 |
 |
Каталог недвижимости |  |
|
|
|
РЕКОМЕНДУЕМ | |
 |
 |
Новости |  |
|
|
|
| Сайт загородной недвижимости » Аналитика » В ФОКУСЕ: Переезжаем или остаёмся? |
|
|
В ФОКУСЕ: Переезжаем или остаёмся? |
|
|
"Меняю московскую квартиру на загородный дом!" - такое желание периодически возникает у большинства москвичей, ежедневно страдающих от недостатка чистого воздуха, вечных пробок и автомобильных стоянок на бывших газонах и детских площадках. Но какова доля вероятности подобного обмена? Понятно, что пентхаус сопоставим по цене с домом на Рублёвке. А может ли обычный москвич, обладатель 2 - 3-комнатной квартиры на "Щёлковской" или в Митине, осуществить свою мечту, поменяв "каменный мешок" на загородный дом, да ещё в период кризиса? Вероятность есть, только выбор невелик и сосредоточен, в основном, в 50 км от МКАД.
Если перейти на язык цифр, то средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью около 60 м2 - в пределах $250 000 - 300 000. Что за такую сумму предлагают застройщики Подмосковья? "Сейчас можно приобрести участки с коммуникациями по цене $10 000 за сотку (исключение - Рублёвка и определённые места на популярных направлениях в непосредственной близости от Москвы), - рассказывает Дмитрий Макаров, директор по развитию компании MOZAIK Development. - Учитывая, что средний размер надела порядка 10 соток, покупка обойдётся в $100 000. Самостоятельное возведение небольшого дома (150 м2) в среднем стоит $1 000 за м2. Покупка у девелопера в коттеджном посёлке - около $300 000". Вот только самостоятельное возведение сопряжено с рядом трудностей. Найти понравившийся участок с подведёнными коммуникациями не в коттеджном посёлке довольно трудно. Самому заниматься подведением - задача выполнимая, но затратная. "Например, подведение газа, электричества, канализации к индивидуальному земельному участку составит свыше $7 000 за сотку, - констатирует Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость". - Причём это цифра без некой централизации, т. е., нужно ещё договориться с монополистами, чтобы твой участок был не обделён прелестями цивилизации. Поэтому, чтобы он стоил озвученные $10 000, необходимо, чтобы первоначальная цена без коммуникаций варьировалась в пределах $2 000 - 3 000 за сотку. А это 30 - 50 км от МКАД (в зависимости от направления). Всё, что ближе, то, естественно, дороже".
Жить так далеко от Москвы могут позволить себе только дети (причём дошкольного возраста), домохозяйки, пенсионеры, а также люди творческих профессий и те, кто в состоянии работать в удалённом доступе. Все остальные столкнутся с проблемой транспортной доступности. Даже качественные трассы подчас могут быть перегружены, не говоря уже про въезды в саму Первопрестольную. Кроме этого, важный фактор - отсутствие необходимой инфраструктуры: хороших школ, поликлиник, торговых, развлекательных, спортивных центров. Да и жизнь за городом, т. е., эксплуатационные расходы, становится всё дороже и дороже. В 2008 году средняя стоимость "эксплуатационки" составляла более 50 руб./м2, так что содержание минимального по площади дома в 150 м2 обходилось в 7 500 руб., а то и больше.
Есть ещё одна проблема, с которой сталкиваются потенциальный покупатель и застройщик-продавец: не всегда желания первого совпадают с предложениями второго. Иными словами, в цене они не сходятся. На бумаге дом площадью 150 м2 смотрится просто замечательно, но в реальности такие дома возводятся только в дальнем Подмосковье. В непосредственной близости от Москвы можно найти лишь таунхаусы и индивидуальные дома, но их единицы. У застройщиков коттеджных посёлков ближнего Подмосковья минимальная площадь дома составляет 250 м2. Понятно, что прибыль продавца от продажи дома большей площади выше, однако дело тут не только в хороших бухгалтерских способностях застройщика. Спрос на маленькие дома прежде был невелик: если 150-метровая квартира кажется огромной, то равный по площади дом (который, как правило, 2-этажный), выглядит... домиком. Покупателю, собирающемуся продать квартиру в Москве, хочется что-нибудь побольше, в посёлке с инфраструктурой, детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами, детским садом, школой и магазином. Но социальная нагрузка находит отражение в себестоимости строительства. "Так, в одном из наших проектов на Калужском шоссе, где мы застраивали 45 га, местные власти потребовали строительство школы с отделкой и компьютерными классами, - рассказывает Владимир Яхонтов. - Её возведение обошлось в $1 000 000. Понятно, что эти цифры лягут на себестоимость всех 300 жилых домов, которые будут возводить в посёлке".
Сегодня можно, конечно, рассчитывать на снижение себестоимости дома в связи с тем, что несколько упала цена стройматериалов - например, бетона и арматуры (10 - 15%.) Однако, по заверениям специалистов рынка недвижимости, лишь 30% стоимости дома приходится на строительные материалы, поэтому о значительном падении цен речь не идёт.
Так есть ли шанс владельцам обычных квартир всё-таки сменить город на пригород?
"Коттеджное строительство, безусловно, не может стать альтернативой городским квартирам экономкласса, - считает Александр Львовский, глава московского представительства компании HONKA. - Это невозможно хотя бы по причине высокой стоимости земли в Подмосковье и слабо развитой инфраструктуры. Не секрет, что не только автомобильные дороги являются серьёзной проблемой для развития загородного строительства - железнодорожный транспорт также далёк от совершенства. Кроме того, массовое строительство в Подмосковье повлечёт за собой проблему строительства детских садов, поликлиник, школ, магазинов. В какой-то степени эта проблема решается за счёт городов-спутников, таких, как Красногорск, например. Но Красногорск - это уже полноценный город, его даже не очень корректно приводить в качестве примера".
Не стоит рассматривать в качестве альтернативы городской квартире жильё в коттеджных посёлках, считает большинство застройщиков и инвесторов. Цена средней московской квартиры всегда будет отставать от стоимости среднего подмосковного особняка. Поэтому необходимо искать альтернативные пути. Какими они могут быть? Изобретать велосипед не стоит: уже есть американская и европейская практика организации в пригородах мегаполисов небольших малоэтажных посёлков, дома в которых возводятся из современных дешёвых материалов. Более того, такая программа есть и в России, вот только реализуется она неэффективно.
"Коттеджные посёлки, как бы мы их ни позиционировали, это второе жильё, - подчёркивает Пётр Казьмин, исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). - Однако развитие малоэтажного строительства должно вестись при непосредственной поддержке государства. Да, сейчас оно, государство, повернулась лицом к этой проблеме и постепенно начинает развивать малоэтажку. Выделяются деньги по линии фонда реформирования жилищного регионального хозяйства. Некоторое время назад было проведено совещание, посвящённое использованию фонда ЖКХ для малоэтажного строительства, на котором присутствовали многие губернаторы. И те средства, которые сейчас будут выданы НАМИКСу, как раз пойдут на реализацию малоэтажного строительства. Вот только в Московской области развивать эту программу сложно". "Будущее Подмосковья - за таунхаусами и малоэтажным строительством, - уверен Александр Вековшинин, начальник отдела департамента загородной недвижимости отделения "Сретенское" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость". - В ближайшем Подмосковье надо заниматься именно этим, а не возводить коттеджные посёлки из дешёвых, непонятных материалов и строить на 8 - 10 сотках курятники площадью 150 м2. Надо делать хорошие проекты и переходить на новые современные стройматериалы".
Почему в Московской области тормозит программа по малоэтажному строительству? Ответ на этот вопрос лежит на поверхности. Земля в регионе - в частной собственности, и дорогая, а инвесторы и застройщики умеют считать деньги. Дешёвое жильё возводить невыгодно, но это не значит, что в Подмосковье его нет, это не значит, что не применяются на практике новые стройматериалы... Применяются, только построенные дома продаются практически по цене кирпича. Впрочем, и у этого явления есть свои причины - в России мало заводов, производящих хорошие современные сертифицированные стройматериалы.
При детальном рассмотрении перспектив реализации в Подмосковье программы малоэтажного строительства, неожиданно возникает довольно банальный вопрос: а много ли вообще людей, которые не теоретически хотят, а практически готовы сменить город на пригород? То есть, насколько необходимо строить в Подмосковье небольшие малоэтажные поселения? Как правило, за городом предпочитают жить "по выходным": у большинства владельцев загородных особняков это жильё - второе, у них есть возможность выбора - жить в городе или на лоне природы. У тех же, кто поменял один тип жилья на другой, выбора нет. Поэтому сегодня надо чётко понимать, что кроме чистого воздуха, лужайки у дома и отсутствия соседей за стенкой, получит будущий хозяин дешёвого загородного дома?
"Вопросов много, но ответы на них, к сожалению, ещё не сформулированы качественно, - считает Сергей Журавлёв, руководитель проекта "Российский дом будущего". - До тех пор, пока мы их публично не сформулируем (в первую очередь для себя, а во вторую - для клиента), мы не сможем этот сегмент серьёзно осваивать. К примеру, самые элементарные подсчёты показывают, что цена жизни за городом увеличивается на семью с 2 автомобилями примерно на 200 000 - 300 000 руб. в год. Это самый-самый минимум при удалённости дома - 20 км от МКАД. В эти цифры включены и транспортные расходы, поездки в школы и магазины и т. д. Примерно на 10 000 руб. при сегодняшних нечестных технологиях продаж и строительства, мы увеличиваем стоимость эксплуатации самого дома. Мы компенсируем некоторые издержки, если человек переезжает в Подмосковье и прописывается там, но это антиаргумент. Так где же главный аргумент, ради которого имеет смысл убеждать людей в переезде?" Необходимо ли сменить ориентацию застройщикам и начать возведение в Подмосковье малоэтажных поселений? Инвесторы такую ношу вряд ли готовы нести. Хотя, если будет активно помогать государство, почему бы и не попробовать. Вот только с числом таких поселений определиться всё же стоит. Не переборщить бы. Подмосковье - это не вся Россия. Возможно, такая практика пригодится прежде всего в областных городах - земля там дешевле, пробок меньше и программа по строительству доступного малоэтажного загородного жилья будет работать эффективнее. По крайне мере, так видится из Москвы.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | май – июнь 2009 | № 3 (43) |
||||||||||||||||||||||||||||||
| Автор: Светлана АНДРЕЕВА, Информацию о посёлках подготовила Светлана КОЗЛОВА | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: http://www.VsePoselki.ru |
|
|
Другие статьи о загородной недвижимости | |
|
 |
 |
Лучшие коттеджные поселки Подмосковья. Загородная недвижимость |
 |
