Федеральная программа по строительству малоэтажного жилья ещё три года назад была названа в числе приоритетных. Вот только эффективной она пока вряд ли является. Хотя на третьем Всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству, прошедшем в начале марта, участники заявили, что по результатам прошлого года показатель ввода жилья в стране оказался несколько больше, чем прогнозировало Минэкономразвития, и резкого строительного спада во многом удалось избежать именно за счёт «малоэтажки»: доля индивидуального домостроения впервые превысила 50 % общего объёма новостроек.

И всё же итоговые цифры выглядят весьма скромно. Как увеличить количество вводимого в строй малоэтажного жилья? Как сделать его доступным и возводить быстрыми темпами? Свои рецепты предлагают политики, депутаты, ответственные чиновники.

Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин заявил на конгрессе, что активно начать реализацию программы по доступному жилью помогут новые энергоэффективные технологии, которые появились сейчас у многих строительных компаний. Благодаря этим технологиям себестоимость м² в малоэтажных домах составит около 39 000 руб. Подобное удешевление позволит приобретать жильё, по данным министерства, не менее чем 40 % населения страны. К тому же, использование новых теплоизоляционных материалов в дальнейшем будет способствовать экономии электроэнергии, а это значит, что содержание дома или таунхауса будет обходиться семье несколько дешевле, чем сейчас.

По мнению генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Александра Бравермана, кроме использования новых технологий, для облегчения и увеличения темпов строительства необходимо создать ещё и простые типовые проекты домов, а также активизировать спрос на такое жильё. «При выходе из кризиса будет подниматься рынок недвижимости, расти спрос, единственным ответом на это должен стать рост предложения жилья», - пояснил Александр Браверман. Кроме того, надо принять чёткие нормативы для подобной недвижимости, в которых была бы регламентирована вся номенклатурная база, а жильё было бы позиционировано не только как дешёвое, но и как комфортное. «Сейчас, к сожалению, СНиПы и другие нормативные базы не отвечают чётко на все необходимые вопросы, - продолжает президент Союза архитекторов России Андрей Боков, - и пока эта проблема не решена».

И, наконец, Госдума приняла в окончательном чтении закон, направленный на развитие строительства «малоэтажек» при финансовой поддержке недавно созданного Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйств. Глава Комитета по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум считает, что новый документ уточняет, на каких условиях будет предоставлена финансовая поддержка, а также даёт возможность не только строить малоэтажное жильё, но и приобретать его у застройщиков на средства Фонда. Также законопроект позволяет муниципальным образованиям и субъектам Федерации расходовать сэкономленные на покупке или строительстве «малоэтажек» средства на приобретение земельных участков под будущее строительство, на оборудование приобретаемых участков необходимой инфраструктурой, а также на проведение кадастрового учёта объектов.

Главную же проблему, которую предстоит решить застройщикам, в арсенале которых уже есть новые технологии, строительные материалы, а в перспективе появятся и необходимые нормативные базы, - СНиПы, отсутствие территории, а точнее пригодных под такого типа застройку земельных участков. «Но и эта проблема в ближайшее время будет решена», - уверяет Александр Браверман. На одном из заседаний правительства в конце прошлого года «земельный вопрос» обозначил премьер-министр России Владимир Путин, который призвал отказаться от узковедомственных интересов при выделении земель.

Пока же Фонд РЖС в нынешнем году планирует возводить на своих земельных участках в основном малоэтажное жильё. «У нас есть запланированные показатели, ключевым из них является доля земли, выделенная под малоэтажное строительство, - говорит Александр Браверман. - Фонд будет оказывать определяющее влияние на развитие сегмента рынка жилья экономического класса, прежде всего, малоэтажного через вовлечение в оборот необходимого количества комплексно обеспеченных земельных участков. При этом мы будем выходить на соотношение малоэтажного и многоэтажного строительства как 60 % на 40 %, пока же эта пропорция обратная».

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева подчёркивает, что основным ориентиром на будущее является доведение объёма российского малоэтажного жилья до 70 % от общего показателя вводимых жилых м²: «Как мы понимаем, цели стоят такие, чтобы на одного жителя вводился 1 м² жилья в год. Исходя из этого, малоэтажного жилья должно вводиться в год около 90 млн м²».

Вот только во всех ли регионах необходимо увлекаться малоэтажным жильём? Не создаст ли оно новых проблем, и везде ли оно будет дешёвым? У застройщиков мнения на этот счёт разделились. «Строительство малоэтажного жилья в регионах более конкурентоспособно по сравнению с многоквартирными домами, чем вблизи мегаполисов, - считает вице-президент ГК «Партнёры земли» Юрий Сорокин. - В регионах есть возможность продавать отдельно стоящие дома и таунхаусы по цене 20 000-25 000 руб. за м². А стоимость того же „квадрата" в квартирах начинается от 27 000 руб. В то же время в Московской области разница в стоимости загородного и городского жилья гораздо меньше. Более того, м² в коттеджах может стоить и дороже, чем в городских квартирах. Причина? Высокая стоимость областной земли».

Исходя из результатов аналитических исследований, сделанных ГК «Партнёры земли», стоимость розничных земельных участков в регионах Центрального федерального округа оказалась в 7,5 раза ниже, чем цена аналогичных наделов в Подмосковье. «В регионах загородное жильё гораздо легче предпочесть городскому не только из-за цены, но из-за транспортной доступности, - продолжает Юрий Сорокин. - Большинство жителей загорода работает и учится в Москве, а значит, тратит на дорогу минимум по 1,5 часа в один конец, в регионах же у девелоперов есть возможность строить посёлки в пределах 3-5 км от региональных центров. И дорога на работу в таком случае составит не больше получаса в один конец».

 Однако в том же Подмосковье всё активнее идёт застройка окраин индустриальных центров, наукоградов: это и Дубна, и Подольск, и Раменское, и Дмитров. Более того, эта тенденция связана не только с развитием программы по малоэтажному строительству. Девелоперы уже не первый год осваивают эти территории и застраивают их преимущественно посёлкам, где основной тип жилья - таунхаусы. «Такие города являются центрами притяжения, - считает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», - так как в них достаточно хорошо развита социальная, спортивная, развлекательная  инфраструктура. Более того, чем объект ближе к городу, тем он ликвиднее. Так что застройка вокруг городов в ближайшем  Подмосковье идёт, и инвесторы вкладывают собственные средства в эти проекты. Да и дефицита земли в Подмосковье не ощущается, так как на сегодняшний день её достаточно».

Однако стоит заметить, что пока попытки строить доступное малоэтажное жильё в пределах столицы и в непосредственной близости от неё не увенчались особым успехом. Даже возведённый с использованием самых современных технологий каркасно-щитовой дом выходит на рынок отнюдь не по доступной цене. Работает рынок, где цену диктует ещё и спрос, говорят застройщики. И если потенциальный покупатель согласен  платить солидные суммы, есть ли смысл снижать цену.

Есть и ещё одна загвоздка: минимальная площадь отдельно стоящего дома - 120-150 м², тогда как 3-комнатной квартиры - в два раза меньше, соответственно, дешёвым коттедж никак не может быть. А если учесть, что российские застройщики, в отличие от их западных коллег, сдают дома без отделки, то покупателю необходимо «повторно» иметь в кармане ту же сумму, что и на покупку, дабы в новом доме можно было жить.

И всё же ситуация в подмосковном строительстве несколько иная, чем в регионах. Даже в разгар экономического кризиса, когда многим компаниям пришлось замораживать свои проекты, в Московской области коттеджные посёлки продолжали возводить. И особых проблем со строительством малоэтажного жилья, причём даже разных ценовых категорий, здесь нет. Другое дело, каким будет взаимодействие Федеральной программы по малоэтажному жилью и тех компаний, которые возводят в Подмосковье  коттеджные посёлки. Не станут ли они прямыми конкурентами?

Девелоперы смотрят в будущее весьма оптимистично. «Мы делаем общее дело, - говорят они. - А земли под застройку хватит на всех. К тому же, некоторые наши коллеги уже работают на два фронта и отлично себя чувствуют. И никакой конкуренции, и никаких противоречий».

«Мы не видим в малоэтажной застройке ближайшего Подмосковья прямой конкуренции нашим проектам, - считает Дмитрий Герасимов, директор по продажам посёлка «Окская слобода», - так как наша работа сосредоточена в сегменте дальних дач. А это два совершенно разных типа жилья на загородном рынке, которые, по всей видимости, благополучно продолжат существовать параллельно, не пересекаясь друг с другом».

Между тем, в Подмосковье уже в этом году доля малоэтажного жилья будет увеличена до 48 %. «То есть его будет на 4 % больше, чем в предыдущем», - заявил на днях Владимир Жидкин, заместитель председателя правительства Московской области. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   март 2010   |   № 2 (49)