Одни говорят, 500 загородных посёлков, другие - 600, в холдинге RODEX Group называют цифру 700. «Из них, - как утверждает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group, - 21,4% - это уже полностью готовые и введённые в эксплуатацию посёлки, расположенные, как правило, на Рублёвском и Новорижском направлениях. 42,9%, а это около 300 адресов, - коттеджные посёлки полного цикла, находящиеся на разных стадиях строительства. И 35,7% - проекты без подряда, которые ошибочно называют „организованные коттеджные посёлки". Что касается новых проектов, то с начала года не было выведено ни одного нового проекта с точки зрения концептуальной застройки».

Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России, не столь категоричен в отношении посёлков с наделами без подряда: «Такое явление, спровоцированное глобальным кризисом и ставшее масштабным, есть, и с ним надо считаться». Он также придерживается несколько иного мнения в отношении новых заявленных проектов. Марк Гройсман считает, что они есть, правда, 70% из заявленных приходится на всё те же посёлки с землёй без подряда. Однако не только ими жил загородный рынок. По мнению Марка Гройсмана, «среди посёлков экономкласса, вышедших в 2009 году, с подрядом на строительство ориентировочно насчитывается около 10 проектов. В основном, это проекты дачных посёлков, расположенных п
086; Симферопольскому, Киевскому, Минскому направлениям».

Мария Шагурина, партнёр программы «Новые дачи», тоже называет «увлечение» девелоперов посёлками без подряда мерой вынужденной и для многих практически безальтернативной. «Девелоперы отдают предпочтение в первую очередь тем проектам, которые можно быстро продать, - считает Мария Шагурина, - и тем, которые можно будет строить на средства от продажи строящихся проектов. Если же вернуться к посёлкам без подряда, то в настоящее время в Подмосковье их насчитывается около 100, из них к сегменту „дальних дач" относятся 69, и, по данным нашего маркетингового исследования, идёт тенденция увеличения таких предложений, особенно расположенных далее 50 км от МКАД. Но на рынке появилась ещё одна тенденция: за последние полгода в сегменте „эконом" выросло почти в 2 раза количество предложений, где продаётся земля с подрядом на строительство. Таким образом, можно утверждать, что сегодняшнее предложение отличается от докризисного, в первую очередь, значительным смещением в сегмент „эконом", особенно в нишу „дальних дач".

А Александр Либов, генеральный директор АН «Белые Ветры», работающего исключительно на Калужском и Киевском шоссе, предлагает перейти от теоретических рассуждения к практическим примерам: «Самый успешный по продажам на „наших" направлениях - посёлок „Клубничные поля", который стал флагманом в новой конфигурации предложения на рынке: участки без подряда при обещании девелопера обеспечить посёлок всеми централизованными коммуникациями и инфраструктурными объектами (среди которых могут быть общий забор, КПП, поселковые дороги, освещение, жизнеобеспечивающее оборудование типа трансформаторов, скважин, насосов и т. п.). Концепция рискованная для покупателей тем, что непонятно, когда застроится посёлок: можно не один год ждать, когда же твои соседи построят свои дома. Но пока негативного опыта нет, люди покупают. Участки без подряда сейчас предлагаются не только во вновь выведенных на рынок, но практически во всех коттеджных посёлках, в том числе там, где до кризиса об этом не могло идти и речи. Кстати, владельцы „Клубничных полей", пожалуй, первыми из девелоперов посмотрели правде в глаза и сразу установили „кризисные" цены на свои участки, которые были на тот момент раза минимум в полтора ниже, чем у конкурентов.

Их опыту последовали в посёлках „Летова Роща", „Русская Усадьба", „Никольские Озера". Успешность продаж варьируется в зависимости от формата и гибкости ценовой политики.

Интересен опыт посёлка „Онтарио". Застройщик решил строить дома из клееного бруса, при этом не экономить, а использовать брус лучшего качества, деревянные стеклопакеты с большой площадью остекления, обустроить общественные зоны по высоким стандартам вкуса. Расходы девелопера выше, чем у застройщиков, экономящих на всём. Несколько выше должны быть и цены продаж. Время покажет, оправдается ли эта ставка на качество».

» Загородкой
правит экономия?

Ещё совсем недавно солидная девелоперская компания лишь в качестве эксперимента могла позволить себе возводить посёлок экономкласса. Обращали своё внимание на этот сегмент лишь компании с небольшим уставным капиталом, в собственности которых по какой-то случайности оказались земельные наделы. Экономический кризис перевернул загородный рынок с ног на голову. Распродавать землю в ограниченном пространстве, называемом «коттеджный посёлок», оказалось гораздо прибыльнее, чем ставить стены, класть крыши и возводить инфраструктуру. Однако и в ситуации, когда вокруг отказываются от строительства недвижимости классов бизнес и de luxe, есть некоторые смельчаки, которые рискуют. Точнее, у них есть на это финансовые возможности. «Новых проектов в элитном сегменте с начала года появилось в десятки раз меньше, чем в докризисный период, - считает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости WELHOME. - И фактически первый элитный проект, вышедший на рынок в период кризиса, - Lipki Park. К концу года на рынке также появились ещё несколько новых коттеджных посёлков, где строительство стало вестись вне зависимости от покупательского спроса».

Lipki Park, о котором говорит Жанна Лебедева, строят в районе Николиной горы. И лишь местоположение - Рублёвское шоссе - свидетельствует о его высоком статусе. По всем же остальным критериям, особенно по типу жилья, его трудно однозначно отнести к поселениям категории de luxe. Территория застройки Lipki Park - 16 га. Проект предусматривает строительство домов, дуплексов и таунхаусов с участками от 4 до 25 соток. За этот год в посёлке проведены все центральные коммуникации, территория огорожена, благоустроены временные дороги. Срок сдачи объекта - III квартал 2010 года.

Исключений из правил единицы, в основном, игроки рынка намерены экономить. И это касается всех составляющих загородного строительства, начиная с сокращения площади участков и домов и заканчивая строительными материалами и архитектурными решениями. «Наибольшим успехом у застройщиков пользуются более экономичные материалы и технологии, - считает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - такие, как, например, пеноблоки, технология несъёмной опалубки, технология металлокаркасных конструкций и т.д. Деревянное домостроение активно осваивается в сегменте дачных посёлков, дальше 50 км от МКАД. В кирпичном домостроении новые проекты не выводились, старые достраиваются».

Однако большинство опытных застройщиков всё же знают меру и в ущерб качеству, если речь идёт о домах бизнес-класса и de luxe, стараются не работать. «Элита халтуры не приемлет, - говорит Евгений Шевченко, директор по продажам компании «Мультигрупп». - Нельзя застроить элитный посёлок домами из пеноблоков и продавать их по цене кирпича. Сегодня цена в $5 млн за домовладение не актуальна. Оптимизация затрат идёт и у застройщиков, и у покупателей. Поэтому сокращается количество квадратных метров жилья за счёт грамотного архитектурно-планировочного решения: 2-3 спален  в доме вполне достаточно. В проекте Lipki Park был предложен формат домовладений „вилетты" (виллы с небольшими придомовыми участками). Этот формат оказался сегодня наиболее востребованным».

» Вот дом,
который построил ...

На самом дорогом и престижном подмосковном направлении - Рублёво-Успенском шоссе - во многих коттеджных посёлках, построенных в конце прошлого - начале нынешнего века, помимо общего трёхметрового забора ещё и каждый особняк находится за собственной высокой оградой. На вопрос, зачем такое излишество, одним из жильцов был дан ответ: «Чтобы конкуренты не скопировали проект и не построили на своём участке нечто похожее». Затем интерес к заборам пропал, а застройщики всё чаще стали приглашать на свои проекты известных архитекторов. Фасад особняка для потенциального покупателя был не менее важен, чем расположение посёлка и площадь участка. Сегодня нет погони ни за заборами, ни за популярными зодчими. «Проекты, выходящие на рынок, не отличаются разнообразием, - говорит Владимир Яхонтов. - Застройщики существенно упростили архитектурные концепции своих посёлков. Связано это с тем, что они пытаются минимизировать себестоимость проектов. Конечно, это влияет и на качество, и, в том числе, на разнообразие, так как покупатели отдают предпочтение типовым объектам».

О том, что архитектурная составляющая проекта отошла на второй план, говорит и Дмитрий Герасимов, директор по продажам посёлка «Окская слобода». «На сегодняшний день все посёлки во многом копируют друг друга, - продолжает Жанна Лебедева. - Поэтому архитектурный проект не является основным критерием при выборе. В элитном сегменте гораздо большее значение имеет качество строительства, удобная транспортная доступность, окружение, инфраструктура, наличие коммуникаций и отсутствие проблем с документами».

«Архитектура как и ценообразование критично важна для успешной реализации проекта, - считает Евгений Шевченко. - Грамотный девелопер должен уметь выбрать оптимальное предложение. И фамилия архитектора решающей роли в этом не играет. Так же, как и название архитектурного бюро не влияет на конечные продажи».

И, тем не менее, большинство девелоперов считает: в сегменте de luxe архитектурный стиль, безусловно, важен, он играет достаточно весомую роль в сегменте бизнес- и фактически не имеет значения в экономклассе. Покупатели, в основном, предпочитают умеренность, вычурные коттеджи не пользуются популярностью.

       Смена лидера

Рублёвское и Новорижское шоссе всегда были лакомыми кусками для девелоперов. На первом продавали самые дорогие дома, второе было самым инвестиционно привлекательным, с наибольшим количеством бизнес-проектов. Долгое время казалось, что изменить такое положение вещей будет невозможно. Мировой кризис сыграл против правил. И на арену вышла дешёвая земля, которой нет на Рублёвке. Симферопольское шоссе, никогда прежде не входившее в топовую пятёрку, стало самым активно застраивающимся. Смена лидера налицо. «У девелоперов все направления были в равной степени востребованы, - констатирует Владимир Яхонтов, - за исключением традиционно наиболее престижных. Они просели больше всего в этом году».

«На оптовом рынке земельных участков лидирует Симферопольское шоссе - 28% от всего предложения, - подчёркивает Дмитрий Герасимов, - за ним следуют Новорижское шоссе - 18%, Дмитровское шоссе - 16% и Киевское шоссе - 9%».

» Мультиформат, земли без подряда... Что дальше?

Рынок загородной недвижимости постепенно стряхивает с себя последствия кризиса. Во II квартале 2009 года, по официальным данным Управления федеральной регистрационной службы, количество сделок превысило уровень II квартала 2008 года: в Ленинском районе Подмосковья увеличение составило 25%, в Одинцовском - 15%, в Мытищинском - 12%. Активность на рыке была обусловлена ещё и тем, что покупатели ждали второй волны банковского кризиса и дальнейшего снижения цен, но этого не случилось, пришлось начать приобретать. Рынок стабилизировался, и цены пошли вверх. К примеру, холдинг МИЭЛЬ только в октябре 2009 года провел 54% сделок от всего объёма III квартала 2009 года. И около 20% коттеджных посёлков на первичном рынке в среднем на 4% повысили цены.

«В ближайшем будущем поведение игроков на рынке сильно изменится, - считает Мария Шагурина. - Девелоперы будут заканчивать уже начатое и вводить в эксплуатацию. Вряд ли прежняя модель, когда начинали один проект, закладывали, брали деньги в банке, чтобы начать второй проект, будет актуальна».

«Большой активности покупателей ждать также не приходится, - уверен Александр Либов. - Но при этом, скорее всего, изменятся предпочтения потребителей в выборе формата. Лучшим предложением станут дома и участки в законченных и близких к окончанию коттеджных посёлках экономкласса. Участки без подряда в организованных, но не застроенных посёлках будут уже не так хорошо продаваться - всё-таки предложение резко увеличилось. Кроме того, в случае неисполнения кем-нибудь из девелоперов таких поселков обязательств по коммуникациям, возможно, усилится недоверие, а вслед за ним уменьшится спрос на участки. Что же касается домов и участков в законченных поселках экономкласса, объём такого предложения полностью зависит от экономических факторов. Прежде всего, от кредитования. Если ситуация не изменится, я не вижу предпосылок к выходу на рынок большого числа таких объектов. А это означает, что в данном сегменте вполне возможен и рост цен».

Скорее всего, параллельно с дешёвыми посёлками девелоперы начнут выводить на рынок клубные минипосёлки. «Подобные проекты требуют меньших финансовых и временных затрат ввиду небольшого объёма, - считает Жанна Лебедева. - И, соответственно, являются менее рискованными как для застройщиков, так и для покупателей. Вполне вероятно, что в будущем году эта тенденция продолжится, и будет популярна именно точечная застройка».

Вряд ли загородный рынок недвижимости вскоре порадует потенциальных покупателей мега-проектами и оригинальными решениями. Посткризисное время не предполагает таких новшеств. Но всё когда-нибудь заканчивается. 

№ 7 (47)   |   декабрь 2009 - январь 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ