Несколько лет назад в Подмосковье началось бурное строительство коттеджных поселков. Если два года назад их было 30, то сегодня их уже 274. И эта цифра с каждым месяцем продолжает неуклонно расти. Но меняется не только количество поселков, но и цена – как на земельные участки, так и на особняки. На самом популярном и престижном направлении Подмосковья – Рублево-Успенском шоссе стоимость земельных наделов по сравнению с 2002 годом выросла более чем в три раза. Если два года назад сотка земли в Жуковке стоила около $20.000, сегодня тот же участок уходит по цене $70.000 за сотку.

Выросла и цена земли на Новорижском шоссе, однако, не в такой прогрессии – всего лишь в два раза. Во столько же раз повысилась цена на землю и по другим направлениям, правда, по большей части, если предлагаемый участок находится в 30-ти километровой зоне от МКАД. Возросла стоимость земли и по Осташковскому и Дмитровскому шоссе, однако, только у береговой линии водохранилищ. На таких направлениях как Минское, Ярославское и Егорьевское прежде всего возросла стоимость земли в стародачных местах. Так в Переделкино сотка в 2002 году стоила порядка $8.000, а спустя два года уже $20.000. По Егорьевскому направлению особым спросом пользуется земля в основном в Малаховке, однако до высот Переделкино ей еще далеко – лишь около $8.000. Земля же в 50 километрах от кольцевой повысилась не намного, поскольку спросом она пользуется небольшим, за исключением разве что Новорижского и Пятницкого шоссе (у последнего – лишь на побережье Истринского водохранилища). А у таких направлений, как Щелковское и Ленинградское, земля в 50-ти километровой зоне выросла в цене лишь на 15-17% Однако, коттеджных поселков на столь почтительном от Москвы расстоянии можно найти лишь на Новорижском, Калужском, Пятницком и Дмитровском (у водохранилищ). И лишь совсем недавно начали осваиваться земли на Симферопольском шоссе в районе города Чехова.

Цены на дома также выросли. И их рост в целом обусловлен повышением цены на землю, поскольку в себестоимость коттеджа практически всегда входит и участок. Однако прослеживается зависимость не прямо пропорциональная. Так на Новой Риге особняки выросли в цене 1,6 раза, на Рублевке в 30-ти километровой зоне – в 2 раза, однако в непосредственной близости от МКАД лишь в 0,7 раз. Скорее всего, это обусловлено тем, что коттеджи в Жуковке или в Горках-2 и так были весьма дороги – свыше $2.000.000. Здесь резонно может возникнуть вопрос – почему цена кв.м жилого особняка на Калужском шоссе стоит в два раза больше, чем на том же расстоянии на Симферопольском? Ответ прост: с одной стороны при строительстве используют разного качества строительные материалы, западно-европейские и российские, с другой стороны – популярность места это тоже дополнительная плата. Если же снова вернуться к росту цен на дома, то по большинству направлений этот рост за два года составил доли процентов. Надо сказать, что первые две таблицы (рис. 1 и рис. 2) составлены на основе данных нашего сайта, полученных от риэлторов и застройщиков разных компаний. Поэтому доля погрешности в цифрах, приводимых крупными компаниями – участниками рынка недвижимости, возможно, есть. При это четко следует помнить одну вещь – все цифры, представленные в таблицах средние. И скажем такой вариант, как недавний выход на рынок особняка на Рублевке за $50.000.000 не рассматривался.

Некоторое время назад компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" совместно с компанией "БЕСТ-Недвижимость" провели исследования о предпочтениях покупателей на коттеджном рынке Подмосковья в 2003 годах. В позапрошлом году компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" также прводила подобные исследования и поэтому сейчас появилась возможность провести сравнение пристрастий покупателей на коттеджном Подмосковном рынке недвижимости за два года.

Между тем в исследовании этого года приняли участие 59 экспертов, которыми было опрошено около 4.000 клиентов. Вопросы экспертов касались нескольких аспектов, среди которых стоит выделить следующие: коттеджам в какой степени готовности отдают предпочтение покупатели, какую площадь домов предпочитают, какое направление на данный момент является наиболее популярным, где происходит наибольшее количество сделок. Так, по данным экспертов, наибольшей популярностью пользуются дома без отделки, при условии, что они стоят не больше $400 за кв. м, однако есть и желающие приобрести дома без отделки за $1.500-2.000 (рис. 3).

Покупатели, стремящиеся приобрести дома, готовые к заселению, предпочитают, чтобы строения стоили около $$700-1.000 за кв. м (рис. 4). Если же говорить в процентном отношении,то на сегодняшний момент 45% покупателей готовы заплатить за коттедж под чистовую отделку, если он находится на западе Подмосковья и 36% готовы приобрести особняк готовый к заселению в любом районе Московской области. Наиболее востребованными особняками, по данным исследования, оказались те, что находятся в 15-30 км от МКАД, чуть меньше спрос на дома, построенные ближе к Москве, в 15-ти километровой зоне от кольцевой, возможно это обусловлено тем, что дома в этом сегменте наиболее дорогие. И уж наименее востребованными оказались особняки, находящиеся далеко от Москвы. (рис. 5). Между тем, направление направлению рознь. К примеру, добраться до дома, находящегося на Новорижском шоссе в 50-ти километрах от столицы, подчас намного проще и быстрее, чем к особняку на Ленинградке или Ярославке, расположенному в 20 километрах от МКАД. Поэтому дом на той же Новой Риге будет пользоваться большим спросом, чем находящейся ближе, но по другому направлению. С другой стороны уже в этом году возникла тенденция у большинства владельцев особняков в Подмосковье иметь второй дом под дачу. И в этом случае ее близость к Москве не является необходимой. Поэтому уже сейчас коттеджи у Истринского водохранилища, или дома в лесу по Новорижскому шоссе, или шале у горнолыжных курортов Дмитровского шоссе будут пользоваться не меньшим спросом, чем особняки в 30-ти километровой зоне от МКАД. Но это пока перспектива.

Эксперты "МИЭЛЬ-Недвижимости" и "БЕСТ-Недвижимости" также изучили предпочтение покупателей каждого направления по определенной зоне. Оказалось, что до 15 км по-прежнему наиболее востребованным является Рублево-Успенское шоссе (доля спроса на коттеджи составила 33,7%). На втором месте Новорижское шоссе (26,8%). Третье место заняли коттеджи, расположенные вблизи Калужского шоссе (15,1%). Но уже в диапазоне 15-30 км, далеко после Барвихи, Жуковки и за Николиной горой, привлекательность Рублевки снижается до 17,8%, и самым популярным у покупателей становится Новорижское шоссе - 42,3%. Третье место также у Калужского шоссе – 17,3%.

На расстоянии 30-50 км, где Рублевка отсутствует, доля Новорижского шоссе составила 37,5%. На втором месте Киевское шоссе – 10,9%. Третье место в у Минского шоссе – 9,2%. На удалении более 50 км Новорижское шоссе получило 39,3%. На втором месте Минское шоссе – 10,3%. Третье место заняло Пятницкое шоссе – 9,3%. В целом наиболее популярным у покупателей оказалось Новорижское шоссе, затем идет Рублево-Успенское и на третьем месте - Калужское. (рис 6) Надо сказать, что на сегодняшний момент Новорижскому шоссе удалось обогнать своего конкурента Рублево-Успенское шоссе и по количеству поселков, свободной территории здесь намного боьше, и по количеству сделок. Но говорить – король умер, да здравстувет новый король еще рано. Рублевка все равно останется самым элитарным местом с самыми дорогими особняками. Между тем и в погоне за третье место произошли некоторые изменения. Здесь Калужское шоссе переместилось на одну строчку вверх, а Минское направление из—за того, что спрос на дома на нем практически не изменился, встало на четвертое место. Значительно снизлась популярность Ярославского шоссе, и это в первую очередь связано с загруженностью автомагистрали и замораживанию планов его реконструкции. Следует также отметить повышение спроса на такие направления как Киевское, Дмитровское, Пятницкое, Симферопольское и Волоколамское.

Эксперты также обратили внимание на спрос покупателей на дома, находящиеся в определенном месте. И здесь рынок предлагает несколько вариантов. Скажем, особняк может находиться в уже сложившемся поселке, в деревне и даже на окраине одного из Подмосковных городов. Опрос показал, что по сравнению с 2002 годом покупателей, желающих приобрести особняк в уже сложившемся охраняемом поселке, стало несколько меньше (43% вместо прежних 53,9%), упал спрос и на приобретение дома в стародачном месте. Зато увеличилась доля покупателей, желающих купить дом в возводимом коттеджном поселке. Также выросла доля желающих купить особняк на берегу водоема или в лесу. Стало больше людей, отдающих предпочтение покупке только земельных участков. Произошли и изменения в предпочтении покупателей относительно степени готовности коттеджей. Несколько увеличилась доля желающих по сравнению с 2002 годом приобрести земельный участок и начать строительство по индивидуальному проекту, и еще больше возникло желающих купить недостроенный объект. (рис. 7-9). Причин подобным изменениям можно назвать несколько – потребители не удовлетворены типовыми коттеджами, собственная застройка экономит деньги и объем предложений не удовлетворяет возросший спрос. Обратили внимание эксперты компаний и на покупателей коттеджей. Оказалось, что большинство из них (47,8%) – жители Москвы. На втором месте находятся покупатели из нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Их доля составляет около 25,6%. На третьем месте жители Подмосковья. Остальные – из Якутии, Магадана, Центральной России, стран СНГ, Балтии и Северного Кавказа. Покупатели из остальных регионов России, по мнению экспертов практически не встречаются (рис. 10)

Поскольку рынок коттеджей предлагаемых в Московской области неуклонно растет, и выбор огромен, покупатели не последнюю роль отводят и внешнему облику особняка. Наибольшее предпочтение отдают, конечно же, классическому стилю. Однако, определить точно, что вкладывают в это понятие покупатели и эксперты, сказать сложно. Поскольку домов, построенных по всем критериям классического стиля, в Подмосковье нет. Под этой новой категорией – "классический стиль" – часто подразумевают дома с колоннами, имеющие ярко выраженную симметрию. Но что тогда такое русская усадьба, где есть те же колонны? На втором месте у покупателей дома, построенные в северо-европейском, скандинавском стиле. Это такие небольшие, максимум двухэтажные домики, которые можно встретить в небольших немецких городах. За ними следуют коттеджи в стиле модерн, где присутствуют по мнению покупателей изысканные предметы урашения фасадов, например, плавные линии балконов или карнизов. Затем коттеджи так называемого американо-канадского стиля, из серии облицованного сайдингом. И завершает хит-парад эклектика и другие вычурные стили.

Если же сравнивать пристрастия покупателей середины 90-х годов с нынешними, то можно заметить, что ранее, по мнению экспертов, превалировали, в основном, дворцово-средневековые замки. Если же говорить о размерах дома, то предпочтение отдают 250-300 кв. м. И все меньше людей хотят иметь особняк свыше 350 кв. м.

При написании материала использовалась информация компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" и данные из доклада директора Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Г.М.Стерника.