При всем многообразии выбора, достойные предложения на рынке загородной недвижимости по пальцам можно пересчитать. Причем, для оглашения списка не виртуальных, а реальных и активно функционирующих коттеджных поселков, хватит пальцев одной руки.

На Дмитровском направлении, о котором так много говорили весь последний год, все заслуживающие внимания поселки на финишную прямую выйдут года через  полтора-два -  это "Лазурный берег", "М.o.n.a.k.o.v.o", "Пестово". Насколько заявленное о них будет соответствовать действительности, мы узнаем лишь в 2007 - 2008 годах.

Отсутствие на данный момент готовых первоклассных поселков по Дмитровскому направлению обусловлено несколькими причинами. Во-первых, застройщики активно начали интересоваться этим шоссе совсем недавно - лишь лет 5 назад; всех сдерживала узкая и разбитая трасса, не просто плачевное состояние коммуникаций, а их фактическое отсутствие, да к тому же подчас и невозможность подвести свет и газ к уже купленному наделу. Во-вторых, 40% территорий, расположенных по Дмитровскому направлению - водоохранная зона, на которой запрещено что-либо строить, а оставшиеся 60% далеко не полностью интересны как с эстетической, так и с практической точки зрения. Но горнолыжные склоны, единственные в

Подмосковье, и сразу несколько судоходных водохранилищ притягивали как магнит. И застройщики решили рисковать.

В настоящий момент на Дмитровском направлении заявлено порядка 30 коттеджных поселков; часть из них заселена, остальные находятся на различных этапах застройки. Среди функционирующих - в основном, поселки бизнес- и эконом-  классов. "Элитка" представлена, пожалуй, одним готовым поселком, известным как "Золотой город".  Среди его основных преимуществ - расположение. "Золотой город" находится в непосредственной близости от Москвы, на берегу Клязьминского водохранилища. Помимо большого досугового центра с фитнес-клубом, рестораном и прочими развлечениями, есть собственный яхт-клуб "Флибустьер". Недостатки - для поселка такого уровня небольшие наделы земли: 12-36 соток. Причем этот просчет застройщиков обусловлен временем - в начале строительства "Золотого города" участок такого размера в поселке класса "де люкс" соответствовал всем принятым на тот момент нормам.

Обусловлена временем и еще одна ситуация на Дмитровском направлении: эпоха вседозволенности, кажется, проходит. Печально известная корпорация "Социальная инициатива" возводила здесь сразу 4 поселка экономкласса. На днях отдел Генеральной прокуратуры России в Центральном федеральном округе предъявил обвинение бывшему президенту корпорации Николаю Карасеву по ч.4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупных  размерах). Прокуратура располагает данными о том, что руководители "Социальной инициативы" путем обмана и злоупотребления доверием получили от граждан значительные средства на инвестирование строительства объектов недвижимости, но строительство не осуществлялось, и деньги не были возвращены вкладчикам. В тех 4 поселках по Дмитровке строительство тоже так и не осуществилось. Возможно, в перспективе на участках, принадлежавших "Социальной инициативе", и возведут коттеджные поселки, но за гораздо большие деньги, чем собирала со своих клиентов компания.  

Его величество время сыграло и не в пользу застройщиков коттеджного поселка "Паллада".  Проект "на бумаге" выглядел весьма амбициозно: 100 вилл, коттеджей и апартаментов по цене $500000-3000000 на берегу Клязьминского водохранилища, к тому же в 10 километрах от МКАД, собственная инфраструктура, яхт-клуб, эллинг... Но, несмотря на то, что подобный грандиозный проект был на тот момент первым на Дмитровке, осуществить его так и не удалось. Истинные причины такого положения дел знают только застройщики, но, пожалуй, основная - проект оказался невостребованным у потенциальных покупателей. Однако застройщики не отказались от идеи мини-города на водохранилище. Правда, на сей раз это будут не коттеджи, а малоэтажные несколько-подъездные дома. Для застройщика такой проект финансово намного интереснее, а у потенциальных покупателей появится выбор между "Палладой-Сити" и "Дубравой", где также есть малоэтажные дома на берегу Клязьминского водохранилища.

К счастью, подобные печальные случаи не оказывают большого влияния на все возрастающую популярность Дмитровского направления, да и метаморфозы во время строительства встречаются буквально на каждой трассе. По прогнозам аналитиков, по числу сделок Дмитровка прочно держит четвертое место, пропуская вперед себя Рублево-Успенское, Новорижское и

Калужскоешоссе. В то время как еще 5 лет назад это место было восьмым.  За прошедшие годы вырос не только рейтинг шоссе, но и цены. Самая дорогая земля находится на Дмитровском направлении у водохранилищ. Стоимость сотки здесь может достигать $35000, но при условии, что участок находится в коттеджном поселке со всеми необходимыми коммуникациями, охраной и минимальной инфраструктурой, включающей собственный яхт-клуб. Причем совсем неважно, стоит такой поселок на берегу Клязьминского, Учинского или Пестовского водохранилища. Километраж в этом случае не играет роли, поскольку такие поселки позиционируются как вторые загородные дома для активного отдыха. В остальных же случаях стоимость участка напрямую зависит от километража. Так, земельные наделы, находящиеся в пределах 10 километров от МКАД, стоят $8000-12000, чуть дальше, до 25 километров, цена несколько падает и составляет $4000-10000, а на расстоянии 30-50 километров - $1500-3000. Но и в этих случаях все участки находятся в коттеджных поселках. Самая дорогая земля в стародачных местах находится в Хлебниково, Беляниново, Пирогово, расположенных у водохранилищ, и стоит $18000-20000. А надел в "точечной застройке" (до 20 километров от МКАД) обойдется не более чем в $10000 за сотку.

Несмотря на то, что одна из отличительных особенностей направления - горнолыжные спуски, здесь земельные наделы под загородное строительство не пользуются такой популярностью, как участки у воды. Коттеджных поселков у горнолыжных комплексов и курортов мало, наиболее интересные из них - "Петровские дали" и "Альпийская долина". Столь малое число "горнолыжных домов" обусловлено тем, что любители лыж предпочитают приезжать на свои подмосковные курорты либо на несколько часов, либо на выходные. Жизнь рядом с подъемниками в курортный сезон - бесконечный шум-гам, в остальное время - скука. Поэтому большинство застройщиков считают правильным возводить в непосредственной близости от горнолыжных курортов поселки гостиничного типа - для сдачи в аренду.

А горнолыжники-любители, мечтающие обзавестись жильем на Дмитровке, отдают предпочтение поселкам, находящимися рядом с лесными массивами и водоемами, в 10-20 минутах езды от спусков. Таким, как, например, поселок "Дюна", расположенный в 12 километрах от первой "бетонки", на территории Дмитровского лесничества. Поселок состоит из 62 участков по 15 соток каждый, причем некоторые из них лесные.  Дома в "Дюне" будут деревянными, из оцилиндрованного бревна или клееного бруса - площадью 150-230 м2, стоимостью $150000-250000, на лесных участках - до $300000. Одна из особенностей поселка состоит в том, что он - один из немногих экономкласса - имеет собственную инфраструктуру. Это зона отдыха не менее 2 га со своим небольшим озером, пляжем, спортивными площадками и магазином.  Кроме того, в поселке появится собственный шаттл-микроавтобус, который будет доставлять любителей лыж на горнолыжные курорты. Услуга малозатратна, но для жителей "Дюны" особо приятна - после удачно проведенного времени на спусках глинтвейн подчас особо необходим.

Недалеко от "Дюны" расположен и поселок "Загорское". Он небольшой, всего лишь на 30 домов, спроектированных в стиле альпийского шале, предполагающего органичное соединение с природой. Коттеджи площадью от 127 м2 до 260 м2 расположены на участках 12-23 сотки, причем некоторые из них непосредственно примыкают к лесу. Для решения любых бытовых проблем в поселке предусмотрены служба эксплуатации, магазин и аптека с медицинским пунктом. Одно из неоспоримых эстетических достоинств поселка - живописное лесное озеро, находящееся в 800 метрах от "Загорского". Так что этот поселок - один из немногих, где модно жить и наслаждаться природой, а также активно проводить свободное время зимой на горнолыжных курортах, а летом на водохранилищах. Да и цена на коттеджи относительно невысокая, к тому же застройщики предлагают удобные схемы расчетов, снижающие для клиентов риск потери средств.

Однако, Дмитровское шоссе - это не только поселки у воды, в лесу и у горнолыжных спусков. Осваивать направление здесь начали с территорий СВАО Москвы, расположенных за МКАД. В полутора километрах от кольцевой дороги, начиная с развития городской инфраструктуры, построен гипермаркет сети "МЕТРО", а рядом с историческим парком - усадьбой XVII века "Архангельское-Тюриково" запроектирован комплекс малоэтажной застройки "Северная Слобода", первая очередь которой успешно завершена. Предпочтение застройщиков здесь отдано не только коттеджам, но и таунхаусам - как активно развивающемуся новому виду городского жилья. "Северная Слобода" - это два микрорайона на 30 га, состоящих из 4 поселков, объединенных собственной инфраструктурой: школой, детским садом, спорткомплексом с крытым бассейном и торгово-административным центром. Застройщики не могут, конечно, похвастаться десятками соток земли под коттеджами, но это обусловлено разницей между стоимостью земли в Москве иПодмосковье. Несмотря на это, готовые коттеджи площадью 350 м2 на участке 7 соток стоят не более $2000/м2, что сравнимо с ценой на панельные новостройки в Москве. При этом, сохраняя загородный стиль жизни, "Северная Слобода" имеет все городские преимущества, главные из которых - непосредственная близость к основным транспортным развязкам города, городская инфраструктура и сети.

И все же, коттеджным поселкам для постоянного проживания, находящимся в непосредственной близости от МКАД и на окраинах подмосковных городов, застройщиками уделяется внимание постольку поскольку. И развитие сектора коттеджного строительства на Дмитровке, прежде всего, связано с землями у "большой воды".
Иван КАРПУХИН

Дмитрий ЕСИПОВ
руководитель Департамента внешних коммуникаций компании "РусСтройТрест - строительные инвестиции"

Природные особенности Дмитровского района позволили ему войти в число лидеров на загородном рынке недвижимости. Возможно, из всего Подмосковья только здесь так много красивых (с эстетической точки зрения) и удобных территорий с высоким рекреационным потенциалом. К тому же, именно этот район, благодаря своему уникальному горному ландшафту, особенно любим поклонниками как горнолыжного спорта, так и других активных видов отдыха. Если в советские времена места для отдыха горнолыжников сводились к четырем-пяти "диким" склонам, оборудованным кустарными подъемниками, то начиная с 1999 года на территории региона стали появляться курорты европейского уровня, предоставляющие возможности для активного отдыха как в зимний, так и в летний период. Сегодня на территории радиусом не более 20 километров любой человек может получить возможность круглогодичного проведения досуга в многочисленных спортивно-развлекательных комплексах.

Росту коттеджного строительства в районе способствует отлично развитая транспортная сеть, включающая в себя как Дмитровское шоссе, так и разветвленную сеть второстепенных асфальтированных дорог, пригодных для круглогодичной эксплуатации. Плюс к этому, время в пути от МКАД до любых коттеджных поселков и курортов не превышает 50 минут.

Кроме того, внимание, которое уделяет руководство страны проблемам развития горнолыжного спорта вообще и спортивных сооружений, расположенных в Дмитровском районе, в частности, а также появление коттеджных поселков класса  "де люкс" на берегах Пестовского, Клязьминского и других водохранилищ, привело к тому, что в последнее время наблюдается значительный рост "престижности" Дмитровки. Все это в сумме позволило району показывать наибольшие темпы роста стоимости недвижимости по сравнению с другими направлениями.  

Сергей Цивин
руководитель отделения "Ппроспект вернадского ДЗН"  корпорации "Инком -Недвижимость"

Самые дорогие места, где расположены элитные поселки, находятся на берегах водохранилищ - Пироговского и Пестовского. Контракты на покупку там особняков идут по $1500000-5000000. Поселки бизнес-класса расположены в 20-30 километрах от МКАД в лесу, но не у "большой" воды - здесь цены на коттеджи установлены в пределах $500000-750000. А дальше, в 30-45-километровой зоне от московской кольцевой, строят уже поселки экономкласса.

Есть ли вероятность, что поселки бизнес- и эконом- классов появятся у водохранилищ? Такое возможно - скорее всего, располагаться они будут на северном берегу Пестовского водохранилища. Но по цене они все же "потянут" на бизнес-, а не на экономкласс.

Не стоит забывать, что Дмитровское направление, пожалуй, единственное в Подмосковье позиционируется и является местом активного отдыха. Довольно быстро в этом ключе развивается и инфраструктура. Стараются быть близки к европейским стандартам горнолыжные курорты "Сорочаны", "Волен", "Яхрома".

Уже функционирует чуть ли  не крупнейший в Европе "Картинг-дром", а в ближайшем будущем собираются построить "Сафари-парк". Поэтому и дмитровская недвижимость имеет свою ориентацию: иными словами, поселки позиционируются как места для отдыха, хотя функционально особняки в них ничем не отличаются от коттеджей в поселках, предназначенных для постоянного проживания.

И, тем не менее, у горнолыжных курортов фундаментальных поселков практически нет. В основном там стремятся строить довольно простое жилье, как правило, для сдачи в аренду. Во-первых, особого смысла возводить нечто фундаментальное для жизни там нет, поскольку добраться до таких курортов из любых мест Дмитровки не составляет проблем, а во-вторых, рельеф рядом с горами не всегда позволяет создавать интересные поселки.

Между тем, Дмитровка продолжает активно застраиваться. В основном здесь застройщики будут отдавать предпочтение жилью бизнес- и эконом- классов, но число поселков премиум-класса вряд ли начнет расти. Это обусловлено тем, что Дмитровка, я повторю, место отдыха, а не постоянного проживания, а покупать коттедж для периодического пользования за несколько миллионов долларов может позволить себе далеко не каждый. Да и не каждому нужно.

Хотя вот тут возникает вопрос капитализации - ведь элитные вещи никогда не дешевеют.

СКОЛЬКО БУДЕТ НОВЫХ ПОСЕЛКОВ?

Алексей МАРЧЕНКОВ
руководитель компании "Перспектива"

Сейчас Дмитровское направление развивается довольно динамично. На сегодняшний момент объявлено о возможном строительстве новой трассы Москва - Санкт-Петербург, которая позволит разгрузить не только Ленинградское, но и Дмитровское шоссе, а это хороший импульс для дальнейших инвестиций в Дмитровский район. К тому же, не стоит забывать, что именно здесь сосредоточено большое количество мест для активного отдыха. Именно этот факт играет немаловажную роль при выборе места под дачу или загородный дом, откуда можно совершать прогулки и в "Волен", и в "Сорочаны", и на водохранилища. Кроме того, здесь, пожалуй, в единственном месте Подмосковья холмистый ландшафт, который придает коттеджным поселкам особую живописность. А подобные рельеф  позволяет располагать коттеджи так, что из каждого окна открывается хороший вид.

Несмотря на то, что по направлению очень много "большой воды" и горнолыжных спусков, основная часть коттеджных поселков расположена в 15-20 минутах езды от подобных мест отдыха. Слишком большие цены на землю в непосредственной близости у "воды" и "гор" заявляют инвесторы и застройщики. А по большому счету, поездка из любого коттеджного поселка в Дмитровском районе, скажем, до "Волена"  займет не более тех самых 15-20 минут. То же время потребуется, чтобы взять лыжи и дойти с ними от собственного дома, находящегося рядом с курортом, до спуска.

Сегодня Дмитровское направление становится все более и более популярным у застройщиков. Но в отличие от Рублевки, да и той же Новой Риги, поселки здесь будут возводиться, в основном, бизнес-класса, в ценовом сегменте $150000-500000. Вряд ли будет больше поселков, чем есть в классе "де люкс". Дмитровка позиционируется - впрочем, таковой и является - как место для активного отдыха, а не постоянного проживания. Как мне кажется, для Дмитровки будут более характерны именно дачные поселки, в которых будут строиться качественные, но недорогие дома для постоянного проживания. Эти поселки будут охраняться, иметь центральные коммуникации. И каждый человек будет выбирать, жить ли в дома постоянно или использовать его как дачу. В этом случае не нужны дома, большие и по площади, и по цене.

Ну, а сколько будет этих новых поселков, сказать сложно. Наверное, много, но не больше, чем на Новой Риге.