Юго-запад Московской области, а если конкретнее Калужское и Киевское направления, всегда входил в сферу особого интереса застройщиков. Начиная со второй половины XVIII века именно на этих землях предпочитали селиться российские аристократы, доверяя архитектурное решение своих загородных резиденций известным зодчим. Спустя пару веков сюда «за вдохновением» потянулись советские писатели, музыканты и актёры.
Почему?

В ожидании роста

С точки зрения экологии и природной составляющей этот район Московской области, пожалуй, лучший для загородного времяпровождения. Однако, в отличие от того же Новорижского или набирающего популярность Симферопольского шоссе, свободной территории под застройку здесь не так уж много - это на себе ощутили участники последнего коттеджно-строительного бума, начавшегося в конце прошлого века. Лакомые куски на Киевском направлении - вотчина аэропорта «Внуково», который год от года всё расширяет и расширяет свою территорию. «Боль» Калужского шоссе - его протяжённость около 70 км в сочетании с высокой плотностью застройки, включающей наукоград Троицк.

Сегодня, когда кризис погнал девелоперов подальше от Москвы, вынуждая распродавать земли без подряда на строительство, шоссе оказалось вне этой игры. К тому же существенно сократилось число новых предложений категорий «элит» и «бизнес», на которых преимущественно и специализировалось это направление: ведь именно здесь были возведены и реализованы такие яркие проекты, как «Бельгийская деревня», «Лукоморье», «Дубровка», «Вау!Тутинки», «Грин Парк».

«По сравнению с докризисными временами существенно снизилось число проектов, где предлагались дома категории „элит", - утверждает Анна Шишкина, руководитель отдела маркетинга УК «Абсолют Менеджмент», - а по Киевскому шоссе начались массовые продажи участков без подряда с коммуникациями, которые до сих пор остаются основным рыночным трендом».

На сегодняшний день в активной продаже на Калужском и Киевском шоссе находятся дома и земельные участки 50 посёлков, вышедших на рынок в разные годы. В 23 из них предлагают участки без подряда - ныне самый популярный в Подмосковье продукт. «Из наиболее интересных посёлков, предлагающих такой формат, стоит отметить „Черничные поля" и „Клубничные поля", расположенные в 20 км от МКАД, - считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». - Здесь стоимость надела площадью 7 соток со всеми подведёнными коммуникациями - 2,5 млн руб. При этом в посёлке „Клубничные поля" все участки уже проданы».

«Среди крупных проектов, вышедших на рынок сравнительно недавно, - рассказывает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME, - можно выделить посёлок „Променад-2" с дуплексами и отдельно стоящими коттеджами на больших участках земли, а также „Покровское" - клубный посёлок на 50 домов, расположенный в окружении леса».

Не обижено направление и относительно дешёвыми вариантами жилья, такими как таунхаусы. На юго-западе Подмосковья подобные предложения можно найти в 6 посёлках. Один из них - «Бристоль», находящийся в 7 км от МКАД по Киевскому шоссе. Здесь потенциальному покупателю предлагают квартиры площадью от 86 м² по цене от 4,3 млн руб.

«Кризис скорректировал цены на загородном рынке на 20-30 % в сторону снижения, - добавляет Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». - В большей степени коррекции подверглись объекты вторичного рынка, продажа которых была срочной. Здесь скидки доходили до 40-50 %». Между тем средняя цена предложения по рассматриваемому направлению составляет $500 000-650 000. В элитном сегменте стоимость сотки на Киевском шоссе начинается от $30 000, на Калужском, в проектах на начальной стадии строительства, есть участки по цене от $20 000 за сотку. В посёлке «ВИПушки» есть возможность купить участок без подряда по цене от $11 000 за сотку. В конечном итоге стоимость недвижимости на Калужском шоссе, исходя из цифр, предоставляемых риэлторскими агентствами, ниже, чем на Киевском. Самое же дешёвое предложение оказалось в посёлке «Зелёная долина-2», расположенном в 85 км от МКАД, где участки без подряда площадью 15 соток предлагают за $40 000. Ну, а на звание самой дорогой покупки претендует недвижимость посёлка «Идиллия», расположенного в 29 км от Москвы по Калужскому шоссе. Здесь цена за домовладение составила 146,8 млн руб.

«Число совершённых в марте покупок по Калужскому и Киевскому шоссе составило в общей сложности 29 %, - делится статистическими выкладками Дмитрий Таганов. - По спросу юго-западное направление по-прежнему занимает почётное третье место. Столь внимательное отношение к этому району со стороны покупателей связано в первую очередь с благоприятной экологической обстановкой. Не последнюю роль играет и хорошо развитая инфраструктура, прежде всего спортивно-развлекательная. Здесь расположено множество домов отдыха и санаториев, таких как „Воскресенское", „Михайловское", „Ватутинки", „Пахра". Благодаря столь выгодному соседству жители близлежащих посёлков, где нет инфраструктуры, могут посещать бассейн и тренажёрный зал санаториев».

Года три назад, когда масштабы кризиса мало кто мог себе представить, одна из серьёзных компаний, работающих на рынке недвижимости, заявила о глобальном проекте, который должен был реализовываться на Калужском направлении - проект «А101». В частности, на землях, расположенных в сравнительной близости от столицы и некогда принадлежавших совхозу «Коммунарка», предстояло возвести не просто коттеджный посёлок на сотню домов, а город-спутник с многоэтажками, проспектами, университетами и школами. Кризис изменил планы девелоперов, и мечту пришлось продать. Новый покупатель пока не заявил, что он отказывается от реализации идеи, некогда потрясшей экспертов рынка. Между тем «А101» был последним ярким проектом, заявленным по этому направлению.

«Безусловно, неблагоприятная ситуация на рынке недвижимости внесла коррективы в приоритеты застройщиков, - считает Жанна Лебедева. - И эти изменения в первую очередь коснулись масштабности нового строительства. Так, некоторые проекты были заморожены, крупные объекты оказались раздробленными на более мелкие, это позволило снизить затраты застройщиков и, соответственно, способствовало увеличению продаж. В то же время, как и до кризиса, часть застройщиков предпочитает строить элитные коттеджные посёлки в пределах 30 км от МКАД, а обязательным условием при выборе участка под застройку по-прежнему является красивый ландшафт местности и хорошая транспортная доступность».

«Изменение приоритетов девелоперов касается участков на расстоянии свыше 50 км от МКАД, - добавляет Анна Шишкина. - Там девелоперы предпочитают строить быстровозводимые дома по канадской или немецкой технологии. Вблизи МКАД покупатели отдают предпочтение более основательным домам, поэтому девелоперы используют традиционные технологии строительства: кирпич, блоки».

По заверениям гуру мировых рынков, глобальный экономический кризис приказал долго жить, то есть завершился. Активного восстановления прежних, утерянных ныне позиций пока не наблюдается. И тем не менее строительная индустрия, в том числе и рынок недвижимости малоэтажного Подмосковья, уже начал выходить из состояния стагнации. Банки призывают брать ипотечные кредиты и снижают процентные ставки, девелоперы всё чаще начинают задумываться о том, чтобы возобновить строительство прежде замороженных объектов. И велика вероятность, что поступательные шаги к активной застройке (конечно, при благоприятном стечении обстоятельств) начнутся с юго-западного направления области. По крайне мере уже сегодня возрос спрос именно на недвижимость в этом регионе Подмосковья, и здесь же начался пока минимальный, но всё-таки рост цен. «В целом на западных направлениях с большей вероятностью можно говорить о стабилизации цен, - утверждает Людмила Ежова, - с последующим незначительным ростом, в пределах 2-3 % в месяц, в зависимости от спроса, а так же от готовности проектов».

«По нашим прогнозам, интерес девелоперов к Калужскому и Киевскому шоссе после окончательного выхода рынка из кризиса останется, - делится мнением Анна Шишкина. - Появление новых проектов будет иметь место в перспективе. А покупателями будут востребованы качественные предложения как в дорогих посёлках, так и в дачных посёлках экономкласса».

И всё же стоит учитывать один немаловажный момент. Как и 15 лет назад, когда только началась коттеджная застройка Подмосковья, так и сегодня, в период относительного затишья, знака равенства между двумя юго-западными шоссе девелоперы не ставят. Всё дело в том, что Калужское начали застраивать несколько раньше и в основном посёлками бизнес- и элиткласса. На Киевском же ещё до увлечения рынком продажами наделов без подряда этот вид бизнеса практиковали всегда, даже в самые экономически благополучные времена. Причём бесподрядные сотки земли могли быть лесными наделами и располагаться в 30 км от МКАД. К тому же при всех заверениях приверженцев Калужского направления, что свободной земли под реализацию новых проектов там хватит на годы вперёд, её всё равно намного меньше, чем на Киевском.

Кроме этого опять же на Киевском в период кризиса появилось сразу несколько проектов в 100 км от МКАД с участками без подряда, привлёкших потенциальных покупателей. Поэтому есть вероятность, что в ближайшее время число сделок на Киевском шоссе будет несколько выше, чем на соседнем Калужском, где нет сотого километра и очень мало посёлков «без подряда». Однако, если ведущие мировые эксперты не ошиблись в своих прогнозах, впереди планету ждёт экономическое благополучие, а это значит, что «перепадёт» и Калужскому. Покупатель перестанет экономить и начнёт приобретать более дорогое жильё. Так что даже если по числу сделок два направления не сравняются, то прибыль станет практически одинаковой.

Ну, а игроки рынка уже сегодня на перспективу направлений смотрят с оптимизмом. «На сегодняшний день ситуация на обоих направлениях стабилизируется, - считает Жанна Лебедева. - И уже находятся новые инвестиции для реализации крупных и оригинальных проектов».

№ 4 (51) ^| май 2010 ^| ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ