Жизнь за городом все больше становится похожей на городскую. Сегодня трудно себе представить особняк, возведенный без всех необходимых коммуникаций. Причем под необходимым понимается не только свет, газ и вода, но и телефон, и выделенная Интернет-линия. А поскольку дома из категории "летняя дача" переходят в категорию "место для постоянного проживания", тут же возникают и иные потребности: магазины, школы, спортивные центры, рестораны. Но когда девелоперы и застройщики начинают реализовывать, а потенциальные покупатели получать все требуемое, возникает множество неразрешимых проблем, как правило не прочитанных и не просчитанных заранее.

В середине 90-х годов, когда тенденция возводить дома для постоянного проживания за городом только-только намечалась, модного слова девелопер еще не было в лексиконе застройщиков. Существовал некий человек, купивший старый дом или участок в какой-нибудь относительно обжитой деревне и решивший, что "я к вам пришел навеки поселиться". Потом оказывалось, что вода и электричество подаются со сбоями, а деревенские трудяги не то, чтобы не рады новому соседу, но к его благосостоянию относятся весьма настороженно. Да и резкий контраст блеска и нищеты заставлял искать новые пути в реализации идеи "я к вам пришел...".  В результате проб и ошибок выбрали оптимальный вариант - строительство коттеджных поселков. А где? Либо на окраине деревень, либо в месте уютном и закрытом от посторонних глаз. И непременным условием было: помимо жилых домов, возводить еще и инфраструктуру. Ведь деревенский магазин своим рационом не мог устроить жителя особняка, купленного за несколько сотен тысяч долларов, не говоря уже о местах проведения досуга - ресторанах, кафе и прочем, чего в деревне вообще никогда не было.

В теории кажется, что расчет верен, но практика показала обратное.

Понятно, что примерами все можно доказать и все опровергнуть, и тем не менее... В начале 2000 года среди наиболее интересных на загородном рынке проектов был коттеджный поселок "Дрофа", возведенный одноименным издательством. Поселок небольшой, около 25 домов, но со всем необходимым для достойного проведения свободного времени, включая ресторан и плавательный бассейн. Жильцы радовались своему счастью недолго. Плата за эксплуатацию инфраструктуры легла на их, жильцов, плечи, причем серьезным грузом - $1 500 в месяц, и это несколько лет назад! И "Дрофа" мгновенно появилась на вторичном рынке.

На Ярославском шоссе, в поселке "Полянка" с инфраструктурой также вышел прокол. Построенный ресторан функционировал лишь несколько месяцев, а теннисным кортом пользовался единственный из жильцов поселка. Скажете, что все это - примеры первых коттеджных поселений, появившихся в Подмосковье? Пожалуйста: из недавних прецедентов - еще один поселок на Рублевке, в котором спортивный и досуговый центр построили в центре жилой зоны. С одной стороны, жильцам содержать такой поселок накладно, и они не прочь сделать инфраструктуру открытой, но с другой, в целях безопасности пускать на свою территорию посторонних не согласны. Тупик.

Закрытая инфраструктура - всегда дополнительные расходы для жителей поселка. На сегодняшний момент средняя цена за пользование бассейном и сауной в поселке класса "де люкс" составляет в среднем $2 000 в месяц, а на Рублевке можно найти места и подороже, где за удовольствия предлагается выкладывать по $5000. В поселке бизнес-класса плата несколько ниже - где-то в районе $500 - 800 в месяц.

Понятно, что каждый покупатель хочет платить меньше, а получать больше. Тогда где же грань необходимого в сфере обеспечения объектами инфраструктуры? По данным аналитиков и застройщиков коттеджных поселков, единственным необходимым условием достойного существования поселения является: возведение здания администрации, которое включает себя все службы эксплуатации, занимающиеся охраной и уборкой территории, следящие за сантехникой и электричеством и т. д.; неплохо и не очень накладно иметь детские площадки, небольшие зоны отдыха со скамейками и беседками, а также спортивные площадки. Все остальное - по мере необходимости и желания самих жителей. Среди интересных проектов, отвечающих этим требованиям - "Живописный", "Дюна" на Дмитровском шоссе, "Славенка" на Новой Риге.

Помимо желания "заказчиков", объем необходимой инфраструктуры зависит еще и от класса поселка. Так, в "экономе" она минимальна, поскольку цена квадратного метра жилья в поселке с опциями возрастает, что совсем не выгодно ни застройщику, ни потенциальному покупателю. И все же, если поселок большой (а экономкласс - это практически всегда свыше 50 домов), неплохо, если есть небольшой магазин с набором необходимых продуктов (кстати, лучше, если ассортимент определят сами жители), а также небольшой аптечный киоск.

Жители "бизнес-класса" требуют к себе большего внимания, правда, в том случае, если поселок в среднем на 200 домов. Здесь может быть уже и закрытый спортивно-досуговый центр с тренажерными залами и небольшим бассейном. Если на территории есть пруд, озеро или речка, желательно возвести вокруг воды рекреационную зону с местами для отдыха, пляжем, летним кафе. Есть случаи, когда застройщики сразу нескольких коттеджных поселков, расположенных рядом, объединяют свои усилия и строят совместную инфраструктуру. Но опять же ее большая часть доступна и для посторонних, а "свои" получают определенные скидки за пользование - в основном это касается спортивно-досуговых центров.

Инфраструктура поселков класса "де люкс" по количеству опций может и не превышать инфраструктуру поселков "бизнес-класса". Все зависит от амбиций застройщика. Совсем недавно на Новой Риге заявлен поселок "усадебного типа" на 130 особняков, где площадь участков будет от 70 до 200 соток, а площадь домов - от 1 500 м² до 2 500 м². В инфраструктуру войдет гольф-клуб, профессиональный тир, трасса для гонок на картингах, пляж, школа и футбольное поле. Вопрос на засыпку - во сколько в итоге обойдется содержание такого поселка каждому его жителю? Впрочем, последний пример -исключение из правил.

Одна из тенденций загородного рынка - строительство мега-поселений с большой инфраструктурой, включающей себя школу, детский сад, кафе и рестораны,  фитнес-центры, сауны и SPA-салоны, супермаркеты ... Все эти опции возводятся преимущественно на въезде и на окраине поселков, дабы пользоваться ими могли все желающие.

Сейчас загородную моду диктует Новорижское шоссе. Здесь появляются самые интересные и необычные проекты, которые потом с меньшим или большим успехом копируют все остальные. В этом году на Новой Риге сразу два застройщика, "Открытые инвестиции" и "ИНКОМ-Недвижимость", пошли по принципиально новому пути возведения инфраструктуры - не на территории поселков, а отдельно стоящим комплексом. У "Открытых инвестиций" это "Павловское подворье", а у ИНКОМа - "NovaRiga". Это большие по площади центры, в которых будет все, начиная с супермаркетов и заканчивая такими изысками, как конноспортивный комплекс и гостиница для животных.

Пока остальные заявляют о своих проектах и желаниях, инфраструктура успешно функционирует лишь в нескольких поселках. Так, в "Княжьем озере", самом масштабном проекте в Подмосковье, уже работает школа (правда пока младшая), ресторан "Рыбацкая деревня", стилизованный под русскую деревню с ее маленькими домиками и соломенными крышами, а также химчистка и мойка. И, конечно же, рекреационная зона с большим озером, по которому можно прокатиться на лодке, и несколькими детскими площадками.

А в "Величе", который еще называют "эко-городком для бизнесменов", есть собственный спортивный клуб с 25-метровыми плавательными дорожками, SPA‑салоном, тренажерным и спортивными залами, дорожками для боулинга, кафе и гостиницей. И это, подчеркнем, в поселке на 58 домов. Плюс к этому, в "Величе" есть искусственная река, в которой водятся карпы и караси. 

Нужна или нет инфраструктура коттеджному поселку - вопрос скорее к покупателю: это ему жить и ему платить. А потом - к застройщику и инвестору: это им продавать.

Какая инфраструктура нужна коттеджному поселку?

Андрей Филатов

директор департамента "Управление объектами недвижимости" компании "РУСКОНСАЛТ development"

Вы купили загородный дом в поселке. Природа, достойные соседи и привычные удобства - все, что вы искали. Именно удобства, незаметно присутствующие в нашей жизни, являются следствием заранее продуманной системы, которую называют инфраструктурой. На этапе выбора дома вашей мечты обратите внимание, есть ли у этого поселка служба эксплуатации, какие объекты она уже обслуживает, каков планируемый размер ежемесячных платежей. На мой взгляд, наличие остальных элементов инфраструктуры (магазины, спортивно-оздоровительные комплексы, SPA-салоны, кафе, рестораны) является вторичным. Согласитесь, посетить эти заведения можно и в других местах, а вот перебои с водо-, электро-, газоснабжением, неубранная территория, горы невывезенного мусора, отсутствие охраны очень сильно испортят вам жизнь и будут стоить нервов и денег. Избежать таких рисков и оптимизировать ваши расходы (сэкономить на содержании собственного дома) поможет компания, специализирующаяся на эксплуатации объектов недвижимости. А сэкономленные деньги можно пустить на различные улучшения поселка.

Пример из моей практики. В 20 км от МКАД по Минскому шоссе на месте старых дачек начали появляться современные коттеджи. Некоторые собственники объединились и организовали ТСЖ. Позже к ним начали присоединяться собственники вновь возводимых домов. В итоге количество домов в ТСЖ составило более 200. Средства на эксплуатацию расходовались эффективно, что позволило произвести серьезные улучшения: построить административное здание, магазин, инженерные сооружения, забор по границам с соседними поселками. Так что профессиональная эксплуатация поселка может не только обеспечить надежность всех элементов инфраструктуры, но и создать условия для преобразований.