02.11.2006

Конец года по традиции является временем подведения итогов, выделения наиболее интересных и значимых событий. Мнение аналитиков и топ-менеджеров одного из заметных участников рынка загородной недвижимости ближнего Подмосковья, компании «АСК» об основных тенденциях 2006 года представляет Григорий Слепак, заместитель генерального директора компании по экономике и финансам. На протяжении текущего года рынок загородной недвижимости Подмосковья развивался достаточно динамично, достигнув по предварительной оценке стоимостного объема  $8,3 млрд. при аналогичном показателе 2005 года около $7 млрд. Суммарный объем рынка подмосковных коттеджных поселков, на котором действует 96 компаний-операторов (застройщики и риэлторы), превысил 8,6 млн. кв. м.
Основной спрос покупателей сосредоточен на предложениях первичного рынка, который сейчас прочно закрепился на ведущих позициях за счет строительства новых поселков в ценовых сегментах «бизнес» (примерно 2/3 рынка) и «премиум» (свыше 20%). Особо следует отметить, что из 230 активно строящихся и предлагаемых к продаже новых поселков около 100 возводится на Новорижском направлении, которое стало лидером нового строительства.
Определенный интерес представляет «портрет» среднего коттеджного поселка в Подмосковье по состоянию на середину 2006 года: территория – 25-30 гектаров, число жилых домов – около 100, их площадь – 350-400 кв. м., цена         1 кв.м. -$1500-1700, стоимость эксплуатации жилого дома - $300 в месяц. 
Как и все другие сегменты отечественного потребительского рынка загородная недвижимость в течение 2006 года испытывала на себе сильное влияние целого ряда объективных и субъективных факторов. Прежде всего, речь идет о воздействии макроэкономических трендов, определяющих платежеспособный спрос и стоимостные характеристики предложения. Увеличение объемов располагаемых доходов целевых групп населения в соединении с фактором инфляции (реальной и ожидаемой) способствовали продолжению роста цен на  объекты загородной недвижимости. Среднегодовой прирост цен можно оценить в 30-35%,  а на наиболее ликвидные категории недвижимости - 50-60% по сравнению с предыдущим годом. При этом покупательская активность не стала ниже, так как в других секторах жилищного строительства рост цен оказался существенно выше. В то же время при кажущемся изобилии предложения коттеджных поселков ближнего Подмосковья (в отдельных сегментах даже наблюдается явное перенасыщение, например, по элитному жилью) сегодня ощущается дефицит объектов высокого уровня, удовлетворяющих запросы потенциальных покупателей по соотношению «цена – качество». Понятие качество при этом включает, естественно, целый комплекс важнейших характеристик: транспортная доступность, природа и экология, историческое и культурное окружение, инфраструктурная составляющая будущего загородного жилья. Рынок в настоящее время уже прошел неизбежный этап структуризации, под которым следует понимать не только формирование стабильного и хорошо подготовленного состава всех его профессиональных участников (инвесторов, строителей, архитекторов и проектировщиков, девелоперов, риэлторов, управляющих компаний), но и соответствующий рост требовательности частных клиентов. И с этой точки зрения одной из определяющих тенденций рынка загородной недвижимости 2006 года стало изменение структуры спроса потребителей, смещающегося в сторону коттеджных поселков с единой проработанной концепцией застройки и более высокой степенью готовности жилья. То есть налицо желание покупателей приобрести жилой дом в ближнем Подмосковье по цене московской квартиры, но при этом не потерять практически ничего в удобстве и комфорте. Приобретение загородного дома для постоянного проживания следует рассматривать как реальную альтернативу ставшему для многих слишком дорогим городскому жилью соответствующей ценовой категории. Но при продолжении такой тенденции в дальнейшем неизбежно будет расти и стоимость данной недвижимости, сокращая проявившееся сейчас отставание от темпов роста цен на городские квартиры. Отметим также, что рост цен в 2006 году привел к значительному расширению границ ценовых сегментов на рынке загородной недвижимости. Все отмеченные здесь тенденции в  той или иной мере оказали влияние на ход реализации проекта строительства на Новорижском направлении поселка «Грин Хилл» компании «АСК».  Проведенный нами всесторонний анализ спроса потенциальных клиентов позволил достаточно четко составить «портрет покупателя», учесть его вкусы, общие требования к загородному жилью и текущие запросы. С учетом этого выбиралась как стратегическая линия в реализации проекта, так и конкретная тактика продаж на всех этапах строительства поселка. «Грин Хилл» оптимально сочетает выигрышное место расположения недалеко от Москвы по скоростной автотрассе, благоприятную экологию и природное окружение, широкий выбор объектов инфраструктуры Истринского района, единую концепцию застройки, качество строительных и отделочных работ, строгое соблюдение и даже некоторое опережение сроков завершения основных этапов работ. Применяемая компанией «АСК» и ее партнерами по реализации проекта «Грин Хилл» (Финансово-промышленной группой «Техногруп» и Банком «Петрокоммерц») уникальная для Подмосковья схема застройки единым фронтом, без использования общепринятой технологии жилых очередей позволила обеспечить беспрецедентно высокие темпы строительства и продаж. В сентябре 2006 года закончено строительство первых 40 коттеджей. Новый коттеджный поселок «Грин Хилл» будет полностью введен в эксплуатацию на квартал раньше намеченного графика – осенью 2007 года. Но уже сейчас, почти за год до завершения строительства активно работает открытый в поселке в марте 2006 года офис продаж: темпы текущих продаж стабильно растут на 5-8% в месяц, на сегодня реализовано уже более 50% жилых домов с учетом  забронированных частными клиентами 15% домов, которые будут выкуплены в ближайшее время. Таким образом, ключевыми преимуществами «Грин Хилл» - наиболее показательного проекта 2006 года для компании «АСК» - являются:  выработка его идеологии, формирование концепции, выбор схемы инвестирования и методов практической реализации в полном соответствии с актуальными рыночными тенденциями. Все это делает проект «Грин Хилл» высокоэффективным и конкурентным, соответствующим рыночной конъюнктуре и меняющимся запросам потенциальных покупателей.