Осенью прошлого года началась активная реализация одного из самых интересных проектов рынка загородной недвижимости Подмосковья - коттеджного поселка "Пестово", расположенного на берегу Пестовского водохранилища. Консалтингом проекта занимается компания "Терра-недвижимость", работающая на нескольких подмосковных направлениях, включая Новорижское и Дмитровское. Кстати, по этим направлениям компания обладает наиболее полной интегрированной базой загородных объектов, над обновлением которой ежедневно трудится специальное подразделение. О сегодняшней ситуации на рынке загородной недвижимости ДН беседует с генеральным директором компании "Терра-недвижимость" Андреем МАЖАРОВЫМ.

    В средствах массовой информации постоянно встречаются фразы вроде "на рынке загородной недвижимости наступил застой - дома продаются плохо, цены не то, чтобы стабилизировались, скорее замерли". Вы как человек, непосредственно находящийся внутри этого рынка, что думаете о подобных утверждениях?

- Никакого застоя нет. Экономическая ситуация в стране достаточно благоприятна, цены на нефть растут, деньги у людей есть. Другой вопрос, что предложений много, но, к сожалению, большинство из них не соответствует высокому уровню.

Практически у каждого проекта есть свои изъяны. В определенной степени это следствие достаточно продолжительного бума на загородную недвижимость. Изначально застройщики не стремились создать продукт, адекватный требованию рынка, поскольку тогда покупали все.
Увы, но в значительной степени в силу инерции такая ситуация продолжается и по сей день. Отсюда и все проблемы. Застройщики зачастую возводят то, что уже не пользуется спросом.

А покупатели все более придирчиво оценивают приобретаемую недвижимость и не готовы выкладывать деньги за что-нибудь.

    Какие коттеджные поселки пользуются большим спросом? Те, где земля продается без строительного подряда, или, напротив, с ним? С готовыми или виртуальными домами?

- Земельные участки покупают там, где есть уникальное место, позволяющее человеку строить, что называется,  "дом своей мечты". Как правило, это лесные участки, которые достаточно дорогие. Это одна категория покупателей.  

Но таких - единицы. Большинство же хотят приобрести либо недвижимость в строящихся поселках, либо уже готовые дома. Кстати говоря, сейчас очень велик спрос на такого рода жилье, однако подобных предложений на рынке практически нет. В основном, рынок предлагает  строящиеся поселки, которые станут "местом для жизни" лет через 5 - 6 после покупки.
Исключением, пожалуй, является группа "Открытые инвестиции", стратегия работы которой позволяет сократить срок строительства поселков до трех лет.

    Что тормозит строительный процесс? Процедура оформления документов, отсутствие средств, необходимых для реализации задуманного, возведение по старинке, без использования современных технологий?

- Во-первых, быстро строить коттеджные поселки не позволяет финансовая ситуация подрядчиков - когда они вынуждены возводить их на деньги потенциальных клиентов за неимением собственных средств или возможности привлечения капитала со стороны. Во-вторых, срок строительства дома при традиционном "мокром" процессе - как минимум год, при любых финансовых условиях. Увы, но современные технологии пока приживаются у нас с трудом в силу консерватизма клиентов.

    Сейчас немало проектов, находящихся в стадии застройки.  Стало быть, через три года на рынке окажется много построенных коттеджных поселков. И вот тогда уж рынок точно будет затоварен?  

- Большинство хороших проектов к моменту их выхода на стадию готовности практически проданы. И через три года, скорее всего, можно будет говорить только о "вторичке". Но человек, купивший недвижимость, сразу ее не продаст, в лучшем случае лет через пять. Так что затоваривания не произойдет. Подмосковный рынок недвижимости - быстрорастущий, но пока не сбалансированный. Пока у нас есть лишь некое подобие рынка.

    Большинство заявленных в этом году коттеджных поселков представляют собой мини-города: 200 - 300 домов, даже 2 000. Скажем, ваш коттеджный поселок на Дмитровском шоссе "Пестово" рассчитан на 400 домов. Не много ли это?

- Когда у меня спрашивают про число домов, то я отвечаю так: чем больше, тем лучше. А сколько домов в Беверли Хиллс?

    Но "Пестово" - не Голливуд?

- Не Голливуд, но будет не хуже.

    И все же, потенциальный покупатель на самом деле хочет жить именно в больших поселениях?

- Как правило, люди, имеющие опыт проживания за городом, стремятся приобрести дом в больших поселках. Они уже понимают, что для нормальной жизни и нормального общения просто необходим большой поселок

- как минимум на 150 домов. Те, кто впервые покупает загородный дом, зачастую мыслят категорией дач - дом на отшибе, за высоким забором, никого не вижу и не слышу.

    Какой ценовой сегмент наиболее востребован у потенциального покупателя?

- Наша компания специализируется на дорогом жилье, поэтому я не могу говорить обо всех сегментах рынка. Но, как мне кажется, спрос есть везде. Застройщики, конечно, любят дорогой сегмент, потому что на нем можно много заработать. Так сложилось, что все, независимо от уровня благосостояния, хотят жить в кирпичных домах, все остальное заведомо хуже.  И вот здесь возникают проблемы: сроки строительства, необходимость мощного фундамента - все это стоит дорого. Нельзя построить дешевый дом из кирпича даже на самой  недорогой земле. Себестоимость возведения коттеджа под ключ - не меньше $1 000. Значит, дом в 200 м2 без земли обойдется в $200 000, и это будет простое и скромное жилище. Такова стоимость строительства кирпичного дома. Все разговоры о строительстве кирпичных домов для народа - утопия, такого не может быть. Единственный способ строительства дешевого жилья - новые строительные технологии, прежде всего - "сэндвич".

    Тогда почему у нас часто кирпич и "сэндвич" идут по одной цене?

- Застройщик зачастую считает в первую очередь прибыль, которую должен получить от реализации поселка. Исходя из этой суммы, выводится цена недвижимости. Естественно, "сэндвич" должен быть дешевле кирпича. Просто по определению, не только в прямой, но и в косвенной себестоимости. А получается, что застройщики отталкиваются от абстрактных вещей.

    В этом году, помимо мега-поселений, на рынке заявлены и усадьбы, являющиеся их полной противоположностью. Поклонники у такого жилья есть?

- Безусловно. Уже появились люди, которые хотят иметь усадьбу подальше от Москвы. Но все только-только начинается.

    Так уж сложилось, что самое элитарное направление в Подмосковье - это Рублевка, следом идут Новорижское, Калужское, Дмитровское шоссе и т. д. Ваши покупатели хотят жить на Рублевке?

- Прежде всего, эти направления - не конкуренты. Кто-то хочет жить на Рублевке, кто-то на Калужском, кто-то на Киевском. Директор Бутовского рынка не станет жить в "Павлово" на Новой Риге - ехать до дома далеко. Сейчас на любом направлении можно построить хороший поселок,  который будет иметь успех. Да и такая тенденция уже есть. А есть тенденция, будут и результаты.

    С каким проектом должен выйти инвестор-застройщик, чтобы заинтересовать потенциального покупателя?

- Это должно быть хорошее место, и проект должен ему соответствовать. Самая большая проблема - это когда выбирают место, а строят там то, что строить не надо. У нас есть такая традиция - покорять природу вопреки всему ради воплощения своей идеи, не дающей покоя. И мало кто хочет идти от естественного положения вещей: от природы, земли, потребностей людей. Зачастую инвесторы  слушают только себя. Иногда читают обзоры риэлторов, где присутствуют лишь скупые цифры: дом площадью 300 м2, участок 20 соток, цена $ 1 500 за "квадрат". Но в обзорах не написано об эстетике, красоте, имидже поселка. Этого не прочитать нигде, поскольку каждое место диктует свою идею, которую так просто не схватишь. А если эта идея рождается неестественным образом или отсутствует вообще, получается безликий поселок, каких много.   

    Понятно, что велика заслуга места, где строится  поселок. Но не маловажна и форма, то есть архитектурное своеобразие особняков...

- С архитектурой тоже большая проблема. Сейчас есть две крайности: либо берутся типовые проекты, без учета чего бы то ни было, либо инвесторы начинают обращаться  к известным архитекторам, желающим самовыразиться за деньги клиентов. В конечном итоге создаются произведения "чистого" искусства, которые не пользуются большим спросом. Качественной же коммерческой архитектуры пока мало. Например, в "Пестово" и "Павлово" приходится собирать все буквально по крупицам.

2006г.