Порой кажется, что половина населения России, а то и большая его часть живет вне правового поля, в полнейшем вакууме - не на этой земле, а где-то в отдельном пространстве, где нет законов и правил. Тем не менее они есть. И если кто-то думает, что на своем участке земли можно построить все, что заблагорассудится, тот, к сожалению, глубоко заблуждается.

Предположим, вы решили возвести дом на участке без подряда - в деревне, в старом дачном или садовом товариществе. Да-да, сахар сладкий, Волга впадает в Каспийское море, а дом лучше покупать в организованном поселке. Но примем как данность, что по какой-либо причине вы взялись за строительство самостоятельно, при этом хотите свести к минимуму выяснение отношений с кем бы то ни было.

Начать придется с категорий земель. Их семь: поселений; сельскохозяйственного назначения; промышленного и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса. В целом все ясно. Строительство жилья допустимо на землях первых двух категорий. Впрочем, если не называть жилье жильем, то «многофункциональный спортивный», «рекреационно-оздоровительный», да хоть «эколого-просветительский» центр не проблема возвести на любом участке: главное - с гостиницей, в которой номера «коттеджного типа». Но подобный вариант мы принципиально не рассматриваем.

Далее следует разобраться с видами разрешенного использования, то есть с целевым назначением земель. Например, индивидуальное жилищное строительство возможно только на землях поселений (населенных пунктов). Если поселение - деревня, поселок или небольшой город, то предусмотрен и такой вид разрешенного использования, как личное подсобное хозяйство (ЛПХ, оно же приусадебный участок). Вообще-то на участке ЛПХ строить нельзя. Но все строят: приусадебный участок обычно ведь примыкает к дому в одном владении.

А вот видов разрешенного использования земель сельхозназначения видов целых пять. Впрочем, стоит уточнить, что не все они допускают капитальное строительство. Разберемся по порядку.

Во-первых, крестьянское/фермерское хозяйство. Не пугайтесь, изображать из себя американского фермера с бескрайним кукурузным полем и постройками на 0,03% участка вам не придется. Достаточно того, что наше государство разрешает застроить... 30% участка. Засадите уголок морковкой, подарите детям пони и фермерствуйте в свое удовольствие. Правда, регион вправе установить довольно большой по площади минимальный размер участка. Но есть шанс воспользоваться опцией «размеры, менее минимальных размеров», допустим, если вы занялись овощеводством в защищенном грунте или, например, цветоводством - тоже в теплице. Ранчо - это высокий класс жилья с изрядными расходами на коммуникации, так что экономия на пони совершенно ни к чему.

Во-вторых, дачное хозяйство. Тут вообще простор - хоть теннисный корт на весь участок устройте, при этом ничего выращивать не обязательно.

В-третьих, садоводческое хозяйство. Возводить дом допустимо хотя бы потому, что сад - это надолго. Государство вряд ли придет и скажет: «Здесь пройдет дорога, переносите ваш сад вон туда». То есть, конечно, такой вариант не исключен. Но живите пока.

В-четвертых, огородническое хозяйство. Строить дом нельзя! Только бытовку - «временное некапитальное сооружение». Увидеть такие «бытовки» вполне реально в Москве или Баковском лесничестве, что прямо за МКАД по Минке. Правда, если пустят за забор.

В-пятых, старый знакомый вид разрешенного использования - ЛПХ. Но на землях не поселений, а сельхозназначения. При этом ЛПХ не «приусадебный участок» (подразумевающий и «усадьбу»), а «полевой земельный участок». Тут все строго по закону: «с правом застройки или без». Если без, то просто не дадут разрешения на подвод коммуникаций. «К сожалению, человек зачастую не в состоянии оценить все риски из-за невнимательности, - делится наблюдениями генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. - Допустим, покупатель участка видит целевое назначение - ЛПХ, тут же проецирует это на свои представления о доме в деревне или городе, а в тонкости и детали уже не вникает».

Еще один нюанс - организационно-правовые формы садоводческих, огороднических или дачных объединений граждан. Их три: некоммерческое товарищество, некоммерческое партнерство, потребительский кооператив. Итого получается девять вариантов - от садоводческого некоммерческого товарищества до дачного потребительского кооператива. Остальные семь комбинаций составить несложно.

Очень кратко: в товариществе имущество общего пользования, приобретенное за счет целевых взносов, - совместная собственность членов, которой они не отвечают по обязательствам товарищества, а в партнерстве по его обязательствам отвечают всем общим имуществом. В потребительском кооперативе добавляются взносы на покрытие убытков и субсидиарная ответственность.

Таким образом, желательны второй и третий вид разрешенного использования сельхозземель - дачное или садоводческое хозяйство в форме товарищества или партнерства. Заметим, что так обычно и оформляются поселки с участками без подряда.

Все, едем ориентироваться на местности. На плане, принятом товариществом и утвержденном муниципалитетом, дома находятся на равном расстоянии от смежных границ, а в реальности - где придется. И это объяснимо: все хотят поставить дом подальше от боковой дороги, каждая хозяйка хочет видеть из кухни детей во дворе, кому-то достался разновысотный участок и т. д. СНиПы регулируют положение жилого дома: 3 м от границы смежного участка и красной линии проезда, 5 м - от красной линии улицы. СНиПы - закон, остальное - пожелания.

Помимо этого есть утвержденные расстояния между строениями. Между деревянными - не менее 15 м, между каменными - 6 м, между каменным и деревянным - 10 м (см. СНиП 30-02-97). Вот и представьте: один будущий сосед построил деревянный дом в 3 м от правой границы, другой - в 3 м от левой, ширина участка - 25 м. На ваш деревянный дом остается ровно 1 м посередине участка. Или придется его ставить дальше вглубь участка. А если соседи вдоль границ сараев понаставят (и в метре от забора)?

И не вздумайте изображать из себя героя: «Я отступил на 7,5 м от забора и построю деревянный дом». Если сосед зарегистрирует свою баньку на день раньше, ваш дом автоматически станет самовольно возведенным строением. «Как показывает практика, кто первый зарегистрировал документы, тот и выигрывает дело в суде», - констатирует руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Валерий Лукинов.

Вот в деревне есть шанс доказать, что ты возводишь на старом фундаменте, то есть формально перестраиваешь старый дом. Конечно, при этом необходимо укрепить имеющийся фундамент - исключительно в целях безопасности! С применением этого фокуса половина водоохранных зон застроена.

Удивительно, в СНиПах прописано допустимое расстояние от забора до кустарников, среднерослых и высокорослых деревьев (соответственно 1, 2 и 4 м), а о допустимой высоте дома почти ничего не сказано. Но существует косвенное ограничение высоты. К базовому СНиП 30-02-97 есть изменение № 1 СП 11-106-97, а там пункт 7.4: «в целях наименьшего затенения соседних участков» расстояние от садового (дачного) дома и других построек до границ соседних участков и промежуточных положений «принимать не менее высоты указанных строений (сооружений), измеренных от планировочной отметки земли до конька крыши».

И уж совсем отдельная история - ограничения по коммуникациям. Только одна зарисовка. «В нашей практике был случай, когда в одном дачном поселке женщина наняла бригаду для бурения артезианской скважины, а бурение на глубину свыше 100 м - это уже использование недр, у организации на это должна быть особая лицензия, - рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Лицензии не было, необходимых исследований не провели. В итоге скважина оказалась с некачественной водой, кроме того, вода перестала идти из скважин других жителей поселка (кстати, немаленького). Конфликт удалось разрешить с большим трудом».

Между прочим, ситуации, подобные этой, а также неправильное использование земельных участков не так уж редки. Во избежание проблем сначала стоит узнать, как расшифровывается загадочная аббревиатура в договоре купли-продажи вашего земельного участка, а только потом определяться, что именно на нем строить.