Я уверен, что особняки, которые Минприроды обещал снести, останутся стоять на месте. Такие политические акции обречены на провал. Вести борьбу с тем, что построено и приобретено, уже не совсем разумно. Для этого нужно еще и сосредоточить контроль над профилактикой, и привести законодательство на должный уровень", – считает Александр Дмитриев, заместитель руководителя Учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это пиаровская акция. Если из этого что-то получится, то это хорошо. Если прецедент сноса хотя бы одного незаконно построенного коттеджа где-нибудь в прибрежной полосе произойдет – будет сильно. Но я не уверен. Все это осуществить достаточно сложно юридически и практически. Механизмов в нашем законодательстве нет, хотя формально все прописано. Я боюсь, что когда пыл спадет, все постепенно забудут об этом", – говорит Михаил Крейндлин, эксперт лесной компании Greenpeace.

Природоохранные чиновники и специалисты в сфере законодательства по недвижимости делают различные, подчас противоречащие друг другу заявления. Между тем, вопрос, снесут или все-таки не снесут особняки стоимостью свыше миллиона долларов, пока остается без ответа. Народ замер в ожидании очередной "бульдозерной войны" и ее первой жертвы, однако технику все еще никак не подгонят.

Все произошло в начале лета – с приходом в Минприроды "новых людей". Именно тогда в Подмосковье начались массовые проверки коттеджей, вроде бы как незаконно возведенных в водоохранных и лесных зонах. В результате оказалось, что около 1.400 га государственных земель было самовольно захвачено и около 2.000 строений возведено с серьезными нарушениями. Некоторым хозяевам особо "ценных мест", чьи дома находятся в непосредственной близости к водохранилищам или в заповедных лесах, вручили исполнительные листы и постановления об аресте имущества. Число же судебных исков к настоящему моменту исчисляется уже сотнями.

Больше всего претензий у Минприроды было к коттеджному поселку "Балтия" на Новорижском шоссе, где с 1999 года ЗАО "Гудвин-3" было незаконно продано почти 70 га государственных земель. Против его руководителей было заведено 10 уголовных дел по факту самозахвата и вырубки 33 га гослесфондовского леса.

Однако генеральный директор ЗАО "Гудвин-3" Тимур Умеров заверяет: "Факты по нашему поселку все искажены! На 95% все документы оформлены, а остальные находятся на последней стадии оформления. У нас действительно было 34 га самозахваченной территории, но по решению арбитражного суда еще от 2001 года эта земля была оформлена за нами. Мы заплатили по ней в бюджет все деньги, который нам насчитали по решению суда, и сейчас завершаем оформление документов. И если бы не чиновничьи проволочки, мы бы уже год назад привели и этот участок "в соответствие законодательству" и давно начали бы платить налоги".

Проблема незаконного строительства в Подмосковье существует, и с этим никто не спорит. Однако, причины подобного положения дел стоит искать, прежде всего, в несовершенстве законодательства, о чем не устают говорить и застройщики, и риэлторы. 95% незаконно возведенных особняков построили в Московской области в середине 90-х годов, когда земельные участки могли выдаваться сельсоветами и администрациями районов. На тот момент не были до конца определены правила игры, и проходить длительную процедуру согласований было не обязательно.

Но сегодня, когда законодательство изменилось, необходимо заново перерегистрировать права собственности на землю и строения. И нередко оказывается, что все предыдущие документы были оформлены неверно. В тот момент, в середине 90-х, сельсовет взял на себя больше полномочий, чем имел право. В результате сегодня заведены сразу два уголовных дела против глав Красногорского и Одинцовского районов.

Эти чиновники брали на себя ответственность принимать заведомо незаконные решения. Они переводили леса из первой категории в более низшую, открывавшую возможность вести строительство. А подобный перевод является прерогативой правительства России и должен быть скреплен подписью председателя правительства. Тем не менее, в некоторых районах Подмосковья это делалось на уровне районных администраций. В конечном итоге нарушалось законодательство.

То же происходило с землями в водоохранной зоне. 23 ноября 1996 года было подписано Постановление правительства России, регулирующее границы водоохранных и прибрежных зон, но оно носило лишь рекомендательный характер, и субъекты Федерации могли его и не соблюдать. Поэтому на возведение коттеджей у водной глади смотрели сквозь пальцы, но с "открытым карманом".

Были и случаи, когда девелоперские компании скупали большие угодья сельскохозяйственных земель. Чтобы начать на них строительство, необходим был перевод земель из одной категории в другую – дело долгое и хлопотное. Промежуточный вариант – садовое или дачное товарищество, которое, по сути, являлось тем же коттеджным поселком. Дом в этом случае не снесут, однако и прописку в нем люди не получат.

И все же – кто виноват и что делать? Министр природных ресурсов Юрий Трутнев не считает, что в ситуации с незаконным возведением особняков виновата лишь одна сторона – местная администрация: "Покупатели изначально знали, что получают "липовые" бумаги, другой разговор, что желание приобрести за бесценок хорошую землю и решить свои проблемы оказывалось сильнее, чем желание соблюдать закон. В подобных ситуациях решения о сносе уже возведенных домов, скорее всего, не будет, к хозяину применят экономические санкции. Но если особняк возведен путем самозахвата, то в этом случае возможен снос.

Подчиненный Трутнева Олег Митволь призывает всех, чьи коттеджи оказались незаконно возведенными в заповедных территориях, подавать в суд на продавцов и чиновников, выдававших разрешение на строительство: "Человек, потерявший из-за чиновников свою недвижимость, вправе скалькулировать свой ущерб и предъявить иск к тем, из-за кого понес такой убыток".

На самом деле разговоры о сносах особняков в заповедных и прибрежных зонах идут давно. Но до сегодняшнего момента они и ограничивались только разговорами. Все упирается в законодательство, которое и в этом вопросе несовершенно. Грамотно предусматриваемый снос незаконно возведенных зданий и порядок проведения подобного сноса ни в каком законодательном акте не прописан. Стало быть, детали зависят от воли и решительности исполнителей. Если хватит решительности у Минприроды снести, значит – снесут. Что, впрочем, маловероятно.

Такого же мнения придерживаются и непосредственные участники рынка загородной недвижимости. Так, представитель отдела продаж компании ИСК "Глетчер" Евгений Раков считает, что цена вопроса слишком высока, и, скорее всего, будет найдено компромиссное решение. "Конечно, – продолжает Евгений Раков, – нарушений в процессе становления рынка было много, но мы считаем, что должны быть найдены разумные компромиссы. Если речь не идет о вопиющих случаях, когда канализационные стоки проведены в реку. А во всех остальных случаях итоги приватизации либо пересматриваются, либо не пересматриваются, либо находится компромиссное решение".

Пока Минприроды разбирается с незаконно возведенными особняками, российские банки неохотно идут на кредитование загородной недвижимости. Лишь единицы из них соглашаются давать кредиты под застройки. Причин такого положения дел, по мнению специалистов, множество. Одна из них, считает Александр Дмитриев, заместитель руководителя Учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состоит в том, что поселки, как и отдельные особняки, строят на землях с различным "режимом". И, к сожалению, эти режимы не всегда соблюдаются, что показывает правовая экспертиза документов. Под застройку представляются наиболее интересные земли, либо в водоохранной зоне, либо лесные участки, где действует различное законодательство, исключающее возможность предоставления земельных участков в собственность. Отсюда и проблемы у тех, кто становится покупателем этих объектов. Не каждый банк согласится дать под такую землю кредит.

Те же проблемы возникают и относительно земель сельхозназначения. Прерогатива категорий этих земель предусмотрена законодательством, однако для перевода их в другое качество отсутствует необходимый закон Российской Федерации. В конечном итоге возникают проблемы с органами государственного земельного контроля и другими надзорными органами, говорит Александр Дмитриев. А банкам легче давать кредиты в сфере городского строительства, где не столь сложные механизмы.

Аналогичная ситуация – с "загородной" ипотекой: только два банка дают ипотечные кредиты частным лицам под застройку. "Банки не дают кредиты по одной простой причине: в каждом конкретном случае сложно выстроить правовую защиту кредитору, – подчеркивает Александр Синельников, председатель правления "Фора-банка". – Когда начинаешь изучать конкретный поселок, возводимый конкретным застройщиком, оказывается – совершенно разняться правовые договорные отношения по земельным участкам, по отношениям между инвестором застройщиком и подрядчиком". К тому же, существует большое многообразие правовых схем оформления земли под строящийся объект, а это приводит к тому, что себестоимость оформления одного кредитного продукта для инвестора становится совершенно непосильной ношей.

Плюс ко всему, банки перед выдачей подобных кредитов проводят правовую экспертизу, и в результате выясняется, что они в большинстве случаев могут подвергнуть себя правовым рискам. Правовых документов, оформляющих этот сложный инвестиционный процесс, так много, что банк или не хочет выдавать кредиты по причине огромных издержек по его выполнению, или он видит высокие риски, не закрытые какими-то договорными отношениями. "Так зачем банкам эта головная боль, когда проще выдавать стандартные кредиты, скажем, на покупку квартир?" – подчеркивает Александр Синельников.

Но лед трогается. Правительство Московской области приняло постановление об утверждении минимальных размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов. Все строения в пределах 15-55 метров до воды считаются незаконными и подлежат сносу. А в пределах 100-300 метров, в зависимости от того, озеро это, река или водохранилище, есть лишь ограничения хозяйственной деятельности. Строить же можно, главное – не сливать отходы в воду.

По данным специалистов по загородной недвижимости, наибольшей популярностью по-прежнему пользуются участки в лесной зоне и у "большой воды". Потенциальный покупатель стал лишь более придирчив ко всем предоставляемым ему бумагам. Но также, как и 10 лет назад, способен на риск.