"Кто не успел, тот опоздал!" - сегодня это утверждение оказалось как никогда справедливым для инвесторов и застройщиков Ленинградской области. На протяжении довольно длительного времени состояние загородного рынка в этом регионе можно было назвать выжидательным. Когда Подмосковье захлестнул строительный бум, в результате которого как грибы начали появляться коттеджные поселки, первозданность природы Ленинградской области почти никто не нарушал - да, строительство велось, но не столь активно и, в основном, точечно. Инвесторы региона наблюдали за строительными экспериментами в Подмосковье, ждали результатов.

Когда стало понятно, что дома в коттеджных поселках пользуются особой популярностью и спросом у покупателей, Коттеджные поселки Ленобласти в пригородах Санкт-Петербурга тут же стали появляться подобные поселения, правда, небольшие, всего на 20 котеджей. Вот тут-то и оказалось, что догоняющим быть выгодно - ошибки, допущенные при возведении коттеджных поселков в Подмосковье, в Ленинградской области были учтены, и по возможности, их старались не повторять, поэтому и архитектурного безобразия здесь намного меньше, да и возведением разнообразной инфраструктуры особенно не увлекаются. Сначала рынок осваивали местные инвесторы, чуть позже подключились и москвичи. Активный рост коттеджного строительства начался в Ленинградской области сравнительно недавно: в 2006 году было заявлено 42 проекта, в 2007 году - 70.

Темпы строительства не были снижены ив первой половине 2008 года, но мировой финансовый кризис изменил планы многих. Застройщики Московской области, в частности, представители компании МИЭЛЬ , убеждены: серьёзных потрясений на загородном рынке не произойдёт, может лишь сократиться число новых проектов. Подобное утверждение уже сегодня оказалось верным для Ленинградской области: активность первого полугодия 2008года сменилась стагнацией. В результате число заявленных проектов - 63. О резком спаде говорить пока рано - рынок адаптируется к новой ситуации, и в то же время такую мгновенную реакцию вряд ли кто в Ленинградской области ожидал. На рынке загородной недвижимости Подмосковья в середине октября, когда мировые биржи продолжало лихорадить и доллар начал неожиданно расти, появилось сразу несколько новых проектов. Начнут ли их реализовывать - другой вопрос, но, в отличие от рынка северо-запада, подмосковный оказался стабильнее и устойчивее, по крайней мере, такая создаётся видимость. Возможно, причина в том, что большинство застройщиков и инвесторов - крупные компании, чем не могут похвастаться пригороды Санкт-Петербурга. О том, как поведут себя загородные рынки двух столиц в период кризиса, сказать сложно - в них слишком много различий.

На сегодняшний день в Ленинградской области в активной продаже находятся 156 коттеджных поселков (в Московской- свыше 300), треть из них - так называемые дальние дачи , остальные расположены в непосредственной близости от Кольцевой автодороги (КАД). Есть среди предложений и таунхаусы - их число пока ограничено (9 проектов), и 6 мультикомплексов, в которых также есть предложения по таунхаусам. Большинство таунхаусов позиционируют как жильё класса бизнес или элит с соответствующими ценами - от 5000000 руб. до 41000000 руб. за секцию. Исключение можно встретить разве что в коттеджном поселке Коттеджные поселки Ленобласти Приозерск - Комфорт - там таунхаус выставлен за 2500000руб., вот только расположен он в 100км от Санкт-Петербурга. Так что дёшево и сердито.

В Московской области цифры по таунхаусам несколько другие: только на Новой Риге таких коттеджных поселков больше 9, да и цена таунхаусов на порядок выше (примерно в 2 раза). Несмотря на то что таунхаусы в Подмосковье часто подвергаются критике (мол, и архитектура, и качество строительства, и многое другое не соответствует цене), потенциальный покупатель всё же отдаёт предпочтение именно такому типу жилья. В любом случае, оно всё равно дешевле, чем отдельно стоящие коттеджи, и в обслуживании не занимает много времени. Более того, именно такое жильё аналитики рынков недвижимости считают наименее подверженным кризису, последствия которого ещё предстоит испытать. Таунхаусы как показывает практика, первыми, после экономических потрясений, начинаю расти в цене. Поэтому покупка таунхаусов сейчас- довольно выгодная сделка, особенно в Ленинградской области, где они дешевле, чем в Подмосковье, рядом с МКАД.

Цена сотки под Питером по-прежнему ниже, чем аналогичный надел под Москвой. Отсюда и стоимость коттеджей оказывается более привлекательной для клиентов, стремящихся вложить свои деньги в недвижимость. Застройщики Ленинградской области постепенно идут по стопам коллег Подмосковья, снижая стоимость надела за счёт возведения на нём как можно большего числа жилых домов. До мини-городов Новой Риги и Дмитровского шоссе им, конечно, ещё далеко - свыше 600 коттеджей... Здесь о таком приходится только мечтать, и всё-таки прогресс налицо. Самым крупным из проданных коттеджных поселков северо-запада является- Борисово-2 (273 коттеджа), затем идёт Каменка (120 секций в таунхаусах и 32 квартиры в малоэтажных домах) и Озерное (82 участка под строительство). В стадии застройки и активной продажи находятся ещё несколько, но более крупных проектов: мультикомплекс Коттеджные поселки Ленобласти Токкари-Лэнд (90 коттеджей, 156 таунхаусов, 37 квартир), Вертикаль и Гармония на 250-300 коттеджей. В районе Новая Ижора, находящемся в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, заявлено о строительстве 6000 коттеджей. Вот только предложение это было озвучено до кризиса.

У мегапоселений много плюсов - как для застройщиков, так и для покупателей, но актуальны они, к сожалению, в период, когда нет экономического кризиса. Ведь чем больше жилья, тем дольше сроки его строительства, следовательно, окупаемость проекта увеличена по времени. В ситуации, когда рубль, евро или доллар нестабильно себя ведут, слишком высокий, а подчас и неоправданный риск затевать крупномасштабные стройки.

Есть ещё один момент, который в эпоху кризиса существенно повлияет на развитие загородного строительства в Ленинградской области. Регион лишь на 57% обеспечен природным газом, все остальные должны пользоваться газовыми баллонами. Для изменения такой ситуации необходимо заняться газификацией. Этот вопрос до кризиса на повестке дня стоял в числе приоритетных, вот только сегодня, чтобы осуществить его, необходимы серьёзные внешние инвестиции - как со стороны застройщиков, так и будущих владельцев. Но при вялой активности покупателей и приостановке некоторых проектов на подобное вряд ли приходится рассчитывать. Подведение газа, конечно же, будет продолжаться, преимущественно на государственные деньги.

Изменятся в это кризисное время приоритеты при выборе места, где будут возводиться новые коттеджные поселки? Вряд ли. Север Ленинградской области, в частности, Выборгский район, по-прежнему останется самым популярным у потенциального покупателя. Недвижимость - это особый товар, и в период нестабильной ситуации люди, как правило, ищут не то, что дешевле, а гораздо чаще покупают дорогие эксклюзивные коттеджи. Выборгский район как раз и отличается любовью к роскоши - как-никак побережье Финского залива, вековые сосны, жёлтый песок. Здесь, как и прежде, предпочитают жить актеры, учёные, писатели, сильные мира сего, бизнесмены. Более 50% жилья здесь относят к категории deluxe, но местные изысканные замки существенно уступают по цене Рублёвским. Желающих поселиться на побережье с каждым годом становится всё больше, и застройщику приходится идти на серьёзные жертвы, дабы получить обещанное вознаграждение за исполнение чужой мечты. Недовольной оказывается третья сторона - экологи. Они уже несколько лет подряд бьют тревогу и обвиняют застройщиков в незаконном захвате территорий, причём в заповедных зонах. Самый крупный скандал разгорелся вокруг застройки на полуострове Киперорт, побережье которого - Особо охраняемая территория . Вот только не спас этот статус от возведения дорогих коттеджей. Более того, забор вокруг коттеджного поселка построили из реликтовых камней. В итоге - Частная охраняемая территория. Проход запрещён . Захвачены и обширные участки в бухте Ключевская и у коттеджного поселка Озерки. Застройщики оправдываются: земли на побережье облюбованы уже давно и свободных мест под застройку практически нет, вот и приходится идти на хитрости . Несмотря на экологический шум вокруг Финского залива, не стоит полагать, что все поселки в Выборгском районе построены с нарушением закона. Не все, но много. Выселят ли нарушителей? Скорее, пожурят.

Второй по популярности район - Всеволожский . Здесь красивые и заповедные места, много воды, Ладожское озеро. Застройщиков привлекает не только ландшафт и береговые линии, но и развитая инфраструктура, хорошее транспортное сообщение с Санкт-Петербургом, поэтому в активной продаже здесь находятся около 55 коттеджных поселков.

Интерес к северу, к Выборгском у и Всеволожском у району привёл к росту стоимости земли, а вместе с ней и коттеджей. Застройщикам пришлось искать более дешёвые земли под свои экономные проекты. Выбор остановили на юге. На сегодняшний момент здесь строят пока 6 коттеджных поселков, различных по площади и типу жилья: это и поселок таунхаусов Кузьминское Плато , и мультиплекс Павлоград с коттеджами и таунхаусами.

Но особый интерес представляет проект Новая Ижора , о котором уже было сказано выше. Он по числу возводимых коттеджей стоит 10 поселков. Застройщики до кризиса обещали возвести все 6000 котеджей за 3 года. Теперь им, возможно, придётся пересмотреть свои планы.

Нынешний год для рынка загородной недвижимости Ленинградской области оказался на редкость удачным. Цены на все типы жилья активно росли, продажи шли. Не испортит ли благостную картину разразившийся кризис? Сказать сложно. Гораздо важнее ответ на другой вопрос: смогут ли застройщики реализовать уже заявленные и существующие не на бумаге проекты? Или придётся замораживать стройки? Тогда тот, кто не торопился, оказался прав и, не успев, не опоздал?

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | ноябрь 2008 | № 10 (39) | http://www.d-n.ru/