Покупатели

не меняют приоритеты

Весна! Время думать о летнем отдыхе, и, значит, выбирать загородный дом. Кризис кризисом, а спокойное времяпрепровождение вдали от суетной Москвы на лоне природы ещё никто не отменял. К тому же глобальный коллапс хоть и очистил карманы некоторых подмосковный девелоперов, но, к счастью, не свёл на нет возведение коттеджных посёлков. Впрочем, строят сейчас заметно меньше, и тем не менее...

На сегодняшний день загородный рынок не обижен числом предложений. На выбор недвижимость 357 посёлков, находящихся в различной степени готовности и ценовой категории. Понятно, что в основе этой цифры - проекты, заявленные в докризисную сытую эпоху. Однако девелоперы «живут» не только за счёт прошлых заслуг и ежемесячно выводят на рынок новые посёлки, правда без особых изысков и наворотов.

За последний месяц на суд покупателям предложено сразу 10 проектов, 7 из которых в категории «эконом» - земля без подряда, расположенная за 80 м км от МКАД. Эти наделы с течением времени найдут своего покупателя, считают риэлторы Подмосковья, хотя уже сейчас можно говорить о явном переизбытке таких предложений. В то время как реальный спрос, а это около 49 %, приходится на посёлки западного направления, расположенные преимущественно в пределах Московского малого кольца (до 30 км от столицы) и преимущественно на Новорижском шоссе. И просят потенциальные покупатели несколько больше, чем только голые наделы земли.

«До кризиса Новая Рига была самым быстроразвивающимся инвестиционным направлением, - говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME. - Строительство велось очень активно. И во многом именно быстрые темпы развития Новорижского шоссе обеспечили ему стойкий интерес покупателей. Естественно, большая часть продаж на этом направлении фиксировалась именно на первичном рынке. Однако кризис внёс существенные коррективы, перераспределив спрос и предложение. Большинство проектов на начальной стадии было заморожено или переведено в продажу участков без подряда, а предпочтения покупателей сдвинулись в сторону вторичного рынка - инвестировать в чистое поле никто не рисковал. Самым востребованным объектом стали готовые дома „для себя"».

«Интерес к Новорижскому шоссе уже не так велик, как прежде, из-за смещения спроса в сторону экономкласса, - считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». - Спрос на недвижимость Новой Риги за 2009 год снизился почти на 20 %. Это было вызвано, прежде всего, тем, что в продажу начали активно поступать участки без подряда по всем подмосковным направлениям».

Увлечение посёлками с участками без подряда не обошло стороной и девелоперов Новой Риги, хотя не в таких масштабах, как на юге Подмосковья, на тех направлениях, которые прежде не интересовали застройщиков. Но если на Симферопольском шоссе, особенно в прошлом году, новые посёлки с участками без подряда в какой-то момент перестали поддаваться счёту, то на Новой Риге всё было в разумных пределах. Из наиболее интересных, с точки зрения транспортной доступности и эстетичности места, можно назвать три: «Серебряная подкова», «Южные горки» и «Клубничные поля».

По пути наименьших вложений в собственный проект и быстрого получения, хоть и минимальной, но прибыли девелоперы пошли не прихоти ради. Тому были, и по-прежнему остаются, объективные и веские причины, возникшие всё из-за того же экономического кризиса. Застройщики и рады бы блеснуть оригинальностью, архитектурными находками, работой ландшафтных дизайнеров, как это они не раз демонстрировали прежде на Новой Риге, да обстоятельства не позволяют.

«Сегодня ситуация такова, что банки не кредитуют подобные проекты, - уточняет Жанна Лебедева, - поэтому строительство ведётся за счёт собственных средств. Поскольку стоимость земли в непосредственной близости к МКАД очень высока, застройщики не спешат начинать строительство новых элитных проектов. Одновременно с этим недостаток посёлков экономкласса, который отмечали игроки загородного рынка ещё до кризиса, и высокий спрос на этот сегмент делают дальние земли крайне интересными для строительства новых посёлков».

И всё же застройщикам Новой Риги пока удаётся держать марку и не распродавать землю направо и налево, как это делают во многих районах Подмосковья. Если сравнить структуру предложения этого направления со всеми остальными, то Новая Рига не то чтобы стоит особняком, но несколько отличается. Везде экономкласс охватывает 57 % от общего числа посёлков, находящихся в активной продаже, «бизнес» занимает 20 %, «элитка» - 23 %. На Новой Риге большая часть предложений - сегмент бизнес-класса, это около 60 %. Причём львиная доля из них расположена в радиусе до 40 км от МКАД. На «элитку» приходится 15 % посёлков, «эконом» занимает 25 %.

Но опять же, это своеобразие Новой Риги базируется на прошлых заслугах её девелоперов. Ещё год-два, и спектр предложений по этому направлению будет существенно беднее. И хотя сегодня инвестиционный рынок в сегменте загородной элитной недвижимости практически не изменился по сравнению с прошлым годом, новых проектов на рынке почти нет, в том числе и на Новорижском направлении. Практически такая же ситуация и с бизнес-классом. Покупатель же в это нестабильное время не склонен к риску. Когда он не богат, то свободные средства может вложить в «пустую землю», дабы они не пропали. Если же ему нужен дом, предпочтёт уже готовый.

«Новорижское направление по-прежнему популярно среди наших клиентов, - говорит Жанна Лебедева. - Однако акцент смещён к готовым домам в уже построенных или обжитых посёлках. Одновременно с этим можно отметить более строгие критерии при выборе дома, чем они были в докризисный период. И это естественно: традиционно люди более тщательно подходят к выбору недвижимости „для себя", чем когда инвестируют с целью получения дохода».

Причём люди не только тщательно выбирают, но и стремятся получить скидку. Более того, шанс получить её реален, несмотря на заверения экономистов о начале периода стабилизации и рапорты риэлторов о хоть и медленном, но росте цен.

«Рассматривая сегменты „бизнес" и „элит", отмечу, что по Новорижскому шоссе по сравнению с другими трассами (за исключением Киевского направления) с начала года было отмечено максимальное снижение цены м² домовладения - около 35 %, - утверждает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-недвижимость». - Если рассматривать динамику цен за 2009 год, она была отрицательной. Средняя цена м² сейчас составляет от $3 500 до 3 700». Сотка же земли в пределах 30 км от МКАД стоит от $20 000 и выше.

В то время как строительство новых посёлков на Новой Риге несколько поутихло, возведение инфраструктуры, нехватку которой всегда испытывало это направление, напротив, набирает обороты. «Хотя инфраструктура Новой Риги по своему уровню и уступает рублёвской, - говорит Людмила Ежова, - сейчас она развивается более высокими темпами. Уже есть примеры действующих в посёлках школ, детских садов. Полностью функционирует общественный центр „Павлово Подворье", открываются супермаркеты, офисные центры, складские комплексы».

Повышенный интерес девелоперов к коммерческой недвижимости на Новой Риге возник не только из-за большого числа коттеджных посёлков, начавших сейчас активно функционировать, но и после строительства под Серебряным бором туннеля, соединившего Новорижское шоссе с Краснопресненским проспектом. Туннель дал возможность собственникам особняков быстро добираться до работы и обратно, а жителям юго-запада Москвы - выбирать в качестве места службы офисы, расположенные в коммерческих центрах на Новой Риге. Зачем ехать через пробки в центр столицы, когда можно спокойно работать в Подмосковье?

И всё же по большому счёту девелоперы не намерены переориентировать Новую Ригу и акцентировать своё внимание только на коммерческой недвижимости. Несмотря на пессимистический настрой некоторых из них, новые проекты появляются и здесь, но, как и везде, это всего лишь наделы земли. Как уже было сказано, сдавать «под ключ» застройщики не то чтобы не решаются, у них просто нет для этого средств.

Тем не менее на сегодняшний день ситуация значительно улучшилась, хотя разворачивать новое строительство никто не спешит, и наиболее значимым проектом первичного рынка прошлого года можно назвать разве что посёлок «Новорижский». С подобным утверждением согласен Дмитрий Таганов, назвавший этот посёлок одним из наиболее ярких проектов, вышедших за последний год на этом направлении. «Он расположен на 23 м км Новорижского шоссе и рассчитан на 424 участка, - рассказывает Дмитрий Таганов. - Особенность этого проекта в том, что он одним из первых начал предлагать одновременно землю с подрядом и без, благодаря чему продажи в нём идут успешно. За год было продано более 60 % участков».

Среди интересных проектов риэлторы называют и «Lipki Парк», в котором застройщик не предлагает землю без подряда, а только готовые коттеджи, дуплексы и таунхаусы. Причём проекты домов, разработанные в архитектурной мастерской «Архстройдизайн», выдержаны в едином стиле, что на сегодняшний момент не частое явление. Не оставит разочарованным будущего покупателя и месторасположение посёлка: высокая лесная опушка, с двух сторон окружённая лесом, а с третьей - огибаемая ручьём. «Lipki Парк» - один из больших посёлков, заявленный сейчас на Новой Риге. На площади 20 га возведут 33 коттеджа, 30 дуплексов и 60 таунхаусов.

В 2010 году начнут не только возводить новое жильё по этому направлению, но и сдавать. Так, в ближайшее время намечена сдача домов госкомиссии в посёлке «Маленькая Италия», чуть позже это произойдёт в «Павлово 2». В IV квартале сдадут коттеджи в «Миллениум Парке». И в этом же году окончательно будут готовы «Светлогорье», «Барселона», Padikoff.

Несмотря на все трудности, которые сегодня есть на загородном рынке Новой Риги, девелоперы в целом настроены оптимистично. Они считают, что по мере дальнейшего развития социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры, а также с учётом природно-видовых характеристик трассы и её высокой пропускной способности, Новорижское шоссе сохранит лидирующие позиции на загородном рынке.

Елена ВЕРШИНИНА

управляющая компаний «Кристи Эстэйт», «Статус Риэлти» и нового концептуального проекта «Магазин офисов»

Строительство объектов недвижимости на Новой Риге не остановил даже кризис. Главными преимуществами данного направления остаются хорошая инфраструктура и транспортное доступность. Сейчас по своей пропускной способности шоссе считается одним из лучших. Это единственная трасса с такими превосходными транспортными характеристиками: шесть полос движения при выезде из Москвы, отсутствие железнодорожных переездов и светофоров.

Кризис повлиял на покупательскую способность, но не на активность застройщиков. В 2010 году на Новорижском направлении будет сдано около 10 коттеджных посёлков. Ещё ряд посёлков находится в стадии проектирования. Ведётся строительство объектов инфраструктуры.

Особенность Новой Риги состоит в том, что данное место идеально подходит для строительства самых дорогих коттеджных посёлков. Однако посёлков класса de luxe здесь пока не так много. На Новорижском направлении в основном появляются посёлки бизнес-класса. Дорогие проекты до 2009 года реализовывались, как правило, на Рублёвском шоссе, но в период кризиса на данном направлении несколько инвестиционных проектов были заморожены, в то время как строительство на Новой Риге продолжается. Произошло это потому, что та суперприбыль, которая ожидалась от реализации коттеджей на Рублёвке, сейчас неактуальна. Цены на Новую Ригу в кризис стабилизировались и заняли выгодные позиции, относительно цен на другие, менее привлекательные трассы.

В период выгодных кризисных цен на объекты загородного строительства это шоссе является лидером среди подмосковных направлений по количеству приобретаемой недвижимости.

В следующем номере ДН читайте обзор коттеджных посёлков Калужского и Киевского направлений

№ 3 (50) | апрель 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ