И последние стали первыми

Загородный рынок Симферопольского направления - пожалуй, единственный, который приобрел в кризис больше, чем потерял. По данным риэлторов, за последний год объем предложения коттеджных поселков на Симферопольском направлении вырос в три раза и составил чуть меньше половины всего загородного рынка экономкласса. Не отстает и спрос - в марте 2010 года 33 % продаж в целом по рынку пришлось на Симферопольское направление. Эти показатели являются самыми высокими по Подмосковью. Секрет успеха риэлторы объясняют просто - низкая цена, отличная природа и хорошая дорога. Как-то все просто получается, хочется конкретики и аргументов...

Взяв за основу тезисы риэлторов, попробуем разобраться сами, что правда, а что маркетинговый «приукрас». Начнем с «рубля». Цены на Симферопольском направлении действительно одни из самых низких на загородном рынке Подмосковья. По словам Антона Архипова, руководителя офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», минимальная стоимость недвижимости на этом направлении составляет 0,6 млн руб. За эту сумму покупателю предлагается участок площадью 8,8 соток без подряда в поселке «Южные дачи» в 60 км от Москвы.

Привычные дачные варианты с участками 6 соток и домом до 100 м2 стоят здесь в среднем 2,5 млн руб. «Если же говорить о комфортном загородном доме для круглогодичного проживания, то цена будет на порядок выше. Например, мы ориентируемся на покупателей, которые готовы потратить на дом площадью 130 м2 и участок 15 соток 4,5 млн руб.», - поясняет Надежда Селищева, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Вестфалия».

Однако объем предложения готовых домов в организованных коттеджных поселках значительно уступает предложению участков без подряда. Объясняется сей факт легко - рынок Симферопольского направления просто-напросто не успел полноценно развиться. Активное освоение этого направления началось сравнительно недавно - в 2006 году. Нет, конечно, предложения здесь были и раньше, но это, в сравнении масштабами рынков других направлений, можно назвать лишь частными случаями, но не полноценным рынком. Среди первых «ласточек», появившихся на Симферопольском направлении, были «Заокские просторы», «Велегож парк», «Бобровый остров», которые позиционировались как дальние дачи. Девелоперы, рассмотревшие потенциал Симферопольского, стали активно осваивать это направление, оперируя лозунгом: «Лучше дальше, да лучше». Удаленность, естественно, определяла и компенсировалась более низкой ценой. А тут и подоспевший кризис сделал их лозунг актуальным не только для Симферопольского направления, но и для всего рынка в целом. Так что «симферопольские» девелоперы, и без того ориентированные на дешевизну и дальность, что называется, попали в струю. И все бы хорошо, если бы не одно «но». «В кризис очень много предложений выводилось крупными землевладельцами (лендлордами), которые не имели опыта создания организованных коттеджных поселков. Это привело к тому, что земля продавалась в комплекте с обещаниями, которые иногда выполнить за заявленные деньги практически невозможно», - рассказывает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд». Это, по словам эксперта, в ближайшее время приведет к волне «обманутых дачников».

Но не все так плохо. Участки с подрядом, с фактическими коммуникациями, а не пустыми обещаниями, уже начинают появляться на рынке, обнадеживает эксперт.

» Эконом рулит

На сегодняшний день 80 % новых поселков на южном шоссе - проекты экономкласса, большая часть из которых сосредоточена на расстоянии 60-120 км от МКАД. Более близкие к Москве участки - в районе 30-50 км от Московской кольцевой, как правило, стоят на 15-20 % дороже, и значительная их часть позиционируется как объекты бизнес-класса. Элитных поселков здесь практически нет. «Ввиду дефицита объектов торгово‑развлекательной инфраструктуры девелоперам элитных коттеджных поселков Симферопольское шоссе неинтересно, - объясняет Антон Архипов. - Однако неподалеку от санатория Управления Делами Президента РФ «Бор» расположены отдельные элитные дома, цены на которые исчисляются миллионами долларов и могут посоревноваться с ценами на престижных Новорижском, Калужском и Дмитровском шоссе».

Вообще, география освоения Симферопольского направления объясняется довольно просто: на 80‑м км от МКАД шоссе пересекает река Ока, с потрясающими видами и отличными экологическими характеристиками, а дальше - Тульская область с более дешевой землей, и более низкими тарифами на газо- и электроснабжение, а следовательно, более доступным конечным продуктом.

» Красота спасет рынок

«Запахло» водой, а значит, мы добрались до следующего чек-поинта - «отличная природа». Описывать здешнюю природу словами - дело неблагодарное. Сколько эпитетов не подбирай, все равно не сможешь передать той атмосферы, ощущений и видов, захватывающих дух, когда стоишь на крутом берегу Оки и жадно впиваешься глазами в горизонт (боюсь, что не все жители мегаполиса помнят, как выглядит горизонт). А если вернуться к языку рынка, то здешние участки близ Оки - прекрасная альтернатива столь популярным и востребованным сегодня участкам «на большой воде» (канал им. Москвы, Истринское, Пестовское, Пялковское водохранилища). Те же красоты, но за гораздо меньшие деньги. Недаром дальновидные девелоперы «предсказывают» увеличение проектов на воде в следующие 2-3 года именно в сфере недорогой загородной недвижимости.

Славятся эти места у любителей тайн, загадок и экстрасенсорики. На левобережье Пахры, недалеко от поселка Новленские выселки, находятся Сьяновские пещеры или Сьянские катакомбы - очень известная система известняковых пещер. Сьяны - пещеры большей частью искусственного происхождения, но некоторые из них являются карстовыми полостями или воронками, то есть являются природными пещерами. Разведанная часть пещер в длину составляет примерно 30 км, а общая длина Сьян, по некоторым оценкам, превышает 70 км. А глубина достигает 25-30 м. Считается, что возникли Сьяны в XVII веке, когда здесь начали добычу известняка для строительства храмов, часовен и крепостей Москвы. Продолжались разработки пещер вплоть до XIX века. А в 30‑е годы ХХ века добыча камня была прекращена, и в середине прошлого века их закрыли. Однако в 1988 году московские студенты вскрыли один из входов в пещеру. С этого времени спелеологи со всей России изучают пещеры, пытаясь разгадать якобы сокрытые в них тайны.

Продолжая тему древностей, нельзя не упомянуть о великом множестве храмов и монастырей в этих местах. Крестовоздвиженский Иерусалимский ставропигиальный женский монастырь, Серафимо-Знаменский монастырь, Добрынинский монастырь (община «Отрада и Утешение»), храм Благовещения Пресвятой Богородицы, храм Архангела Михаила, Никольский собор, Высоцкий монастырь, Владычный монастырь, Церковь Спаса Нерукотворного, Вознесенская Давидова Пустынь - вот далеко неполный список святынь, располагающихся в этой местности. Издревле такие места на Руси зовутся намоленными.

Помимо этого, в Чеховском районе находится один из трех в России святых источников - Талеж. Люди из разных уголков России приезжают к источнику, чтобы попробовать чистейшей святой воды. Многие приезжают, чтобы окунуться три раза в купели. Согласно одной из местных примет, это принесет человеку удачу. Вода в источнике действительно необычная, очень мягкая для родников, к тому же зимой и летом сохраняет температуру +4o С.

На 110-м км Симферопольского шоссе, на берегу Оки, находится уникальная по своим природно-климатическим условиям курортная зона Велегож. По данным экологов, в каждом кубическом сантиметре велегожского воздуха содержится 2700 отрицательно заряженных ионов - похожий химический состав имеет воздух в горах Швейцарии. А недалеко от Пущина на территории 5 тыс. га расположился Приокско-Террасный природный биосферный заповедник, единственный государственный заповедник на территории Московской области.

Остается добавить, что именно природные особенности этой местности определили архитектурный стиль большинства строящихся здесь поселков. По словам экспертов компании «Логис - Загородная Недвижимость», наиболее востребованным материалом здесь является дерево, наиболее распространена технология строительства домов из оцилиндрованного бревна и профилированного бруса. Экологически чистые деревянные дома смотрятся на фоне здешних пейзажей наиболее органично.

» Дорога на юг

По словам автомобилистов, скоростное Симферопольское шоссе - федеральная автомобильная дорога М2 «Крым» - позволяет тратить на дорогу до Москвы менее часа в любое время и в любой день. На выезде из столицы ширина трассы составляет по три полосы в каждую сторону, поэтому шоссе позволяет ехать довольно быстро. В пользу скорости играет также тот факт, что трасса проходит по окраинам населенных пунктов, а не через них, поэтому транспортная нагрузка на дорогу невысокая. Однако этот фактор имеет также и обратную сторону. В силу тех же причин социальная инфраструктура вдоль трасс достаточно слабо развита. «По большому счету она представлена только в крупных городах, таких как Чехов и Серпухов. Соответственно, коттеджные поселки вблизи этих городов обеспечены достойной социальной инфраструктурой, тогда как вдоль трассы объекты инфраструктуры представлены в минимальном количестве», - рассказывает Виктор Мартанов, начальник отдела продаж «Велес Капитал Девелопмент».

Вообще, среди риэлторов бытует мнение, и, надо признать, оно не лишено оснований, что сравнивать загородные рынки Подмосковья с точки зрения качества дороги - не совсем правильно. «Если мы говорим о загородной недвижимости, используемой в качестве второго дома (дача, загородная резиденция), то покупатель ищет недвижимость в том направлении, в котором он живет в Москве, - уверяет Александр Дубовенко. - Вряд ли кто-то поедет с востока на Новую Ригу, если только ему там бесплатно отдадут участок, ибо «преодолеть» Москву порой сложнее, чем проехать лишние 50-100 км в области. Поэтому южные направления здесь никак не конкурируют с северными». Что касается конкуренции трасс внутри направлений, то тут Симферопольское шоссе, по мнению эксперта, однозначно выигрывает. Небольшую конкуренцию составляет трасса М4 - Москва-Дон, но «это скорее вопрос будущего, чем настоящего». Те же, кто собственному авто предпочитает «романтику под стук колес», могут воспользоваться железнодорожной веткой. Благо электричек, идущих до Курского вокзала, множество, и ходят они часто.

Итак, надо отдать должное экспертам, все их слова об уникальности Симферопольского направления подтвердились. Причем риэлторы хором пророчат подмосковному югу еще более бурное развитие в ближайшем будущем. «Потенциал Симферопольского направления огромный, - считает Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода», - и сейчас, когда покупатель думает прежде всего о цене и качестве, а не о статусе и раскрученности шоссе, недорогие и хорошо продуманные поселки Симферопольского направления будут пользоваться хорошим и стабильным спросом».

По его словам, в нынешний летний сезон южное направление будет развиваться очень активно - ряд девелоперов должен заявить о новых проектах. По прогнозам эксперта, всего до конца года здесь должно выйти на рынок не менее десяти новых поселков, преимущественно в формате дальних дач.

А сбудутся ли эти радужные для Симферопольского направления прогнозы, мы увидим совсем скоро. Благо лето уже вступило в свои права.

ЭТО ЛЮБОПЫТНО

Рассказывают, что имение Остафьево названием своим обязано великому Пушкину. Хозяин усадьбы Петр Вяземский хотел назвать ее первым словом, которое произнесет знаменитый поэт, приехав к нему в гости. Когда Александр Сергеевич вышел из экипажа, слуга спросил его, что делать с багажом. «Оставь его», - ответил Пушкин.

В поселке Кузьминское Домодедовского района работает частная астрономическая обсерватория открытого доступа для любителей астрономии и интересующихся наблюдениями звёздного неба - «Ка-Дар». В обсерватории проводятся ночные экскурсии.

А мериканская компания «Зингер», занимавшаяся сборкой швейных машин, в 1900 году приобрела участок земли в Подольске для строительства своего первого в России завода. Завод этот долгое время был центром экономического развития всего юга Подмосковья.

№ 5 (52)   |   июнь 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ