Любой из нас, выбирающий очередное место жительства (в городе или за его приделами), всегда ищет для себя комфортную среду обитания. При этом одни отдают предпочтение деревянному дому, другие - кирпичному коттеджу с камином в гостиной, третьи - особняку в стиле ампир, возведённому за высоким забором. И в этом случае совершенно неважно, есть ли в коттеджном посёлке спортивный центр с бассейном и теннисным кортом, поскольку всё необходимое для утренней или дневной разминки есть в доме с колоннами. Тогда что же предлагают риэлторы потенциальным покупателям, когда говорят, что в посёлке создана «комфортная среда обитания»?

Директор по маркетингу ин-вестиционно-строительного холдинга Rodex Group Армен Маркосян cчитает, что сегодня на рынке пока нет чётких критериев понятия «комфортная среда обитания». «Так уж сложилось, что у каждого застройщика они, эти критерии, свои - несмотря на то, что многие используют в рекламе выражение „комфортная среда обитания". Но на деле не все предоставляют нечто большее, чем стандартный коттеджный посёлок с высоким забором и КПП. И тем не менее крупные участники рынка, в том числе и мы, вкладывают в этот термин несколько составляющих: посёлок должен быть расположен в благополучном с точки зрения экологии районе, также в нём должна быть развитая инфраструктура, как минимум - игровые зоны для детей, спортплощадки, продуктовый магазин, ресторан и гостевая парковка. Необходимо также качественное озеленение внутренних территорий. Именно от уровня насыщенности проекта инфраструктурой и ландшафтными решениями напрямую зависит комфорт его жителей» - констатирует Армен Маркосян.

Подчас для создания особой атмосферы в посёлке застройщики - которых, надо сразу оговориться, совсем немного - идут дальше банального возведения кафе и парковок и строят нечто особенное. Так, всё тот же холдинг Rodex Group в своём посёлке «Перелески» на Новорижском шоссе строит собственную пивоварню и хлебопекарню, чтобы у всех обладателей домов в посёлке всегда был душистый домашний хлеб и возможность выпить свежесваренного домашнего пива.

Но не стоит забывать, что создание комфорта - задача двусторонняя: «правильность» её решения зависит как от девелоперов, так и от будущих жителей. «Чтобы создать это ощущение - „свой дом" - применительно не только к земле и коттеджу, которые приобрёл покупатель, но и в целом к самому посёлку, многие застройщики поддерживают инициативу будущих жителей, - отмечает Ольга Вагнер, управляющий директор коттеджного посёлка «Вестфалия». - Например, помогают им открывать их собственный мини-бизнес (ту же пекарню или кафе) и становиться арендаторами или собственниками площадей инфраструктурных объектов».

Безусловно, в понятие «комфортная среда обитания» входит природная составляющая посёлка. Большим плюсом считается наличие леса с прогулочными территориями и природного водоёма. «При отсутствии последних застройщик прибегает к дорогостоящим ландшафтным работам по озеленению территории, созданию искусственных прудов и парковых зон, - добавляет Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME. - В качестве примера можно назвать такие посёлки, как „Резиденции Монолит", „Миллениум парк" и другие. Застройщики позаботились о том, чтобы жителям посёлка было где погулять с детьми и провести время у воды, покататься на катере, поплавать, половить рыбу. Кроме того важным компонентом при организации комфортной среды обитания мы считаем позицию застройщика по созданию gated communities (выбору жителей посёлка). Например, есть в Подмосковье один известный застройщик, который очень внимательно изучает кандидатуру каждого претендента на покупку дома, и в случае получения негативных сведений о потенциальном покупателе, отказывает ему в возможности жить в своём посёлке».

Экономический кризис внёс существенные коррективы в создание комфортной среды обитания, точнее, секвестировал её. Около 20 % застройщиков, которые заявили свои проекты в докризисный период, свели комфорт среды обитания к минимуму. Кто-то оставил только забор, КПП и основные коммуникации. Другие не стали лишать будущих жителей всех благ цивилизации и снизошли до организации небольшого магазина во въездной группе. Большая часть девелоперов, специализирующихся на возведении посёлков категорий «бизнес» и «элит» (в которых как раз и возводят масштабные рестораны, магазины и спортивные центры), сохранили в концепции своих посёлков заявленную инфраструктуру, но перенесли сроки строительства, а высвободившиеся финансовые средства направили на скорейшее подключение коммуникаций и строительство домов. А вот в новых проектах, скорее всего, инфраструктура будет минимальна. Да и самих посёлков двух названных категорий в последнее время появляется не так много.

«Кризис на рынке недвижимости заметно поумерил пыл девелоперов, и от многого из задуманного в плане инфраструктуры им пришлось отказаться, - констатирует Наталья Белова, руководитель офиса «Варшавский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Однако именно спортивные и детские площадки, а также прогулочные зоны - тот минимум инфраструктуры, который необходим в любом организованном посёлке. Ещё одним элементом внутренней инфраструктуры, на котором серьёзно сказался кризис, стали гостевые парковки, которые начали выносить за пределы посёлка и располагать перед въездной группой».

На первом этапе реализации любого проекта возведение инфраструктуры ложится на плечи застройщиков. Это только потом, по мере приобретения домов, в цене квадратного метра которых заложена и стоимость стоящих рядом всех благ цивилизации, девелопер получит сполна за потраченные усилия. А до того момента он может рассчитывать лишь на собственные «мощности», точнее - финансовые средства. «На начальном этапе продаж застройщики, как правило, строят обязательные бесплатные объекты внутренней инфраструктуры, - утверждает Ольга Вагнер. - Это, прежде всего, детские площадки, КПП, ограждение по периметру посёлка, ограждение между участками. Без этого нельзя, поскольку такие нюансы стимулируют продажи и дают покупателю ощущение „жизни" в посёлке. Когда же продажи сокращаются, то потраченные на инфраструктуру средства будут возвращаться девелоперу довольно долго, что в период нестабильной экономической ситуации может грозить разорением. Поэтому застройщику проще не рисковать и довольствоваться малым». Да и потенциальный покупатель становится более экономным и разборчивым: сегодня он скорее откажется платить за бассейн и магазин под боком. Особенно если учесть, что платить придётся не разово, в момент покупки жилья: в среднем «комфортная среда» повышает стоимость объекта на 30 % и более по сравнению с аналогичными предложениями без неё, а затем ещё в течение всей своей жизни «выкачивает» из пользователей средства через коммунальные платежи. «Разброс цен на дома в посёлках с инфраструктурой достаточно велик, - добавляет Армен Маркосян. - В каких-то случаях „комфорт" может добавлять около 10 %, а где-то и все 100 % к базовой стоимости посёлка. Всё зависит от количества и качества инфраструктурных объектов, глубины проработки концепции проекта, проводимых девелопером работ по ландшафтному дизайну и озеленению. При этом повышение продажной цены не прямо пропорционально стоимости инфраструктурного объекта, а зависит от его назначения и привлекательности для потенциальных клиентов».

Чем богаче инфраструктура, тем выше класс посёлка и, соответственно, выше цена. Исключением на рынке, пожалуй, является лишь посёлок «Серебряная подкова», расположенный в 15 км по Симферопольскому шоссе. «Здесь предлагается земля без подряда по цене 3,1 млн руб., - говорит Наталья Белова. - При этом минимальный набор инфраструктуры дополнен магазином, кафе, детским центром, лодочной станцией и пляжем. Для сравнения: средняя цена дома с участком в посёлках бизнес-класса с подобным набором инфраструктуры составляет 14 млн руб».

Но, что ни говори, положительная сторона у кризиса всё же есть. Он вынудил девелоперов больше заботиться о покупателях. Завлекая бесконечным инфраструктурным разнообразием, продавцы в конечном итоге обрекали жителей «высококомфортных поселений» в будущем выплачивать немалые деньги за функционирование всех этих бассейнов и кортов, независимо от того, посещает их человек или нет. В конечном итоге большая часть народонаселения многих посёлков отказывалась платить за инфраструктуру, а выплаченные за строительство объектов деньги были фактически «выброшены на ветер». «Если в дорогом посёлке функционирование некоторых объектов инфраструктуры ещё может быть осуществлено за счёт значительных расходов жильцов на проживание, - утверждает Елена Первакова, управляющий партнёр компании «Сохо Эстейт», - то в посёлках более низкой ценовой группы оно отпугнёт клиентов и „заморозит" продажи. Стоит также учитывать, что и при строительстве маленького посёлка у инвестора нет возможности строить хорошую инфраструктуру, поскольку либо расходы клиентов на проживание будут слишком высокими, либо инфраструктурные объекты будут убыточными».

В то же время не нужно забывать, что кризис проходит, в отличие от желания обитать в комфортной обстановке. Всегда найдутся те, для кого обязательным условием проживания в элитном или просто высококлассном посёлке будет наличие в нём развитой инфраструктуры - вне зависимости от её цены. И всегда найдутся девелоперы, даже в кризис готовые рисковать и создавать истинный комфорт, не секвестируя его.

«Безусловно, имеется определённое число людей, для которых и „в шалаше рай", которые любят уединённость и отрыв от цивилизации, - резюмирует Армен Маркосян. - Но для большинства наших клиентов комфорт - как физический, так и психологический - невозможен без развитой инфраструктуры и всех привычных благ. При этом ключевым является умение девелопера не только предоставить клиенту более-менее стандартный набор из магазина, парковки и, возможно, аптечного киоска, но и добавить к этому дополнительные лайфстайл-удобства - некие нестандартные ходы, которые заинтересуют клиента и будут задавать тон жизни в посёлке».

Тем же девелоперам, которые сегодня не рискуют ввязываться в строительство инфраструктуры, но мечтают об активных продажах, стоит идти по наиболее простому пути. Например, затевать строительство рядом с уже готовыми посёлками с развитой инфраструктурой. В этом случае можно попытаться убить сразу двух зайцев. С одной стороны, новые жильцы будут обеспечены всем необходимым, с другой, - старый посёлок получит дополнительные финансовые вливания в виде платы за пользование несеквестированными бассейнами, теннисными кортами, кафе и магазинами.

№ 4 (51) ^| май 2010 ^| ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ