеджных поселках

На рынке загородной недвижимости Московской области продолжает расти пропасть между высоколиквидными проектами и «остальным предложением». По оценке специалистов премии «Поселок Года-2017», сегодня основной спрос сосредоточен менее чем в 10% коттеджных поселков. А более трети лотов, находящихся в экспозиции, вообще могут никогда не найти своих покупателей.

19.07.2017 День поселка «Золотые Сосны» – 2017

Прекрасное настроение, солнечная погода и фестивальные развлечения — вот слагаемые успеха очередного праздника в «Золотых соснах». День поселка «Золотые сосны», ставший доброй летней традицией, прошел 11 июня и собрал более 500 гостей.

19.07.2017 Формируется состав жюри Премии «Поселок года»

До конца июля формируется экспертный совет премии «Поселок года».

19.07.2017 Независимым Консультантом премии «Поселок года 2017» стала компания PwC

Оргкомитет премии «Поселок года 2017» и руководство компании PwC договорились о сотрудничестве. Теперь все этапы голосования премии будут проходить под контролем одной из крупнейших аудиторских фирм в мире - PwC. Независимые Консультанты будут проверять результаты оnline голосования, присутствовать на финальном заседании жюри, а также проводить подсчет голосов на церемонии награждения за такие награды, как «Девелопер года», «Риелтор года» и «Персона года».

17.07.2017 Пресс-показ Ярмарки Комфортной Жизни Open Village 2017 под барабанное шоу Vasiliev Groove

14 июля прошла торжественная церемония открытия Ярмарки Комфортной Жизни Open Village 2017. По традиции финских коллег Asuntomessut, мероприятие прошло в закрытом формате: присутствовали на церемонии только журналисты, главы городов, а также чиновники министерств и ведомств. В том числе среди приглашённых гостей были представители экспонентов Open Village.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11   12  
все новости
Rambler's Top100


МОСКВА » «Я не готов оставаться маленьким только потому, что быть большим тяжело»

«Я не готов оставаться маленьким только потому, что быть большим тяжело»

Насколько оправдано движение девелоперов из столицы в регионы? Может ли репутационная составляющая проекта соперничать по значимости с экономической? Страшно ли "взрослеть", превращаясь из небольшого девелопера в крупного игрока рынка? На эти и многие другие вопросы отвечает генеральный директор ГК "Московский ипотечный центр" Андрей РЯБИНСКИЙ.

Андрей Михайлович, в чем сегодня принципиальное отличие работы девелоперской компании в Москве и в Подмосковье? Правы ли те, кто утверждает, что в области работать проще, лучше и выгоднее?

— Не просто проще, а несоизмеримо проще, выгоднее и интереснее. В Москве стало очень сложно ввиду того, что рынок превратился в кланово выстроенную систему — если и не замкнутую совсем, то крайне закрытую. В Подмосковье подобного развития событий нет, там удается организовать конструктивную работу, получать от нее удовлетворение и главное, результат.
Давайте называть вещи своими именами: в Москве надо иметь очень серьезный административный ресурс для того, чтобы в принципе существовать на рынке — не говорю о масштабных проектах, а вообще, хоть о какой-то работе. Некоторые со мной могут не согласиться, но это мое мнение и мои наблюдения. Исходя из этого, мы и выстраиваем свою политику: компания поработала в Москве, а сейчас полностью ушла в Подмосковье. Теперь будем "клонироваться" в регионах. У нас уже появились первые региональные проекты.

Возвращаясь к столичному рынку... Как вы оцениваете новые правила игры, предложенные московскими властями? Я имею в виду и запрет на точечную застройку, и ситуацию с реконструкцией кварталов, и недовольство девелоперов попытками превращения их в подрядчиков… Некоторые утверждают, что мы стоим на пороге массового исхода девелоперских компаний из столицы.

— Сразу могу сказать: все вами перечисленное только подтверждает мысль, что Москва - рынок закрытый, закрывающийся все больше и больше. Какие-то девелоперские компании в городе останутся. Другое дело, что их число заметно сократится, а влияние города на строительный процесс, напротив, существенно возрастет. Такие санкции заметно осложнят жизнь девелоперам — они потеряют часть рынка и будут вынуждены уходить в Подмосковье, в регионы и за рубеж. Но есть и обратная сторона. До сих пор, насколько я успел заметить, строительство ввиду высокого интереса к девелоперскому рынку велось стихийно — и зачастую инфраструктура уже не успевала "догонять" темпы возведения новых жилых массивов. И если город берет на себя больше власти, больше прав в решении строительных вопросов, то можно надеяться, что развитие начнет вестись концептуально, и один проект будет логически увязан с другим. Для Москвы и ее жителей это, безусловно, плюс. Ну а бизнес должен учиться выживать в тех условиях, в которых он находится.

Канун Нового года — время итогов и прогнозов. В этом году прогнозы слишком уж расходятся — от $10 000 за м2 среднестатистического столичного жилья к 2010 году до дву-, а то и до трехкратного падения рынка. Каково ваше мнение?

— Думаю, я не очень оригинален, считая, что цены будут расти. Другое дело, что без существенных, резких рывков — рост рынка будет осуществляться постепенно, более низкими темпами, чем раньше. Падение — и дву-, и даже четырехкратное — вполне возможно. Мы все прекрасно помним 98-й год, когда цены упали в 4 раза. Тут все напрямую зависит от экономических мегапотрясений, каким и был кризис 98-го. Но мне кажется, что сейчас все довольно стабильно. Прошли выборы в том направлении, в каком и ожидалось; мы не будем обсуждать, хорошо или плохо, что победила конкретная партия, поскольку речь идет совершенно не о политике, а об экономике, а ей выборы не принесли никаких неожиданностей, напротив, гарантировали определенную стабильность.

Впрочем, спрогнозировать кризис довольно сложно — по крайней мере, кризис 98-го года никто так и не спрогнозировал. Но если кризис будет, это значит, что была допущена системная ошибка, которая рушит все прогнозы — они ведь, как математическая модель, составляются при соблюдении определенных условий.

Раз уж мы заговорили о ценах — ваша оценка влияния американского ипотечного кризиса на наш рынок недвижимости?

— Кризис повлиял не на рынок недвижимости вообще, а все-таки только на ипотечный рынок. Да, какие-то банки отказались от ипотечных программ, какие-то ужесточили условия — словом, ипотечная волна несколько спала. Стало быть, несколько спал спрос на недвижимость, и как следствие — чуть-чуть "притормозили" цены. Но как мы можем наблюдать, уже упоминавшихся потрясений не случилось — все находится в пределах спокойных колебаний. Плюс к этому есть банки, начавшие активно занимать освободившуюся нишу — к примеру, заявляя о готовности кредитовать заемщиков, которым отказали в других банках, и таким образом "растворяя" часть проблемы.

Основная мысль, которую я хочу донести — сейчас все колебания, по крайней мере, в Москве и Подмосковье, находятся в пределах… скажем так, неволнующих значений. Называть происходящее кризисом в полном смысле слова было бы неверно.
Но это с точки зрения заемщиков-физлиц. А с точки зрения девелоперов?

— Да, мы столкнулись с тем, что банки, с которыми у нас существовали договоренности о выдаче довольно крупных кредитов, отложили окончательное решение вопроса.

Правда, конкретно на нас это не сказалось. У нас есть определенная "подушка", позволяющая, не отклоняясь от планов, реализовывать намеченные проекты. Что касается других компаний (а я уверен, что в схожей ситуации оказались многие), то все зависит от двух вещей — существует ли такая "подушка" в принципе и каков объем строительства. Все-таки нас тут нельзя сравнивать с очень крупными девелоперами, у которых в силу объемности их проектов, вполне возможно, возникают проблемы. У нас в контексте данного вопроса сложностей нет: объекты, заявленные на этот год, построены и сданы, заявленные на следующий год будут строиться по плану. Более того, мы даже построили чужой объект — точнее, достроили за другим инвестором.
Зачем?

— История была следующая. На Ходынском поле, по адресу Хорошевское шоссе, 56, строился жилой комплекс из 6 домов, а это более 500 квартир. Инвестор (имени называть не буду, поскольку ситуация разрешилась, а компания повела себя порядочно настолько, насколько могла в сложившихся обстоятельствах) — так вот, эта компания была генеральным инвестором, а МИЦ — соинвестором на 30%. В какой-то момент, примерно на половине, строительство остановилось.

Мы оказались в ситуации, в которой с нашей стороны все финансовые условия участия в проекте были выполнены, а наши партнеры не смогли выполнить обязательств по доведению объекта до логического конца. И мы решили занять активную позицию: собрали всех жильцов на расширенное совещание (люди, конечно, пришли поникшие, ожидали от нас предложения существенно доплатить за жилье) и немедленно объявили, что доплачивать ничего не надо — все будет построено за наш счет. Словом, мы вытаскивали этот объект. Вообще, по количеству временных и организационных затрат проще возвести объект с нуля, чем разобраться в каскаде проблем, оставшихся от предыдущего застройщика. По сути, в тот момент на нас легла двойная ответственность. Мы обязались достроить дома не только для частных инвесторов, то есть несли ответственность перед физическими лицами, но и муниципальные корпуса, которые предназначались для очередников и отходили городу, и здесь уже речь идет об ответственности перед городскими властями. На сегодняшний день все 6 корпусов благополучно сданы.

Зачем это все? Наверное, это как раз тот случай, когда за громкими фразами "социальная ответственность" и "репутационный риск", которыми зачастую оперируют люди, понятия не имеющие об истинном смысле этих слов, стоит добросовестно проделанная работа и 500 семей, которые не остались на улице.

Интересно, а соинвестирование не испугало вас как система?

— Вот это очень хороший вопрос. Подобная схема работы нас не испугала в прямом смысле этого слова, но заставила очень серьезно задуматься о том, как впредь избежать подобных инцидентов! Я знаю немало компаний, которые влезали в соивестирование и испытывали потом огромные проблемы. Мы же выросли из риэлторской компании, и к девелоперскому бизнесу перешли, финансируя долевое строительство — то есть, выкупая объемы у крупных застройщиков. Тогда мы на этом зарабатывали, и достаточно неплохо, но, представьте: если мы честно сыграли на 40% дома, а тот, кто сыграл на оставшиеся 60%, не выполнил своих обязательств, мы, получается, напрямую зависим от чужих финансовых схем и чужого менеджмента. И дабы подобное больше не повторялось, было принято решение о переходе от голой инвестиционной к классической девелоперской деятельности, которой мы сейчас, собственно, и занимаемся.

Как вы видите дальнейшее развитие своей деятельности и ставите ли себе какие-то планки для преодоления?

— Во-первых, смело можно сказать о том, что мы успешно закончили реструктуризацию внутри компании, которая последовала сразу же за слиянием с АН "Мир Недвижимости", вошедшим в апреле 2007 года в состав ГК "Московский ипотечный центр". По ее итогам мы насчитываем сейчас 9 отделений по Москве и более 700 сотрудников. Большая их часть относится к риэлторскому сегменту нашего бизнеса. Поэтому, говоря о развитии, скажу, что мы планируем расширять и дальше это направление, увеличивая и упрочняя свое присутствие на рынке.

В части инвестиционной и девелоперской деятельности за следующий год мне бы хотелось довести общие площади, над которыми мы будем работать, где-то до 550 000 – 600 000 м2. Это некий объем, который уже можно назвать солидным, даже очень серьезным. Я понимаю, что есть структуры, оперирующие миллионами "квадратов", но у нас пока речь идет о том, чтобы перейти из своего эшелона небольших девелоперских компаний в эшелон компаний крупных. Не берусь утверждать точно, но у меня есть все основания полагать, что в следующем году это произойдет.

Девелоперы жалуются, что все меньше предлагается участков и все больше готовых инвестпроектов. Вы тоже считаете, что инвестпроект менее интересен?

— Лично мы больше любим делать все сами, "с нуля". В таком проекте мы готовы отвечать за каждую запятую в каждом документе и за каждый экономический показатель, который если и плывет, то мы знаем, куда он плывет и чем это обусловлено. Поверьте, так гораздо проще.

Скажем, наш проект в Нижнем Новгороде — это некий полуфабрикат. Полностью же готовый, "упакованный" инвестроект нам не нужен, мы не доверяем его содержимому и с гораздо большим удовольствием сделаем это "содержимое" сами. Поэтому с соответствующими предложениями мы сталкивались, но не очень охотно на них реагировали. На сегодняшний день у нас нет ни одного такого проекта.

К тому же, готовые инвестпроекты, которые предлагаются на рынке — это, как правило, очень плохо подготовленный материал с некачественным уровнем проработки, в котором масса юридических и прочих несоответствий. Да и сам проект нередко оказывается слабым и далеко неоптимальным по большинству из возможных показателей.

Но, скажем, если мы возьмем такой показатель как норма прибыли — вы на какие проценты в принципе согласны?

— Думаю, это должно быть что-то не менее 40% годовых.

Вы принципиально занимаетесь только жилыми проектами? Или коммерческой недвижимостью тоже?

— Пока в активе компании только один нежилой проект. У нас есть большой участок земли в Подмосковье — около 1 400 га. На них будет располагаться промышленный парк, только I очередь которого составит 520 – 560 га. Концепция сейчас в стадии разработки, и уже на этом этапе появились первые наши будущие резиденты, заинтересовавшиеся проектом. Впервые в черновом, так сказать, варианте мы покажем проект весной в Каннах — посмотрим, как на него прореагируют, хотя уже понятно, что основными потребителями станут зарубежные компании. Часть территории будет ориентирована на логистику, часть — непосредственно индустриальная недвижимость, а больше пока рассказывать, извините, не буду.

Руководители крупных компаний любят говорить: "Если бы маленькие компании знали, насколько трудно быть все время на виду, они бы не стремились вырасти". Вы понимаете, что, превращаясь в крупного девелопера и привлекая к себе внимание, вы становитесь более публичными, а значит, в определенном роде мишенью?

— Вопрос в наше время актуальный — что называется, есть прецеденты. Но, думаю, что в большинстве случаев это стремление к росту определяется еще на уровне принятия решения — хочу ли я быть наемным работником или владельцем собственного бизнеса. Поэтому, говоря о масштабах бизнеса и о самом факте владения и управления каким-либо бизнесом — в обоих случаях это вопрос амбиций, и мы этим амбициям подвержены. Определенно соглашусь с тем, что по мере того, как расширяется и укрупняется бизнес, пропорционально растут и проблемы, с ним связанные, — как количественного, так и качественного характера. Но также определенно могу сказать: мы не готовы оставаться маленькими только потому, что быть большими тяжело.
Какие тенденции проявились на рынке в этом году и получат продолжение в следующем? Может быть, появится что-то новое, с чем мы пока не сталкивались?

— Наверняка, отвечая на этот вопрос, все говорят о ценах, о строительном рынке. Я не буду повторяться, соответствующих комментариев уже дано слишком много. Мне кажется, что одна из самых важных тенденций следующая: в 2006 – 2007 годах "отвалилось" немало девелоперских компаний. На первый взгляд многим этот бизнес казался простым: есть административный ресурс, получил объект, дальше дело техники, а доводить проект до конца и вовсе не обязательно, особенно если получил некоторые дивиденды. Но все оказалось не так просто, и фирмы, исповедующие эту идеологию, ушли с рынка. Вторая волна — уход компаний, которые были не готовы вести девелоперский бизнес по своему культурно-техническому уровню (либо культурно не готовы, либо технически). Потом произошла серия скандалов, вызванная этими двумя событиями, и власть обратила внимание, что у девелоперского бизнеса есть серьезная составляющая, которая называется социальная ответственность, и стало быть, этот бизнес должен властью контролироваться. Сейчас власть на всех уровнях, во всех ее проявлениях очень серьезно смотрит на девелоперов, поэтому на первый план выходит репутация — перед администрацией и властями города, перед деловыми партнерами, перед жильцами. И выясняется, что какие-то компании могут бороться за получение объектов, потому что им доверяют, а какие-то — не могут, потому что с ними не хотят иметь дело.

Означенная тенденция является очень важной, поскольку это — естественный или искусственный, но отбор, который непременно должен был произойти на рынке и который ведет к его, рынка, цивилизованности. Да, становится сложнее работать бизнесу, но подобные меры призваны максимально обезопасить конечного потребителя. Сложнее становится строить, но больше гарантий, что построенное не рухнет. Сложнее (и дороже) решать вопрос с коммуникациями, но менее возможна ситуация возникновения в чистом поле микрорайона, который ни к чему не подключен или подключен по временной схеме. Думаю, движение рынка к цивилизованности, выкристаллизация компаний, готовых взять на себя решение сложных и дорогих, строительных и репутационных задач, возможность для новичков попасть в это сообщество только при условии серьезного подхода к своей работе и есть самый важный итог года.

Валерия МОЗГАНОВА
Источник: http://www.VsePoselki.ru
Другие статьи о загородной недвижимости
Больше снимем вместе

Второй год подряд рынок загородной аренды живет под девизом «Экономия, экономия и еще раз экономия», причем это справедливо для всех сегментов - от элитного до низкобюджетного. Состоятельные арендаторы теперь предпочитают снимать жилье на короткий срок, а семьи победнее - оплачивать загородные дома в складчину.

Как понять и полюбить русскую дачу?
  Девелоперы строят загородные дома, которые позволяют жить в них круглогодично. Однако покупатели не спешат покидать мегаполис. В загородные коттеджи, таунхаусы и даже квартиры в малоэтажных жилых комплексах большинство приезжает лишь в теплое время...
Загородные поселки стремятся к простоте

Еще лет 10-15 назад идеальный загородный дом был невероятных размеров и с богатой отделкой. С тех пор покупатели стали более практичными - на первое место вышла функциональность. Застройщики больше не пытаются поразить своих клиентов входными группами из мрамора с позолотой, стремясь к балансу между формой и содержанием.

Элита столкнулась с дефицитом

Дно кризиса на рынке элитной загородной недвижимости, похоже, преодолено. Во всяком случае, девелоперы чувствуют себя гораздо увереннее, чем в прошлом году, и не идут на большие уступки, как раньше. Компании пока не берутся за новые проекты, и потребители начинают ощущать дефицит качественного предложения в элитном сегменте.

Бесподрядное хозяйство

По признанию застройщиков, единственным действенным инструментом для удержания спроса на участки без подряда остается снижение цен

«Золотые сосны» — поселок высшей пробы

Концептуальный поселок клубного типа, построенный в окружении хвойного леса,  - так лаконично можно охарактеризовать поселок «Золотые сосны», расположенный в часе езды от МКАД по Ярославскому направлению.

Легенды и мифы Преображенки

Старинные московские районы, улочки, переулки у большинства ассоциируются с Арбатом, Замоскворечьем, Патриаршими прудами. Но атмосфера Москвы не ограничивается Бульварным или Садовым кольцом. ДН рассказывает о менее знаменитых московских районах, которые сохранили свое очарование до наших дней.

Сезонная охота на русскую дачу

Русская дача - явление уникальное. Это слово не переводится на другие языки, потому что в них отсутствует соответствующее понятие. Историки утверждают, что первые дачи в России появились в начале XVIII века, когда Петр I начал раздавать приближенным земельные участки под Петербургом, в основном по дороге к собственной летней резиденции - Петергофу.

 

Лучшие коттеджные поселки Подмосковья. Загородная недвижимость