Золотой век юго-востока Подмосковья прошёл, и уже давно. В начале XX века, когда столичная интеллигенция начала увлекаться загородным времяпрепровождением, именно этот район она выбрала под дачи. Сосновые леса, чистый воздух, железная дорога - вот что особенно привлекло тогдашних именитых, и не очень именитых, и совсем даже не именитых дачников.

Малаховка, Ильинское, Салтыковка - с этими местами связаны имена российских художников, актёров, литераторов. Здесь были свои летние театры, на подмостках которых незазорно было выступать самому Фёдору Шаляпину, свои художественные студии... Но грянула революция, и мирная, насыщенная жизнь постепенно сошла на нет. Второе дыхание эти места обрели в середине 30-х годов прошлого века, когда следом за актёрами и режиссёрами сюда потянулись военные, а большинство загородных дачных поселений получило негласное название «номенклатурные».

20 лет назад, как раз когда в Подмосковье начался бум загородного строительства, спрос на недвижимость Малаховки, Кратова, Салтыковки заметно возрос. Более того, цены на землю и дома здесь были сопоставимы с ценами Рублёво-Успенского шоссе. Но длилось это сравнительно недолго.

«С начала 2000-х годов Новорязанское шоссе начало терять свой престиж из-за близости демократичных московских районов (таких, как Выхино, Кузьминки) и из-за плотного автомобильного трафика, - отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - Многие люди, которые строили там дорогие дома, перебрались на западные направления. В результате цены на недвижимость на юго-востоке упали в среднем на 40 %. Хотя в меньшей степени это коснулось стародачных мест - таких, как Малаховка, Ильинка, Быково, Кратово».

Сегодня у юго-востока Подмосковья есть как плюсы в виде прекрасных сосновых лесов и песчаной почвы, так и минусы, к которым можно отнести неласковую к направлению розу ветров, недостаточно развитую социально-бытовую инфраструктуру и довольно загруженные трассы. Так что назвать девелоперский спрос на юго-востоке ажиотажным нельзя.

«Перспективу развития юго-восточных направлений признают пока не все девелоперы и застройщики, - считает Дмитрий Герасимов, директор по продажам посёлка «Окская слобода». - Спрос на недвижимость в этой части Подмосковья по-прежнему не так высок, как на традиционно популярных трассах, соответственно, и предложение на рынке коттеджных посёлков здесь пока незначительно».

Основную часть покупателей загородной недвижимости этого направления составляют москвичи, проживающие как раз на юго-востоке столицы, а также жители близлежащих подмосковных индустриальных центров. Есть ещё одна категория покупателей, которая не столь значительна, - те, кто провёл детство, скажем, в Малаховке или Салтыковке. Они не хотят уезжать из этих мест, однако, не прочь улучшить свои жилищные условия. Однако финансовые возможности всех трёх категорий весьма невелики. Их спрос распространяется преимущественно на жильё экономкласса, цена на которое крутится здесь в пределах $200 000 за объект. Что же касается вторичного рынка загородных домовладений, то здесь активность участников сохраняется за счёт жилых домов, построенных ещё в советские времена. 

«В последние годы юго-восточный сектор Подмосковья на рынке загородной недвижимости сохраняет статус направления, где наиболее доступная цена на коттеджи и земельные участки, а также особый интерес к дачам, - продолжает мысль Владимир Асосков, руководитель отдела продаж «Север» агентства «МИАН». - Однако, по сравнению с другими подмосковными направлениями, сегмент загородной недвижимости представлен здесь не так широко. В общей структуре предложения загородного жилья на юго-восточный сектор приходится около 10 % объектов различного формата. В структуре покупательского спроса доля желающих приобрести загородный дом на этом направлении занимает ещё меньше - около 7,5 %. В докризисные 2006-2008 гг. динамика объёмов коттеджного строительства на юго-востоке в среднем составляла 10-15 % в год, в то время как, например, на северо-западе - 30-35 % в год».

Впрочем, экономический кризис изменил приоритеты застройщиков. С падением доходов у населения резко сократились и потребности - на авансцену вышел экономкласс. В Подмосковье почти в 2,5 раза выросло число посёлков, в которых, кроме коттеджей и участков с подрядом, в продаже появились участки без подряда на строительство. Да и сами застройщики постепенно начали оптимизировать свои проекты, снижать площади домов и земельных участков, дабы отвечать запросам потребителей. Не остался в стороне от новых тенденций и юго-восток. Начавшееся ранее освоение не пользующихся особой популярностью юго-восточных районов Подмосковья, а также удалённых от МКАД территорий, с приходом кризиса замедлилось.

«В настоящее время на юго-востоке Подмосковья работают два крупных девелопера - компании „Трансрегионинвест" и „Финансы и Недвижимость", - рассказывает Владимир Асосков. - В 2009 году на продажу ими было выведено около десяти проектов, относящихся к сегменту экономкласса и представляющих собой посёлки с земельными участками под дачное строительство с правом возведения жилого дома и регистрации проживания. Это такие посёлки, как „Рассвет", „Поддубье", „Меткомелино", „Мячково", „Ворощиково", „Константиново", „Славный".

Все предлагаемые комплексы расположены на удалении от 40 до 80 км от МКАД, все они имеют земельные участки от 6 до 34 соток, а в среднем - 12-15 соток. Их территории огорожены и охраняемы, с круглогодичными въездами и внутрипоселковыми автомобильными дорогами, с электричеством, которое проводится по всему посёлку с учётом подсоединения каждого участка, и с газификацией. Это, пожалуй, самые дешёвые предложения на рынке. Но стоит помнить, что потенциальный покупатель не так уж много и получает за эти деньги: небольшой надел земли, электричество и газ. А вот когда проданная территория станет полноценным посёлком? Ответ на этот вопрос девелоперы не дадут. В ситуации с такими проектами всё зависит от владельцев участков - как долго они будут застраивать свою территорию, да и будут ли. Те предложения, в отношении которых у покупателей возникает чуть меньше вопросов, стоят несколько дороже.

«В настоящее время стоимость загородной недвижимости (как земли, так и домовладений) по Новорязанскому и Егорьевскому шоссе на 30-35 % ниже среднерыночных показателей, - уточняет Владимир Асосков. - Земельные участки под дачное строительство на юго-востоке предлагаются по цене от 12 000 руб. за сотку (в среднем 45 000-50 000 руб. за сотку). Проведение электричества и газа оплачивается дополнительно: от 200 000 до 500 000 руб. с земельного участка».

Стоимость коттеджей начинается от 7,5 млн руб.: это дома площадью 120-200 м², на участках 11-13 соток. Таунхаусы «стартуют» с отметки 4,5 млн руб. (Такое предложение есть, в частности, в посёлке «Золотая Слобода» на Новорязанском шоссе, в 50 км от МКАД: жилая площадь составляет 150 м², а площадь прилегающего участка - 4 сотки.) «Самое недорогое предложение на первичном рынке - коттедж в посёлке „Садко" на Егорьевском шоссе, в 39 км от МКАД, - считает Владимир Яхонтов. - Его цена - 7  571 429 руб. Покупателям предлагаются коттеджи от 127 до 202 м² на участках от 11 до 18 соток. Особенностью посёлка является продажа коттеджей „под ключ". Дома строят из клеёного бруса либо из монолитного пенобетона с утеплителем на стальном каркасе и облицовкой термопанелями под камень. Фундамент - из монолитного железобетона на сваях и облицовкой декоративным камнем. Кровля - металлочерепица. Окна - двойные стеклопакеты. Внутренняя отделка коттеджей „под ключ": полы - ламинат или керамическая плитка (с/у, кухня, прихожая); стены - покраска по флизелиновым обоям; установка межкомнатных дверей; установка сантехники; установка встроенной кухни с варочной панелью и духовым шкафом; разводка по дому всех коммуникаций с установкой розеток, выключателей, радиаторов отопления и установка газового котла. Инженерное обеспечение коттеджного посёлка полностью соответствуют современным требованиям, предъявляемым к объектам загородной недвижимости. Все коммуникации централизованы. Газ, электричество, водопровод, канализация - подведены и разведены по дому. Предусмотрено благоустройство внутренней территории».

В «Садко» есть также собственный административный комплекс, гостевая парковка, магазин, а рядом с посёлком возведён фельдшерский пункт. До «Садко» удобно добираться общественным транспортом: на электричке с Казанского вокзала либо на автобусе от города Раменское. На сегодняшний день, когда основное внимание на рынке девелоперы сосредоточили на землях без подряда, предложение, озвученное Владимиром Яхонтовым, является наиболее интересным для потенциального покупателя, мечтающего в обозримом будущем жить за городом.

Среди наиболее интересных проектов участники рынка также отмечают посёлки «Заповедный бор», «Шато-Лужки», «Авиатор», «ЭкоПарк», «Белый Берег» и «Чулково сlub». Последние два проекта относятся к категории «бизнес». Эти посёлки отличаются современной архитектурой, высоким уровнем комфорта проживания, они в максимальной степени удовлетворяют требованиям покупателей по соотношению цена/качество. Несмотря на то, что проект «Чулково сlub» вышел на рынок летом 2008-го года (то есть как раз в начале кризиса), в посёлке на сегодняшний день построено и продано 40 % домовладений.

В прошлом году на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья было выведено более 60 проектов, 88 % из которых относятся к сегменту «эконом», 9 % - к «бизнесу» и всего 3 % - к элитному сегменту. «Продуктом» 2009 года стали земельные участки без обязательного подряда на строительство, доля которых в общем объёме нового предложения составила около 80 %. Именно этому продукту и отдают сейчас предпочтение девелоперы на юго-востоке Подмосковья. И вряд ли в этом году данная тенденция изменится. Разве что новых предложений станет меньше. 

КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЁЛКИ КАЗАНСКОГО И РЯЗАНСКОГО НАПРАВЛЕНИЙ

 № 2 (49)   |   март 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ